臺灣高等法院民事判決 九十二年度上更㈠字第一九七號
上 訴 人即被上訴人 甲○○○訴訟代理人 王玉珊律師複 代理人 蔣瑞琴律師被上訴 人即上訴 人 新來建設股份有限公司法定代理人 黃根旺訴訟代理人 林慶苗律師複 代理人 林炎平律師右列當事人間請求返還買賣價金等事件，兩造對於中華民國八十九年十月二十三日臺灣士林地方法院第一審判決（八十八年度訴字第一四七八號）各自提起上訴，經最高法院發回更審，本院於九十三年六月十五日言詞辯論終結，判決如左：
主 文原判決關於駁回後開第二項之訴部分及該部分假執行之聲請暨訴訟費用（確定部分除外）之裁判均廢棄。
新來建設股份有限公司應再給付甲○○○新臺幣肆佰壹拾貳萬元及自附表所示建物款繳款日起，至清償日止，依週年利率百分之五計算之利息。
新來建設股份有限公司之上訴駁回。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用，除確定部分外，由新來建設股份有限公司負擔。
本判決第二項所命之給付於甲○○○以新臺幣壹佰參拾柒萬參仟參佰參拾參元供擔保後，得假執行。但新來建設股份有限公司以新台幣肆佰壹拾貳萬元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、上訴人即被上訴人甲○○○（下稱甲○○○）起訴主張：伊於民國（下同）八十四年五月廿二日與上訴人即被上訴人新來建設股份有限公司（下稱新來公司）及訴外人葉正毅分別簽訂預定建物買賣契約書（下稱建物買賣契約）及預定土地買賣契約書（下稱土地買賣契約），購買坐落台北縣○○鎮○○段三四三之九、三四三之一０、三四三、四０一、四０一之一地號等土地上興建之淡江科學園區工業大樓第九層編號一及七預售屋二戶（下稱系爭預售房屋）及其基地應有部分（下稱系爭土地）。依建物買賣契約第八條第一項約定，系爭房屋應自新來公司收取開工款之日起三十六個月內完工，且以取得使用執照為完工日期。伊業於八十五年五月八日交付開工款，則完工期限應為八十八年五月八日，惟新來公司逾期迄未完工及交屋，應負違約及遲延給付責任。又伊已於八十四年五月廿一日給付土地部分之價款，惟訴外人葉正毅卻遲未依約辦理土地移轉登記，伊已分別解除系爭建物及土地之買賣契約（而土地出賣人之義務亦應由新來公司承擔），新來公司自應負回復原狀等情，爰求為判命新來公司應返還伊已付之土地價款新台幣一百四十三萬元、房房屋價款四百四十二萬元，合計五百五十五萬元及已付土地價款同額之違約金一百四十三萬元，暨房屋逾期完工之違約金五十萬二千六百四十元併加付法定遲延利息之判決。
上訴人即被上訴人新來公司（下稱新來公司）則以：伊於與甲○○○簽約後即積極進行前開大樓之興建工程，業於八十七年七月間完成建物興建，並於同年月廿八日向台北縣政府申領使用執照，詎台北縣政府因歷經八十六年林肯大郡倒塌事件及八十七年汐止水災事件，建管機關承辦人多人涉嫌瀆職被移送偵辦，對執照核發作業從嚴審核，以致延宕時日，直至八十八年九月廿九日伊始領得使用執照，實有不可歸責事由，伊自不負施工遲延責任。又系爭土地並無給付不能情事，且伊已通知甲○○○辦理土地移轉事宜，而甲○○○未限期即逕行解除土地買賣契約，自不生效力。縱認伊應負違約責任，甲○○○請求之違約金亦過高云云，資為抗辯。
