臺灣高等法院民事判決 九十二年度上字第一三一號
上 訴 人 羅明雄訴訟代理人 江如蓉律師被 上訴 人 春秋有限公司法定代理人 黃偉城訴訟代理人 張志培右當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國九十一年十二月十三日臺灣臺北地方法院九十一年度訴字第二八八八號第一審判決提起上訴，經本院於中華民國九十二年十月七日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判均廢。
被上訴人向上訴人承租台北市○○區○○段二小段一三二地號上，建號二七七號，門牌號碼台北市○○路○段八七之四號之房屋第一層之租金，應自民國九十一年二月二十七日起調整為每月新台幣玖仟零陸元。
其餘上訴駁回。
第二審訴訟費用，由被上訴人負擔三分之一，餘由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明:求為判決：㈠原判決於第二項聲明範圍內廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人向上訴人承租台北市○○區○○段二小段一三二地號土
地上，面積四五．０八平方公尺（含騎樓）（下稱系爭基地），建號二七七號，門牌號碼台北市○○路○段八七之四號之房屋一樓（下稱系爭房屋）（下合稱系爭房地）之租金，應自民國（下同）九十一年一月十六日起調整為每月新台幣（下同）二萬零一百七十七元整。
二、陳述:除與原判決記載相同者，茲引用之外，補陳略稱：㈠系爭房屋之法定租金最高額為每月三萬零一百七十七元
１、系爭房屋使用基地之申報地價為三百二十一萬零一百六十六元系爭房屋所坐落之土地為台北市○○段○○段○○○○號土地，面積五一一平方公尺，上訴人之應有部分為四分之一，八十九年七月之申報地價為十萬零五百十四元，系爭房屋為四層建築，全棟為上訴人所有，系爭房屋為一樓，則系爭房屋所應分擔之土地使用面積應為三十一點九三七五平方公尺，土地申報地價達三百二十一萬零一百六十六元，而非如原審認定之二十八萬三千一百九十八元。
２、系爭房屋價額為四十一萬一千一百三十元系爭房屋之價額，依據台北市政府地政處依該建物適用台北市地價調查用建築改良物造價標準表所列加強磚造辦公室住宅店鋪四層之重建標準單價上下限平均數額，扣除折舊後，計算出該建物價格為每平方公尺九千一百二十元，系爭房屋面積為四十五．八平方公尺，依上開標準估訂出之房屋價額為四十一萬一千一百三十元。
由以上二者加總計算可知，故系爭房屋及基地之法定租金最高額為每月三萬零一百七十七元。
㈡上訴人已依法提供租賃物，並無封閉廚、浴及切斷水源之情事
１、本件出租之範圍為台北市○○路○段八七之四號雙方租賃契約第一條約定，租賃標的為台北市○○路○段八七之四號一樓，未及其他，但依被上訴人九十二年四月二日提出之現場圖，所主張出租範圍，業已包括超出八十七之四號房屋以外，屬放八十七之二號房屋部分，故被上訴人稱上訴人未依約提供租賃物並非實情。
２、上訴人並無切斷水源系爭房屋使用之水源，當時係由上訴人自行鑿井，汲取地下水供承租人使用，後因政府禁止使用地下水，上訴人必須封閉地下水井，當時本請被上訴人自行申請自來水，然被上訴人不肯，且被上訴人亦未依約繳交水費，致無自來水供應，並非上訴人無故切斷水源。
三、證據：除援用第一審所提立證方法外，另補提土地登記簿謄本乙份、現場圖及房屋平面圖各乙份為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明:求為判決:駁回上訴及假執行之聲請。
二、陳述:除與原判決記載相同者，茲引用之外，補陳略稱：㈠上訴人本應提供附廚、浴及自來水之房屋予被上訴人
依雙方六十六年所簽訂之租賃契約內容，被上訴人可使用範圍除店面外尚包括廚浴，自來水由上訴人供應，而由被上訴人每月分攤一百元之水費，但上訴人竟違約擅自封閉被上訴人有權使用之廚浴，並切斷水源之供應，企圖以此迫被上訴人遷移，故在恢復被上訴人應享有之廚浴及自來水等權利前，上訴人實無調整租金之法律依據。
㈡騎樓面積不應計入租金調整
系爭房屋之面積為二十八點九一平方公尺，騎樓係供公眾使用，且被上訴人亦未加蓋使用，故騎樓部分面積十六．一七平方公尺，自不應計入本案計算內。
㈢系爭房地租金每月不得高於二萬六千四百十三元
依原審之計算，土地申報價值為二百九十萬五千八百六十元，再依土地法第九十七條第一項計算，得知系爭房地每月租金不得高於二萬六千四百十三元。但今原有之廚浴遭上訴人封閉，水源也遭上訴人惡意切斷，在此狀況下，系爭房地之租金自不得以最高額計算為當。
