臺灣高等法院民事判決 九十二年度上更㈠字第一一０號
上 訴 人 台忠企業有限公司法定代理人 黃明元訴訟代理人 李平義律師被 上訴人 台穩精密工業股份有限公司法定代理人 童進財訴訟代理人 趙國生律師右當事人間遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國八十九年八月八日臺灣臺北地方法院八十九年度訴字第二○三六號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回，本院於九十二年十月二十二日辯論終結，判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。㈡駁回被上訴人在第一審之訴。
二、陳述：除與原判決及發回前本院判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠原審以統一發票租金記載為三千五百元，與房屋價值不相當，且特恩公司八十二
年至八十五年間之財務報表無四百萬元借款之記載，認為兩造無租賃關係云云，顯然違誤：
⒈查特恩公司所有系爭房屋，當初係以七百萬元左右買入，此可向松山地政事務
所調取移轉登記契約書即明，故上訴人提供四百萬元供特恩公司週轉，以其利息抵充租金，依當時之行情，並無低估之情形，況黃明元早已提供其房屋先供特恩公司使用多時，至於該租金額，純係特恩公司所開具，僅因兄弟當時感情仍好，故上訴人未予計較而已，否則四百萬元之利息，每月豈止三千五百元。
⒉且租賃關係以當事人一方將物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以租金與房屋價值相當為生效要件，原審該項論斷顯乏依據。
⒊至於特恩公司之財務報表係特恩公司所製作，豈能以自己未列帳證明無借款原審顯有邏輯違法之謬誤，自不足採。
⒋又上訴人台忠公司與特恩公司間若無支付對價使用系爭房屋之事實，特恩公司
又豈可能開立統一發票註明租金收入，且兩造間除系爭房屋外，別無其他租賃關係，倘被上訴人主張該發票係其他房屋之租賃，自應負舉證責任。
⒌又特恩公司停開發票係因兄弟感情生變而拒開，但其租賃關係仍存在，自不得
以特恩公司七十九年六月以後停開發票即認為兩造租賃關係消滅，否則任何出租人均得以停開發票做為租賃關係消滅之理由，其理不通，甚為明顯。
㈡本件上訴人即使應返還系爭房屋，被上訴人亦應同時返還上訴人四百萬元：
民法上所謂雙務契約，係指雙方當事人互負對價關係之債務之契約。所謂對價關係，係指雙方當事人所為給付，在主觀上互為依存，互為因果而有報酬關係者而言。查上訴人所以能使用系爭房屋，係因上訴人曾提供四百萬元無息供被上訴人前身特恩公司週轉，故上訴人提供四百萬元無息供週轉與特恩公司交付系爭房屋供上訴人使用互為依存，互為因果而有報酬關係，兩者不但有契約成立之牽連關係，且具有契約履行之牽連關係，亦即上訴人係以四百萬元與被上訴人所有系爭房屋互換使用，兩者立於對價關係，其為雙務契約甚明。又同時履行抗辯，原則上固應適用於具有對價關係之雙務債務間，然雖非具有對價關係之雙務契約而生之債務，其兩債務之對立，在實質上有牽連性者，基於法律公平及訴訟經濟原則，亦非不許其准用或類推適用關於同時履行之抗辯（七十四年度台上字第三五五號判決及七十八年度台上字第一六四五號判決），從而即使認為上訴人該四百萬元之貸與與使用糸爭房屋非基於雙務契約而生，兩者實質上亦有牽連關係，亦非不許為同時履行抗辯，本院前審不准上訴人為該項抗辯，顯有誤會。
㈢被上訴人以收回自用為理由，請求返還房屋乙節，顯無理由：
