臺灣高等法院民事判決 九十二年度上更㈠字第二三七號
上 訴 人 丁○○
甲○○即高秀共 同訴訟代理人 張迺良律師複 代理人 李振華律師被 上訴人 乙○○
丙○○共 同訴訟代理人 謬璁律師複 代理人 王紀東右當事人間請求返還無權占有房屋事件，上訴人對於中華民國八十九年五月三十日臺灣士林地方法院八十七年重訴字第一一六號第一審判決，提起上訴，經最高法院發回更審，被上訴人為訴之減縮，本院於九十三年十月五日言詞辯論終結，判決如左：
主 文原判決命上訴人丁○○、甲○○連帶給付之違約金及損害金，除減縮部分外，㈠超過命給付被上訴人乙○○新台幣壹仟零壹拾伍萬陸仟貳佰參拾元，及其中之壹佰零肆萬柒仟肆佰拾參元自民國八十七年五月十二日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。㈡命給付被上訴人丙○○新台幣貳萬肆仟壹佰拾柒元，及自民國八十七年五月十二日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；並應自八十七年四月十六日起至遷讓系爭房屋之日止，按月連帶給付被上訴人丙○○壹仟零肆拾壹元之部分及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審（除確定部分外）及發回前第三審訴訟費用由上訴人連帶負擔四分之三，餘由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決除確定部分外廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
二、陳述：除與原判決及發回前本院判決記載相同者，予以引用外，補稱略以：㈠本件租賃契約，兩造原協商之租賃範圍為台北市○○街○○○號（下稱系爭房屋
）二、三、四樓及一樓除被上訴人保留自用外之其餘房屋，並協議由伊給付被上訴人保證金新台幣（下同）十八萬元，每月租金六萬元。嗣伊又與被上訴人協議將同址五、六樓及一樓如原判決附圖所示Ｄ部分一併出租予伊，兩造並約定保證金提高為三十六萬元，租金提高為每月十二萬元。
㈡系爭房屋名義上之共有人雖為被上訴人乙○○、丙○○，惟實際之所有權人為乙
○○、郭功立、丙○○等三人。丙○○及郭功立確有授權乙○○代為與伊簽訂系爭租賃契約及加租等事宜。故伊係有權占有使用系爭房屋除一樓被上訴人保留自用部分外之其餘全部房屋及基地，無庸賠償被上訴人相當於租金之損害金。
㈢如認伊自始或自民國八十六年八月一日起，即無權占有使用系爭房屋除被上訴人
保留自用及通往二樓之走道外之一樓與如原判決附圖編號Ｄ建物及五、六樓部分，則被上訴人應返還自八十四年七月一日起至八十六年七月三十一日止每月超收之六萬元租金，合計一百四十四萬元，及自八十六年八月一日起至九十年三月二十八日止，以週年利率百分之五計算之遲延利息共二十五萬二千元，與押租金三十六萬元，合計共二百零五萬二千元，伊主張與應給付被上訴人之賠償金抵銷。㈣系爭房屋係因伊花費鉅資整修後始能使用，故原審以每月二倍租金計算違約金並不合理，應予酌減。
三、證據：除援用原審及發回前本院前審所提者外，補提收據、八十四年三月三十日郭先生公告文及本院八十九年上更㈠字第二三四號被告丁○○竊占案件訊問筆錄為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：除與原判決及發回前本院判決記載相同者，予以引用外，補稱略以：㈠系爭租賃契約約定每月租金為十二萬元，違約金按租金二倍計算，即每月二十四
萬元。因此上訴人應給付自八十六年七月三十一日租約期滿後，至起訴日八十七年四月十六日止，仍持續占用八個月之違約金一百九十二萬元本息及自八十七年四月十六日起至返還房屋日止，按月連帶給付租金二倍之損害金二十四萬元及利息。
