臺灣高等法院民事判決 九十一年度重上字第四六五號
上 訴 人 台北市政府財政局法定代理人 李述德訴訟代理人 林清源律師被上訴人 丙○○
丁○○
甲 ○乙○○戊○○右五人共同訴訟代理人 楊國華律師右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十一年八月二十六日臺灣臺北地方法院九十年度重訴字第四四七號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第二百五十六條定有明文。又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，同法第二百五十五條第一項第三款亦有明定。本件上訴人起訴請求被上訴人戊○○應將坐落台北市○○區○○段三小段十八地號（重測前為府後段二小段七─二地號）土地（下稱系爭十八地號）上如起訴狀附圖（見原審卷第八二頁）所示乙增建部分面積
二一．六四平方公尺建築物拆除，並將如起訴狀附圖所示一層乙部分面積一四二．四五平方公尺建物即門牌號碼台北市○○○路三之五號及台北市○○○路○巷○號房屋，與坐落基地面積一七七．五四平方公尺之土地交還上訴人，且應給付上訴人新台幣（下同）三百八十二萬零九百九十一元及自民國九十年一月一日起至拆除前開增建部分建物並交還前開房屋及土地日止，按月給付上訴人七萬二千零二十一元；被上訴人丁○○、丙○○、甲○、乙○○（下稱被上訴人丁○○等四人）應將坐落系爭十八地號土地上如起訴狀附圖所示閣樓甲部分面積一一五．一九平方公尺之建築物拆除，並將如起訴狀附圖所示一層甲部分面積一一五．一九平方公尺之建物即門牌號碼台北市○○○路三之三號房屋，與其坐落基地面積
一一五．一九平方公尺之土地交還上訴人，且應連帶給付上訴人二百六十六萬五千一百九十八元，及自九十年一月一日起至拆除上開閣樓建築物並交還上開房地之日止，按月給付上訴人四萬七千零五十六元（見原審卷第五至六頁）。嗣經原審囑託台北市建成地政事務所測量製作複丈成果圖後，上訴人更正聲明為被上訴人戊○○應將坐落系爭十八地號土地上，如原判決附圖（下稱附圖）所示乙２棚架部分面積十一．六七平方公尺之建物拆除，並應將坐落台北市○○區○○段三小段第十五－二地號（重測前為府後段二小段七─二地號）土地（下稱系爭十五地號土地）及系爭十八地號土地上，如附圖所示一層乙部分（乙１、乙３）面積
六五．五一平方公尺之建築物即門牌號碼台北市○○○路○巷○號房屋，以及坐落系爭十八地號土地上如附圖所示一層丙部分面積八一．五四平方公尺即台北市○○○路三之五號房屋，連同如附圖所示藍色部分面積一七二．一七平方公尺之土地返還上訴人，另應給付上訴人一百零八萬四千九百二十五元，及自九十年二月一日起至拆除前項建築物並返還上訴人前項土地及房屋之日止，按月給付上訴人二萬二千三百零六元；被上訴人丁○○等四人應將坐落於系爭十八地號土地上，如附圖所示閣樓丁２部分面積八二．六八平方公尺之建築物拆除，並應將如附圖所示一層丁部分面積一○二．○七平方公尺之建築物即門牌號碼台北市○○○路三之三號房屋，連同如附圖所示黃色部分面積一○二．○七平方公尺之土地返還上訴人，另應連帶給付上訴人二百三十九萬五千五百二十三元，及自九十年二月一日起至拆除前項建築物並返還上訴人前項土地及房屋之日止按月給付上訴人四萬一千七百九十二元（見原審卷第一九八至一九九頁），核屬減縮應受判決事項之聲明。嗣因就被上訴人戊○○部分使用土地面積計算錯誤，致請求租金及不當得利數額有誤，乃再聲明請求被上訴人戊○○應給付上訴人三百七十六萬零六百九十五元，及自九十年二月一日起至拆除增建物並交還租賃房、地之日止，按月給付六萬九千五百二十五元（見原審卷第二二二頁），核屬補充、更正事實上之陳述，原判決於事實欄內將上訴人請求被上訴人戊○○返還之金額載為一百零八萬四千九百二十五元，及自九十年二月一日起至拆除增建物並返還上訴人租賃土地及房屋之日止，按月給付上訴人二萬二千三百零六元，核係顯然錯誤，合均先予敘明。