⒈按房屋所有人將房屋出租後而將租賃權讓與他人者，該租賃權之受讓人不得以
自用為由向承租人請求交還房屋，良以法律規定收回房屋之要件，原為限制出租人與保護承租人而設，倘任聽出租人於出租後，隨時交由第三人以自用為由收回房屋，則土地法第一百條第一款所稱之收回自住等於具文，殊失立法之原意（最高法院五十三年度台上字第九○九號判例）。
⒉本院前審就系爭房屋何以係低價出租與上訴人，又何以係高價向第三人承租，
其「低」入、「高」出，不符經營之道之數據及其心證理由如何得來，並未記載於判決，顯有同法第四百六十六條第六款不備理由之違背法令。
⒊被上訴人係中精機公司之子公司，以銷售及維修機器工廠使用之齒輪、切削刀
具及其附件為業，故其顧客為機器工廠，而非一般住家或店舖，而北部之機器工廠，多集中在台北縣之樹林、新莊或桃園龜山等地，基於市場需要及服務顧客之方便，此所以被上訴人公司將其據點設在桃園龜山之原因，又台北市大多為商業區與住宅區，由於台北市區多不能設立工廠，故一般均將工廠設於郊區，而將公司設於台北市內，從而被上訴人所提台北市客戶，多係公司所在地而非工廠所在地，此觀其營業場所多在二樓以上，足證其為辦公場所而非工廠甚明，更何況依被上訴人主張，其客戶共四百五十餘家，其中絕大部分均在台北縣或桃園縣市等地，可見在台北市內機器工廠甚少，將甚據點設在台北市內，不利其生意經營，故被上訴人不可能收回系爭房屋做為營業據點。
⒋黃明元所有上開台北市○○○路○○○號八樓之二房屋，與系爭房屋相去不遠
，當年兩造房屋互換使用後，特恩公司即因交通擁塞，進出不便，欲至顧客處（工廠），其車程需約三小時，時間均浪費在路途上，辦不了事情等理由而搬離該房屋，當初搬離房屋之原因，如今仍在，豈可能再搬回舊址，重蹈覆轍，益徵被上訴人並無收回自用之理由。特恩公司當年購買該房屋，純為投資置產為目的，而非自用，因該房屋未附有車庫，加以交通擁擠，進出不便，故購入迄今，不曾使用過，一直租給上訴人做批發進口食品生意，未有異議。
⒌曾淑卿證明書其上所載「特根企業公司」與「特恩企業公司」本屬關係企業，
股東重疊，負責人為兄弟，被上訴人公司係特恩公司及特根公司等公司合併而來，其真正之幕後負責人為黃明和，被上訴人公司之多位董事均為黃明和所安排，此有被上訴人公司提出之董監事會議紀錄記載「出席經營顧問黃明和」可證明，否則豈有經營顧問出席董監事會之理，又黃明和與黃明元誼屬親兄弟，此一訴訟乃黃明和為販賣系爭房屋，假被上訴人之名，以收回自用為藉口，規避民法不定期租賃之適用。
三、證據：除援用第一審所提證據外，於本院前審補提統一發票影本十八紙、黃明元所有台北市○○○路○○○號八樓之房地供特恩公司向第一銀行設定抵押貸款、統一發票二十一紙、特恩公司職員名片、被上訴人為中精機公司子公司之訊息影本、黃明國親筆紀錄表影本、特恩公司會計⒍製作之特恩公司股東資金來源運用表影本、台穩公司八十六年扣繳憑單及黃明元繳稅資料影本、特恩公司職員陳瑞豐名片影本、台中精機公司月刊影本二份、台穩公司八十九年度股東會議議事手冊為證，並聲請調查花旗銀行台北分行查復特恩企業股份有限公司於七十七年七月四日有無匯款二百三十萬元給該分行、台忠企業股份有限公司或特恩企業股份有限公司七十七年七月四日於第一銀行民生分行有無電匯二百三十萬元入花旗銀行總行營業部收款人花旗銀行台北分行帳戶。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：駁回上訴（或如主文第一項所示）。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠本件並無約定任何使用系爭建物之對價：
