臺灣高等法院民事判決 九十一年度重上更㈠字第三四號
上 訴 人 丙○○
甲○○癸○○乙○○己○○丁○○共 同訴訟代理人 吳誠修律師複 代理人 林維堯律師被 上訴人 台灣土地開發信託投資股份有限公司法定代理人 范義桓訴訟代理人 鄭建國律師
周慧貞律師右當事人間履行契約事件，上訴人對於中華民國八十七年十月八日台灣台北地方法院八十五年度重訴字第七四八號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應給付上訴人丙○○新台幣（下同）一百二十一萬七千一百八十三元，暨自民國八十五年六月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈢被上訴人應給付上訴人庚○○三十一萬六千九百三十九元，暨自八十五年六月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈣被上訴人應給付上訴人癸○○一百二十三萬三千八百四十八元，暨自八十五年六月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈤被上訴人應給付上訴人乙○○一百五十七萬一千八百二十八元，暨自八十五年六月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈥被上訴人應給付上訴人戊○○○、辛○○、壬○○、子○○七十一萬一千五百十六元，暨自八十五年六月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈦被上訴人應給付上訴人己○○一百二十七萬三千四百十一元，暨自八十五年六月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈧被上訴人應給付上訴人丁○○六十二萬零四百十七元，暨自八十五年六月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈨被上訴人應給付上訴人甲○○一百四十一萬二千零十六元，暨自八十五年六月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈩上訴人願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：㈠上訴人甲○○確為買賣契約之當事人，被上訴人所提出之同意書僅係訴外人黃志
珍與陳安妮間之授受關係，不足以證明陳安妮已與被上訴人換訂買賣契約，既然與被上訴人訂立買賣契約之當事人為甲○○，則甲○○本於契約當事人之地位提起本件訴訟，即屬合法。
㈡上訴人丙○○七人及上訴人戊○○○四人之被繼承人鄭博文分別於八十年至八十
二年間與被上訴人訂立台開雙溪逸苑預定買賣契約書，承購被上訴人所興建之台開雙溪逸苑，惟Ａ棟地下一層之機車停車位並非本件買賣契約之範圍：
⒈根據台北市士林地政事務所核發之本件建物共同使用部分測量成果圖所示，本件
建物之共同使用部分包括一至六層樓電梯間、七層樓電梯間、屋頂突出物樓電梯間、屋頂突出物機械室、屋頂突出物蓄水池、屋頂突出物水箱、屋頂突出物機房、地下一層樓電梯間、地下二層蓄水池、變電室、樓電梯間，由此共同使用部分之測量成果圖觀之，可知本件建物之共同使用部分之設施項目不外為樓電梯間、機械室、機房、水箱、蓄水池、變電室等六項而已，較買賣契約第一條第二款所列八項為少，亦即買賣契約第一條第二款所列之共同使用部分項目，係預將系爭建物建築完成後，共同使用部分項目完全包括在內，因此買賣契約第一條第二款後段之約定為列舉方式而非例示方式，而該第一條第二款所列舉之共同使用部分既未將地下一層機車停車位列為共同使用部分，則地下一層機車停車位即非兩造買賣契約之範圍。
⒉買賣契約附件㈠之地下一樓總配置圖並未標明有所謂機車停車位，而附件㈣主要
裝修概要第七項及「台開雙溪逸苑」平面圖集建材與設備概要第七項均載為：「停車場：設於地下第二層，並設有管理室」，除此之外並無關於機車停車位之說明，益見兩造在訂立買賣契約當時，並無以機車停車位為買賣標的之合意。
⒊就兩造不爭且原判決視為買賣契約重要內容之台開雙溪逸苑平面圖集（下稱平面
圖集）地下一樓總配置圖觀之，在地下一樓部分除了樓、電梯間之圖示及以牆壁將地下一樓分隔成三個空間外，並無任何機車停車位之標示或文字說明，且該平面圖集就ＡＢ棟及Ｃ棟地下一樓公共設施之面積僅分別載為一二六．八七平方公尺及一二０．七三平方公尺合計二四七．六平方公尺而已，足見兩造買賣當時就地下一樓所約定公共設施之面積為二四七．六平方公尺，該二四七．六平方公尺之公共設施係指地下一樓之樓、電梯間而言，其餘均為自用面積範圍。
㈢發回意旨關於本件機車停車位坐落Ａ棟下方，僅Ａ棟之樓梯及電梯間可直達該平面空間，係供Ａ棟住戶使用，該停車位自屬Ａ棟公共設施一部分：
⒈本件台開雙溪逸苑之使用執照就地下二層之用途載為「防空避難室兼停車場」，
地下一層用途則載為「日常用品零售業、機車停車位」，足見所謂停車位係在地下二層，而地下一層則非停車位，再觀之平面圖集地下一樓總配置圖為空曠之空間與其他各層配置圖相同，而地下二層則明載為「地下二樓停車場配置圖」並有車位標示益無疑義，發回意旨不察，稱地下一層為停車位係屬錯誤。
⒉地下一層係規劃為日常用品零售業及機車停車位，並以使用執照限制其用途，且
有獨立之出口可通至至善路，故其無論在構造上或功能上均具獨立性，為獨立之建物，非共同使用部分。
⒊由本件建物大廈地下一層設計圖、竣工圖觀之，日常用品零售業大部分位於Ｂ棟
下方，小部分位於Ａ棟下方，在各該日常用品零售業之前方則載有「機車停放」四字，可見在設計之初，被上訴人係將Ａ、Ｂ棟地下一層大部分空間設計為「日常用品零售業」，小部分空間則設計為僅配合「日常用品零售業」使用之機車停車位，而非全棟大樓之公共設施。
⒋實際上，機車停車位係在Ａ、Ｂ兩棟之地下一層並非僅在Ａ棟地下一層，此觀平面圖集及使用執照竣工圖可明。
⒌被上訴人在地下一層日常用品零售業及機車停車位之位置面鄰至善路方向即Ｂ棟
之Ｂ１與Ｂ２建物中間設有一座樓梯為出入通道，Ａ棟之電梯及樓梯係通往地下二層汽車停車場之通道，祇是無法不經過地下一層，何況Ａ棟建物分為Ａ１至Ａ６共六座，Ａ１與Ａ２、Ａ３與Ａ４、Ａ５與Ａ６兩兩各共用一座樓梯及一部電梯，其中Ａ１、Ａ２之樓、電梯在地下一層之出口為通往汽車出入停車場車道之空間，另Ａ５、Ａ６之樓、電梯在地下一層之出入口為日常用品零售業空間，為獨立所有權之建物，故該出口遭被上訴人封閉，亦無法通往機車停車位，所以並非Ａ棟之三座樓、電梯均可通往機車停車位，被上訴人以僅Ａ棟電梯可直通地下一層機車停車位所以該機車停車位係供Ａ棟住戶使用，而應由Ａ棟分擔其公共設施面積之辯解，即屬無據。
