臺灣高等法院民事判決 九十一年度重上更㈠字第三八號
上 訴 人 臺灣航業股份有限公司法定代理人 盧峰海訴訟代理人 張文寬律師被上訴 人 郭美紋
楊為忠共 同訴訟代理人 曾大中律師複 代理人 吳彥鋒律師右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十八年六月七日臺灣基隆地方法院八十七年度字重訴第四０號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，本院判決如左：
主 文原判決關於㈠准上訴人調整被上訴人郭美紋之租金及㈡駁回上訴人後開第二項、第三項之訴，並訴訟費用之裁判部分均廢棄。
被上訴人郭美紋應將坐落基隆市○○區○○段○○段○○○○地號土地上如原判決附圖所示Ｂ部分面積八十三平方公尺，即門牌號碼為基隆市○○區○○路○○○號三層樓之地上建物拆除，並將該附圖Ｂ部分，及Ａ部分面積三十五平方公尺之土地返還上訴人，另應自民國八十七年十一月十八日起至返還該土地之日止，按月給付上訴人新臺幣壹萬貳仟零捌佰參拾貳元。
被上訴人楊為忠應自前項房屋遷出。
其餘上訴駁回。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用，由上訴人負擔十分之二，由被上訴人郭美紋負擔十分之七，餘由被上訴人楊為忠負擔。
本判決所命被上訴人之給付，於上訴人以新臺幣伍佰萬元供擔保後，得假執行；但第二項及第三項，被上訴人郭美紋、楊為忠如於假執行程序實施前，分別以新臺幣柒佰伍拾萬元、壹拾伍萬元為上訴人預供擔保後，均得免為假執行。
上訴人其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人郭美紋應將坐落基隆市○○區○○段○○段○○○○地號土地上，如原
判決附圖所示Ｂ位置部分，門牌號碼為基隆市○○區○○路○○○號三層樓房屋，（面積八十三平方公尺）全部拆除，將全部土地（面積一四二平方公尺）返還上訴人，並自原起訴狀繕本送達郭美紋之翌日起，至返還土地之日止，按月給付上訴人新台幣（下同）一萬八千一百七十六元。
㈢被上訴人楊為忠應自前述房屋遷出。
㈣前二項判決，上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：㈠上訴人民國四十六年八月，就所有之基隆○○○區○○段○○段一五之三號土地
（下稱系爭土地），與訴外人許國忠訂立基地租賃契約，該租賃契約係以書面訂立並經公證，期限為二年，訂明許國忠如欲續租時，須上訴人同意另訂新租約，方可續租，是該租賃契約於四十八年七月三十一日即已期滿消滅，其後雙方未再訂立任何新約。至上訴人何時請求許國忠返還土地，原與被上訴人無關，且上訴人為公營公司，不可能不以書面契約之方式，與他人成立土地租賃契約。
㈡許國忠於本件土地上興建門牌號碼基隆○○○區○○路○○號房屋，並於租賃關
係消滅後，繼續占用本件土地，應屬無權占有。縱許國忠曾發函通知上訴人表示是否行使優先承買權，亦不影響許國忠無權占有本件基地之事實，上訴人不予優先承買，亦非承認與許國忠已另訂新租賃契約。且許國忠自四十七年十二月起即拖欠地租，至五十一年十月方郵寄一千九百二十七元予上訴人，故上訴人於原租約期滿後，在許國忠尚欠地租之情形下，亦不可能同意另訂租約。
㈢上訴人既曾於五十一年十月五日，郵寄新土地租賃契約一式六份予許國忠，顯見
在四十八年七月三十一日租約屆滿後，本件土地之占用人均為無權占用，訴外人林嘉和於買受本件房屋後，並未主張承受許國忠之「不定期租賃關係」，其後猶向上訴人表示希與上訴人訂立土地租賃契約，及願買受本件土地，故彼時林嘉和與上訴人間就本件土地並無不定期租賃關係。
㈣上訴人未舉證證明原約定租金是否即為申報地價百分之十，依四十七年七月二日
修正之平均地權條例第四十四條規定，約定基地之租金，超過規定者，得由承租人申請該管市縣政府強制減定之。絕非上訴人所稱之自動減少百分之八十，則許國忠郵寄之款項，沖抵積欠之地租後，尚不足抵付租賃關係消滅後之損害金。