系爭房屋位於台北市○○○路○段○○○號十一樓及十二樓，主建物面積各為七五點四四平方公尺，陽台各為十二點四五平方公尺，而上訴人所提房租發票之金額為三千五百元，全年租金額尚不足上訴人所稱四百萬元借款依法定利率年息百分之五計算之利息，且與系爭房屋之價值及當時該地段房屋出租之行情顯不相當，故上訴人所提前揭統一發票為上訴人承租系爭房屋之租金發票，不足以證明租賃關係存在。上訴人所提統一發票之期間為自七十七年七月二十五日至七十九年四月三十日止，其後特恩公司即未再開立租金之發票予上訴人，而上訴人與特恩公司均為以營利為目的之公司法人，就其各項收支憑證之取得，關係公司盈虧及稅負之計算，自無不為收取齊全之理，上訴人公司既無七十九年四月三十日以後特恩公司開立之租金發票，其與特恩公司間之租賃關係於七十九年四月三十日以後是否仍續存在，當非無疑。
㈡互換使用房屋部分：
⑴上訴人雖以台北市○○○路○○○號八樓之二房屋、台北縣新莊市○○路八五三
之五號倉庫供特恩公司使用，而認有房屋互換使用之事實，惟查上揭房屋互換使用為有利於上訴人之事實，應由上訴人就特恩公司有無使用、是否為互換使用、兩者之間有無對價關係等盡舉證之責。
⑵台北市○○○路○○○號八樓之二房屋據上訴人所稱係其法定代理人黃明元個人
所有，黃明元個人所有之房屋縱依上訴人所陳「曾借特恩公司使用」云云，何以法定代理人個人所有之房屋借特恩公司使用，會發生兩造法人之間互換房屋使用之法律效果？再者，據上訴人稱：「特恩公司於七十八年撤離黃明元所有上開房屋後」云云，則於七十八年間特恩公司搬離後，兩造間已無互換房屋使用之事實，何以仍能執使用民生東路之房屋作為使用系爭房屋之對價？至於台北縣新莊市○○路之倉庫亦與特恩公司無涉，特恩公司從未在上開倉庫堆置任何貨物，縱若偶有使用亦不足以構成所謂相當於租金之對價，故上訴人所辯自不足採。添⑶互換房屋使用部分之爭點在於被上訴人公司有無使用台北市○○○路○○○號八樓之二房屋為斷，證人劉明花等人證詞不可採。
㈢若認兩造有不定期租賃關係存在，則被上訴人亦因有收回自用之必要，爰依土地
法第一○○條第一款之規定收回系爭建物：縱認系爭房屋有使用對價之情形，被上訴人曾於八十九年七月四日民事準備書狀貳第五行以下表明向上訴人為終止租約之意思表示，爰依民法第四五○條第三項規定以八十九年八月三十一日為契約終止期。添
三、證據：除援用第一審所提證據外，於本院前審補提被上訴人公司董監事聯席會議記錄影本、租賃證明書影本、平面媒體廣告影本二份、發票影本、變更登記表影本、中華電信查詢公司資料影本、台穩公司組織圖二份、房屋租賃契約書影本共四份、台北市客戶一覽表暨名片一覽表、台穩公司統一發票影本、圓形檔案影本、價目表影本為證。
理 由
一、兩造爭執要旨被上訴人於原審起訴主張：坐落台北市○○區○○段一小段一五○三、一五○四建物即門牌號碼台北市○○○路○段○○○號十一樓及十二樓房屋（下稱系爭房屋）為伊公司所有，兩造並未訂有租賃契約，上訴人亦無任何權源，且未支付任何對價，竟占有使用系爭房屋，爰依民法第七百六十七條規定請求上訴人返還，縱上訴人曾經伊同意而使用系爭房屋，伊亦得依民法第四百七十條第二項規定請求上訴人返還；又縱伊公司合併前之特恩企業股份有限公司（下稱特恩公司）與上訴人就系爭房屋有租賃關係存在，惟伊公司因擴展業務之需要，有於台北市設立分公司之必要，爰依土地法第一百條第一款之規定，以有自住之必要而主張收回房屋，並以準備書狀之送達為終止契約之意思表示，及依所有物返還之法律關係，請求上訴人遷讓系爭房屋，及以供擔保為條件之假執行宣告。