二、上訴人主張：系爭十八、十五之二地號土地係屬台北市所有，伊為市有財產之管理機關。被上訴人戊○○就坐落台北市○○○路三之五號房屋、中山南路二巷十號房屋及坐落基地，被上訴人丁○○等四人之被繼承人呂明陽就坐落台北市○○○路三之三號房屋及坐落基地，與台北市政府間有不定期租賃關係，因台北市政府就系爭土地正進行「台北市○○區○○○路市議會舊址暨鄰近市有土地開發」案，有收回重新建築之正當理由，已於八十九年五月十九日通知被上訴人戊○○、同年九月四日通知被上訴人丁○○等四人終止上開不定期租賃關係。且依據台北市市有土地出租租金計收基準第一點規定，自八十二年七月一日起市有土地均按土地申報地價年息百分之五計收租金，被上訴人於租賃期間內未繳納租金，經多次催告後，被上訴人戊○○僅繳納一十九萬零四百四十元，被上訴人丁○○等四人則繳納一十二萬三千六百元，仍不足上開法定租金數額，為此依租賃物返還請求權及不當得利之法律關係，求為命被上訴人將房屋增建部分拆除並將租賃房地返還上訴人，及請求被上訴人戊○○自八十五年一月一日起，被上訴人丁○○等四人自八十四年九月一日起，均至返還系爭房地之日止，給付積欠之租金及相當於租金之不當得利。原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴，並於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人戊○○應將坐落系爭十八地號土地上，如附圖所示乙２棚架部分面積十一．六七平方公尺之建物拆除，並應將坐落系爭十五－二、十八地號土地上如附圖所示一層乙部分（乙１、乙３）面積六五．五一平方公尺之建築物即門牌號碼台北市○○○路○巷○號房屋，以及坐落系爭十八地號土地上如附圖所示一層丙部分面積八一．五四平方公尺即門牌號碼台北市○○○路三之五號房屋，連同如附圖所示藍色部分面積一七二．一七平方公尺之土地返還上訴人。㈢被上訴人戊○○應給付上訴人三百七十六萬零六百九十五元，及自九十年二月一日起至拆除前項建築物並返還上訴人前項土地及房屋之日止，按月給付上訴人六萬九千五百二十五元。㈣被上訴人丁○○等四人應將坐落於系爭十八地號土地上，如附圖所示閣樓丁２部分面積八二．六八平方公尺之建築物拆除，並應將如附圖所示一層丁部分面積一○二．○七平方公尺之建築物即門牌號碼台北市○○○路三之三號房屋，連同如附圖所示黃色部分面積一○二．○七平方公尺之土地返還上訴人。㈤被上訴人丁○○等四人應連帶給付上訴人二百三十九萬五千五百二十三元，及自九十年二月一日起至拆除前項建築物並返還上訴人前項土地及房屋之日止，按月給付上訴人四萬一千七百九十二元。㈥願供擔保，請准宣告假執行。
三、被上訴人則以：伊與台北市政府間之不定期租賃關係源自於原法院五十四年度訴字第四○二七號返還房屋事件中所成立之和解筆錄，上開租賃契約之出租人為台北市政府，非上訴人，上訴人終止上開不定期租賃關係並請求返還租賃物及租金、不當得利等，均非適格。又上訴人所稱「台北市○○區○○○路市議會舊址鄰近市有土地開發案」僅止於台北市政府內部評估規劃作業階段，尚未編列預算送市議會審查，且據悉該開發案因財政拮据而告吹，難認有必要之正當理由。伊從未接獲上訴人催告繳租，且伊既向台北市政府承租系爭房地，在未經合法終止前，尚非無權占有。另被上訴人戊○○曾於八十九年十月十二日按原約定租金每月三千一百七十四元計算，給付最近五年租金合計一十九萬零四百四十元，被上訴人丁○○等四人亦曾於同年十月五日按原約定租金每月二千零六十元計算，給付最近五年租金合計一十二萬三千六百元，且自五十六間成立上開不定期租賃關係以來，台北市政府未曾向法院聲請調整租金，則上訴人要求以八十二年之台北市市有土地出租租金計收基準計算租金，自非合法等語資為抗辯。並於本院答辯聲明：㈠駁回上訴人之上訴。㈡如受不利判決，願供擔保請准免假執行之宣告。