㈤楊為忠係以自主占有之意思，將本件房屋供作基隆市土地專業代理人公會會址使用，縱公會已他遷，但楊為忠仍有自主占有之事實。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提五十二年五月九日林嘉和上致上訴人基隆分公司申請書影本、五十二年五月二十一日上訴人基隆分公司致林嘉和函件影本各乙件。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：陳與原判決記載相同者外，補稱略以：㈠依上訴人與許國忠之基地租賃契約第三條約定：「租賃期間自四十六年八月一日
起至四十八年七月三十一日止共計二年零月，租賃期間屆滿時如乙方即許國忠欲繼續承租，經甲方即上訴人同意，得另訂新約」。可知上訴人與許國忠之租約中，已明示租期屆滿時雙方得再續約，並無屆滿絕不續租之意，且上開條文並未約定嗣後續租之租約應以何種方式訂立，故無論明示、默示，或是否簽立書面合約，均無不可。
㈡原租約於四十八年七月三十一日屆滿後，許國忠仍以承租人之意思，繼續占有使
用本件基地，嗣至四十九年七月間，許國忠擬出售本件房屋，即函知上訴人行使優先承買權，上訴人明知租期屆滿，既未對許國忠表示反對其使用基地之意思，而函覆表示放棄優先承買權，自係承認於租期屆滿後，上訴人與許國忠已達成續約之合意。
㈢許國忠繼續以承租人之意思使用基地之事實，應屬要約，上訴人於五十一年十月
五日，郵寄土地租賃契約一式六份予許國忠，應係同意繼續出租之承諾，故上訴人與許國忠之租賃關係應自原租期屆滿後，因雙方意思表示之合致，而轉為不定期限之租賃關係繼續存在。退一步言，縱認上訴人寄送租賃契約之舉動為要約，但上訴人未對該要約附以任何條件，許國忠並即繳納租金予上訴人，而上訴人收受租金既無異議，更未為任何保留之主張，故許國忠繳納該租金之動作顯係對上訴人要約之承諾。
㈣許國忠於五十一年十月三十一日寄約予上訴人之函文中，雖謂關於本件土地繼續
租用手續，依法應請林嘉和逕向上訴人洽辦，但此係因當時本件房屋已出售予林嘉和，故許國忠認上訴人若要簽立書面租約，應洽林嘉和辦理，非謂許國忠無與上訴人成立租約之合意，否則，許國忠無須為自己並代林嘉和給付原租約期滿以後之租金。又林嘉和要求上訴人訂立正式租約以清手續，並非自認其與上訴人無租約存在，而是認為有租約存在始一再設法繳付租金之意。
㈤租約第二條有關「出租之基地，限於建築居住房屋之用，不得作其他用途」之約
定，應解為只要所建房屋性質是以居住使用主要目的，即無違約之可言，本件被上訴人及子女設籍並實際居住於本件房屋，楊為忠並未在該處執行代書業務。楊為忠因擔任該專業代理人公會理事長之故，始依該公會以理事長住所為會址之慣例，於其任期內將公會會址設於本件房屋，其目的僅在日常理監事或會員服務聯絡便利而已，並無營利性質，目前楊為忠早已卸任該職，會址亦已隨新任理事長他遷，縱上開約定係指本件房屋僅供住家使用，楊為忠亦無違反約定。況上訴人從未表示異議或阻止，即逕行表示終止租約，應不生合法終止之效力。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提開業執照影本、照片、上訴人聲請狀為證。
理 由
一、上訴人起訴主張：系爭土地為伊所有，許國忠於四十六年間向伊承租興建二層房屋，並於四十九年八月間將之售予第三人林嘉和，林嘉和再於八十五年十月二十四日售予被上訴人郭美紋，郭美紋再搭建第三層及部分第二層，系爭土地現為郭美紋及被上訴人楊為忠占有，惟林嘉和未曾與上訴人訂立任何租約，故林嘉和使用系爭土地並無正當權源，郭美紋自無權源之林嘉和受讓系爭房屋共三層之房屋，與上訴人亦無基地租賃契約存在，亦屬無權占系爭土地。縱兩造間有不定期租賃契約存在，但郭美紋未經其同意，擅自在許國忠所建房屋上搭建第三層及部分第二層，違反租賃契約，伊亦得終止與郭美紋間之租賃契約。為此先位聲明請求判命郭美紋將系爭土地上如原判決附表所示Ｂ部分之三層樓房屋全部拆除，將占用系爭土地之全部返還，並自起訴狀繕本送達之翌日起，至返還日止，按月給付一萬八千一百七十六元損害金，及楊為忠應自系爭房屋遷出。又如認上訴人與郭美紋有不定期租賃關係存在，郭美紋又未違反租賃契約，則備位聲明請求為判命占有系爭土地之租金自八十七年十二月一日起調整為每月一萬八千一百七十六元（原審就先位聲明為上訴人全部敗訴之判決，就備位聲明為上訴人部分勝訴之判決，上訴人雖僅就先位聲明部分提起上訴，但其上訴之效力仍及於備位聲明，合先敘明）。