㈡如認上訴人與被上訴人丙○○之租賃契約無效，而上訴人每月溢繳租金六萬元，
，致被上訴人丙○○有二百零五萬元之不當得利，被上訴人丙○○得主張上開不當得利與上訴人應給付之違約金抵銷。
三、證據：援用原審及發回前本院前審所提之立證方法。
丙、本院依職權查詢本院全國一般前案紀錄查詢表八十五年度偵字第五九三九號被告丁○○及八十七年偵字第三七０七號被告甲○○竊占案件審理結果。
理 由
一、按第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第四百四十六條第一項及同法第二百五十五條第一項第三款分別定有明文。被上訴人於本院上訴後，更審中減縮上訴人之損害賠償金額（見本院更㈠卷第一三０頁），屬減縮應受判決事項之聲明，依上開說明，應予准許，合先敘明。
二、被上訴人主張：系爭房屋計一至六樓，為被上訴人乙○○、丙○○所共有，應有部分分別為三分之二、三分之一；另如原判決附圖所示Ｄ部分建物（下稱Ｄ建物）則為伊二人與訴外人郭功立、邱郭秀惠、郭玉惠、郭秀惠、郭美惠、郭瑞惠七人共有，伊二人之應有部分各為十三分之三。以上二棟樓房門牌雖不同，但緊鄰且內部相通。上訴人丁○○於八十四年六月二十九日以其妻即上訴人甲○○為連帶保證人，向被上訴人乙○○承租系爭樓房二、三、四層，約定每月租金十二萬元，租期自八十四年八月一日起至八十六年七月三十一日止，詎上訴人自八十四年七月間起，竟逾越上開承租範圍，擅自僱工將系爭樓房一、五、六層及Ｄ建物予以隔間使用，迄未交還。依無權占有、侵權行為及租賃關係，上訴人應返還系爭房屋及Ｄ建物並應連帶給付被上訴人乙○○原有租約部分因租期屆滿未返還房屋，每月以租金二倍計算至返還房屋之日止，每月以二十四萬元計算之違約金，即自八十六年八月一日至八十七年三月三十一日，共一百九十二萬元，自八十七年四月一日起至交還房屋日止，按月二十四萬元。無權擅自使用系爭房屋一（除被上訴人保留自用及通往二樓之走道外）、五、六樓之損害金，自八十四年八月一日至八十七年三月三十一日合計共二百五十六萬元，及自八十七年四月一日起至交還房屋之日止，按月給付八萬元。又連帶給付被上訴人丙○○自八十四年八月一日起至八十七年三月三十一日止無權使用系爭房屋一（除保留自用及通往二樓之走道外）、五、六樓之損害金共一百二十八萬元，並自八十七年四月一日起，按月給付四萬元予伊等情，爰求為判命㈠上訴人應連帶給付被上訴人乙○○一百零四萬七千四百一十三元，及自八十七年五月十二日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；並應自八十七年四月十六日起至遷讓系爭房屋之日，按月連帶給付被上訴人乙○○一十二萬二千零八十二元。㈡上訴人應連帶給付被上訴人丙○○二萬四千一百一十七元，及自八十七年五月十二日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；並應自八十七年四月十六日起至遷讓系爭房屋之日止，按月連帶給付被上訴人丙○○一千零四十一元。（被上訴人起訴請求上訴人：㈠將坐落台北市○○區市○段三小段五七號及六十號土地上，如附圖所示門牌號碼台北市○○街○○○號一至六樓房屋（面積詳如原判決附圖Ｄ以外所示之房屋），遷讓交還被上訴人。㈡將坐落台北市○○區市○段三小段六０地號土地上，如原判決附圖編號Ｄ所示房屋（面積十一平方公尺，無釘掛門牌部分），遷讓交還被上訴人及其他全體共有人部分，業經最高法院判決勝訴確定，其於原審請求給付違約金及損害金為上訴人應：㈠連帶給付被上訴人乙○○五百十萬一千二百十六元，連帶給付被上訴人丙○○一百五十九萬零六百零八元，均自八十七年五月十二日起至清償日止，依週年利率百分之五計算之利息。㈡自八十七年五月十二日起至遷讓返還第一、二項房屋日止，按年連帶給付被上訴人乙○○四百四十七萬零六百零八元，按年連帶給付被上訴人丙○○七十九萬五千三百零四元之損害金。