上訴人則以：被上訴人公司係與特恩公司合併後之存續公司，特恩公司係由上訴人公司法定代理人黃明元與其兄弟所共同創設，並以黃明東為董事長，黃明元為常務董事，上訴人因租賃而占有使用系爭建物，上訴人除提供黃明元所有特恩公司股票一千四百零四張供特恩公司向外擔保借款外，另於民國七十七年七月四日曾電匯新台幣四百萬元供特恩公司週轉，不收利息，作為使用系爭建物之對價，且於第一銀行設定最高限額五百萬元抵押權供特恩公司使用，又曾與特恩公司互換房屋，依民法第三百零六條、公司法第三百十九條第及七十五條規定，特恩公司就系爭房屋出租人之法律地位，應由被上訴人公司繼受，被上訴人公司以無權占有為由，請求返還房屋，顯無理由等語，資為抗辯。
二、被上訴人主張系爭房屋原為特恩公司所有，八十六年間因法人合併，而由合併後存續之被上訴人公司取得所有權，系爭房屋現則為上訴人占有使用中之事實，業據被上訴人提出建物登記簿謄本為證（本院前審卷第八至十一頁），復為上訴人所不爭執，被上訴人此部分之主張，應認為真實。至被上訴人主張上訴人無權占有系爭房屋，上訴人則辯稱其本於租賃關係而占有系爭房屋，是本件兩造之爭點即為上訴人就系爭房屋租賃關係是否存在，以及如租賃關係存在，租賃關係是否業已終止。
三、兩造租賃關係是否存在之爭議㈠經查系爭房屋原為特恩公司所有，但為被上訴人占有使用，特恩公司於七十七年
五月至七十九年間，曾開立租金之統一發票予上訴人收執之事實，有上訴人提出特恩公司開立抬頭為上訴人之租金統一發票數紙可稽（見原審卷第四十至第四十九頁），被上訴人對上開統一發票之真正並不爭執（見原審卷第五十三頁），其後始爭議其真正，但未舉證以實其說，應認該統一發票之真正。再，依常理特恩公司與上訴人間若無租賃關係存在，當無開立租金發票之理，蓋稅法上規定公司係採權責發生制之會計制度，即權利義務發生時即應開立發票，而租賃所得亦為公司營業外之收入，同須列入所得申報營利事業所得稅，若無此收入衡情特恩公司應無開立租金收入之發票，以增加稅負之必要。被上訴人雖再以統一發票上並未載明租賃物即為系爭房屋，當不足證明特恩公司與上訴人間就系爭房屋有租賃關係抗辯。惟查被上訴人並未舉證證明上訴人另有使用特恩公司其他房屋之事實，則系爭統一發票上既已載明係房租、租金，當可推定上訴人所持系爭統一發票所指之租金，係指系爭房屋而言，就此部分事實，應認上訴人之主張為可採。
㈡台北市○○○路○○○號八樓之二房屋，係屬上訴人法定代理人個人黃明元所有
，此為兩造所不爭，而特恩公司於七十五年間曾與台中精機股份有限公司（下稱台中精機）同使用上開屬黃明元所有之房屋為台北之連絡辦事處，嗣因停車不便，台中精機與特恩公司才搬至新莊，及台中精機有賣工作母機給客戶時，特恩公司的人員就會跟著去推銷刀具等情，業據證人即原在台中精機任職之劉明花於本院前審中到庭證述甚詳（見本院前審卷第二一七頁），核與證人即原為特恩公司常駐北部業務員現為被上訴人公司業務經理謝富海所證，特恩公司開始時在民生東路五八八號八樓，借住二、三年後公司先搬到新莊，後再搬到龜山等情相符（見本院前審卷第二二七頁），而上訴人訴訟代理人鄭婉玉提出特恩公司員工陳瑞豐名片（見本前審卷第九十八頁），其上記載聯絡地址為上開黃明元所有房屋地址，證人謝富海亦證稱係特恩公司十年以前之名片等語（見本院前審卷第二一八頁），再參以上訴人提出精機月刊主張特恩公司於該月刊上記載之北部連絡電話係設黃明元上開民生東路房屋等事實以觀，被上訴人確有派駐業務人員使用黃明元所有前揭房屋之事實，是被上訴人否認前曾使用黃明元前開民生東路房屋一節，尚無可採。
㈢特恩公司使用黃明元個人上開民生東路房屋之事實，已如上述。唯該房屋為黃明