㈣由上訴人所提出將上訴人購買之房屋依平面圖集所載自用面積與公設面積之比率
及被上訴人移轉所有權予上訴人後自用面積與公設面積之比率及預售面積與移轉面積之增減比率所製成之明細表可知，被上訴人依平面圖集所預售予上訴人之公積卻大幅增加至移轉面積百分之二十一左右，增加之幅度達百分之三，被上訴人雖辯稱，其所移轉與上訴人之面積不祇公設面積增加，自用面積亦有增加云云，但由前開明細表自用面積增減比率欄之數據可知，被上訴人移轉予癸○○、乙○○二人之自用面積各減少二．七三及三．三七平方公尺，其餘上訴人之面積雖略有增加，然增加之幅度均未超過百分之三，反觀公設增減比率欄之數據，癸○○、乙○○二人雖自用面積減少但公設面積仍大幅增加，至於其餘上訴人公設面積增加之幅度更高達預售時公設面積百分之十六至百分之二四．一五不等，與自用面積之增幅不成比率。按台北市之房地產價格是寸土寸金，極為昂貴為週知之事實，即以上訴人戊○○○等之被繼承人鄭博文所購之房屋為例，依平面圖集所載買賣之面積（含公共設施）為一七二．四五平方公尺，房地總價為一千八百六十八萬八千七百八十一元，即每平方公尺單價十萬八千三百七十二元，每坪單價高達三十五萬七千六百二十八元，此所以兩造買賣契約第一條第㈣款約定，建物面積如有誤差超過百分之一時，即應就超過或不足部分按房地單價相互找補之理由，所以公設增加之面積達移轉面積百分之三，已達約定找補限度之三倍，增加幅度極大。既然價格如此昂貴，被上訴人即應本諸誠信，按圖施工，依約履行，但被上訴人卻不此之圖，擅將原非規劃為公共設施之地下一層機車停車位登記為公共設施移轉予上訴人，造成公設大量灌水，藉以向上訴人收取鉅額之找補價款，以獲取不當利益，更詳細而言，如果是因為被上訴人移轉登記予上訴人之自用面積增加，致公設面積之配賦亦隨之有同比率之增加，則被上訴人以面積增加為由要求上訴人補給價款，固屬合理，但是如前開明細表所示，被上訴人移轉予上訴人之自用面積增加之幅度僅在百分之二左右，甚至有減少，但公設面積增加之幅度為百分之十六至百分之二四．一五不等，不僅不是與自用面積有同比率之增加，反而是數倍於自用面積增加之幅度，此乃因為被上訴人將原非規劃為公設之地下一層機車停車場改登記為公設移轉予上訴人大量灌水之故，被上訴人此種違約之行為自屬法所不許，上訴人自得拒付或請求被上訴人返還其所灌水之公設面積價款。
㈤被上訴人所提出之電費通知單及用電證明分別係至善路二段三、五、七、九號地
下層一樓之電費通知單、同路段號地下層二樓之用電證明，而此充其量祇能說明至善路二段三、五、七、九號地下一層與地下二層各有電錶，並不足以證明地下一層機車停車位為公共設施之事實，又電錶箱如何設置或設於何處，為被上訴人委託建築師設計規畫，台電公司核准，由電錶箱之位置，亦不足以證明地下一層機車停車位為公共設施，至於地下層一樓之桌椅大部分為被上訴人所有，且僅憑擺設桌椅之狀態，仍不足以證明地下一層機車停車位為公共設施之事實。又地下一層機車停車位原規畫配屬日常用品零售業使用，且既供作停放機車使用，何需配置自來水管線？事實上被上訴人在地下一層規畫為日常用品零售業部分亦未配置自來水管線，被上訴人以未配置自來水管線作為認定本件地下一層機車停車位為公共設施之理由，實屬牽強。被上訴人一方面自承電號「00000000000」電錶登記之用電地址為「至善路二段三、五、七、九等號地下二褸」，但又稱地下二層防空避難室兼停車位並無獨立之電錶，已自相矛盾，而電錶是由被上訴人向台電公司申請裝設，其為掩飾其違法將地下一層機車停車位登記為共同使用部分之事實，將用電地址登記為至善路二段三、五、七、九號地下二樓以混淆事實，當可概見。
㈥再根據「台開雙溪逸苑」七九建字第０五四一號建造執照存根之記載，Ａ、Ｂ、
Ｃ三棟建物之總樓地板面積為一三０五五．八五平方公尺，姑不論上訴人均為Ａ棟建物承購人，Ｂ、Ｃ棟建物原均與上訴人無關，然縱將Ｂ、Ｃ棟建物之面積全部計入，依被上訴人所引台北市土地使用分區管制規則第八十六條之一條文之規定，以每滿一百平方公尺須設置一輛機車停車位計算，一三０五五．八五平方公尺，共需設置一百三十輛機車停車位，每一機車停車位長二．二公尺、寬０．九公尺面積為一．九八平方公尺，則一百三十輛機車停車位之面積祇需二五七．四平方公尺，但本件地下一層機車停車位之面積卻高達一一五六．四０平方公尺，為前述一百三十輛機車停車位面積二五七．四平方公尺之四．五倍，可見本件地下一層機車停車位並非依前開法令設置，而被上訴人之所以規畫面積高達一一五
六．四０平方公尺之機車位，係因被上訴人原規畫地下一層日常用品零售業之空間，作為經營超級市場使用，為配合經營超級市場需要，作為到超級市場購物客人停放機車及裝卸貨物使用，絕非所謂公共設施。
㈦台北市都市發展局九十一年八月八日北市都二字第０九一三一九六八四００號書
函覆稱：「查台北市土地使用分區管制規則第八十六條之一係於八十二年十一月二日公告增訂，該條文為本市建築物附設汽車及機車位設置標準之法源依據，除都市計畫另有規定外，依該條文辦理。於該條文修正發布實施前，申請建築執照應適用申請當時之建築相關法令規定辦理檢討。」，因此在台北市土地使用分區管制規則第八十六條之一於八十二年十一月二日公告增訂之前申請之建造執照，不可能適用該條規定，本件之建造執照號碼為七九年建字第０五四一號，使用執照號碼為八十二年使字第一五二號，使用執照之核發日期為八十二年五月七日，亦即在台北市土地使用分區管制規則第八十六條之一於八十二年十一月二日公告增訂之前，本件房屋已經竣工取得使用執照，殊無適用上開規定必須附設法定機車停車位之餘地，被上訴人所稱本件房屋應依該規定附設機車停車位一節，即非實在。至其又辯稱係依工務局內規辦理云者，既未舉證證明有所謂工務局內規，更不足採。
㈧本件房屋依建造當時之法令，無需設置法定機車停車位，純屬被上訴人自行增設
。又本件機車停車位辦理第一次登記當時之土地登記規則第七十二條第一款規定：「同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有權人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共同使用部分者，得予除外」，而內政部八十年九月十八日台八０內營字第八０七一三三七號函，就建築物附設法定停車空間，雖有如下釋示：「㈠區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建物分離，應為該區分所有建築物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有。㈡前項區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間所有權登記，參照土地登記規則第七十二條規定辦理」，但嗣又以八十一年九月二十一日台八一內營字第八一０四七六二號函釋稱：「增設之停車空間非屬法定防空避難設備範圍者，得不受本部80.09.18（80）內營字第八０七一三三七號函限制」，由上開函釋可知，建商自行增設之停車位而非屬法定防空避難空間者，即非建築物之共同使用部分，在辦理產權登記時，不須由建築物之區分所有權人共同持有。