二、原審判命新來公司應給付甲○○○：㈠一百四十三萬元及自八十四年五月二十一日起至清償日止，依週年利率百分之五計算之利息。㈡二十二萬二千元及自八十九年八月八日起至清償日止，依週年利率百分之五計算之利息。㈢二十七萬五千四百十九元及自八十八年九月十二日起至清償日止，依週年利率百分之五計算之利息，而駁回甲○○○其餘之請求。兩造各就其敗訴部分上訴，經本院前審判決就原判決主文第㈡、㈢項關於命新來公司給付超過二十萬五千七百六十二元及自八十八年十二月十四日起，依週年利率百分之五計算利息之部分與該部分假執行之宣告均廢棄；上開廢棄部分駁回甲○○○在第一審之訴及假執行之聲請均駁回，同時駁回兩造其餘之上訴。嗣兩造再就其敗訴部分上訴，經最高法院就新來公司給付甲○○○一百四十三萬本息與駁回甲○○○請求新來公司給付四百十二萬元本息部分廢棄。就兩造其餘之上訴均予駁回，而告確定。甲○○○於本審之上訴聲明為：㈠原判決關於駁回後開第二項部分廢棄。㈡上開廢棄部分，新來公司應再給付甲○○○四百十二萬元及自附表所示建物款繳款日起，至清償日止，依週年利率百分之五計算之利息。㈢前項請求請准供擔保宣告假執行。答辯聲明為：新來公司之上訴駁回。新來公司於本審之上訴聲明為：㈠原判決關於命上訴人新來公司給付一百四十三萬元部分廢棄。㈡右廢棄部分，甲○○○在第一審之訴駁回。答辯聲明為：㈠甲○○○之上訴駁回。㈡如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。
三、甲○○○主張其於八十四年五月廿二日與新來公司及訴外人葉正毅分別簽訂系爭建物買賣契約及系爭土地買賣契約書，購買系爭預售房屋及系爭土地，並於八十四年五月廿一日繳清土地自備款一百四十三萬元，且已陸續依約繳付房屋價款共四百十二萬元，惟新來公司遲至八十八年九月廿九日始完工即取得使用執照，而訴外人葉正毅及新來公司迄未將系爭土地所有權應有部分及房屋部分辦理移轉登記，暨未交付土地及房屋之事實，業據其提出與所述相符之付款明細表、利息計算表、支票正反面影本、系爭土地登記謄本、收據、系爭建物買賣契約書、系爭土地買賣契約書、發票及新來公司所提出之使用執照為證（見原審卷第十至八十五頁、第一六九頁），且為新來公司所不爭執，自堪信為真實。
四、關於房屋部分：㈠甲○○○主張依兩造於系爭建物買賣契約第八條之約定，系爭房屋應於八十八年
五月八日前完工即取得使用執照，惟系爭房屋遲至八十八年九月廿九日始取得使用執照，是新來公司有給付遲延之事實，已據其提出使用執照為證（見原審卷第一六九頁），且新來公司就系爭房屋遲至八十八年九月廿九日始取得使用執照乙節亦不爭執，僅辯稱伊取得使用執照之延遲，係因建管機關歷經八十六年林肯大郡倒塌事件及八十七年汐止水災事件，承辦人多人涉嫌瀆職被移送偵辦，對執照核發作業從嚴審核，以致延宕時日，係有不可歸責之事由云云，惟查，台北縣政府工務局先後於八十九年四月廿四日、同年六月十五日分別以八九北工施字第Ｂ八九九號、八九北工施字第Ｂ－二三三九號函覆本院稱：「本局核發上開使用執照係依起造人八十八年七月十九日使用執照申請書辦理，本案起造人曾於八十七年七月卅日、十月八日、十二月十七日、八十八年四月八日先後申請使用執照在案。本局核發使用執照皆依法核發，並無所謂從嚴審核而有延宕時日之情形，若申請人檢附圖說資料不全，本局自當無法依法核發使用執照」、「本局核發使用執照係依建築法相關規定辦理，申請人須備妥申請書暨竣工圖說等資料報請查驗，其主要構造、室內隔間及建築物主要設備等與設計圖樣相符者，發給使用執照；本案申請人係符合上述規定方可領得使用執照，檢附本局使用執照退件補正函三份（如附件）供請參核」等語（見原審卷第一八八頁，第二二三頁至第二二六頁），而依該局所檢附之退件補正函所示，該局分別係以「申請書填寫不齊全、未檢附原執照或竣工照片、基地環境尚未整理、損害公共設施尚未修復」、「申請書填寫不齊全、未檢附原執照或竣工照片」、「申請書內容填寫不齊全或竣工照片未齊全」為由予以退件，顯見新來公司遲未取得使用執照，實乃因其申領使用執照時未依規定備妥申請書暨竣工圖說等資料報請查驗所致，自屬可歸責於新來公司之事由甚明，是新來公司辯稱其遲延取得使用執照係因非可歸責事由云云，自不足取。