原審判命：上訴人應㈠連帶給付被上訴人乙○○一百八十四萬五千七百元，及自八十七年五月十二日起至清償日止，依週年利率百分之五計算之利息；並應自八十七年四月十六日起至遷讓上開房屋之日止，按月連帶給付被上訴人乙○○二十萬八千八百五十二元。㈡應連帶給付被上訴人丙○○八萬六千四百零三元，及自八十七年五月十二日起至清償日止，依週年利率百分之五計算之利息；並應自八十七年四月十六日起至遷讓上開房屋之日止，按月連帶給付被上訴人丙○○三千七百三十五元之判決，而駁回被上訴人其餘之請求。被上訴人就其敗訴部分，未據聲明不服，已告確定，並於本次發回更審中減縮僅請求違約金及系爭房屋五、六樓如原判決附圖編號五、六層之Ｋ、Ｌ部分之損害金，其縮減後之聲明如上。上訴人則以：系爭租約原約定承租範圍為系爭房屋二、三、四樓及一樓除出租人保留自用外部分，保證金十八萬元，每月租金六萬元，嗣經上訴人丁○○與被上訴人乙○○口頭約定，增加承租範圍包括系爭房屋五、六樓及一樓如原判決附圖所示Ｄ建物，保證金則提高為三十六萬元，租金提高為每月十二萬元，被上訴人乙○○並承諾可租用至房屋需改建時為止。故伊有權使用系爭房屋（一樓被上訴人保留自用部分除外），被上訴人不得請求伊遷讓交還及給付違約金、損害金云云，資為抗辯。（被上訴人於原審反訴請求被上訴人應返還上訴人二百九十萬五千九百五十元之本息部分業經原審判決敗訴確定）。
三、系爭房屋為被上訴人所共有，被上訴人乙○○、丙○○之所有權應有部分分別為三分之二、三分之一，而上訴人自八十四年七月起占有使用系爭房屋被上訴人保留自用除外之一樓及二至六樓之事實，業據被上訴人提出土地暨建物登記簿謄本及租賃契約為證（見原審卷㈠第十三至十五頁），且為上訴人所不爭執（見原審卷㈠第四十三頁答辯狀），並經原審法官履勘現場，囑託台北市建成地政事務所測量，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖可稽（見原審卷㈠第一二三至一二五頁、卷㈡第二二九至二三一頁），自堪信為真。
四、被上訴人主張系爭租賃標的物之範圍包括系爭樓房二、三、四層及一樓除出租人保留自用外部分，租金每月為十二萬元，保證金三十六萬元等語，提出租賃契約及上訴人給付租金之匯票為證（見原審卷㈠第十六、二０、二一頁）。上訴人則抗辯：系爭租約原約定雖如上，惟嗣經上訴人丁○○與被上訴人乙○○口頭約定，增加承租範圍包括系爭房屋五、六層及一樓如原判決附圖所示Ｄ建物，保證金則提高為三十六萬元，租金提高為每個月十二萬元云云。經查：
㈠系爭租賃契約第一條附加文字謂「一樓除甲方（指被上訴人）保留自用外，其餘
部分乙方（指被上訴人）可使用（見原審卷㈠第十六頁）」，其意在限縮敘述一樓之租賃範圍為除被上訴人保留自用外通往二樓之走道（見本院更㈠卷第一二一頁），非謂租賃範圍包括台北巿華陰街一二一號五、六樓及原判決附圖所示之Ｄ建物，否則實可於契約條文中直接載明，無另以附加文字表明之必要。
㈡上訴人抗辯「因所承租之二、三、四樓上訴人發現有嚴重漏水現象，不堪使用，
故與被上訴人乙○○協商，六樓頂須作防水處理，並口頭約定，原未承租之五樓全部及六樓一個房間，及台北市○○路○段廿四巷四、六號之二樓（後因被上訴人稱有先人遺物，暫勿使用，故未予整理使用）及六號一樓後半段房間一間，再加租予上訴人，並言明依原租賃契約加倍給付保證金及租金，即保證金提高為三十六萬元，租金提高為每月十二萬元」云云。核與上訴人丁○○於八十四年八月廿六日寄與被上訴人丙○○之存證信函自稱：「本人承租台端（指被上訴人丙○○）與乙○○先生所共有之台北巿華陰街一二一號二、三、四樓房屋係．．．合法承租」及「本人係按月以壹拾貳萬元之租金承租該房屋，契約書上袛寫陸萬元係配合貴方節稅之用」等語不合（見原審卷㈠第九０、九一頁）。