㈨根據前開本件房屋使用執照附表之記載，地下二層為防空避難室兼停車場，地下
一層分為Ａ、Ｅ兩部分，Ａ部為日常用品零售業面積一三三三．二五平方公尺，機車停車位一一五六．四０平方公尺，Ｅ部分為自用儲藏室，本件房屋之地下二層既為防空避難室兼停車場，依前引內政部第0000000號函釋，不得與主建物分離，應為本件房屋全體所有權人共有或合意由本件房屋部分區分所有權人共有，至於本件地下一層之機車停車位，因非法定停車空間亦非防空避難空間，依內政部第00000000號函釋，不須由房屋之區分所有權人共有亦即不須登記為公共設施。
㈩按本件房屋竣工當時之土地登記規則第七十條第一項規定：「申請建物所有權第
一次登記，應提出建物平面圖、位置圖及使用執照。其有下列情形之一者，並應添附其他相關文件。區分所有之建物申請登記時，如依其使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置者，應檢具全體起造人分配協議書」，根據上開規定，祇有在登記機關依使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置時，才有檢具全體起造人分配協議書之必要。而由前開使用執照觀之，本件房屋之起造人為被上訴人及訴外人李盧玉、李燦賓，而李盧玉、李燦賓為隔鄰地主，彼等為自地自建，但與本件房屋同一建造執照，彼等自建之建物為使用執照所載之Ｅ部分，與本案無關，而使用執照除Ｅ部分外，其餘Ａ、Ｂ部分之起造人均為被上訴人，亦即在被上訴人向地政機關申請辦理建物第一次登記時，使用執照之Ａ、Ｂ部分起造人既均為被上訴人，即不生無法認定申請人之權利範圍及位置問題，殊無由全體起造人作成分配協議之必要，但上訴人向台北市士林地政事務所申請被上訴人辦理系爭房屋所有權第一次登記時之登記申請書及其附件後，竟發現被上訴人檢附該公司與李盧玉、李燦賓之協議書申請登記，而協議之內容為：「該建築大樓之共同使用公共設施有地面層至七樓樓梯電梯間、屋頂突出物一層樓梯間電梯間、屋頂突出物二層機械室、屋頂突出物三層蓄水池、屋頂突出物一層樓梯電梯間、屋頂突出物二層機房、屋頂突出物三層水箱、地下一層機車停車場及防空避難室及車道、地下一層樓梯電梯間、地下二層蓄水池、地下二層變電室、地下二層樓梯電梯間、地下二層樓梯電梯間、蓄水池等全部之共同使用協議分配所有權持分如後」，由上開協議書內容可知：
⒈建築及使用執照皆清楚記載地下二層為防空避難室兼停車場，依前開內政部第0
000000號函釋意旨，地下二層為共同使用部分應為全部所有人共有，依當時土地登記規則第七十二條規定辦理登記，但被上訴人並未依上開規定，將地下二層防空避難室兼停車場登記為共同使用部分，而是將該地下二層以主建物方式辦理第一次所有權登記（所有權人均為被上訴人），再將所有權移轉（第二次登記）給購買停車位之承購人。
⒉地下一層機車停車位已證實確定並非法定停車位，而且依使用執照記載，亦非防
空避難室，但被上訴人卻在協議書上作不實之承諾及記載，將地下一層故意登載為防空避難室俾使符合法令陷地政機關錯誤登記為共同使用部分，以達到第二次登記時增加面積分配給全體承購戶之目的。
⒊由以上重要新事證可發現，被上訴人係將應屬全體所有權人共有之地下二層防空
避難室兼停車場登記為主建物，出售給車位承購人，以圖謀暴利，但為了掩飾其違法行為，又佯與李盧玉、李燦賓訂立協議書，以協議書為不實之記載，將應專供被上訴人保留迄今未出售之地下一層日常用品零售使用之私有面積地下一層機車停車位擅改為防空避難室，藉以使登記機關為不實之登載，誤認地下一層其自行增設之機車停車位為防空避難室，而由全部區分所有建物分別配賦其應有部分，造成第一次登記增加公設面積之既成事實，再隨各區分所有建物第二次移轉登記給上訴人等買受人，而該所謂協議書，除李盧玉、李燦賓二人為Ｅ棟起造人外，其餘Ａ、Ｂ棟之起造人均為被上訴人一人，可見所謂協議書云者，完全是被上訴人自導自演、一手遮天之把戲，以虛偽不實之事項記載於該協議書內，使地政機關公務員信以為真據以登載於登記簿上，再推諉責任，以地政機關登記面積增加之結果為藉口，欺騙並強迫向上訴人要求補繳增加面積價款差額。
⒋本件建物使用執照附表明載地下二層面積二七七一．二０平方公尺，其各層高度
Ａ棟二．九公尺、Ｅ棟五．四九公尺，用途為防空避難室兼停車場；地下一層面積二七九０．三四平方公尺，各層高度Ａ棟五．四０公尺、Ｅ棟四．００公尺，用途在Ｅ棟部分為自用儲藏室，有使用執照附表在卷可稽，因此並無所謂Ｅ棟防空避難室在地下一層之事實，被上訴人辯稱上開協議書所稱地下一層防空避難室係指Ｅ棟之詞顯與使用執照顯然不符。
⒌被上訴人又辯稱，地下二層汽車停車位係登記為「小公」云云，但查被上訴人係
將地下二層停車位編釘門牌號碼為「至善路二段三號房屋地下二層」，以獨立之建物辦理「所有權第一次登記」，有地下二層建物登記簿謄本在卷可考，就此明顯之事證，被上訴人竟仍公然執稱地下二層為「小公」，其扭曲事實莫此為甚。⒍被上訴人甚至在其所委任之代書邱明毅所提出之「台開雙溪逸苑面積計算說明」
亦記載：「公共設施之分配原則於去年經過台開公司各部門集會討論通過以下列方式分配：... 第四項Ａ、Ｂ棟地下二層蓄水池、樓梯、電梯、變電室一八一．
六六平方公尺分配給Ａ棟、Ｂ棟全部建物及地下商場（即日常用品零售業部分）及停車場。第五項地下一層機車停車位、防空避難室及樓梯九０四．五一平方公尺分配給Ａ棟、Ｂ棟建物及商場，不包括停車場及Ｅ棟」，由上開說明可知：⑴共同使用部分之分配係由台開公司即被上訴人各部門集會討論決定的，非由全體區分所有權人決定。⑵地下二層停車場亦為受分配共同使用部分之主體，故地下二層停車場為私有面積之建物而非共同使用部分。⑶使用執照明載地下二層用途為防空避難室兼停車空間，地下一層並非防空避難室，但上開說明中，被上訴人並不認定地下二層為防空避難室，反而逕予當作停車場，而地下一層並非防空避難室，被上訴人卻將之認定為防空避難室，足見被上訴人是蓄意違法辦理登記而非被上訴人所辯之筆誤。⑷本件地下一層機車停車位係坐落Ａ、Ｂ棟下方而非僅在Ａ棟下方，而建號五０一二七號共同使用部分建物之複丈成果圖上每一個位置之共同使用部分均有標明其名稱或用途，唯獨被上訴人指為機車停車位之位置，並未標明「機車停車位」，益見被上訴人所辯與實際狀況不符。
