臺灣高等法院民事判決 九十二年度上字第一二一０號
上 訴 人 乙○○○訴訟代理人 甲○○被 上訴人 祭祀公業鄭源興管理人鄭世祐訴訟代理人 呂傳勝律師當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十二年十月二十七日臺灣桃園地方法院八十八年度訴字第一八二九號第一審判決提起上訴，本院於九十三年四月二十七日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人起訴主張：上訴人之被繼承人鄭兆昌生前與伊訂立三七五租約，承租如附表所示之土地，嗣於民國（下同）八十六年七月六日死亡，其母即上訴人乙○○○為唯一之繼承人。而如附表所示土地於無不可抗力情況下已廢耕多年，上訴人年近七旬，並無耕作能力，復擅自搭蓋違章建築，依耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項、第十七條第一項第四款規定，原訂租約應屬無效，縱認為有效，出租人亦得終止租約，爰以起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示，求為上訴人應將如附表所示之土地交還予伊之判決。原審為被上訴人勝訴判決，被上訴人於本院為駁回上訴之聲明。
二、上訴人除自認如附表所示之編號一、二土地業經編定為學校用地，應終止租約外，餘則以：伊並無廢耕情事，系爭耕地為伊餬口之唯一田地，而伊雖於約定主要作物生長季節外改種其他作物，但仍以約定之主要作物按時繳租，且所謂耕作，係指目的在定期收穫而施人工於他人之土地栽培農作物而言，自不足僅憑一時拍攝之照片，即謂伊不為耕作達一年。至於伊承租如附表所示編號六土地內，固遭被上訴人之共有人竊佔建築房屋居住，惟該房屋居住人鄭崇清亦到庭說明自其先祖開始即向被上訴人承租耕地使用至今，被上訴人終止租約於法不合等語，資為抗辯，並於原審反訴請求被上訴人應協同上訴人就如附表所示土地上存在之耕地三七五減租租約辦理承租人繼承登記。上訴人於本院則聲明廢棄原判決，駁回被上訴人在原審之訴，並求為如上開反訴聲明之判決。
三、查被上訴人主張上訴人之被繼承人鄭兆昌生前與伊訂立三七五租約，承租伊所有如後附表所示之土地，租約期限續訂自八十六年一月一日起至九十一年十二月三十一日止，嗣鄭兆昌於八十六年七月六日死亡，其母即上訴人為唯一繼承人等情，業據被上訴人提出臺灣省桃園縣桃園鄉鎮耕地租約登記簿、臺灣省桃園縣私有耕地租約、自耕能力證明書、訴人所不爭執，並有如附表所示土地登記謄本在卷可佐（見原審卷第一七五至一九八頁），自堪信為真實。
四、被上訴人復主張如附表所示土地業經承租人廢耕多年，上訴人年近七旬（000年0月000日生），並無耕作能力，復於系爭耕地擅自搭蓋違建，亦未盡承租人保管租賃物之義務，任令他人竊佔系爭耕地建築房屋居住等情，則為上訴人否認，並以前詞置辯。是本院所應審究者核為上訴人有無未自任耕作或非因不可抗力繼續一年不為耕作之情形？被上訴人之終止租約是否合法？
五、就如附表編號一、二所示土地部分：按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證，民事訴訟法第二百七十九條第一項定有明文。查上訴人於原審即自認如附表編號一、二所示土地業經編定為學校用地，應終止租約（見原審卷第一六八頁被上訴人補充答辯狀、第二二一頁原審言詞辯論筆錄），並提出桃園縣都市計畫土地使用分區證明書為憑（見原審卷第一九九頁），依上開說明，自應認被上訴人主張終止如附表所示編號一、二之耕地租約於法有據，應予准許。至於上訴人於本院審理時固謂被上訴人應依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款規定，就如附表編號一、二所示土地為補償，惟亦陳明僅係表示意見（見本院卷第一０一頁），且此核屬上訴人得否另向被上訴人請求補償費之問題，要與被上訴人已否合法終止租約無涉，附此敘明。
六、就如附表編號三至八所示土地部分：㈠按民事訴訟法如係由被上訴人主張權利者，應先由被上訴人負舉證責任，若被上