上訴人雖又辯稱該函乃為答覆被上訴人丙○○委託訴外人林鴻鵬律師於八十四年八月十六日所發之存證信函（見原審卷㈠第一０六至一０八頁）而為陳述，不足採為不利於伊之認定云云。查系爭房屋二、三、四樓以外部分倘係增加費用加租而來，何以上訴人於答覆被上訴人丙○○來函時，竟未特別表明提出異議，已有悖於常情。且若上訴人增加支付一倍之保證金及租金，其對價為「台北巿華陰街一二一號五樓全部及六樓一個房間，及台北市○○路○段廿四巷四、六號之二樓及六號一樓後半段房間一間」，惟上訴人上開所辯「台北市○○路○段廿四巷四、六號之二樓，後因被上訴人稱有先人遺物，暫勿使用，故未予整理使用」，經原審履勘現場結果，亦見「台北巿承德路一段二十四巷四、六號部分堆置雜物，封閉」（見原審卷㈠第一二四頁勘驗筆錄），則上訴人可得使用之範圍較原訂租賃契約第一條所列標的物為小，但所謂加租之金額卻同為六萬元顯不相當，卻始終未見上訴人據以要求減少租金及保證金，尤與常情不合。所辯即無足取。
㈢上訴人復辯稱：系爭房屋實際為被上訴人與訴外人郭功立兄弟三人共有，郭功立
將其應有部分信託登記予乙○○，該一樓保留部分，係由郭功立開設診所使用，乙○○於另案刑事案件審理中供稱：其二位弟弟（即郭功立、丙○○）有授權其代理簽訂系爭租約，租金三人來分等語，系爭租約出租人欄並載明乙○○為代表人，伊整修房屋時，郭功立仍在診所看診，對伊使用系爭房屋五、六樓，並無異議云云（見本院上字卷第五十六、五十七、一四三、一九八頁），其所舉工人即證人黃堯盛、許清祺固於本院供稱郭功立知情，未出面阻止，且表示一期月租金十二萬元，整棟於八十五年二月間完工等語（見本院上字卷第七十八、七十九、一二二至一二七頁），惟為被上訴人所否認，原與上訴人合夥承租系爭房屋之證人陳建興則證稱：「我和上訴人二人向被上人乙○○、丙○○承租系爭房屋二樓到四樓，租金一個月十二萬元；八十四年間系爭房屋五、六樓屋況還好，無漏水，可以居住；我沒見過證人許清祺」等語（見本院上字卷第八十、一二五頁），徵諸證人許清祺證稱郭功立一星期僅來看診一次（見本院上字卷第一二三頁），且訴外人郭功立既將系爭房屋之應有部分信託登記予乙○○，又非房屋之出租人，對系爭房屋之租賃內容，自屬不詳，不得因訴外人郭功立一星期僅至診所一次而曾見過修屋工人，即推定被上訴人亦知情而未為異議。上訴人此部分所辯，亦無足取。
兩造對租賃契約一樓部分約定為保留一樓要到二樓之走道，不包括其餘部分，並不爭執（見本院更㈠卷第一二一頁）。系爭房屋五、六樓又無漏水須修繕之情形，應是上訴人為供自己使用而擅自修繕。足認系爭租賃契約之租賃標的應僅限於系爭房屋之一樓除被上訴人保留由郭功立開設診所使用外之通往二樓之走道及二、三、四樓部分，而不包括五、六樓及原判決附圖所示Ｄ建物部分，是上訴人上開抗辯，應無足採。
五、被上訴人乙○○又主張系爭租賃契約簽訂時雖未經被上訴人丙○○之同意，但伊與上訴人丁○○所訂立之租賃契約，在彼二當事人之間仍屬有效，於上訴人丁○○違約時，自可請求上訴人給付違約金等語。上訴人則抗辯：八十四年三月三十日系爭房屋內，曾有自稱郭先生者張貼公告表示「本房屋二房東先生與屋主郭先生間之租賃契約係屬無效」，被上訴人又曾發函向伊表示系爭租賃契約為無效，故被上訴人乙○○即不得向伊請求違約金云云，提出八十三年三月三十日之公告及林鴻鵬律師函為證（見本院更㈠卷第三十頁、原審卷㈠第九八至一００、一０六至一０八頁）。按共有物之出租，係屬管理行為（最高法院七十年度台上字第一九九號判決參照），依民法第八百二十條第一項規定，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同為之。如共有人中之一人或數人未經他共有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租他人，對於他共有人雖不生效力，但契約當事人間仍為有效。