二、被上訴人則以：上訴人與許國忠自原租期屆滿後，因雙方意思表示之合致，達成續約之合意，而另成立不定期租賃關係並繼續存在，許國忠嗣將房屋所有權移轉與林嘉和後，該不定期租約即由林嘉和承受，上訴人並已收受原租期屆滿後分別由許國忠及林嘉和繳付之租金。又系爭房屋被上訴人郭美紋係受讓自林嘉和，自亦承受林嘉和就系爭土地之承租權，而上訴人經受通知而拋棄優先承買權，伊與上訴人間就本件土地有不定期租賃契約存在。另郭美紋僅就系爭房屋為部分整理修繕，並未增建或改建，且該不定期租賃契約並無任何增建或改建房屋之限制，是縱在系爭房屋搭建三樓，並未違反租賃契約。而被上訴人全家均實際居住於系爭房屋，楊為忠於其擔任專業代理人公會理事長任期內，雖將公會會址設於系爭房屋，其目的僅在日常理監事或會員服務聯絡便利而已，非屬營利性質，亦無違反契約，上訴人所為租約之終止於法不合等語，資為抗辯。
三、上訴人主張系爭土地為其所有，系爭房屋原係四十六年間許國忠向上訴人承租本件基地後所興建，許國忠於四十九年八月二十二日間將所興建房屋出賣予林嘉和，林嘉和再於八十五年十月二十四日出賣予郭美紋，嗣郭美紋再予增建為三層房屋，現該房屋為郭美紋及楊為忠占有，房屋實際占用（含庭院）土地面積則如原判決附圖所示Ａ、Ｂ部分之事實，業據其提出土地登記謄本（見原審卷第十三頁）、許國忠建築執照影本（見原審卷第七十頁）、不動產賣斷契（見本院前審卷第七十三頁）、土地及建築改良物買賣所有權移轉契約書（見原審卷第十頁）為證，且為被上訴人所不爭執，並經原審勘驗現場及囑託地政機關丈量屬實，分別制有勘驗筆錄（見原審卷第五六頁）及照片五張與基隆市信義地政事務所複丈成果圖在卷可憑，可信實在。
四、按租賃契約以當事人就租賃物及租金互為意思表示一致時方為成立。又租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，固為民法第四百五十條第一項、第四百五十一條所明定。惟出租人慮及承租人取得此項默示更新之利益，於訂約之際，訂明期滿後，絕不續租，或續租應另訂契約或其他相類之情形者，仍難謂不發生阻止續約之效力。再定期租賃契約期滿後，得否變為不定期限租賃，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為必要，苟無即表示反對之意思，縱未收取使用收益之代價，條件仍為成就，苟已即為反對之意思而收取使用收益代價或損害金，其條件仍為不成就，最高法院著有五十五年台上字第二七六號、四十七年台上字第一八二０號判例可供參照。本件經查：
㈠依上訴人與許國忠所訂基地租賃契約第三條明確約定：「租賃期間自四十六年八
月一日起至四十八年七月三十一日止，共計兩年，租賃期間屆滿時，如乙方（指許國忠）欲繼續承租，經甲方（指上訴人）同意，得另訂立新約」等語（見前審卷第一一六頁），是依上揭說明，該租賃契約定有期限，且於訂約之際，上訴人已慮及許國忠有民法第四百五十一條所定默示更新之利益，乃於契約中訂明租約屆滿後許國忠如欲續租時，須經上訴人同意另訂新租約，以阻卻租賃契約之默示更新，故不因上訴人於該租期屆滿後，明知或可得而知承租人許國忠就租賃物仍繼續使用收益而無反對之表示，即認當然續訂不定期限租約。又許國忠於該租賃期間屆滿後並未與上訴人以書面另訂新約，此為兩造所不爭，且許國忠於五十一年十月底，始以匯票向上訴人繳納一千九百二十七元，清償自四十七年十二月起所積欠之租金，此有許國忠五十一年十月三十一日予上訴人之函文內容附卷可證（見原審卷第四三頁），衡情上訴人在許國忠未付地租之情形下，亦不可能默示同意另訂租約，被上訴人復未能證明上訴人與許國忠另達成合意，雙方成立新的不定期基地租賃契約（詳另後述），則原租賃關係，應於四十八年七月三十一日即已因租期屆滿而消滅，是許國忠其後於四十九年八月二十二日將本件房屋所有權出賣予另第三人林嘉和時，許國忠與上訴人就系爭土地已無租地建屋之租賃關係存在已明。