㈡按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於
期限內不履行時，得解除其契約，民法第二百五十四條定有明文。甲○○○主張新來公司逾期完工遲延給付，已先後於八十八年六月十六日及同年九月二日，分別以律師函催告及通知新來公司解除系爭建物買賣契約，業據其提出律師函為證（見原審卷第六十八、六十九頁）。查：甲○○○於八十八年六月十日委託蔣瑞琴律師函致新來公司，僅表示係依民法第二百五十五條之規定，不經催告直接對新來公司為解除系爭建物買賣契約之意思表示（見原審卷第六十八頁、六十九頁）。然系爭建物買賣契約並無依其性質或當事人之意思表示非於一定時期給付不能達其契約目的之情形，是與民法第二百五十五條所規定之要件尚屬有間，則甲○○○於八十八年六月十日對新來公司逕為解除契約之意思表示，當不生解除之效力。又甲○○○於八十八年九月二日又委託高木蘭律師另函新來公司，亦僅係限期新來公司於五日內履行系爭建物買賣契約完工及交屋之義務，並表明逾期未履行者，當即依法解除上開契約等語（見原審卷第七十頁），惟甲○○○亦未立即於逾期後，另為解除契約之意思表示，亦不生解約之效力。甲○○○雖另主張曾為口頭表示解除契約，並提出新來公司所列算房價返還利息計算表為據（見本院上字卷第五十八頁），然此為新來公司所否認（見本院上字卷第六十三頁書狀），且該計算表係何時作成，何時洽談並無記載，且未經新來公司在表上簽認，不得憑該計算表即認甲○○○確曾以新來公司逾期完工給付遲延為由，催告限期履行而未履行，而解除契約之意思表示。查系爭於八十八年九月二十九日雖已取得使用執照（見原審卷第一六九頁），惟依系爭建物買賣契約書第十條之約定，新來公司有交屋予甲○○○使用管理之義務（見原審卷第二十七頁），新來公司所舉證人郭仕傑雖於本院證稱：取得使用執照後曾電話通知上訴人先生辦理交屋及移轉登記程序云云（見本院上字卷第九十三頁），惟為甲○○○所否認，該證人之證言亦不能證明有通知甲○○○本人交屋之表示，自無足取。新來公司又辯稱伊於八十八年十月二十七日另以台北光武郵局存証信函通知甲○○○辦理過戶及交屋手續，並提出該郵局存証信函為據（見本院上字卷第一一九至一二０頁），惟查該函僅在說明其未依期取得使用執照之原因，並無通知辦理貸款、過戶及交屋之意思表示，所辯亦無足取。查系爭房屋迄未辦理交屋手續，亦為新來公司所不爭執（見本院上字卷第三十二頁新來公司上訴理由狀），是新來公司雖已完工得使用執照，因遲未依約交付予甲○○○使用管理，自仍應負給付遲延責任（最高法院九十二年度台上字第一八五二號判決發回要旨參照），況系爭房屋已於八十九年一月十四日移轉登記予第三人蔡孟芳（見本院卷第一０一頁建物登記謄本），尤無法履行交屋之義務。故甲○○○於八十九年十一月二十九日再以律師函表示解除系爭建物買賣契約（見本院上字卷第五十九頁函及回執），應認有解約之效力，故甲○○○請求新來公司返還已收之房屋價款，即屬有據。
五、關於土地部分：㈠甲○○○主張：依土地買賣契約第七條第六款規定「乙方（即訴外人葉正毅）應
於甲方（即甲○○○）繳清土地自備款時，辦理移轉登記予甲方．．．」，而伊早於八十四年五月二十一日繳清土地自備款，惟乙方遲未辦理土地移轉登記之事實，業據其提出土地買賣契約書、統一發票、土地登記謄本為證（見原審卷第十頁至第十六頁、第三十九頁、第七十三頁、第一八三頁之一頁、第二一三頁至第二一八頁），自堪信為真實。
㈡新來公司雖辯稱土地名字雖然是葉正毅，但是辦理移轉登記之書類、印鑑會交予