查系爭房屋為被上訴人二人共有，當時因租賃之另一共有人即被上訴人丙○○人在國外，需待其同意，由被上訴人乙○○代表簽約（見原審卷㈠第四四六頁），自始租金即為每月十二萬元（見本院更㈠卷第一二一頁）。被上訴人乙○○於八十五年三月十八日以存證信函通知上訴人丁○○、被上訴人丙○○於八十四年八月十六日委託林鴻鵬律師寄發存證信函，表明不承認乙○○與上訴人簽訂之房屋賃契約（見原審卷㈠第一０六至一０八頁），揆諸上開說明，系爭契約對被上訴人丙○○本不生效力，被上訴人乙○○之上開存證信函及丙○○委託林鴻鵬律師發函所稱之「契約無效」，自係指此而言。但上訴人自始即付十二萬元租金予被上訴人乙○○，乙○○收取租金又分別予被上訴人丙○○，業經被上訴人乙○○於本院八十九年度上㈠字第二三四號被告丁○○竊占案件中供認無誤（見原審卷㈡第四四七頁），被上訴人丙○○再無反對之表示，系爭契約對於被上訴人應均生效力，上訴人抗辯被上訴人乙○○不得依租賃契約係請求給付違約金云云，殊無可採。
六、系爭房屋租賃契約之租賃期間已於八十六年七月三十一日屆滿，為最高法院九十二年度台上字第二一七三號民事判決所確認（見本院更㈠卷第七頁反面），而上開租賃契約範圍內之房屋（即一樓往二樓之走道及二至四樓）於租賃屆滿時仍由上訴人占有使用，經原審及本院受命法官分別於八十七年七月十七日及九十年一月一日勘驗現場屬實（見原審卷㈠第一二五頁、本院上字卷第一三六頁勘驗筆錄）足見上訴人丁○○於租賃期間屆滿時並未立即將租賃之房屋交還房屋予被上訴人，被上訴人乃起訴請求上訴人丁○○遷讓，嗣經最高法院判決確定認上訴人於租賃屆滿續占有租賃物，即屬無權占有，上訴人應將系爭房屋全部返還被上訴人，有最高法院九十二年度台上字第二一七三號民事判決可據（見本院更㈠卷第四至第八頁），上訴人已於九十三年九月二十二日將系爭房屋全部返還予被上訴人，為兩造所不爭執（見本院更㈠卷第一二二頁）。又依系爭租賃契約第十二條約定「乙方（指上訴人）於租期屆滿或經甲方（指被上訴人）終止租約時，應即將租賃物返還甲方，不得向甲方請求遷移費或任何費用。如有遲延第三條第一項之保證金由甲方沒收外，並應自租約終止或租賃期滿之翌日起至交還房屋之日止，按房租貳倍計算給付甲方違約金」（見原審卷㈠第十七頁）。故被上訴人主張上訴人丁○○未依約交還房屋租賃之房屋，應負遲延責任，依約給付違約金乙節，堪以採信。查本件租金自始即為每月十二萬元，為兩造所不爭執（見本院更㈠卷第一二一頁），且有上訴人給付十二萬元之郵局匯票可憑（見原審卷㈠第二０、二一頁），被上訴人丙○○雖曾以上開存證信函表示不同意出租，但系爭租賃契約，係由被上訴人乙○○代表簽訂，業如前述，上訴人仍使用包括被上訴人丙○○應有部分三分之一在內之全部租賃標的物，上訴人將每月十二萬元租金給付被上訴人乙○○，乙○○將付款之郵局匯票兌領後，有將被上訴人丙○○應分得之部分分給丙○○，亦為兩造所不爭執（見原審卷㈡第四二頁反面），足證被上訴人二人為系爭租賃契約之出租人，上開每月十二萬元租金為使用全部租賃標的物之代價。按數人有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分受之，民法第二百七十一條定有明文。本件租賃契約之出租人既為被上訴人二人，其給付為可分，租賃契約又無訂定，依上開規定，被上訴人二人應各平均分受上開每月十二萬元之租金，故被上訴人乙○○主張伊每月可得租金六萬元，請求承租人即上訴人丁○○應自租賃期間屆滿之翌日，即八十六年八月一日起至交還房屋之日止，按月給付伊每月六萬元之二倍即每月十二萬元之違約金，經核尚屬適當，上訴人雖抗辯系爭房屋係因伊花費鉅資整修後始能使用，故以租金之二倍計算違約金係屬過高，應予酌減等語，提出修繕房屋工程明細表為證（見本院上字卷第一一六、一一七頁），惟查系爭出租之房屋無修繕之必要，業如前述，且上訴人僱工修繕，係為自己出租牟利，有房屋隔間照片及房屋租金明細表可按（見本院上字卷第一六九至一八一頁），足見非出於為被上訴人之利益。