地下二層汽車停車位兼防空避難室部分係登記為私有面積，建號為五０一二六號
，而建號五０一二七號建物則為「至善路二段三號等」共同使用部分，依其建物謄本區分所有建物共同使用部分附表記載，建號五０一二六號建物對該建號五０一二七號共同使用部分建物之權利範圍為萬分之九一一，可見建號五０一二六號地下二層防空避難室兼停車空間係有獨立產權之私有面積區分所有建物，並非共同使用部分，亦即被上訴人確實是違法將應屬共同使用部分之法定停車位登記為私有面積。
三、證據：除援用原審所提證據外，並補提測量成果圖、建造執照存根、使用執照附表、地下一樓總配置圖、建照執照申請書、地下一層設計圖、使用執照申請書、地下一層竣工圖、地下一層出入口示意圖、建材與設備概要、明細表、電費收據四紙、照片九張、臺北市都市發展局函、內政部台八０內營字第八０七一三三七號函、內政部台八一內營字第八一０四七六二號函、土地登記申請書及協議書、五０一二七建號建物謄本、台開公司函及會議記錄（除照片外均影本）。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴駁回。
㈡如受不利判決，被上訴人願供擔保，請准免予假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：㈠甲○○並非買賣契約之當事人：平面圖集所示A6棟五樓房屋，於八十二年五月八
日固以甲○○名義訂立買賣契約。惟在此之前，因「台開雙溪逸苑」預售時較同地區預售屋之單價便宜甚多，造成搶購熱潮，被上訴人採取抽籤方式以決定何人有權訂購，以示公平，抽籤結果，該A6棟五樓房屋原由黃志珍中籤，嗣陳安妮與中籤戶交涉後，始改由陳安妮訂購，惟簽訂買賣契約時則以其母甲○○名義為之。為此，被上訴人事後另要求訴外人陳安妮與中籤戶黃志珍共同補具證明文件，此為八十二年十一月二十六「同意書」之由來。至八十三年八月十八日陳安妮出具另紙「同意書」，承諾依前開八十二年五月八日上訴人甲○○簽訂之買賣契約條款「履行給付尾款與移轉該房地所有權（含車位）登記暨交屋等事宜」乙節，則係買受人甲○○遲延給付尾款，經催告仍不履行，由被上訴人依法解除契約之後，陳安妮以書面向被上訴人表示願以尾款金額買受該A6棟五樓房地（含車位）之要約，並經被上訴人同意出售，是買賣契約當事人已非同一。
㈡關於民法第一百八十三條第三款之適用：
⒈兩造於八十三年六月十一日召開之交屋及產權移轉等事宜會議之後，上訴人與部
分承購戶隨即於同年六月二十九日委請永然法律事務所繕發致被上訴人與台灣省政府宋主席辦公室之律師函，略謂：渠等「分別於八十三年四月三十日、六月九日已委請律師發函通知台開公司，以台開公司所興建之『台開雙溪逸苑』有施工品質不良及公共設施未依合約書施工等瑕疵，在台開公司未修補瑕疵完畢或與台開雙溪逸苑管理委員會達成協商以前，主張依民法第二百六十四條規定行使同時履行抗辯權，暫不繳款及交屋，惟台開公司所興建上開建物除有前開律師函所述諸多缺點外，頃又查悉㈠....。㈡依照合約書之約定，各承購戶除承買汽車停車位外，並未承買機車停車位，何以台開公司竟擅將地下一層二百餘坪面積登記為機車停車位併入公共設施，並列入吾等所承購之房地面積內，台開公司顯有欺罔消費者之嫌疑，且依使用執照申請書所載，該地下一層機車位面積為一一五六﹒四０平方公尺，惟依台北市士林地政事務所之建物測量成果圖所載之面積僅有一０五六．六０平方公尺，兩者相差一００平方公尺，則所減少之面積又係登記在何人名下，亦請台開公司一一說明清楚。... 在台開公司提出解釋及履行契約之義務改善瑕疵前，謹對台開公司再次依約、依法行使同時履行抗辯權。... 」等語，足證兩造於上開會議確僅就找補金額之爭議交付仲裁有所討論，並不及於機車停車位所在共同使用部分之爭議，上訴人主張斯時有「保留爭執坪數之權利」乙節，顯非實在。
⒉復依右開上訴人所寄發之律師函內容觀之，上訴人於給付尾款及辦理交屋之前，
確已明知「地下一層二百餘坪面積登記為機車停車位併入公共設施」，並「列入其等所承購之房地面積」等情，則本件上訴人等茍謂該部分面積非屬買賣標的範圍，而依不當得利法律關係請求返還已付地下一層分擔面積之價金，自有民法第一百八十條第三款之適用，應無疑義。
㈡本件地下一層機車停車位確屬共同使用部分：
⒈就契約內容而言，本件買賣契約第一條買賣標的第㈡項僅係例示規定。
⒉就法律規定而言：
⑴複合式建築私用面積以外之部份，得作為建物之公共設施，而由使用該部分公共
許，亦為「台開雙溪逸苑」申請建築主管機關審查建造執照所認可，則地下一層規劃為Ａ棟共同使用部份，即無違反法令可言，否則主管機關要無准許核發使用執照或受理登記之理。
⑵次查建物各層用途、設備之審查，核屬建築主管機關之權責範圍，而「自用面積
」與「共同使用部份」（含「大公」與「小公」）之分配方式，則屬地政主管機關審查之範圍，不可混為一談。從而，建造執照或使用執照雖載明地下一層可供機車停車位使用，或地下二層可供防空避難室兼停車場使用，充其量僅可判定各該樓層並非建物之私用面積而已，至於該共同使用部份是否允許登記為「小公」，而由部份區分所有權人共有？以及「小公」可否核發建物應有部份之權狀？在八十四年六月三十日「公寓大廈管理條例」施行之前，各地政機關就「防空避難室兼停車場」之處理方式固然有異，然就「防空避難室兼停車場」（即法定停車位）以外之共同使用部份，如其用途或設備，並非專供部份區分所有權人使用者，則一律應以「大公」（即全體區分所有權人共有）之方式登記，且不得另發權狀，各地政機關之處理方式，則並無不同。準此以觀，本件被上訴人將地下一層非私用面積部份，於辦理建物所有權第一次登記時，檢附使用執照，載明可供「機車停車位」用途，申請登記為Ａ棟各區分所有建物之共同使用部份，而由Ａ棟全體區分所有權人共有，即無不合。
⑶至上訴人辯稱地下二層防空避難室兼停車場係有獨立產權之建物，每一車位之所
有人均按購買車位數量之面積與地下二層全部面積之比率持有地下二層建物之應有部份，故地下二層防空避難室兼停車場並非公共設施，地下一層機車停車位亦非共同使用部份云云，顯有蓄意混淆建物「用途」管理（合法與否）與建物「登記」方式（受理與否）之情事，蓋由本件建物使用執照所載各層「用途」或「設備」，固可判定是否為私用面積，惟其他非私用面積部份，究竟係登記為「大公」，抑或「小公」，則屬地政機關可否受理之問題，兩者並無關聯，焉能妄謂登記為「小公」之地下二層公共設施，因地政機關同意核發車位應有部份之權狀，即一變而成「私用面積」？⑷況地下二層防空避難室兼停車場，除停車位之外，尚有供汽車出入之平面車道、
