臺灣高等法院民事判決 九十二年度上字第九○號
上 訴 人 丙○○訴訟代理人 簡正芳
黃世芳律師被 上訴人 乙○○訴訟代理人 林文淵律師被 上訴人 甲○○訴訟代理人 陳明暉律師右當事人間請求確認土地優先購買權存在事件，上訴人對於中華民國九十一年十二月十日臺灣板橋地方法院九十一年度訴字第一四五九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落台北縣○○鄉○○○○○段二一三之一地號土地（嗣改編為台北縣蘆洲市○○段○○○○號，下稱系爭土地），原為已故訴外人張沈英所有，另一已故訴外人林李變生前向張沈英承租系爭土地後，於其上興建門牌號碼台北縣蘆洲市○○村○○路○○巷○○號房屋（下稱系爭房屋）。林李變死亡後，系爭房屋之權利歸屬於林金蓮，並以林金棗之養女林美鑾為管理人，家務處理權則由家長林金棗全權處理。伊於民國（下同）六十五年八月二十六日，向出賣人林金蓮、林美鑾購買系爭房屋，並由林金棗為林美鑾之代理人簽訂買賣契約，雖系爭房屋未辦理保存登記，惟伊已受讓取得系爭房屋之事實上處分權。又林李變與張沈英間之租賃契約並無禁止系爭房屋轉讓之特約，應推定張沈英於立租約時已同意租賃權得隨同系爭房屋為移轉，伊對於系爭土地自有租賃關係存在。詎系爭土地之所有權人即被上訴人甲○○之被繼承人張寶珠，竟於八十年六月七日將系爭土地出賣予被上訴人乙○○，於同年六月二十八日辦理所有權移轉登記，有違土地法第一百零四條第一項之規定，其二人間之買賣契約自不能對抗伊。而伊願以被告乙○○之同一買賣價格優先購買系爭土地，為此，依土地法第一百零四條第一項規定，求為判決：㈠確認上訴人就系爭土地之優先購買權存在；㈡被上訴人甲○○之被繼承人張寶珠與被上訴人乙○○就系爭土地於八十年六月二十八日以買賣為原因而為之所有權移轉登記應予塗銷；㈢被上訴人甲○○應就系爭土地以二百萬四千四百七十八元之價金與上訴人訂立書面買賣契約，並於上訴人給付二百萬四千四百七十八元之同時將系爭土地所有權移轉登記予上訴人等語。原判決為上訴人敗訴判決後，上訴人提起上訴，上訴聲明：(一)原判決廢棄。(二)如前開訴之聲明一－三項所示等語。
二、被上訴人則以：上訴人並非系爭房屋之所有權人，亦非該屋之事實上處分權人。且上訴人就系爭土地無租賃權。另系爭土地之真正權利人張寶珠並未出售系爭土地。退步言之，縱令上訴人有優先購買權，亦已因和解而拋棄等語，資為抗辯。被上訴人於原審訴之聲明：求為判決駁回原告之訴。經原審為被上訴人勝訴判決後，上訴人提起上訴，被上訴人答辯聲明：求為判決如主文所示等語。是本件首應審究者為林李變與張沈英間就系爭土地有無租賃關係存在，及上訴人是否為系爭房屋之所有權人，已否取得系爭房屋之事實上處分權？
三、查系爭土地早於三十六年七月一日辦理土地總登記時，即登記為訴外人張沈英所有，迄至七十年八月二十一日，始遭訴外人蔡文雄、張寶珠（即訴外人張李好之更為張沈英，偽造張沈英之有權狀遺失切結書，據以申請地政機關將系爭土地以買賣為原因移轉登記為張寶珠所有等情，有舊式土地登記謄本、臺灣臺北地方法院板橋分院七十八年度訴字第一０一二號刑事判決等影本各一件附於原審九十年度訴字第二０五三號卷內可稽（兩造合意該件所提訴訟資料，均作為本件攻擊防禦方法之一部），並為兩造所不爭，自堪為真實。