被上訴人既未因上述修繕而得利，於租期屆滿後請求因此核減違約金，即乏所據。上訴人則無證據證明約定之違約金過高，本院認無酌減之必要。上訴人甲○○為系爭租賃契約之連帶保證人，被上訴人乙○○請求上訴人甲○○應負連帶給付之責任，即屬有據。現系爭房屋於九十三年九月二十二日始返還被上訴人，業如前述。則上訴人違約未返還系爭租賃標的物，自八十六年八月一日起至九十三年九月二十一日止，合共八十五個月又二十一日之違約金為一千零二十八萬四千元（其計算式為：120,000元×85(月)+120,000 元÷30(日)×21(日)=10,284,000元），是上訴人乙○○請求上訴人應連帶給付伊上開違約金並請求其中八十六年八月一日至八十七年四月十六日共八個半月之違約金一百零二萬元，自八十七年五月十二日（起訴日）起依週年利率百分之五計算法定遲延利息，應予准許。
七、原租賃標的物既不包括五、六樓，上訴人竟共同擅自予以修繕隔間後，或出租他人使用或供上訴人二人使用，業經原審法官及本院前審受命法官履勘屬實，並經上訴人甲○○自認在卷（見原審卷㈠第一二四、一二五頁、本上字卷第一三六至一三九頁勘驗筆錄），且有房客出租明細表及照片（見本院上字卷第一六九至一八一頁）可稽，即上訴人所提之裝修估價單上亦載有「鍾太太」即上訴人甲○○字樣（見本院上字卷第一三二、一三三頁），上訴人係共同無權占用系爭房屋之
五、六樓，業經判決確定如前述（另一樓部分上訴人減縮不再請求，故不論述）。又數人共同不法侵害他人權利者，連帶負損害賠償責任，民法第一百八十五條第一項前段定有明文。故被上訴人主張上訴人無權占用系爭樓房五、六樓，可能獲致相當於租金之利益，伊因無法繼續收取租金，亦受相當於租金之損害，上訴人應負侵權行為連帶損害賠償責任，即屬有據。按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條前段定有明文。至其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。又無權占有他人土地，可能獲致相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院六十一年台上字第一六九五號判例參照）。故上訴人無權占用系爭土地，自獲有相當於租金之利益。至於相當於租金之利益之計算標準，應參酌土地法第一百零五條、第九十七條第一項之規定計算（最高法院八十一年台上字第三三九號判例參照）。按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項亦有明文；而所謂土地價額係指法定地價而言，亦為土地法施行法第二十五條所明定。又土地法第一百四十八條雖規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價；而依平均地權條例第十六條前段規定，舉辦規定定價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。故被上訴人依侵權行為及不當得利之規定，請求上訴人給付自租期屆滿之翌日即八十六年八月一日起至返還所占用之土地予被上訴人之日止「相當於租金」之利益，亦屬有據。
八、經查系爭房屋屋齡雖逾五十年（見原審卷㈠第十三頁建物登記謄本），但坐落公路局台北市北站正對面，距離台北火車站約僅二、三百公尺（見原審卷第一二四頁勘驗筆錄），足見系爭房屋交通便捷商業繁榮，本院認上訴人因無權占有上開房屋五、六樓應返還相當於租金之利益，應以土地及建物申報總價年息百分之十為適當，上訴人認為過高，亦不足採。茲就被上訴人請求上訴人連帶給付相當於租金之利益部分，准駁如後：
㈠關於被上訴人乙○○請求上訴人給付八十五年五月十二日（即起訴日往前推算二
