臺灣高等法院民事判決 九十一年度重上更㈠字第一五八號
上 訴 人 丙○○訴訟代理人 馮欣伯律師被 上訴人 乙○○
丁 ○ 台北市○○街○○巷○號之二甲○○共 同訴訟代理人 張玉希律師右當事人間，因第三人異議之訴事件，上訴人對於中華民國八十九年二月二十五日臺灣臺北地方法院八十九年度訴更字第一號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人與訴外人敦泰建設企業有限公司（以下簡稱敦泰公司）間於原法院民事執行處八十六年度執字第三四五九號強制執行事件中，將被上訴人等分別所有坐落於台北市○○區○○段二小段六八八地號土地、門牌號碼台北市○○街○○巷○○號二樓建號二一三二、同號四樓建號二一三一及二六號二樓建號二一三三建物 (以下稱系爭房屋) ，聲請原法院民事執行處予以查封拍賣，並由原法院民事執行處囑託地政機關查封登記，禁止系爭房屋為所有權之移轉、設定負擔或為其他有礙執行效果之行為；惟查，系爭房屋係被上訴人等出資，於六十二年九月二十五日委託敦泰公司代為購買土地所興建，自為被上訴人等所有，上訴人竟指為敦泰公司所有，聲請原法院民事執行處予以強制執行。為此，爰依強制執行法第十五條規定，提起第三人異議之訴，求為原法院八十六年度執字第三四五九號強制執行事件，就被上訴人等所有系爭房屋所為之強制執行程序，應予撤銷之判決。並聲明：上訴駁回、第二審及發回前第三審之訴訟費用由上訴人負擔。
二、上訴人則以：被上訴人等所占有、使用之系爭房屋，係訴外人敦泰公司所建造，為敦泰公司所有；建築執照之起造人，僅為聲請主管機關核發建造執照之人而已，建築執照所載之起造人，非必為興建建物而原始取得其所有權之人，況該建造執照已經逾期。依被上訴人等與訴外人敦泰公司所簽定之「敦泰景美萬慶高級店舖房屋委建契約書」 (以下稱系爭契約書) ，其於第四條、第五條，分別約定房屋之總價款及分期付款辦法；第八條更約定由敦泰公司辦理土地過戶、產權移轉等事項，核其所約定之契約內容，係約定由敦泰公司於房屋建造完成後，將土地及房屋所有權移轉登記予被上訴人等事實，雖名為委建，實質上仍為房、地之買賣，當事人意思著重於財產權之移轉，自不失為買賣之一種。再者，系爭建物係由敦泰公司自行出資委託訴外人仲奎廷所興建，自應認定係由敦泰公司自行出資興建，被上訴人等對於系爭建物自不得主張為原始所有權人，且系爭建物未辦理保存登記，其原始所有權人為敦泰公司，被上訴人等提起本件第三人異議之訴，顯屬無據等語，資為抗辯。並聲明：原判決廢棄、被上訴人在第一審之訴駁回、第一、二審及發回前第三審訴訟費用由被上訴人負擔。
三、被上訴人主張上訴人與訴外人敦泰公司間於原法院民事執行處八十六年度執字第三四五九號強制執行事件中，以前揭系爭房屋之所有權人為敦泰公司，聲請原法院民事執行處予以查封拍賣，並由原法院民事執行處囑託地政機關查封登記，禁止對於上開建物為所有權之移轉、設定負擔或為其他有礙執行效果之行為等事實，為上訴人所不爭執，且有原法院八十六年度民執字第三四五九號執行卷足憑；被上訴人主張之上開事實，應堪信為真實。
四、按：第三人就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴，強制執行法第十五條前段定有明文。所謂就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，係指對於執行標的物有所有權、典權、留置權、質權存在情形之一者而言，有最高法院四十四年度台上字第七二一號判例可資參照。經查：本件上訴人以原法院八十年度民執字第一○一九二號所核發對於敦泰公司之債權憑證為執行名義，聲請強制執行，經原法院以八十六年度執字第三四五九號受理執行在案。上訴人聲請強制執行之系爭房屋，執行法院於八十六年四月二十二日以北院瑞八十六年民執玄字第三四五九號函，囑託地政事務所為查封登記後，僅進行至鑑定價格之程序，強制執行程序尚未終結之事實，為上訴人所不爭執，且經原法院調閱前揭強制執行卷宗核閱無訛。被上訴人等對於系爭房屋主張有足以排除強制執行之權利，其提起本件第三人異議之訴，核與前揭法條規定尚無不合，合先敘明。
五、本件所應審究者為被上訴人等對於系爭房屋，是否有足以排除強制執行之權利；經查：
(一)被上訴人主張上訴人於原法院八十六年度民執字第三四五九號強制執行事件，聲請原法院查封前揭之系爭房屋，係被上訴人甲○○於六十二年九月二十五日、丁○於六十二年十月一日、訴外人龍岐於六十二年九月十五日分別與訴外人敦泰公司簽訂系爭契約書，訴外人龍岐於六十三年一月與敦泰公司、被上訴人乙○○約定，將上該契約之權利義務轉讓予被上訴人乙○○；依上開契約約定被上訴人丁○分得之房屋為台北市○○街○○巷○○號四樓房屋、被上訴人乙○○分得台北市○○街○○巷○○號二樓，被上訴人甲○○分得台北萬慶街三二巷二六號二樓，房屋起造人為被上訴人等，房屋建造完成後迄未辦理所有權第一次登記 ( 即保存登記)等事實，為上訴人所不爭執，且有系爭契約書為憑、及本院八十二年度重上更 (一)字第七七號確定判決足資參照。