元個人財產，但黃明元原為特恩公司之股東，其將上開房屋提供特恩公司使用，於其經營之公司成立後，為免特恩公司遷徙不便而互換使用特恩公司之財產，並將其使用權讓與其經營之公司使用，核與常情無違。被上訴人固再否認曾受告知有關黃明元讓與使用權予上訴人之情，惟查前開特恩公司前揭租金統一發票上客戶名稱即載明為上訴人公司，並非黃明元個人，足見特恩公司早已知悉並同意黃明元將使用權讓與上訴人公司之事實。
㈣再查特恩公司於七十八年遷離黃明元所有之上開房屋後，仍有使用上訴人位於新
莊之倉庫，復據證人即上訴人公司員工徐正汜於本院證稱：特恩公司也有三個人在那邊，他們也與我們共用電話，但大部分時間他們都出去維修，特恩公司使用面積約二、三坪到五坪左右，他們三人也有三個辦公桌，時間約一年多等語（見本院前審卷第一一六至一一七頁），核與上訴人所述情節相符，被上訴人空言否認並無足取。
㈤綜合前述，足認上訴人主張特恩公司與上訴人間前有交換房屋使用情事，應認上
訴人之主張為可採。按使用他人之物，如為無償，即係借貸；如為有償，則屬租賃，此乃二者區別之所在。互相交換土地使用契約，係一方以土地交付他方使用為對價，而使用向他方換來之土地，性質上即為租賃關係。本件特恩公司既有使用上訴人法定代理人黃明元所有之前揭房屋，黃明元將其使用權讓與其經營之公司，且經特恩公司同意，依上開說明，特恩公司與上訴人間應成立租賃關係。又黃明元為個人，非營利事業，亦非所得稅法規定之扣繳義務人，自無庸開立統一發票及申報扣繳憑單，至有無逃漏供特恩公司使用房屋之綜合所得稅，核係另一問題，尚難以黃明元或上訴人未對開統一發票為由，遽認上訴人之主張不實。另承前所述，稅法規定公司係採權責發生制之會計制度，即權利義務發生時即應開立發票，而公司營業外之收入，亦須列入所得申報營利事業所得稅，租金申報金額較高，理論上所得必增加，稅負亦當然增加，而取得發票之一方，得將租金支出列為費用，自其所得中扣除後繳稅，以減輕稅負，本件上訴人與特恩公司二家公司之法定代理人為兄弟，於因故交惡前，互不計較而將其個人或公司所有之房屋，以低於市價價格租與他方使用，可免增加己方稅負，且雙方負責人有兄弟之誼，即與常理並無不符，是尚難以被上訴人開立上載租金價格低於市價行情，即遽認租賃關係不存在。被上訴人以統一發票上所載租金遠低於四百萬元計算之利息，且互換使用之面積不相當，據以否認租賃關係存在，亦非可採。
㈥又查特恩公司於搬離台北市○○○路○○○號八樓之二房屋，上訴人究如何支付
其使用系爭房屋之租金一節。上訴人主張其曾提供四百萬元與特恩公司週轉，並以之與系爭房屋互換使用，非無權占有或無償使用借貸等語，但對於上開曾交付四百萬元之事實為被上訴人所否認，經查：
①上訴人主張其於七十七年七月四日自合作金庫民生支庫提出現金四百萬元，並
於當日經由第一銀行民生分行分別電匯一筆一百七十萬元至特恩公司南台中分行帳戶內，及另筆二百三十萬元至特恩公司美商花旗銀行台北分行帳戶內，據其提出臺灣省合作金庫民生支庫存摺影本、合作金庫民生支庫八九合金民生存字第一七六一號函及活期存款取款條影本、第一銀行匯款單影本、匯款手續費為證（見本院前審卷第六十一頁至六十四頁）。被上訴人雖承認有收受上開一百七十萬元部分，但否認有收到二百三十萬元之匯款（本院卷五五頁）。經本院向美商花旗銀行股份有限公司臺北分行函詢結果，經該行以九十二年七月十七日（九十二）政查字第０五八八號函覆，特恩公司於七十七年七月十四日究有無二百三十萬元匯款入帳，因年代久遠，已難查證等語（本院卷第五二頁）。