蓄水池、台電受電室等公共設施分布其間，此觀第五０一二七建號建物登記簿謄本明確登載「地下二層」尚有二二七．四五平方公尺之「共同使用部份」即明。該層建物，無論在構造上或功能上，均無獨立性可言，即令地政機關准予核發「小公」之權狀，仍不易其建物共同使用部份之性質，而地下一層機車停車位部份，其構造、功能及用途，既然與地下二層停車場相當，則其非屬私用面積，亦無疑義。
⑸另上訴人指被上訴人與李盧玉、李燦賓簽訂之協議書內容載有「... 地下一層機
車停車場及防空避難室及車道」等語，故謂被上訴人申請登記時「並未依規定將地下二層防空避難室兼停車場登記為共同使用部份」，且有涉嫌「以協議書為不實之記載，將應專供被上訴人保留迄今未出售之地下一層日常用品零售使用之私有面積地下一層機車停車位擅改為防空避難室，藉以使登記機關不實之記載」之情事，惟參諸土地登記規則第七十八條有關申請建物所有權第一次登記，應提出「使用執照」或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖之明文規定；且本件建物申請登記當時，僅限於「使用執照」所載地下二層「防空避難室兼停車場」可登記為「小公」及核發車位權狀等登記實務，以及觀之本件大廈「使用執照」所載地下一層機車停車位及地下二層防空避難室兼停車場，最終均依規定登記為共同使用部份，且買賣契約附件「地下二樓停車場配置圖」已標示停車空間兼避難空間，而「地下一樓總配置圖」並無防空避難室之標示等情節，顯見地政機關就共同使用部份之登記作業，確係根據「使用執照」內容辦理，上開與「使用執照」記載不符之「協議書」條款，因與該「協議書」共同使用公共設施持分表之分配比例無關，地政機關受理登記時，並未受其影響，更無不實登載之情事，更況該「協議書」五「協議內容」已明載：「該建築大樓之共同使用公共設施計有...地下一層機車停車場...」等語，又何來「擅改」之問題？⒊就實際狀況而言：
⑴本件地下一層機車停車位係坐落Ａ棟下方，僅有Ａ棟之樓梯及電梯間可直達該平
面空間，顯係供Ａ棟住戶使用，且與地下一層之日常用品零售業「自用面積」之間，有水泥磚牆與樓梯間作明顯區隔，又其機車出入口系設於地下一層左後方，至機車出入車道，則係利用Ａ棟左下方進出地下二層停車場之車道，在規劃設計上，顯非供面臨至善路且有樓梯間與至善路相通之日常用品零售業或Ｂ棟住戶使用，是該機車停車位所在空間，無論根據「平面圖集」之配置或實際使用情況，均非供日常用品零售業使用，自屬Ａ棟公共設施之一部，而應計入Ａ棟房屋面積。
⑵Ａ棟地下一層機車停車位所在空間，除公用供電管線外，並無配置自來水管線，
功能上自無獨立使用之餘地，益證該平面空間申請建造執照時，絕非規劃為自用面積之範圍，而應屬公共設施之一部無疑。
⑶況查Ａ、Ｂ棟地下一層日常用品零售業，其自用電錶之電號為「0000000
0000」，目前該戶固仍為被上訴人所有，惟因暫時無人使用，被上訴人業已申請停止供電及停止使用該電錶計費，惟因斷電後Ａ棟地下一層機車停車位之供電並未受影響，足見機車停車位所在之公共設施面積，其電力供應管線及其使用之電錶，已與Ａ、Ｂ棟地下一層日常用品零售業無涉；又Ａ棟地下一層機車停車位，與地下二層防空避難室兼停車場，因均為公共設施，其供電系統係共用同一只電號「00000000000」之電錶計費，地下二層防空避難室兼停車場，並無獨立之電錶，然由該電錶登記之用電地址為「至善路二段三、五、七、九等號地下二樓」觀之，更足證該電錶之供電，要與地下一層「日常用品零售業」擁有專用之獨立電錶供電無關，則上訴人一再聲稱本件地下一層機車停車位所在之公共面積，設計之初，係供「日常用品零售業」使用乙節，厥屬臆測之詞而已。
⑷基上，被上訴人將Ａ棟地下一層構造上、功能上無獨立性之公共設施面積部份，
規劃為可供Ａ棟機車停車空間使用，以符合申請建造執照及使用執照之規定，並由Ａ棟各戶分擔該公共設施面積，自無不合，上訴人等主張該部份面積非屬買賣標的範圍，顯無理由。
㈢上訴人起訴主張依民法第一百七十九條請求返還不當得利，復又主張依買賣契約書第一條第四款之約定請求退還價金，彼此陳述顯然矛盾而不能併存：
⒈本件兩造所定買賣契約，因係「預售屋」買賣之性質，茍上訴人主張本件地下一
層公共面積非屬買賣標的範圍，自不生買賣契約第一條第四款建物面積誤差找補之問題。蓋該款所稱「誤差」之詞，顧名思義，應係指地下一層公共面積自始即在買賣標的範圍之內，惟因興建過程導致實際移轉面積與預售面積有所出入，而由買賣雙方合意所預定之價金找補方式，該約定仍屬買賣契約之一部分，無論地下一層公共面積與其他部分面積合計後是「應找」或「應補」，買賣雙方皆係依契約之規定請求，則被上訴人受領地下一層公共面積找補部分之價金，自非無法律上原因，其理至明。
⒉倘上訴人認本件有買賣標的面積發生短少，被上訴人應依「契約」找補條款退還
其等溢付價金之情形，顯係承認地下一層公共面積，自始既在買賣標的範圍之內；而上訴人倘認地下一層公共面積自始非屬買賣標的之範圍者，不外指被上訴人受領該部分面積之對價，以及上訴人等受領該部分面積之移轉，並非基於雙方之合意，既無找補關係，必無前開「契約」所定誤差找補條款之適用，則上訴人充其量僅得主張依不當得利之規定，請求返還該部分「無法律上原因」而受領之價金而已。上訴人要無一方面主張地下一層公共面積非屬買賣標的範圍；另一方面又主張依「契約」找補條款請求退還地下一層公共面積價金之餘地。否則上訴人雖再三埋怨本件房屋移轉之公共面積比例過高，然茍扣除地下一層公共面積分擔部分（即該部分非屬買賣標的範圍時），各戶所餘之公共面積，均較銷售時「平面圖集」所載之公共面積，不增而反減（以上訴人丙○○該戶為例：如不考慮Ｂ棟分擔之部分，而假定Ａ棟機車停車位面積為九０四‧五一平方公尺，則該戶公
三．二二平方公尺，竟較銷售公共面積三一．八九平方公尺無端短少，減少比例高達百分之二十七），即會發生公共面積減少，卻又要求被上訴人依約退還「虛灌」公共面積之款項等怪異現象，以致上訴人之主張與陳述，在在相互矛盾。
⒊況上訴人於給付購屋尾款當時，業已明知地下一層機車停車位亦計入公設面積，
苟該機車停車位分擔面積非屬買賣標的範圍，則其價金即無給付義務，惟因上訴人明知無給付義務，而仍為給付，依民法第一百八十條第三款規定，亦不得請求返還不當得利。
三、證據：除援用原審所提證據外，補提建造執照申請書、建造執照與使用執照各層面積比較表、共同使用面積測量成果圖、銷售面積與實際面積比較表、台開雙溪逸苑平面圖集公設比例表、日常用品零售業自用電錶電費單、臺灣電力公司北區營業處函、電錶及Ａ棟地下一層現場照片三張、陳安妮與黃志珍於八十二年十一月二十六日所簽同意書（除照片外均影本）。
丙、本院依職權向台北市政府工務局調閱建字第０五四一號建造執照及使字第一五二號使用執照卷宗。
理 由