四、本件經依民事訴訟法第四百六十三條準用同法第二百七十條之一第一項第三款規定，整理並協議簡化爭點及不爭執點後，兩造同意僅就言詞辯論時所陳述之事實及主張之法律關係為論斷。查系爭十八、十五─二地號土地係屬台北市所有，上訴人則為管理機關，且系爭台北市○○○路三之五號、三之三號房屋之納稅人為台北市政府，台北市○○○路○巷○號房屋無相關稅籍資料事實，有土地登記謄本（見原審卷第十三、一四五頁）、房屋現值證明書（見原審卷第二○八、二○九頁）在卷可稽；依原法院五十四年訴字第四○二七號返還房屋事件所成立之訴訟上和解，被上訴人戊○○就台北市○○○路三之五號房屋及坐落土地、被上訴人丁○○等四人之被繼承人呂明陽之父呂萬就台北市○○○路三之三號房屋及坐落土地，分別與台北市政府間有不定期租賃關係之事實，亦有兩造提出之原法院五十六年六月十日和解筆錄可憑（見原審卷第五三、一○六至一○八頁），且兩造就上開事實不爭執，自堪信為真實。惟上訴人主張伊為市有財產管理機關，負責市有非公用土地出租事宜，得依租賃物返還請求權提起本件訴訟，並無當事人不適格；且得以系爭土地有收回之必要及被上訴人積欠租金為由終止租約，並請求給付積欠之租金及不當得利等情，則為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯。是以本件兩造爭執之重點厥為：㈠上訴人是否為適格之原告？㈡台北市政府終止系爭不定期租賃契約合法否？茲分述於後：
㈠上訴人就租賃關係部分之訴非適格之原告：
１按當事人適格，乃指當事人就具體特定訴訟標的有無實施訴訟之權能而言，此
項權能之有無，應依當事人與特定訴訟標的之關係定之（最高法院二十六年渝上字第六三九號判例參照）。須原告主張其為訴訟標的法律關係之權利主體，或主張他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當事人始適格。又按當事人是否適格，應依原告起訴之事實定之，在給付之訴，須原告對於其所主張為訴訟標的之權利，依實體法規定有處分之權能，始為適格之原告。
２查系爭土地屬台北市所有，而以上訴人為管理機關，及系爭青島西號三之三號
、三之五號房屋為台北市所有，而上開土地及房屋為系爭不定期租賃關係之標的，但租賃契約之出租人為台北市政府，並非上訴人，為兩造不爭之事實（見本院卷第一七○頁），並有和解筆錄在卷可憑，本件上訴人請求被上訴人拆除增建部分房屋及返還系爭房地，乃根據民法第四百五十五條租賃物返還請求權（見原審卷第一○一頁、本院卷第一六九頁），此訴訟標的法律關係之權利主體，乃出租人，則有實施此訴訟上之權能者惟出租人，上訴人既自認非出租人，即非適格之原告。
３上訴人雖主張伊為系爭土地之管理機關，且為市有財產之管理者，就系爭房地
有管理之權限，得提起本訴云云，並舉最高法院五十一年台上字第二六八○號判例為論據。然按國有財產撥給各地國家機關使用者，名義上雖仍為國有，實際上即為使用機關行使所有人之權利，故對於是類財產，實務上向准由管領機關起訴，代國家主張所有權人之權利，最高法院五十一年度台上字第二六八○號判例意旨可資參照。該判例在闡明受撥用財產之管理機關，對無權占有國有土地之人，得代表國家起訴，行使所有物返還請求權，而於市有財產，固亦准由管理機關代市主張所有權人之權利，然不及於出租人之權利，上訴人以此為適格原告之依據，亦非可採。上訴人又主張伊為市有財產之管理機關，就市有財產之出租等事宜，均由其處理，故為本件適格之原告云云。然就市有財產出租事宜，是否由上訴人處理，與本件出租人名義為何人要屬二事，本件上訴人既非出租人，縱為市有財產之管理機關，但既非系爭租賃契約之權利主體，自無行使系爭不定期租賃契約出租人之權限，是上訴人提起本訴，欠缺當事人適格。至於上訴人提出之最高法院八十七年度台上字第二九四四號民事判決係針對市有財產登記管理機關為上訴人，惟實際使用及管領人為台北市政府，上訴人僅為台北市政府之下屬單位，如台北市政府為實際管領人，得代所有權人主張所有權，訴請拆屋還地，要與本件上訴人基於租賃物返還請求權起訴之情形不同。