四、按土地法第一百零四條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權。旨在使基地及其上房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。故該規定係指基地出賣時，對該基地已有租賃權之人，始得主張優先購買，如對該基地根本未有租賃權者，當無該條之適用。本件上訴人主張其對於系爭土地有租賃權。進而有民法第一百零四條優先購買權之適用，為被上訴人所否認，依舉證責任分配之法則，應由上訴人就其有租賃權之事實，負舉證責任。
五、上訴人主張已故訴外人林李變與張沈英生前就系爭土地訂有租賃契約，該租賃契約並無禁止系爭房屋轉讓之特約，應推定出租人張沈英於立租約時已同意租賃權得隨同系爭房屋為移轉，而系爭房屋之事實上處分權已由上訴人受讓取得，應認上訴人對於系爭土地有租賃關係存在等語，但被上訴人以前揭情詞置辯。經查上訴人林李變、張沈英間就系爭土地訂有租賃契約之待證事實，僅提出租金收據影本五紙，及聲請訊問證人林金棗為證。上訴人提出之上開租金收據影本五紙，其中四紙（見原審卷第九五－九七頁）為訴外人張李好分別於五十五年、五十八年、六十一年及六十四年間所簽立，縱認該四紙收據影本均係真正，然查當時系爭土地之所有權人為訴外人張沈英。已如前述，而張李好與張沈英之關係又屬不明，則張李好究有無出租系爭土地或收取租金之權利，即不能無疑。上訴人雖謂張李好乃張沈英之繼承人，於張沈英過世後繼續收取租金云云（見原審卷第一四○頁），惟未能提出任何證據以實其說，況且張李好如確為張沈英之繼承人，何以張沈英死亡後未就系爭土地辦理繼承登記？何以張李好之女即訴外人張寶珠不尋繼承登記正途，卻干冒刑典以偽造文書方式辦理土地移轉登記？在在令人懷疑。至上訴人提出之另紙租金收據影本，其記載係表明張沈英於四十九年一月四日收到林李變向其租用系爭土地內二十坪三年租金合計四百八十元等語（見原審卷第八頁），惟被上訴人否認該私文書之真正，依民事訴訟法第三百五十七條前段，應由上訴人證明其真正。上訴人雖聲請證人林李變之長女林金棗為證，惟據證人林金棗原審證稱：系爭土地係伊母親林李變於四十九年間向張李好承租，租金亦交給張李好，該筆地是張家祖產，伊不知實際所有權人是誰，伊等均與張李好交涉，伊未曾聽過張沈英這個人等語（見原審卷第一二三－一二五頁）。則依證人林金棗之證言，至多僅能證明訴外人林李變當時曾向張李好承租系爭土地及繳付租金，並不足證明張沈英將系爭土地出租予林李變，至於系爭土地之所有權人張沈英究有無同意或授權張李好出租？林李變當時是否曾與張沈英簽訂租約？上開租金收據影本之內容是否確屬真正？均無從依憑其證言獲得任何證實。此外，上訴人復未能提出其他證據以資證明上開租金收據影本之真正，甚至未能提出上開收據原本供本院調查審認，難認該紙收據影本有何證據力可言。
六、上訴人另主張張李好為張沈英之「管理人」，自有出租系爭土地之權利，其將系爭土地出租予林李變；張沈英、林李變間就系爭土地已有租賃關係云云。查上訴人以台灣板橋地方法院七十八年度訴字第一０一號判決及該院檢察署八十七年度偵字第一一三四六號起訴書、該院八十八年度易字第五八一號刑事判決、本院八十八年度上訴字第三一九０號刑事判決，在事實或理由部分均記載系爭土地係張沈英（已歿，無繼承人）所有，張寶珠之祖母張李好（已歿）僅為管理人等文義，而主張張李好係系爭土地之管理人，自有出租系爭土地之權利，因此張沈英與林李變間就系爭土地有租賃關係存在等情。惟查：經核上開收據第四紙，立合約書人張李好部分係記載「繼承人」，倘若張李好果真係張沈英之「管理人」，何以該紙收據上記載其係張沈英之「繼承人」，而不記載「管理人」？