一、更審前原上訴人鄭博文於九十年七月三十日死亡，繼承人為戊○○○、子○○、辛○○及壬○○，有繼承系統表、戶籍謄本、外僑居留證及聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。被上訴人原法定代理人為郭士昂，嗣變更為楊培塔，再變更為謝憲昭，復變更為蔡宗榮，現為范義桓，業據提出台灣省政府八十七年三月卅一日八七府人字第一四八一一六號函、被上訴人公司八十八年七月十九日八八人事字第０五七九三號函、公司變更登記卡影本被上訴人八十九年九月二十一日八九人事字第０七三八八號員工任免通知書為證，其均已依法聲明承受訴訟，經核屬實，亦應准許。
二、本件上訴人於原審起訴主張：上訴人丙○○、甲○○、癸○○、庚○○、丁○○乙○○及上訴人戊○○○等四人之被繼承人鄭博文分別於八十年至八十二年間，與被上訴人訂立台開雙溪逸苑預定買賣契約書，承購被上訴人所興建台開雙溪逸苑房屋各一戶。本件房屋完工後，被上訴人即提出台開雙溪逸苑承購戶房地面積及應繳尾款明細表，計算出上訴人「應繳之尾款或申貸金額」，然而依照合約書第一條第二款「買賣標的建物」與第三款「停車位」之約定對照以觀，各承購戶除購買汽車停車位外，並未承買「機車停車位」，詎料被上訴人竟因完工之建物坪數不足，擅將地下一層二百餘坪面積，登記為機車停車位，併入公共設施，並列入上訴人所承購之房地面積內，藉此不合乎契約約定之方式，出售契約所未約定之機車停車位，而自上訴人獲取依合約不應取得之利益，故依契約條款、民法侵權行為及不當得利之規定，請求被上訴人退還上訴人建物面積差額之金額及法定利息如上訴聲明㈡─㈨。（原法院駁回上訴人之請求及假執行聲請，上訴人提起本件上訴，另原審共同原告陳輝玲上訴部分，因未繳裁判費，業經原法院以裁定駁回其上訴，不在本院審理範圍）。
三、被上訴人則以兩造買賣契約，係以「平面圖集」為雙方填載買賣標的建物編號、樓層及面積之唯一根據，是有關平面圖集所載各戶之自用面積、公共設施及其合計面積若干，自為契約必要之點，而有拘束締約雙方之效力，且查台開雙溪逸苑地下一樓總配置圖除標示地下一樓「日常用品零售業」之自用面積、公共設施及其合計面積者外，別無其他記載，則當層未特別標示面積之部分，應同屬公共設施之性質，賣方未於廣告平面圖集一一予以註明，殆為社會一般通念所容許之預售屋交易慣例，本件房屋既已完工交屋，並依台北市士林地政事務所建物測量成果圖測繪而得之共同使用部分面積依比例登記為上訴人所有，且所登記之面積較諸契約約定之面積均無不足之情事，上訴人自不得依找補條款向被上訴人請求，反之，上訴人中有登記之面積較契約約定之面積為大者，被上訴人前通知上訴人補繳差額即屬有據，並無不當得利及侵權行為之情事；且甲○○前已經被上訴人合法解除契約，已非契約之當事人等語，資為抗辯。
四、兩造間原訂有台開雙溪逸苑預定買賣契約書，本件房屋完工後，被上訴人即提出台開雙溪逸苑承購戶房地面積及應繳屋款明細表，計算出上訴人應繳之尾款或申貸金額，上訴人亦均按上開金額繳款或申貸之事實，業據上訴人提出預定買賣契約書影本八件、承購戶房地面積及應繳尾款明細表影本一件、上訴人房屋擔保借款繳息清單影本四件、利息收據影本九件、貸款繳款單影本十六件、統一發票影本十六件為證，被上訴人除就甲○○之買賣契約業經解除外，其餘均不爭執，堪信為真實。兩造之爭點為㈠甲○○是否為買賣契約之當事人？㈡本件機車停車位是否屬兩造買賣契約之範圍？
五、經查，甲○○主張其於八十二年五月八日與被上訴人訂立本件買賣契約書，為契約之當事人，業據提出編號Ａ６棟五樓之台開雙溪逸苑預定買賣契約書一份附卷（見原法院卷一第二三一頁），被上訴人就此並不爭執，其雖主張是甲○○之女陳安妮徵得原得籤人黃志珍之同意而受讓買受本件房屋之權利，並以甲○○名義簽訂買賣契約，事後因甲○○遲延給付價款，經被上訴人依法催告解除契約，陳安妮復表示願以尾款金額買受該房屋，而經被上訴人同意出售，契約之當事人已非甲○○云云，固據提出陳安妮所出具之同意書二份為證。然查，陳安妮與黃志珍間關於買受該房屋權利之讓與，雖有其二人所簽同意書為證（見本院卷第二０九頁），惟此僅係其二人間之讓與關係，與房屋買賣契約之當事人並不生影響，契約當事人自仍以實際簽約人為準，再觀諸被上訴人所主張陳安妮嗣後再為買受該房屋之要約並經其同意之同意書內容為：「本人陳安妮特同意... 自行按照雙方先前於八十二年五月八日簽訂之『台開雙溪逸苑預定買賣契約書』（如附件）內所明定之買方義務，辦理給付尾款... 」等語（見本院卷第二一０頁），足見陳安妮據以給付尾款之契約仍為上開甲○○於八十二年五月八日所簽之買賣契約，陳安妮與被上訴人並無另訂買賣契約，且按其同意書之內容，陳安妮僅係承擔該契約給付尾款之義務，並無變更契約當事人之意，縱第二份同意書另記載「俟上開各項手續經台開公司確認無訛並予承認後，得免除本人因解除契約所生之賠償責任」等語，然該同意書並無甲○○之簽名，甲○○復否認契約已由陳安妮受讓，被上訴人自無從執以證明甲○○與被上訴人間之契約已經合法解除，契約當事人變更為陳安妮，則甲○○以契約當事人身分提起本件訴訟，於法並無違誤。
六、被上訴人雖先後以「都市計畫法臺北市施行細則」第八十六條之一及臺北市政府工務局之內規為其設置機車停車位之依據，上訴人則以臺北市都市發展局之函覆謂上開規定係晚於本件建物建造執照取得之後的八十二年十一月二日才公布，被上訴人復不能提出所謂之工務局內規，顯見本件機車停車位係被上訴人自行設置等語，並提出臺北市都市發展局九十一年八月八日北市都二字第０九一三一九六八四００號函附卷（見本院卷第一二五頁），惟即使被上訴人設置機車停車位並無法規依據，然若該部分確屬於本件房屋之共同使用部分，而在兩造買賣契約範圍內，則被上訴人將上訴人應各自分擔之機車停車位面積計入上訴人所取得之面積而請求價款即非無據。
七、關於本件機車停車位是否屬於兩造買賣契約之範圍，首須論究機車停車位是否屬於大樓之共同使用部分：
㈠依丙○○與被上訴人間訂立之買賣契約書第一條第二款約定（契約書雖記載第一
「款」，惟參照後序條文，應為第一「條」之誤）：本約之建物座落於前款所列之建築基地內編號Ａ一棟地上第四樓（其樓層及區位見附件㈠：平面示意圖）房屋圖測面積約一七四．０二平方公尺，上開房屋面積包括門廳、走道、樓梯間、電梯間、電梯機房、水箱、電氣室、機械室、管理室等各項共同使用部分之分擔。同理，依上訴人庚○○、癸○○、乙○○、鄭博文、己○○、丁○○及甲○○與被上訴人間買賣契約書第一條第二款之約定，各上訴人與被上訴人契約約定之建物總面積為一七四．０二，三二二．五六，一六四．二八，一八二．八一，一