㈡台北市政府終止系爭不定期租賃契約不合法：
１依原法院五十四年度訴字第四○二七號返還房屋事件於五十六年六月十日之和
解筆錄記載：「原告（即台北市政府）願將所有坐落台北市○○段○○段七－
二、七－一八地號土地及其地上如附圖之房屋六棟即蘇合松占用台北市○○○路○號（附圖⑴）．．．呂萬（即呂明陽之父）占用台北市○○○路三之三號（附圖⑶）．．．戊○○占用台北市○○○路三之五號（附圖⑹），按照市府規定出租與各占用人居住使用」等語（見原審卷第五三頁），足認租賃標的包括房屋及土地，租賃期限則為不定期。
２按出租人收回自住或重新建築，得收回房屋，土地法第一百條第一款定有明文
。次按土地法第一百條第一款所謂出租人收回重新建築，係以充分利用土地為目的，故只須租賃物在客觀上有重建之必要者，出租人即得依該款規定終止租約。不以房屋瀕於倒塌為限，其因建造年久，使用逾齡，有礙都市發展，或與土地利用價值顯不相當者，亦屬之。又收回重建之必要，不得僅以物理上堅固與否為準，如建物之價值與土地之利用價值顯不相當，為配合都市之繁榮發展，亦應在斟酌之列，最高法院七十年度台上字第一四○一號、六十四年度台上字第一三八七號、六十年度台上字第三○二七號判決意旨可資參照。經查，上訴人主張台北市政府就坐落於台北市○○○路與忠孝西路口一帶區域，已擬具「台北市○○區○○○路市議會舊址暨鄰近市有土地開發」之利用方案，規劃作為城市觀光文化交流中心，系爭房屋位於該區域內，其建造年久，使用逾齡，有礙於該都市區域發展，得依土地法第一百條第一款終止租約等語（原判決第十四頁第十二行稱本件上訴人係以「收回自住」為由終止，應係誤會），已提出台北市中正區市議會舊址暨鄰近市有土地開發案簡報九十年十一月八日會議紀錄（見原審卷第二五一至二五八頁）、都市計畫變更書圖、九十一年五月工程委託代辦契約及相關函件、九十二年度工程預算編列費用表、九十一年八月十二日台北市中正區市議會舊址部分行政區為城市觀光文化交流中心專用區之計畫案簽呈、九十二年二月二十一日都市計畫變更書圖之公告文件為證（見本院卷第四七至七五、一三三至一四九頁），參酌上訴人提出之系爭房屋照片（見原審卷第一五○至一八七頁），雖足認上訴人主張台北市政府得以收回系爭租賃房屋重新建築為由，終止系爭不定期房屋租賃契約。然上訴人提出之各該證據日期為九十年十一月八日以後，而台北市政府係分別於八十九年五月十九日、同年九月四日發函予被上訴人，終止系爭不定期租賃契約（見原審卷第
六一、六二頁），依該等證據不足證明台北市政府終止系爭不定期租賃契約時，確有重新建築之必要，且就系爭土地部分，是否有上開法條之適用，並非無疑，故上訴人主張台北市政府已終止系爭不定期租賃契約，尚非可採。
３上訴人另主張被上訴人遲付租金，依民法第四百四十條規定終止系爭不定期租賃契約等語，惟：
⑴按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，
如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定，民法第四百四十條定有明文。又依土地法第一百條第三款規定，出租人以上開事由終止租約時，須承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，方得為之。
⑵依台北市政府與戊○○、呂萬在五十六年六月十日成立之和解筆錄記載：「