訴人先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則上訴人就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回被上訴人之請求（最高法院十七年上字第九一七號判例要旨參照）。查被上訴人主張如附表編號三至八所示土地雖由上訴人繼承鄭兆昌之耕地承租人地位，惟上訴人並未自任耕作，而將土地擅自搭蓋違章建築，且任令他人竊佔如附表所示編號六之土地建築房屋居住等情，固據被上訴人提出九十年四月二十六日所拍攝之照片六紙及九十一年十二月所拍攝之照片三紙暨九十二年所拍攝之照片二紙為證（見原審卷第八六、八七、二三五、二五五頁）。於如附表所示編號六土地上，確坐落有門牌號碼桃園縣桃園市○○路○○○巷○○號房屋、庭院及空地、農具貯藏室乙節，亦據原審及本院至現場履勘屬實，有歷次勘驗筆錄及複丈成果圖附卷可憑（見原審卷第三六、三七、五
五、五六、七四至八十、二五０至二五一、二六三至二六四頁，本院卷第九十至九五頁）。惟此為上訴人所堅詞否認，辯稱其並未搭蓋建物令他人居住等語。證人鄭崇清亦到庭證稱伊所居住房屋（即上開房屋）係於八十年間蓋好，土地為被上訴人所有，約伊祖父時代即向被上訴人承租，租金繳至八十年左右，之後被上訴人即拒收租金。伊祖父承租部分後由伊父及大伯繼承，伊等始於現址上興建房屋，伊大伯則在附近搭蓋農舍等語甚詳（見原審卷第一一六頁），與證人即被上訴人祭祀公業之管理帳目人簡美霞所證述鄭崇清使用部分比上訴人承租更早前就開始使用，但非伊等所出租等語互核一致（見原審卷第一三五頁），足認鄭崇清係在上訴人承租前即已占有使用如附表編號六所示土地無誤，堪信上訴人此部分所辯非虛。是被上訴人既未能完整將土地使用交付與上訴人耕作，自無從於事後以鄭崇清占用土地建築房屋為由，據以主張上訴人未盡承租人之管理使用義務之理。被上訴人既無法舉證證明上訴人有其所指不自任耕作，擅自搭蓋非屬農用之違章建築，亦無法證明上開房屋及農具貯藏室係在上訴人占有使用系爭耕地時，未盡承租人之使用保管義務而搭蓋，其主張依耕地三七五減租條例第十六條第一、二項規定，認上訴人未自任耕作，系爭租約應屬無效，上訴人應返還如附表所示之土地云云，洵屬無據。
㈡惟按「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：：：四、非
因不可抗力繼續一年不為耕作時。」，耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款定有明文。被上訴人主張上訴人年近七旬並無耕作能力，承租之耕地並無不可抗力情況下廢耕多年，並以起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示，請求上訴人返還如附表所示編號三至八所示土地等情，雖為上訴人否認。然查：
⒈行政院農業委員會林務局農林航空測量所就其託管之航攝影像資料均為空照原
始底片，並無現成之航空照片可供外機關影印或借閱，使用時需重新晒製等情，此有該所九十二年五月十九日農測資字第０九二九一００七五０號函一紙在卷可佐（見原審卷第二九九至三００頁）。經被上訴人親赴該所核對土地範圍調取底片重新晒製後，取得八十二年十月十四日、八十三年六月三日、八十九年五月十一日拍攝之空照圖三紙（見原審卷第三一三至三一五頁），其真正為上訴人所不爭執。又系爭耕地係分別坐落卷附空照圖以紅筆圈起之圓形、長型、橢圓型之位置乙節，亦為上訴人所是認（見本院卷第九一頁正反面）。則觀諸卷附空照圖所示，系爭耕地於上開拍攝空照圖期間，其上確無耕作之跡象，僅有少數林木穿插其間等情，殊難認上訴人有何積極耕種利用，以求定期收穫，並作為主要經濟來源之情形可言。
⒉如附表編號三至八土地，經原審及本院迭至現場履勘，除編號六所示土地上有
訴外人之住宅、空地庭院、農具貯藏室外，其餘土地於八十九年一月三日初次履勘結果，係種植有番石榴、香蕉、養鴨寮等作物（見原審卷第三七頁所附勘驗筆錄及第五五、五六頁所附八十九年一月十七日桃園縣桃園地政事務所複丈成果圖）；於九十年四月二十六日再次履勘結果，則種植樹薯、香蕉樹約十顆、竹筍數棵、芭樂、玉米等部分作物（見原審卷第七四至八十頁所附勘驗筆錄）；於九十二年一月二十三日第三次履勘現場結果為：如附表所示編號三之土地上相隔二公尺、寬一公尺，種有十一棵柚子（剛栽種高度不滿一公尺），柚子旁邊種樹薯（高度一點五公尺），土地為石地（被上訴人陳述約十坪內），另有雞舍、鴨寮。如附表所示編號四、五土地上有道路、種有樹薯、番石榴。
如附表所示編號八之土地為空地，周圍有一花圃。如附表所示編號七之土地上種有樹薯、香蕉、番石榴有一小片菜園。如附表編號一、二所示土地上則種有樹薯、少數幾顆番石榴，農路一邊種菜（見原審卷第二五０至二五一頁所附勘驗筆錄及第二六三至二六四頁所附九十二年一月二十三日桃園縣桃園地政事務所複丈成果圖）；再經本院於九十三年二月十九日至現場履勘結果，系爭土地現況則係於如附表所示編號三、四及五、七土地上分別栽種約一百五十、六十