唯上訴人確曾於七十七年七月四日自合庫民生支庫活期存款一四九二八四帳號提領現金四百萬元一節，有合庫民生支庫八九年六月十九日合金民生存第一七六一號函及活期存款取款條可證（見本院卷四八頁），而一百七十萬元部分上訴人係以第一銀行民生分行電匯一百七十萬元到第一銀行南台中分行特恩企業公司甲存五一０二｜一號帳戶，此有匯款單可證（本院卷三四頁）。又查上訴人亦曾將一筆不明數額之款項，自第一銀行民生分行以特恩公司名義電匯花旗銀行台北分行，此有上訴人提出之匯款手續費收據一紙為證（本院卷三五頁），並經本院函詢第一銀行民生分行結果，該行以九十二年九月十八日（九二）一民生字第二二０號函覆，特恩公司於七十七年七月四日來行辦理電匯款二百三十萬元入該行總行營業部，收款人美商花旗銀行台北分行帳戶，並有該筆入戶電匯匯款申請書代收入傳票影本乙份可稽（本院卷第六八頁），參以該日之匯款單收據仍由上訴人台忠公司持有一節，應可推論上訴人上開主張為真實。至匯費究如何應與本件無關，附此說明。
②被上訴人固以匯款之原因眾多，不一定為借款關係，且縱認上訴人所稱該兩筆
匯款係上訴人借予特恩公司之款項屬實，有無利息之約定，及有無以利息充作系爭房屋租金之合意，均未據上訴人舉證等語為辯。並辯稱特恩公司與上訴人公司曾有業務往來事實，及聲請訊問證人陳採琴，但證人於本院前審證稱：「我原係特恩公司員工，擔任營業單位的助理，負責訂貨出貨工作，特恩公司在合併前與台忠公司有業務往來關係，我們曾幫台忠公司處理一些家電產品，我們是協助他們家電處理，他們當初有進口家電，貨櫃直接下到台中的廠處，我們在中部的營業人員有幫他們處理一些事務。詳細細節我不是很清楚，我知道的是我們營業人員知道哪家電器行需要電氣用品時，營業員直接協助他們幫忙提貨而已。至於有否向他們收取費用，我不知道」等語，則其所言，特恩公司僅係於上訴人公司家電進口時幫忙提貨而已，並不涉其餘事項，當難證明特恩公司與上訴人公司有業務財務往來。按該四百萬元款項之收受既為事實，被上訴人否認為借款關係，自應證明兩造有其他關係存在，否則依優勢證據法則，即應認上開四百萬元之金錢往來，即屬借貸關係，應認上訴人之主張為可採。
③特恩公司於七十八年間遷離黃明元民生東路上開房屋後，仍繼續開立收取租金
之統一發票予上訴人，特恩公司與上訴人間未有四百萬元借款利息為上訴人使用系爭房屋對價之合意，特恩公司既已遷離黃明元所有之前開房屋，衡諸經驗法則，當無繼續開立收取租金發票交付上訴人必要。而特恩公司與上訴人之法定代理人既為兄弟，交惡前互為便宜行事，未立書據約定四百萬元借款利息充為租金，亦屬常情，是上訴人就此部分之主張，尚難謂無據。
㈦上訴人使用系爭房屋既非無對價，與特恩公司已成立租賃關係，有如前述，而本
使用之初，即未約定租期，縱特恩公司於七十九年四月三十日後因故不再開立發票，惟上訴人仍繼續使用系爭房屋，特恩公司既未提出其反對上訴人繼續使用系爭房屋之證據，依民法第四百五十一條規定，視為以不定期限繼續契約。是以上訴人使用系爭房屋，即非無權占有，亦非使用借貸行為。被上訴人既為特恩公司因合併而存續之公司，自應繼受特恩公司出租人地位，兩造間應有不定期租賃關係存在。
四、就被上訴人主張有收回自住必要之爭議部分㈠被上訴人於本院主張本件縱認系爭房屋有使用對價之情形，被上訴人亦曾於八十
九年七月四日以民事準備書狀向上訴人為終止租約之意思表示，並主張依民法第四百五十條第三項規定以八十九年八月三十一日為契約終止期等語。上訴人則主張租賃權之受讓人不得以自用為由向承租人請求交還房屋，並引最高法院五十三年度台上字第九０九號判例為據。但按上開判例所指係以受讓租賃權且未取得不動產所有權者而言，本件被上訴人為系爭房屋所有權之受讓人，自得依土地法第一百條第一款規定，以自住或重新建築為由收回房屋。