㈣上訴人確係惡意切斷被上訴人之水源
上訴人以政府禁用地下水作為否認斷絕水源之理由，但，向上訴人承租之同棟其他住戶，卻為何有水可用？顯見上訴人所辯並不足採，況非房屋所有權人無法向自來水公司申請接裝，故只有上訴人有意斷水而無被上訴人不肯接裝之理，再者，若無水錶何來水單，故上訴人稱被上訴人沒有依約繳費致無自來水可用云云，實已本未倒置。
三、證據:除援用第一審所提立證方法外，並補提契約書乙份、照片兩份及現場圖為證。
理 由
一、本件上訴人起訴主張: 系爭房屋係被上訴人向上訴人所承租，惟租金自六十六年起迄今皆為每月七千五百元，未曾調整，對上訴人而言顯不公平，被上訴人亦拒絕上訴人提高租金之要求，受依法起訴請求調整租金等語。
二、被上訴人則以：系爭房屋因上訴人惡意切斷水源、封閉廚浴，不符最低居住品質，現僅能作為堆放雜物之用，故不同意上訴人調高租金，況上訴人前於八十六年即起訴請求調整租金，然為法院駁回等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執之部分：上訴人所有系爭房屋坐落台北市○○段○○段○○○號土地上，房屋面積四五．０八平方公尺（一層面積二八．九一平方公尺，騎樓面積一
六．一七平方公尺），該基地八十九年度之申報地價為每平方公尺一００、五一四元、公告地價為每平方公尺一二五、六四二元，系爭房屋自六十六年起由被上訴人承租，為不定期租賃，租金現為每月七千五百元，上訴人曾於九十一年一月間通知被上訴人欲調整租金至每月四萬五千元，然未獲被上訴人置理等情，有租借合同書（附原審卷十六頁）、建物登記謄本、土地登記謄本（附原審卷九十七頁）最高法院八十八年度台再字第七一號民事判決、存證信函等件在卷可憑，且為被上訴人所不爭執，堪信為真實。本件兩造所爭執者：系爭房屋之租金是否有調高之必要？如應調高，則應調高為多少7
四、按租賃物為不動產，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第四百四十二條定有明文；又「民法第四百四十二條規定所謂價值之昇降，係指租賃物本身價值於租賃契約成立後有昇降而言」，亦有最高法院二十六年滬上字第四號判例足資參照。查系爭土地於六十三年時公告地價為一萬四千九百三十四元，六十七年時公告地價與公告現值均為二萬一千七百三十元，而於九十一年七月其公告地價已調高為十二萬五千六百四十二元，至於公告現值亦調漲為三十四萬二千九百四十二元，有台北市建成地政事務所九十一年六月四日北市建地一字第０九一三０八０二五００號函附之地價查填表、台北市公告土地現值及公告地價查詢表各一紙附卷可證（原審卷十一頁、九十四頁），是上訴人主張系爭土地價值確有昇漲，堪予採信。惟被上訴人抗辯因上訴人未依租賃契約本旨供給自來水，擅自封閉廚浴，不供被上訴人使用，致不符合最低居住生活品質，自不能謂昇租金等語，上訴人對於房屋無自來水乙節並不爭執，但否認有封閉廚浴之情形，然出租人如有不依債務之本旨供給承租人適於租賃之房屋時，亦僅承租人可依法請求出租人履行其義務，究難謂租賃物之價值有昇漲時，出租人不得請求增加租金，亦即承租人不得以租賃物有瑕疵等事由，而否定出租人之民法四百四十二條之權利，僅法院在調整租金時，得就房屋現況審酌調整租金之額度。是被上訴人抗辯承租之房屋不合使用等情，不足構成不予調昇租金之理由。
五、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文，本件系爭房屋位於台北市○○路○段八七之四號，即位於城市地方，自有上開規定之適用。而所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市成縣（市）地政機關估定之價額，土地法施行法第二十五條亦有規定。而法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。查：
㈠系爭房屋坐落基地為台北市○○段○○段○○○○號土地，八十九年七月之申報