伊公司處理，八十八年九月八日公司有口頭通知甲○○○辦理土地移轉登記手續云云（見本院上字卷第七十五頁），並舉證人郭仕傑之證言為證，惟為甲○○○所否認，證人郭仕傑充其量僅能證明有通知甲○○○之夫，所證通知之時間為八十八年九月二十八日取得使用執照之後（見本院上字卷第九十三頁），與新來公司所辯之通知時間不同，自不得採為有利於新來公司之證據。
㈢系爭土地買賣契約書第七條第六款約定：「乙方（葉正毅）應於甲方（甲○○○
）繳清土地自備款時，辦理土地移轉登記予甲方，甲方應在乙方通知前項繳交證件之同時，移轉乙方及代書辦理移轉登記，並應蓋竣同約第八條第四項規定之過戶書表」（見原審卷第四十五頁），甲○○○固有協同葉正毅辦理上開行為之義務，惟依該條項之約定，係由甲○○○於葉正毅辦理移轉登記予伊之同時，始授權葉正毅及其代書全權辦理，經查訴外人葉正毅及新來公司並未依約辦理土地轉登記予甲○○○，又未通知甲○○○協同辦理上開手續，自不可歸責於甲○○○。
㈣土地出賣人葉正毅及新來公司既未依約辦理土地移轉登記予甲○○○，則甲○○
○於八十八年八月七日向葉正毅及新來公司表示解除系爭土地買賣契約之意思表示（見原審卷第二五二頁），應認合法有效。而新來公司當庭表示如葉正毅負有解除契約回復原狀及損害賠責任，新來公司願承擔此一債務，是為免責之債務承擔（見原審卷第二五二頁），故甲○○○請求新來公司應負責返還已繳之土地價款，亦屬有據。
六、末查系爭建物及其基地，甲○○○雖係分別向新來公司及訴外人葉正毅訂約買受，惟依系爭土地買賣契約書第九條之約定及系爭建物買賣契約第十七條約定之意旨，二者屬互相聯立之契約，不得單就其中土地或房屋部分之買賣解除契約，否則其解除契約難認合法有效（最高法院本次發回要旨參照）。系爭土地買賣契約及房屋買賣契約，既均合法解除，即應認甲○○○之解除契約均為合法有效。是甲○○○依契約解除之法則，請求新來公司給付土地價款一百四十三萬元及房屋價款四百十二萬元，均屬應予准許。又按契約解除時，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第二百五十九條第二款定有明文。系爭土地及建物買賣契約既已合法解除，則甲○○○請求新來公司返還如附表所示繳款日起至清償日止，依週年利率百分之五計算之法定遲延利息，亦應准許。原審就上開房屋價款部分為甲○○○敗訴之判決，自有未洽，甲○○○上訴論旨，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。就上開土地價款部分，為新來公司敗訴之判決，核無違誤。新來公司上訴論旨，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。就上開房屋價款應准許部分，兩造均陳明願供擔保以代釋明聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，併予准許。
七、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件甲○○○之上訴為有理由，新來公司之上訴為無理由，爰判決如
主文。中 華 民 國 九十三 年 六 月 二十九 日
民事第四庭
審判長法 官 林 敬 修
法 官 劉 勝 吉法 官 劉 清 景正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十三 年 六 月 三十 日
書記官 黃 千 鶴附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。