(二)按：解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。又：探求當事人之真意，應通觀全文，並斟酌當時立約之情形，於文義上及論理上詳為推求，以過去事實及其他一切證據資料為斷定標準，不能拘泥文字致失真意，有最高法院十七年度上字第一一一八號、十八年度上字第一七二七號、十九年度上字第五八號、及三十九年度台上字第一○五三號著有判例可資參照。本件被上訴人與訴外人敦泰公司所簽訂之系爭契約，雖名為委建契約，但通觀契約全文，其第四、五條分別約定房屋之總價額及分期付款辦法，第八條約定敦泰公司負責辦理土地過戶、產權登記等手續；敦泰公司負責系爭房屋之思著重於財產權之移轉，至為明確，其為買賣之一種，自不待言。又契約第七條第三款固有「本件工程之開工、中程檢驗以至驗收，均以台北市工務局照核准圖說查驗合格為準，甲方 (即被上訴人) 亦可隨時查驗」之約定，惟此項約定無非係授予買受人監督出賣人敦泰公司依圖施工之權利；蓋同條款後段同時約定甲方不得額外干涉與要求，此又與定作人得供給材料、對於承攬人為工作指示之承攬契約性質迥異，被上訴人等以系爭契約書載有「被上訴人委託上訴人購買土地代建房屋」字樣，而主張系爭契約之性質為承攬關係，即無可採。
(三)民法第六十六條第一項所謂定著物，係指非土地之構成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在之物而言。凡屋頂尚未完全完工之房屋，其以足以避風雨，可達經濟上使用之目的者，即屬土地之定著物，買受此種房屋者，係基於法律行為，不能因加工之本身，取得該房屋之所有權。系爭房屋於原法院六十四年度訴字第二七四七號給付承攬報酬事件中，曾囑託台北市建築師公會鑑估，依鑑定：「．．．已進行至屋頂突出之樓梯間頂蓋混凝土澆灌完成．．．屋頂及陽台之欄杆混凝土亦均已澆灌完成。屋頂水箱之頂板及側板混凝土也已完成，各層之磚牆及隔間牆，除少數管道間及左右二棟間通道與一樓通道處未做外，其餘部分已經砌完，木質門窗框已組立，鋁門窗全部未做，平頂部分及少數分間牆已做水泥粉刷或打底，水電衛生配管已依普通習慣配做」結果，足見於敦泰公司停工時，系爭房屋已可避風雨，具有經濟上使用之價值，自已成為獨立不動產之客體，被上訴人等縱有加工於其上，仍無從因有加工行為，而取得系爭房屋之所有權。有本院八十二年度重上更 (一) 字第七七號確定判決在卷足憑。被上訴人等以其自行雇工完成，而認與敦泰公司間之合建契約為承攬契約，主張為系爭房屋之所有權人，亦非可採。
(四)綜合上述，被上訴人等就系爭房屋與敦泰公司所簽訂之契約，係買賣契約而非承攬契約，其等依承攬契約主張原始取得系爭房屋之所有權，自非有據；惟按物之出賣人，負交付其物予買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第三百四十八條第一項定有明文；又依修正前土地登記規則第七十三條規定，申請建物所有權第一次登記者，以使用執照所載起造人為原則，出賣人以將來建造完成之建築物出賣予買受人者，非不得以買受人為起造人，約定使買受人「原始取得」建築物之所有權，並非必須由出賣人原始取得建築物所有權，於辦理第一次登記後，辦理移轉登記予買受人而後可。蓋物之出賣人負有使買受人取得該物所有權之義務，至於如何使其取得該物之所有權，別無限制。至於買受人之所有權移轉登記請求權 (債權)，罹於時效而消滅，亦不影響買受人為不動產所有權人 (物權)之效力。本件敦泰公司於建造系爭房屋時，自始即以被上訴人丁○、甲○○、及訴外人龍岐為系爭房屋之起造人，嗣訴外人龍岐與敦泰公司、被上訴人乙○○約定，將龍岐所分得之系爭房屋之權利義務轉讓予被上訴人乙○○等事實，為上訴人所不爭執，且有上訴人提出之建築執照影本為憑；敦泰公司建造系爭房屋之始，顯有以被上訴人丁○、甲○○、及訴外人龍岐為系爭房屋所有權原始取得人之意思，被上訴人等已因系爭房屋之建造完成，原始取得或繼受取得 (指被上訴人乙○○繼受訴外人龍岐)系爭房屋之所有權。上訴人抗辯被上訴人等尚未取得系爭房屋之所有權，尚非可採。
六、綜上所述，被上訴人等為系爭房屋之所有權人，上訴人以系爭房屋為敦泰公司所有，聲請原法院以八十六年度執字第三四五九號強制執行事件予以查封，自屬侵害被上訴人等之所有權，被上訴人等以就系爭房屋有足以排除強制執行之權利即所有權，依強制執行法第十五條前段規定，請求撤銷對於系爭房屋之強制執行程序，於法尚非無據，應予准許。原法院為其勝訴判決，理由或有不同，惟其結果並無異致，仍應予維持；上訴意旨仍持陳詞，指摘原法院判決不當，求予廢棄，非有理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及提出未援用之證據，經斟酌後認不影響判決基礎，無逐一論述必要，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 三 月 十八 日
民事第十二庭
審判長法 官 林 丁 寶
法 官 林 恩 山法 官 陳 博 享右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十二 年 三 月 二十 日
書記官 鄭 靜 如附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。