原告（即台北市政府）願將所有坐落台北市○○段○○段七－二、七－一八地號土地及其地上如附圖之房屋六棟．．．按『市府規定』出租與各占用人當事人就租賃標的物之位置及面積已確定，租金數額亦得「按市府規定」而確定，即就一方以物租與他方使用收益，他方支付租金已有意思表示之合致，租賃契約即為成立。所謂「按市府規定」，既未作何定義或說明，依文義解釋，應指和解當時台北市政府之相關規定，至於和解後台北市政府如何規定租金額，非當事人所能預期，如此始為明確而能保障當事人之權益，且為和解當事人真意。是承租人僅依和解當時台北市政府規定之租金支付租金即可，上訴人主張被上訴人應按和解成立後台北市政府製頒之「台北市市有土地出租租金計收基準」規定，繳納租金，難謂有據。
⑶次按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。
但其租賃定有期限者，不在此限，民法第四百四十二條定有明文。是當事人固得依該規定聲請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力，最高法院四十七年台上字第一一五二號判例意旨亦可參照。本件出租人台北市政府從未向法院聲請調增租金，經法院判決依「台北市市有土地出租租金計收基準」規定計算租金事實，為上訴人自認，上訴人主張被上訴人應按上開標準支付租金，自非可採。
⑷查被上訴人戊○○、丁○○等四人固多年未繳納租金，惟出租人台北市政府
並未催告支付租金，直至八十九年十月十三日方發函催告限期於八十九年十一月十五日前按和解成立後台北市政府製頒之「台北市市有土地出租租金計收基準」規定繳納五年租金等情，有台北市政府八十九年十月十三日府財五字第八九○九三五六六○一號、府財五字第八九○九三五六六○○號函在卷可稽（見原審卷第六七、七四頁），顯未依租賃契約約定之租金數額催告，是否符合催告之旨，已非無疑。況且被上訴人戊○○已於八十九年十月十二日按原約定租金金額每月三千一百七十四元計算，給付最近五年租金合計一十九萬零四百四十元；被上訴人丁○○等四人則於八十九年十月五日按原約定租金每月二千零六十元計算，給付最近五年租金合計一十二萬三千六百元等情，有華信聯合法律事務所八十九年十月十二日八九華信五字第一○○六號函及掛號郵件收件回執、八十九年十月五日八九華信五字第一○○五函及掛號郵件收件回執可憑（見原審卷第二八三至二九一頁），上訴人就台北市政府收受該等租金之事實並不爭執，難認被上訴人有積欠租金之情，台北市政府亦不得以積欠租金為由終止租約。
五、綜上所述，上訴人並非系爭不定期租賃契約之出租人，主張依租賃關係請求被上訴人拆除增建部分，返還租賃物及租金，非屬適格之原告，而台北市政府未合法終止系爭不定期租賃契約，被上訴人抗辯使用系爭房地亦非無法律上原因，為可信，上訴人依不當得利之法律關係，請求被上訴人返還自終止後相當於租金之不當得利，亦無理由。是則上訴人執此主張被上訴人應返還房地給付租金、返還不當得利云云，自屬無據，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事實已明，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，經核均與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附予敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 七 月 二十二 日
民事第十六庭
審判長法 官 阮 富 枝
法 官 黃 豐 澤法 官 林 麗 玲右正本係照原本作成。
上訴人台北市政府財政局如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十二 年 七 月 二十四 日
書記官 林 明 輝附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。