㈡被上訴人雖辯稱：上訴人與許國忠間之前述租約期滿後，上訴人未表示租期已滿
租賃關係消滅，反而於四十九年間受許國忠是否優先承買之通知後，覆函表示放棄優先承買權。且上訴人於五十一年間另寄交書面租賃契約予許國忠，並收受許國忠及房屋買受人林嘉和所繳付之租金，嗣又於林嘉和出售本件房屋予被上訴人郭美紋後，於八十六年十月十五日向林嘉和提起確認優先承購權存在之訴，是上訴人顯與許國忠達成合意，於原租期屆滿後，雙方成立不定期限之租賃關係，並以承認與林嘉和間有租賃關係存在為基礎，而行使優先承買權等語。惟查：
⒈上訴人單方放棄行使優先承買權，與上訴人是否與許國忠達成續約之合意，乃屬
兩事，尚難僅憑上訴人不行使優先承買權之事實，即認上訴人默示同意與許國忠成立不定期之租賃契約。
⒉又上訴人既於原租約中明示租約期滿應另訂新約之意，故其於五十一年十月五日
郵遞土地租賃契約一式六份予許國忠，性質上應屬新要約，並非上訴人同意繼續出租之承諾，且許國忠已於四十九年八月二十二日間將本件房屋售予林嘉和，並於五十一年十月三十一日致上訴人之書函中載明：「關於該地繼續租用手續，依法應請林嘉和君逕向貴公司洽辦。」等語，是許國忠於五十一年時無與上訴人就本件土地再成立租賃契約之合意已明。
⒊另定期租賃契約期滿後，得否變為不定期限租賃，非以有無收取使用收益之代價
為必要，已如前述，是上訴人雖曾收受許國忠郵寄之一千九百二十七元，亦不能憑此即認上訴人與許國忠達成續約之合意。再參以被上訴人主張自四十年十二月後之租金應以每月四十一元計算，亦為上訴人所否認，顯見原租期屆滿後，許國忠與上訴人就租金數額亦未達成合意，是縱認被上訴人所稱上訴人與許國忠所訂租約第三條之另訂新約之約定，並不限於書面契約為可採，但凡此尚不得認雙方已另訂有不定期之租賃契約。
⒋再土地法第一百零四條第一項，在六十四年七月二十四日修正公布前，其原文義
為「基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權」，修正後，已擴張為「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，其順序以登記之先後定之」，條文內所稱之房屋，既未特別限定承租人之房屋，則依其一貫之文義，地上權人，典權人之房屋自應一併包括在內（最高法院六十七年台上字第三八八七號判例參照），是上訴人於八十六年以林嘉和為被告提起確認優先承購權之訴，其得主張之法律關係並不以租賃關係為限。而上訴人於該訴訟之公示送達聲請狀中雖陳述其於四十九年八月間將本件房屋出售與林嘉和之前，與許國忠之間存有租約，業據被上訴人提出該聲請狀影本為證（見本院卷第七五頁），然上訴人於四十六年八月間的確與許國忠訂有兩年期限之租賃契約，時間在本件房屋出售與林嘉和之前，故上訴人上開陳述並非當然可認為其承認與許國忠的租約屆滿雙方另成立不定期租賃契約。況該訴係經原法院以林嘉和於起訴前已死亡，認為起訴欠缺當事人能力，而以八十六年度基簡字第四七六號裁定駁回上訴人之訴（見本院卷第二三頁反面），並未就實體上關於上訴人與許國忠，或上訴人與林嘉和間是否存有租賃權、地上權、典權予以審酌，是亦尚難以上訴人提起該訴，即與所謂「禁反言原則」有違，而遽認上訴人承認與林嘉和間有基地建屋之租賃關係存在，是被上訴人所辯上情均不足以採信。
五、綜前所述，上訴人與許國忠之租賃關係已於四十八年七月三十一日期限屆至後，未經雙方續訂新約，上訴人亦未能證明有其他默示更新情形，則該租賃契約於上開期限屆至時即已消滅，是許國忠嗣於四十九年八月二十二日將本件房屋所有權移轉於林嘉和，許國忠與上訴人就系爭土地並無租賃關係存在，即不生租地建屋契約隨房屋而移轉之問題。而林嘉和於受讓房屋後，並未與上訴人訂立任何租約，既無租期，復無租金之約定，縱認其曾寄交使用土地之補償，亦不足以認定已與上訴人成立不定期限之租約，是其使用系爭土地即無正當權源，而郭美紋自無權源之林嘉和受讓系爭房屋，與上訴人亦無基地租賃契約存在，自屬無權占有，是上訴人請求郭美紋將系爭土地上如原判決附表所示Ｂ部分之房屋拆除，並將所占有之土地（含附圖所示Ａ之庭院部分）全部返還，自屬有據，應予准許。至逾此部分之土地，上訴人既未舉證證明被上訴人有占用，其請求返還自有未合，不應准許。