七二．四五，一七五．七九，一九八．八四及一九二．六七平方公尺。而上開面積關於自用面積與公共設施之分配，兩造契約條文內則未註明，為附件㈠之平面示意圖亦未標明，而見於被上訴人所提出之台開雙溪逸苑平面圖集，依該平面圖集記載：丙○○所購之Ａ一棟四樓一七四．０二平方公尺，其中一四二．一三平方公尺為自用面積，其中三一．八九平方公尺為公共設施；庚○○所購之Ａ一棟五樓一七四．０二平方公尺，其中一四二．一三平方公尺為自用面積，其中三一．八九平方公尺為公共設施；癸○○所購之Ａ四二樓一六四．二八平方公尺，其中一三三．四０平方公尺為自用面積，三０．八八平方公尺為公共設施；乙○○所購之一八二．八一平方公尺，其中一四八．五八平方公尺為自用面積，三四．二三平方公尺為公共設施；鄭博文所購之Ａ五二樓一七二．四五平方公尺，其中一四０．一六平方公尺為自用面積，其中三二．二九平方公尺；己○○所購之Ａ五五樓一七五．七九平方公尺，其中一四二．八七平方公尺為自用面積，其中三
二．九二平方公尺為公共設施；丁○○所購之Ａ六三樓一九八．八四平方公尺，其中一六一．六０平方公尺為自用面積，其中三七．二四平方公尺為公共設施；甲○○所購之Ａ六五樓一九二．六七平方公尺，其中一五六．五九平方公尺為自用面積，其中三六．０八平方公尺為公共設施。而依上開公共設施與合計面積為比例之計算，其比例在百分之十八（丙○○、庚○○部分）與百分之十九（癸○○、乙○○、鄭博文、己○○、丁○○、甲○○部分）之間。
㈡兩造買賣契約第一條㈡約定：「建物：... 上開房屋面積包括門廳、走道、樓梯
間、電梯間、電梯機房、水箱、電氣室、機械室管理室等各項共同使用部分之分擔」，該共同使用部分究屬列舉規定？或是例示規定？兩造互有爭執，核其契約文字已載明為「... 等各項共同使用部分」，且對於亦屬共同使用部分之「台電受電室」、「蓄水池」或地下室連通戶外之「室內車道」等項目並未一一列舉在內，足證該款應是例示規定。至於上訴人主張依據臺北市士林地政事務所核發本件建物共同使用部分測量成果圖之標示，共同使用部分僅有樓電梯間、機械室、機房、水箱、蓄水池、變電室六項，所以買賣契約所列之共同使用部分係預將建物建築完成後共同使用部分完全包括在內而為列舉規定云云，顯然忽略了成果圖中地下一層尚有一部份係未標示用途者（見原法院卷二第五四二頁），而將該未標示用途部分與設計圖、竣工圖比對之結果，該部分即係本件機車停車位之位置（設計圖及竣工圖見本院前審卷所附證物袋），是上訴人上開主張尚非可採。而買賣契約關於共同使用部分既然僅係例示規定，則在解釋上只要屬於共同使用部分應均可計入買受人應分擔之建物面積內，易言之，建築物除各戶自用部分外，均屬共同使用部分而應由全體住戶分擔。
㈢依兩造買賣契約書第十四條關於設備概要約定有「本契約買賣房屋主要裝修及設
備概要如附件㈣，並依照主管建築機關所核發建造執照如附件㈤影本之圖說為準」，而依契約後附兩造不爭執真正之台北市政府工務局七十九建字第五四一號建造執照（見原法院卷一第二四五頁），關於建築物各層用途記載為「地下貳層防空避難室兼停車場，地下壹層Ａ日常用品零售業及機車停車位、Ｅ自用儲藏室、壹層Ｂ日常用品零售業，ＡＥ集合住宅、貳層Ｂ日常用品零售業、ＡＥ集合住宅、叁至柒層集合住宅」，「各層面積總計一三０五五．八五平方公尺」，再依建造執照存根（見原法院卷二第四三八頁），各層面積綜計為：地下二層二七八三．九三平方公尺、地下一層二七七七．五一平方公尺、第一層一三九八．二七平方公尺、第二層一三七二．八四平方公尺、第三層一０四五．０五平方公尺、第四層一０一０．六０平方公尺、第五層九五七．六四平方公尺、第六層八三七．八０平方公尺、第七層五六０．二一平方公尺、屋頂突出物⑴⑵⑶各一０四平方公尺，總計一三０五五．八五平方公尺，對照上開各項數據以觀，地下一層之二
七七七．五一平方公尺，扣除平面圖集第五頁所列Ｃ棟自用面積二六三．九六平方公尺以及ＡＢ自用面積一三三．九九平方公尺，得一一七九．五六平方公尺，非為用以出售之自用面積，易言之，即為共同使用之部分，而依照平面圖集地下一樓總配置圖已經將Ａ、Ｂ、Ｃ棟地下一樓自用面積與該自用面積應分擔之公共用部分，經套用上開設計圖、竣工圖，該部分即屬本件機車停車位。
㈣上訴人又主張平面圖集與買賣契約後附之總配置圖上均無機車停車位之標示或文
字說明，可見機車停車位並非公共設施云云。然契約關於共同使用部分既然僅係例示規定，已如前述，則平面圖集或總配置圖上是否標明機車停車位為公共設施，尚無法作為認定公共設施之依據。
㈤機車停車位是提供區分所有建物使用，本不具獨立之功能性，而依被上訴人所稱
，機車停車位與地下一層之日常用品零售業「自用面積」之間，有水泥磚牆與樓梯間作明顯區隔，此外登記為至善路二段三、五、七、九號地下層一樓之電號為「00000000000」，固然僅設有電錶一只，有電費收據可稽（見本院前審卷第一六七頁），然被上訴人陳稱地下一層日常用品零售業，其自用電錶之電號為「00000000000」，目前仍為被上訴人所有，惟因暫時無人使用，被上訴人業已申請停止供電及停止使用該電錶計費，惟斷電後Ａ棟地下一層機車停車位之供電並未受影響等情，除據提出電費通知單、臺灣電力公司北區營業處函各一件為證外（見本院卷第六五、六六頁），亦為上訴人所不否認，即機車停車位之電力供應管線及其使用之電錶與日用品零售業並不相關，而地下一層又未設其他之電錶，則被上訴人所辯地下一層機車停車位，與地下二層防空避難室兼停車場，因均為公共設施，其供電系統係共用同一只電號「00000000000」之電錶計費乙節，當非無據。則本件機車停車位於構造、功能上均不具獨立性，而應屬各住戶共同使用之部分。至於上訴人另以並非Ａ棟之三座樓的樓電梯均可直接通往地下一層機車停車位置辯，此僅是住戶間使用機車停車位之便利程度不同，尚與機車停車位是否屬於公共設施無關。
㈥上訴人指稱被上訴人與訴外人即隔鄰地主李盧玉、李燦賓簽訂之協議書內容載有
「... 地下一層機車停車場及防空避難室及車道」等語，故謂被上訴人申請登記時「並未依規定將地下二層防空避難室兼停車場登記為共同使用部份」，且有涉嫌「以協議書為不實之記載，將應專供被上訴人保留迄今未出售之地下一層日常用品零售使用之私有面積地下一層機車停車位擅改為防空避難室，藉以使登記機關不實之記載」之情事，惟參諸土地登記規則第七十八條有關申請建物所有權第一次登記，應提出「使用執照」或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖之明文規定；觀之本件大廈「使用執照」所載地下一層機車停車位及地下二層防空避難室兼停車場，最終均依規定登記為共同使用部份，且買賣契約附件「地下二樓停車場配置圖」已標示停車空間兼避難空間，而「地下一樓總配置圖」並無防空避難室之標示等情節，顯見地政機關就共同使用部份之登記作業，尚須根據「使用執照」內容辦理。