年）至起訴之八十七年四月十六日（合計共二十三個月又五日）無權占有系爭房屋五、六樓（即原判決附圖編號Ｋ、Ｌ）部分（被上訴人原請求如原判決附圖一樓編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分，已減縮不請求）：
查系爭台北市○○街○○○號二至四樓房屋八十八年核定之課稅現值為二百十二萬四千五百元，此有房屋稅繳款書可佐（見原審卷㈠第十五頁），被上訴人陳明願以該房屋稅繳款書核定之課稅現值二百二十二萬四千元為台北市○○街○○○號一至六樓全部之課稅現值（見原審卷㈡第四０二頁反面），系爭房屋一至六樓總樓地板面積之總和為一千四百零五點九平方公尺（被上訴人誤算為一千四百十一平方公尺）（依建物登記謄本所載，一樓及騎樓面積為二七三．九０平方公尺，見原審卷㈠第十三頁；二至六樓之面積經台北市建成地政事務所測量後，二樓為二九五平方公尺，三樓為二九四方公尺，四樓為二九四平方公尺，五樓為二一五平方公尺，六樓為三四平方公尺─以上見原判決附圖編號Ｅ、Ｇ、Ｉ、Ｋ、Ｌ，其計算式為：273.9+295+294+294+215+34= 1,405.9平方公尺），而被上訴人請求之五、六樓部分（即原判決附圖編號Ｋ、Ｌ部分）共二百四十九平方公尺（其計算式為：215+34=249），則依房屋面積之比例計算，此部分之房屋現值應為三十七萬六千一百八十三元（其計算式為：2,124,000÷1405.9×249=376,183元，元以下四捨五入），被上訴人同意減縮以三十七萬四千七百四十五元計算（見本院上更㈠卷第一二八頁），應無不合。此部分房屋雖未登記，但被上訴人表示係按土地所有權應有部分之比例興建（見本院更㈠卷第一一一頁），故被上訴人丙○○所有權應有部分三分之一，房屋現值為十二萬四千九百十五元（其計算式為：374,745元÷3=124,915元，元以下四拾五入），乙○○所有權應有部分三分之二，房屋現值為二十四萬九千八百二十元（其計算式為：374,745元÷3×2=249,830元，元以下四捨五入）。被上訴人於更審中減縮僅以上開建物房屋現值年息百分之十計算上訴人相當於租金之利益（見本院上更㈠卷第一二八頁），未逾土地法第九十七條第一項規定之限制，自屬可取。故上訴人應連帶返還被上訴人乙○○此部分之利益為四萬八千二百三十元（其計算式為：249,830元×10%÷12=2,081.9元，2,081.9元×23(月)+2,081.9 元÷30(日)×5(日)=48,230 元，元以下四捨五入）；應連帶返還被上訴人丙○○之利益為二萬四千一百十四元（其計算式為：124,915元×10%÷12=1,040.9元，1,040.9元×23(月)+1,040.9 元÷30(日)×5(日)=24,114 元，元以下四捨五入）。
㈡關於八十七年四月十七日（起訴翌日）起至返還系爭房屋之日（九十三年九月二十二日）止無權占用系爭房屋五、六樓部分：
此五、六樓部分被上訴人乙○○減縮不請求（見本院上更㈠卷第一二九頁），故不論述。此部分房屋之面積合計共二四九平方公尺，房屋現值為三十七萬四千七百四十五元，丙○○所有權應有部分三分之一，其房屋現值為十二萬四千九百十五元，業如前述。又此部分房屋所在之基用因被上訴人丙○○無土地持分，丙○○同意依房屋現值百分之十計算其相當於租金之利益，亦未逾土地法第九十七條第一項規定之限制，尚屬可取。則上訴人應連帶返還被上訴人丙○○此部分每月之利益為一千零四十一元（其計算式為：124,915元×10%÷12=1,041元，元以下四捨五入），自八十七年四月十七日至九十三年九月二十一日，合計共七十七個月又五日（被上訴人丙○○誤算為七十七個月又七日）之總額為八萬零三百三十一元（其計算式為：1,041元×77(月)+1,041 元÷30(日)×5(日)=80,331 元）。