又証人林金棗証述：「系爭土地係伊母親林李變於四十九年間向張李好承租」、「伊不知實際所有權人是誰」、「伊等均與張李好交涉」、「伊未曾聽過張沈英這個人」等語，已如前述。又張李好如係張沈英之管理人，則張李好為張寶珠之祖母，張李好與張寶珠間依合法買賣程序，即可將系爭土地移轉於張寶珠名下，又何需於七十年六月二十七日以觸犯偽造文書罪為手段，將張李好（七十一年九月九日死亡）之姓名變更為張沈英，再以該偽張沈英（即張李好）名義出具系爭土地所有權狀遺失之切結書，將系爭土地以買賣為由移轉登記為張寶珠所有。基上所述，上訴人主張張李好係張沈英之管理人，自有權出租系爭土地，張沈英、林李變間就系爭土地已成立租賃關係云云，亦不足採。
七、上訴人復主張其為系爭房屋之所有權人，即系爭房屋事實上處分權人云云，惟查：上訴人雖於六十五年八月二十八日向訴外人林金蓮、林美鑾購買系爭房屋，然查系爭房屋原為林李變所有未辦保存登記之房屋（見原審卷第六－七頁），而林李變於六十五年六月二十一日死亡，則系爭房屋於林李變死亡時，其所有權應歸屬於林李變之繼承人，即林李變之夫林清山，及其長子林晉郎、長女林金棗、次五八頁、林李變之繼承系統表及其定，公同共有物之處分，應得公同共有人全體之同意，否則，不生效力，則上訴人主張其已因與訴外人林金蓮、林美鑾間就系爭房屋成立買賣契約，而取得系爭房屋之事實上處分權云云，尚難採信。又上訴人雖提出系爭房屋五十六年稅單，以其上之納稅義務人為林金蓮，主張系爭房屋之權利歸屬林金蓮，而主張其向出賣人林金蓮、林美鑾買受系爭房屋，已取得系爭房屋之所有權等情，惟查稅單僅為課稅之文件，不足為所有權之證明。次查系爭房屋直至林李變死亡時，仍為林李變所有，且出售時林李變之繼承人林清山、林晉郎、林金桔等人均不知情，且未同意將系爭房歸屬於林金蓮一人所有。上訴人主張其已取得系爭房屋之事實上處分權云云，尚不足採。是上訴人既非系爭房屋之所有權人，於本件亦無優先購買權可言，併予敘明。
八、是依上訴人提出之全部證據資料及本院調查結果，尚難認定訴外人林李變與張沈英間就系爭土地有任何租賃關係存在。上訴人主張：張沈英將系爭土地出租予林李變，林李變與張沈英間就系爭土地有租賃關係云云，自不足採。準此，縱認上訴人已經受讓取得系爭房屋之事實上處分權，不足認定其對於系爭土地有合法承租之權利。依上揭說明，上訴人主張其已依土地法第一百零四條第一項取得系爭土地之優先購買權云云，尚嫌無據。
九、從而，本件上訴人既未能證明其對系爭土地有土地法第一百零四條第一項之優先購買權存在，其訴請確認有優先購買權，並認被上訴人乙○○取得系爭土地，均非正當，不應准許。原審為被上訴人勝訴之判決，經核並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與判決結果不生任何影響，不另贅論，附此敘明。
十一、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 六 月 十 日
臺灣高等法院民事第十庭
審判長法 官 林 敬 修
法 官 藍 文 祥法 官 劉 勝 吉右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十二 年 六 月 十一 日
書記官 李 翠 齡附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。