地價為十萬零五百十四元，此有地價查填表、土地登記謄本附卷可證；而建號二七七號建物為四層樓建築，每層樓之面積皆為四十五點零八平方公尺，系爭房屋位於該建物之一樓，有建物登記謄本可按（見原審卷第八頁），且為兩造所不爭執，自應依房屋之面積四十五點零八平方公尺計算房屋所應分擔之土地使用面積，上訴人主張系爭房屋之基地一三二地號土地面積為五一一平方公尺，上訴人之應有部分為四分之一，故應以一二七．一七五平方公尺計算房屋使用之土地面積云云，惟查上訴人所有一三二地號上有「五棟」房屋，有土地登記謄本之記載可憑(本院卷二十三頁)，並非只有系爭一棟房屋，自不能以上訴人之土地應有部分作為系爭房屋占用土地之計算標準，上訴人之主張顯屬不可採；被上訴人則主張騎樓係供公眾使用，該面積不應計算在內云云，惟騎樓為一樓房屋之一部，此為社會一般之通念，例如購買一樓房屋時，斷無不買騎樓而只買一樓房子者，因此，如果租賃契約汎稱承租一樓房屋時，自應包括騎樓之範圍在內，如有反於一般社會通念之承租習慣，應由主張者負舉證之責，本件被上訴人主張本件承租只有房子部分，不包括騎樓云云，自應由被上訴人舉證之，被上訴人對此並未為舉證，則自應認本件承租之範圍包括騎樓在內；從而計算房屋之基地應為十一點二七平方公尺（45.08÷4=11.27），所使用上訴人地之申報總價額應為一百一十三萬二千七百九十三元 (000000X11.27=1,132,793≦元以下四捨五入≧）。
㈡又建號二七七號建物經原審法院函詢台北市政府地政處之結果，現並無由地政機
關估定價額，惟經台北市政府地政處依該建物所適用之台北市地價調查用建築改良物造價標準表所列加強磚造、辦公室、住宅、店鋪用四層之重建標準單價上下限平均數額（每平方公尺一萬四千二百五十元），扣除折舊後（因該建物登記謄本上無建築完成日期之記載，故以該建物所有權第一次登記之原因發生日期〔即六十一年十一月十六日〕為建築完成日期計算折舊年數），計算出該建物價格為每平方公尺九千一百二十元（不含裝潢、照明設備等），此有台北市政府地政處九十一年十月三日北市地二字第０九一三二七三九三００號函附卷可稽（原審卷
七十三、七十四頁），系爭房屋為四十五點零八平方公尺，依上開標準所估定之房屋價額為四十一萬一千一百三十元（9120X45．08=411130＜元以下四捨五入＞）。雖建號二七七號建物九十一年度之課稅現值為四十二萬二千五百元，有房屋稅單影本一紙在卷可憑（原審卷八十六頁），然以該建物為四層樓，平均每層樓乏課稅現值僅有十萬五千六百二十五元，與上開依台北市政府地政處所提供之標準估定出之系爭房屋價值，相距甚遠，而建築物價額本應以縣（市）地政機關估定之，為土地法明文規定，是自應依上開台北市政府地政處估定之標準計算本件房屋之價額，即應以四十一萬一千一百三十元作為系爭房屋之價額。
㈢從而，以上開㈠、㈡所得出之土地、房屋價額合計為一百五十四萬三千九百二十
三元，本院斟酌系爭房屋坐落在台北市○○路○段，面臨著仁愛路，是台北市之精華區，惟該房屋現並無作營業用，也未作住家使用，僅堆放雜物，且系爭房屋無自來水，此為上訴人所不爭執，且經本院現場履勘無誤，有勘驗程序筆錄（本院卷六十六頁至七十頁）及現場照片（本院卷第八十一至八十八頁、第九十二、九十三頁）附卷可稽，是以系爭房屋之租金，以土地及建築物申報總價額年息百分之七計算為適當，依此計算，其租金應為每月九千零六元〔計算式：
（0000000+411130）×7÷12＝9,006≦元以下四捨五入≧〕。上訴人主張調整於上述金額範圍內為可取，又調整租金既係應向法院聲請，由法院予以調整，而非當事人得自行調整，則自不應由當事人自行催告調整之日起算調整之租金，故上訴人以其自行催告之日起算請求調整之租金，尚無依據，而應從其聲請法院調整之日起算調整租金始合法，本件上訴人於九十一年二月二十七日向法院起訴，有起訴狀上收支日期在卷可憑（原審調解卷第五頁），則上訴人之調整租金之日應自九十一年二月二十七日起調整為上開金額。
六、綜上，現今系爭房屋之價值較六十六年間因有所昇漲，上訴人聲請調整，自應准許，本院審酌房屋坐落、當地繁榮程度、房屋得使用情況等各情，認以土地及建築物申報總價額年息百分之七計算，即每月九千零六元為適當，原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示，至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第四百六十三條、第四百四十九條、第四百五十條、第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十 月 二十一 日
民事第六庭
審判長法 官 蔡 烱 燉
法 官 黃 莉 雲法 官 俞 慧 君正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十二 年 十 月 二十三 日
書記官 葉 國 乾附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。