九、由上說明，被上訴人乙○○原得請求之金額合計共一千零三十三萬二千二百三十元（其計算式為：10,284,000元+48,230元=10,332,230元），被上訴人丙○○原得請求之金額為十萬四千四百四十五元（其計算式為：24,114元+80,331元=104,445元）。上訴人雖辯稱兩造約定之金以每月六萬元計，被上訴人自八十四年七月一日至八十六年七月三十一日止，總共超收租金一百四十四萬元得以該超收租金及自八十六年八月一日起至九十年二月二十八日止以週年利率百分之五計算之利息二十五萬二千元及押租金三十六萬元，合計共二百零五萬二千元主張抵銷云云，惟系爭租賃契約自始每月應為十二萬元，非每月六萬元，業如前述，上訴人主張被上訴人超收每月六萬元之租金，應返還全部超收之租金本息，即屬無據，其請求就此部分與上開應給付之部分相抵銷，自不應准許。至押租金三十六萬元部分，被上訴人不否認業已收取，且有收據在卷可按（見本院更㈠卷第二九頁）依系爭租賃契約第九條但書規定：「乙方（指上訴人）非經甲方（指被上訴人）同意，不得以之主張抵銷，其依第三條第二項應負之給付義務或其他債務。」（見原審卷㈠第十六頁反面），系爭租賃標的物既已於九十三年九月二十二日返還被上訴人，被上訴人復表示應返還之押租金三十六萬元可以抵上開上訴人應給付之債務（見本院更㈠卷第一二二頁）上訴人此部分執行為之抵銷之抗辯，自非無據。惟本件契約出租人為被上訴人二人，則返還押租金之義務人，應每人二分之一（民法第二百七十一條前段參照），即被上訴人每人各應返還上訴人十八萬元，與上訴人應給付之上開金額抵銷，則被上訴人乙○○原得請求之金額經抵銷結果，尚得請求之金額為一千零一十五萬六千二百三十元（其計算式為：1,0336,230元-180,000元=10,156,230元）；被上訴人丙○○原得請求之金額經抵銷之結果，則已無得請求之金額（其計算式為：104,445元-180,000=-75,555 元）。
十、綜上所述，被上訴人依契約關係、侵權行為及不當得利之法則，㈠請求上訴人連帶給付被上訴人乙○○一千零一十五萬六千二百三十元及其中之一百零四萬七千四百十三元自八十七年五月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之遲延利息部分及其假執行之聲請，應予准許。超過部分之請求及其假執行之聲請，即屬不應准許。㈡請求上訴人應連帶給付被上訴人丙○○二萬四千一百一十七元，乃自八十七年五月十二日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；並應自八十七年四月十六日起至遷讓系爭房屋之日止，按月連帶給付被上訴人丙○○一千零四十一元部分及其假執行之聲請，不應准許。從而，原審就上開不應准許部分，所為上訴人敗訴之判決並為假執行之宣告，自有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。就應予准許部分，所為上訴人敗訴判決及假執行之宣告，則無不合，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。
、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第四百五十條、第四百六十三條、第七十九條、第八十五條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 十 月 十九 日
民事第十一庭
審判長法 官 黃 熙 嫣
法 官 鄭 傑 夫法 官 劉 清 景右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十三 年 十 月 二十八 日
書記官 黃 千 鶴附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。