二、八十四株之柚子幼苗，約於九十三年二月初所種植，另有十株九十年間栽種之柚子苗，另於已編為學校用地之如附表編號一、二所示之土地上種植有蔬菜、柚子苗一百、芭樂七十五株（見本院卷第九十至九四頁勘驗筆錄）。是以自八十九年至九十三年，長達四年期間，經原審及本院多次至現場履勘結果所見，系爭土地上前僅耕種少量樹薯、芭樂、香蕉等作物，復又於本院至現場履勘前不久再行新栽柚子苗等作物，除以上開作物產量顯不足以作為上訴人全家生活之經濟來源外，亦難認上訴人有何長久耕種作物以謀生之意。
⒊參酌被上訴人提出九十年四月二十六日所拍攝之照片八紙及九十二年所拍攝之
照片十四紙以觀（見原審卷第八八至九十頁、二五五頁反面至二五八頁），系爭土地上之農作物或未採收，或有任令荒蕪之情形，顯難謂系爭耕地確實有作為耕種利用可言。復參以上訴人之訴訟代理人即其女甲○○亦自承九十三年間履勘所見之柚子苗係於本院前往履勘前不久即九十三年二月初時始由其自行栽種，且種植作物所得年約四、五萬元，上訴人現與其同住，幫其照顧小孩，其另有自己之地出租予他人，利息收入約四、五十萬元等語甚明（見本院卷第九三頁反面、九四頁），足徵系爭耕地之生產顯非上訴人全家餬口之經濟來源，如附表所示之土地確有廢耕情形。是上訴人辯稱其確有耕作，僅配合政府政策轉作休耕，或因納莉颱風受災緣故無法耕作云云，殊不足採。至於上訴人另抗辯稱如附表編號八之土地種有地瓜葉，因被上訴人強制收回建築祭祀公業祖厝庭院，非其廢耕云云，固據其提出照片二紙為據（見原審卷第二八六、二八七頁），惟觀諸其照片拍攝日期為九十一年一月三日及同年月二十七日，於八十九年一月十七日經原審履勘時，如附表編號八之土地即已為空地，參以上開空照圖上亦未見有何耕作之跡象，是上訴人此部分所辯，亦不足取。
⒋按耕地三七五租約之立法意旨乃在於保護耕地承租人之經濟弱勢地位，而由國
家對於租佃契約的強力干預，貫徹國家土地政策，提高土地利用，以增加農業生產，改善農民生活所致，在利益權衡之下，而為諸多不利於地主之限制事項規定。然在時勢轉移，鼎鑊革新之現代社會，土地政策之妥適與否亦非不能重新評定之選項，從而如僅以占有土地任意栽種零星之快速成長、低經濟價值之作物即認無不自任耕作之情，就土地之利用以及出租人之利益權衡亦難謂無失所平。是本件自上訴人在訴訟繫屬之四年間對於系爭耕地之使用情形以觀，承租人顯未確實對於系爭耕地有盡增加土地利用價值，提升生活品質之最大努力。再參酌系爭土地所在位置係屬市區，交通往來頻繁，並有高速公路交流道通過等情，承租人對於土地之利用亦與該地價值顯不相當，其利用難認係以自任耕作為目的。故被上訴人主張上訴人已無耕作能力，系爭耕地於無不可抗力之情況下已廢耕多年，符合上開耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款所指之情形等語，即堪予採信，上訴人抗辯稱未有廢耕情事，惟未能舉證證明，其所辯自不足採。
七、綜上所述，上訴人既自認如附表所示編號一、二之土地，被上訴人終止租約於法即屬有據；就如附表所示編號三至八土地，上訴人於八十二年十月十四日、八十三年六月三日、八十九年五月十一日經空照圖所示皆有廢耕之情，則被上訴人主張以起訴狀繕本送達上訴人為終止系爭耕地租約之意思表示，於法亦無不合。是系爭耕地之租約既經終止，則被上訴人起訴請求上訴人返還如附表所示之土地，為有理由，應予准許。而上訴人反訴主張伊無廢耕之情形，被上訴人終止耕地租約於法不合，爰請求被上訴人協同伊就如附表所示之土地上存在之耕地三七五減租租約辦理承租人繼承登記云云，然系爭租約既經被上訴人合法終止，已如前述，上訴人自不得主張被上訴人應協同辦理承租人繼承登記，其反訴請求即屬無據，應予駁回。原審為被上訴人勝訴之判決，於法並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造所為之其餘主張，陳述並所提之證據，經審酌後，認均對本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 五 月 十一 日
民事第十七庭
審判長法 官 黃 騰 耀
法 官 許 文 章法 官 黃 莉 雲正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十三 年 五 月 十三 日
書記官 秦 仲 芳附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。