八、依兩造買賣契約第一條明定買賣標的中，建物包含共同使用部分，則本件機車停車位既為大樓共同使用部分，自應包含在兩造買賣契約之範圍。
九、兩造買賣契約之第一條第四款關於房屋面積之找補規定為「本條第二款建物面積以地政機關實測後登記簿所載之面積為準。如有誤差超過百分之一時，應就超過或不足部分按房地總價與本約建物面積換算之房地單價於房地所有權移轉登記前無息相互找補價款」，是該條款係就建物總面積，包括專有部分及共同使用部分所為之約定，亦即以被上訴人實際交付並登記予上訴人之建物總面積與契約約定之建物總面積即房屋圖測面積相較，如誤差超過百分之一時，始就該超過或不足部分按房地單價相互找補。依本件房屋所有權狀之記載（見外放之所有權狀影本）：丙○○所購房屋面積為一二八．九五平方公尺，陽台面積一六．九六平方公尺，共同使用部分面積二一八七．三八平方公尺，權利範圍萬分之一八一（折算為三九．五九平方公尺），是其實際登記之面積為三者之和，即一八五．五平方公尺；庚○○所購房屋各部分面積均與上訴人丙○○相同，故其實際登記之面積亦為一八五．五平方公尺；癸○○所購之房屋（登記於鄭偉國之名下）面積一一
三．四九平方公尺，花台面積二．０二平方公尺，陽台面積十五．一六平方公尺，共同使用部分權利範圍為應有部分萬分之一六０（折算為三六．五三平方公尺），是其實際登記之面積為一七七．四一平方公尺；乙○○所購之房屋面積一二
八．二六平方公尺，平台面積一六．九六平方公尺，共同使用部分應有部分萬分之一八一（折算為三九．三七平方公尺），是其實際登記之面積一八四．五八平方公尺；戊○○○四人之被繼承人鄭博文所購房屋面積一二四．五六平方公尺，花台、陽台面積各為二．０二及十五．一三平方公尺，共同使用部分應有部分萬分之一七五（折算為三八．二八平方公尺），是其實際登記之面積為一七九．九八平方公尺；己○○所購房屋面積一二八．八三平方公尺，陽台面積十六．九六平方公尺，共同使用部分應有部分萬分之一八一（折算為三九．六０平方公尺），是其實際登記之面積為一八三．六三平方公尺；丁○○所購房屋之面積一四０．八平方公尺，露台、陽台面積各為四．八四及十九．八平方公尺，共同使用部分應有部分萬分之一九八（折算為四三．三一平方公尺），是其實際登記之面積為二０八．七五平方公尺；甲○○所購房屋（現登記於黃志珍名下）面積為一四
０．八平方公尺，陽台面積十九．八平方公尺，共同使用部分應有部分萬分之一九八（折算為四三．三一平方公尺）是其實際登記之面積為二０三．九一平方公尺，而上訴人對於上開面積之建物已受交付之事實並不爭執，此與被上訴人向上訴人收取尾款所憑以計算之面積均相符合，亦有台開雙溪逸苑承購戶房地面積即應繳尾款明細表可稽（見原法院卷一第二五０至二五二頁）。而上開建物所有權狀所列之共同使用部分面積，係依台北市士林地政事務所建物測量成果圖而為登記，而該成果圖又係勘測共同使用部分而得，堪認上開經折算後之面積即是兩造契約第二款㈣所謂「地政機關實測後登記簿所載之面積」。至於上訴人另主張其等所實際取得之面積係被上訴人事後將原設計屬於地下一層日用品零售業之機車停車位面積轉而分擔予各上訴人云云，然依被上訴人於預售房屋時所提供之平面圖集，即已載明地下一層日用品零售業所占面積及其分擔公共設施面積，於辦理第一次所有權登記時，亦同時將機車停車位部分分配給大樓區分所有權人共有，並非嗣後再為移轉，倘機車停車位是為配合營業所需，其當時怎能預見日用品零售業將來勢必無法經營，故上訴人所言純屬臆測之詞，尚不足採。
十、本件房屋登記面積較之契約約定之總面積即平面圖集所示之各戶合計面積，亦即買賣契約第二款㈡所稱之「房屋圖測面積」，均有增加，上訴人雖稱被上訴人移轉予上訴人之自有面積固略有增加，惟公設面積增加之幅度卻達百分之三，與自用面積之增幅不成比率云云，然依據上訴人自行製作之面積增減比率表（見本院卷第一０一頁），上訴人實際登記之公共設施面積雖較契約約定之公共設施多出
五．一四平方公尺至七．七平方公尺不等，然除乙○○、癸○○外，所購房屋之面積亦多出一．五五平方公尺至四．０一平方公尺不等，而公共設施比例在百分之二十．七五（丁○○）至二十一．三四（丙○○、庚○○、鄭祺燿、乙○○、鄭博文即戊○○○四人、己○○、甲○○部分）間，較諸原平面圖集所列之公共找補條款既係依總面積而為比較，自不能將部分公共設施排除後始為比較，上訴人之上開主張亦非可取。
十一、依前所述，被上訴人實際交付並登記予上訴人之房屋總面積既均較契約約定之房屋總面積為多，則上訴人主張被上訴人應依找補條款之約定，退還建物面積差額之金額，於法即無所據。
十二、上訴人丙○○、己○○及甲○○主張被上訴人虛灌機車停車位，誆稱坪數超過契約約定，向其等依序取得其所自行計算之應補差額九十一萬九千七百四十八元、六十萬三千四百零九元及九十三萬七千七百六十九元，依不當得利及侵權行為規定，請求返還溢付價款云云，然機車停車位既係買賣契約約定之共同使用部分，則被上訴人依找補條款計算而製作台開雙溪逸苑承購戶房地面積及應繳尾款明細表，丙○○等依該明細表向被上訴人而為給付，即係基於清償債務之目的而為給付，尚非欠缺給付目的，丙○○等主張被上訴人應依民法第一百七十九條之規定，返還所受利益，於法自有未合，同理，其等之給付乃依約清償債務，被上訴人請求依約找補價金，並非不法侵權行為，丙○○等三人主張被上訴人應負侵權行為損害賠償之責，亦無理由。
十三、從而，上訴人分別主張被上訴人應依契約找補條款之約定、民法第一百七十九條之不當得利及第一百八十四條之侵權行為法律關係，請求被上訴人退還如上訴聲明所載建物面積差額之金額與超額收取之價款，於法即無所據，應予駁回。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決及駁回假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
十四、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法於判決結果不生影響，不一一論述，附此敘明。
十五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項本文，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 七 月 十四 日
民事第七庭
審判長法 官 張 耀 彩
法 官 王 仁 貴法 官 陳 玉 完右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十二 年 七 月 十四 日
書記官 張 淑 芬附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。