六、按無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益，且按城市地方房屋租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文；且上開規定，依土地法第一百零五條規定，於租用基地，建築房屋準用之，而所稱「申報總價額年息百分之十為限」，乃指租金之最高限額而言，租金額度之多寡，應以土地繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及與鄰地租金之比較等情形為標準，並應審酌當地經濟情勢及土地利用價值而為決定。經查系爭土地總面積一四二平方公尺，目前每平方公尺之公告地價為一萬九千二百元，已據上訴人提出土地登記謄本及基隆市地政事務所地價證明書在卷足憑（見原審卷第十三頁至第十五頁）。本院斟酌系爭土地之公告現值，及該土地位於基隆市○○區○○路，附近有中興國小、成功國中，毗鄰菜市場、市立游泳池，醫院近在咫尺，至火車站亦只須十分鐘之車程，往來交通便捷，生活機能稱便等一切情狀，認應按申報地價年息百分之八，核計相當於租金之損害金方屬允洽，亦即以八十七年公告地價一萬九千二百元之百分之八十為申報地價，再按申報地價之年息百分之八計算損害金。從而，上訴人請求郭美紋應另給付自起訴狀繕本送達之翌日即八十七年十一月十八日起，每月相當於一萬二千零八十三元（元以下四捨五入，19200×0.8×8%×１１８÷12＝１２０８３２）之利益，亦屬有據，上訴人逾此部分請求，尚有未合，應予駁回。
七、末查被上訴人楊為忠為郭美紋之配偶，現共同設籍並居住在系爭房屋，為兩造所不爭，並有戶籍謄本在卷可稽（見前審卷第一五四頁）。而楊為忠既已自承於其擔任基隆市土地登記專業代理人公會理事長其間，將系爭房屋供作該公會會址，則楊為忠顯係基於自主占有之意思而與郭美紋共同占有甚明。本件郭美紋占有系爭房屋既無正當權源而妨害上訴人之土地所有權，其配偶楊為忠亦同，則上訴人本於所有權之作用，請求楊為忠自系爭房屋遷出，為有理由，應予准許。
八、從而，依上開說明，被上訴人先位之訴請求郭美紋將系爭土地上如原判決附圖所示Ｂ之三層樓房屋全部拆除，將占用土地（即原判決附圖Ａ、Ｂ部分之土地）返還上訴人，並自八十七年十一月十八日起，至返還日止，按月給付上訴人一萬二千零八百三十二元，及楊為忠應自系爭房屋遷出，為有理由，應予准許。原審就此應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄並改判如主文第二、三項所示。至上訴人先位之訴之其餘請求不應准許，原判決予駁回，所持理由雖與本院不同，但其結果並無二致，仍應予維持，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，應認為無理由，應予駁回。又關於本判決所命之給付，兩造既均陳明，願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
九、至被上訴人先位之訴請求被上訴人拆屋還地部分既經准許，自無庸再就其備位之訴是否調整租金予以審酌。而兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，均應予以說明。
十、據上綸結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第二項、第一項、第七十九條但書、第八十五條第一項但書、第四百六十三條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 八 月 十九 日
民事第七庭
審判長法 官 張 耀 彩
法 官 吳 光 釗法 官 王 仁 貴右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十一 年 八 月 二十 日
書記官 鄭 兆 璋附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。