㈡又核被上訴人收回系爭不動產之原因，係以其因業務擴展，且原承租位於龜山之
房屋已到期，為在北部建立據點服務客戶，有收回系爭房屋之必要。就此部分，業據其提出會議記錄為證，並經證人即被上訴人公司員工謝富海、林進昇於本院前審證述在卷（見本院前審卷第二二七頁至二二九頁）。上訴人固辯稱被上訴人所稱擴展業務不實等語。但查：減少開銷，降低經營成本，乃公司經營之道，若自有房屋而以低價出租他人，再另以高價承租他人房屋，當與常理有違。且被上訴人確已有減資之舉，有上訴人提出之被上訴人八十九年度股東會議議事手冊影本附卷可按（見本院前審卷㈡第九十二頁至九十四頁），被上訴人並以因應經濟不景氣及公司虧損更有加強節流、減少成本支出，配合加強服務客戶，拓展業務為由，主張收回系爭房屋（見本院前審卷㈡第九十九頁）。再者，被上訴人公司之現使用承租之房屋既已到期，有其提出之租賃契約書可按，即難認無收回自住之必要。從而，被上訴人主張其有收回之必要，尚堪採取，而被上訴人雖前後主張收回理由不同，仍不影響前開認定結果。至訴外人是否假被上訴人之名以自住為名收回房屋，與本案並無必然關係。
㈢被上訴人已於八十八年八月二十一日，以函件表示上訴人未支付任何租金，而被
上訴人為辦理業務之需，而有收回自用必要，該函並以郵局掛號第七八九九四號函通知上訴人（見原審卷第十二頁），又被上訴人復於八十九年七月四日民事準備書狀表明向上訴人為終止租約之意思表示（原審卷五九頁），其主張依民法第四百五十條第三項規定，以八十九年八月三十一日為契約終止期。是以被上訴人既已依法為先期通知，且以起訴狀繕本為終止租賃契約之表示，自得請求上訴人遷讓系爭房屋。
五、就同時履行抗辯之爭議部分上訴人再主張民法上所謂雙務契約，只要主觀上互為依存，互為因果而有報酬關係者即足。本件上訴人提供四百萬元無息供週轉與特恩公司交付系爭房屋供上訴人使用互為依存，互為因果而有報酬關係，兩者不但有契約成立之牽連關係，且具有契約履行之牽連關係，即應認立於對價關係，而為雙務契約，自有同時履行抗辯權適用等語。但末按所謂同時履行抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付與他方之給付並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯。本件上訴人於其與特恩公司成立租賃關係後，再借款四百萬元予特恩公司，此四百萬元之給付，與本件租賃關係顯非基於同一之雙務契約而給付。再者，本件租賃契約與借貸契約，係不同法律關係，並分別於不同時間發生，其後雖以利息抵充租金，僅係履行租金與利息方法之約定而已，就兩者間契約之成立與生效及法律效果，並無實質牽連關係，上訴人引最高法院七十四年度台上字第三五五號及八十七年台上字第一六四五號判決為據，認有同時履行抗辯權適用，自屬無據。
六、綜上所述，兩造間有租賃關係存在，惟被上訴人有收回自住之必要，且已通知，從而，被上訴人本於終止租賃契約後所有物返還請求權，請求上訴人遷讓系爭房屋，即有理由，應予准許。原審判命上訴人遷讓，理由雖有不同，但結論並無二致。上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十一 月 五 日
民事第九庭
審判長法 官 吳 謙 仁
法 官 蘇 瑞 華法 官 魏 大 喨正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十二 年 十一 月 六 日
書記官 黃 美 玉附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。