臺灣高等法院民事判決 九十二年度上易字第一一０六號
上 訴 人 戊○○
己○○共 同訴訟代理人 王寶輝律師複代理人 商桓朧律師被上訴人 甲○○○
乙○○丁○○丙○○共 同訴訟代理人 石道綸律師右當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國九十二年九月二十二日臺灣宜蘭地方法院九十二年度訴字第四五號第一審判決提起上訴，經本院於中華民國九十三年十一月二日言詞辯論終結，判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二、三項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人甲○○○應將坐落宜蘭縣蘇澳鎮泉興巷十六之一號五樓房屋遷讓返還予上訴人戊○○。
被上訴人丁○○、丙○○應將坐落宜蘭縣蘇澳鎮泉興巷十六之一號二樓房屋遷讓返還予上訴人己○○。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人甲○○○負擔十分之六，餘由被上訴人丁○○、丙○○負擔。
本判決第二項於上訴人戊○○以新台幣壹佰零肆萬元為被上訴人甲○○○供擔保後得假執行。本判決第三項於上訴人己○○以新台幣柒拾伍萬元為被上訴人丁○○、丙○○供擔保後得假執行。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落宜蘭縣蘇澳鎮泉興巷十六之一號五樓房屋（下稱系爭五樓房屋）及其基地為上訴人戊○○所有，坐落宜蘭縣蘇澳鎮泉興巷十六之一號二樓房屋（下稱系爭二樓房屋）及其基地為上訴人己○○所有。然自彼等於民國（下同）九十一年六月四日取得系爭房地所有權時，系爭五樓房屋即為被上訴人甲○○○、乙○○無權占有，而系爭二樓房屋即為被上訴人丁○○、丙○○無權占有。查系爭房屋所在地區之房屋租金每月約為新台幣（下同）一萬二千元，被上訴人無權占有系爭房屋，即獲有相當於租金之不當得利，上訴人自得分別依民法第七百六十五條、第七百六十七條規定及不當得利之法律關係，分別請求被上訴人將所占用之房屋遷讓返還予上訴人，並返還不當得利等語。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人甲○○○、乙○○應將系爭五樓房屋遷讓返還予上訴人戊○○，並自九十一年六月四日起至交還房屋之日止，按月給付上訴人戊○○一萬二千元。㈢被上訴人丁○○、丙○○應將系爭二樓房屋返還予上訴人己○○，並自九十一年六月四日起至交還房屋之日止，按月給付上訴人己○○一萬二千元。㈣請求遷讓房屋部分，願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：系爭二樓及五樓房屋所坐落基地原為被上訴人丁○○所有，其上十戶建物（包括系爭房屋）亦為被上訴人丁○○所興建，於建築完成後將房屋登記為訴外人祥穎建設有限公司（下稱祥穎公司）所有。因被上訴人丁○○於上開十戶建物興建期間資金不足，向訴外人楊隆榮借款一千四百餘萬元，訴外人楊隆榮即施以詐術，使被上訴人丁○○陷於錯誤，而將上述土地移轉登記於訴外人楊隆榮名下，訴外人楊隆榮並擅自將訴外人祥穎公司之負責人名義由被上訴人丙○○變更為訴外人楊隆榮。訴外人楊隆榮再於九十一年五月二十四日與上訴人虛偽訂立買賣契約，並將系爭五樓房屋移轉登記為上訴人戊○○所有，將系爭二樓房屋移轉登記為上訴人己○○所有。則上訴人既係基於通謀虛偽買賣而取得系爭房屋所有權，其買賣契約及所有權移轉行為均屬無效，故上訴人並非真正權利人，不得基於所有權人之權能及物上請求權之法律關係請求被上訴人返還房屋。另系爭二樓房屋現為訴外人祥穎公司所在地，被上訴人丙○○為訴外人祥穎公司之負責人，代表訴外人祥穎公司占有使用該房屋，而被上訴人丁○○為訴外人祥穎公司之占有輔助人，乃屬有權占有。又被上訴人甲○○○係於八十八年五月三十日向被上訴人丁○○訂購系爭五樓房屋，並已付清價款，於九十年十二月間基於買賣關係遷入系爭五樓房屋居住，雖未辦理所有權移轉登記，然係經訴外人祥穎公司實際負責人丁○○同意使用該房屋，是被上訴人甲○○○、乙○○使用系爭五樓房屋亦屬有權占有。詎訴外人楊隆榮竟因與被上訴人丁○○之有債務糾紛，與上訴人戊○○先後於九十一年十一月十二日、二十二日，糾眾擅自強將系爭五樓房屋大門門鎖破壞後更新門鎖，並將屋內物品搬到他處，不讓被上訴人甲○○○、乙○○繼續居住使用，故被上訴人甲○○○、乙○○自九十一年十一月十二日起已非系爭五樓房屋之占有人。況被上訴人乙○○為被上訴人甲○○○之子，為其占有輔助人，並非占有人。是上訴人請求被上訴人遷讓房屋，並返還不當得利，自無理由等語，資為抗辯。原審為被上訴人勝訴之判決，被上訴人對於上訴人之上訴則聲明駁回上訴。
三、按依土地法所為之登記，有絕對效力，土地法第四十三條定有明文。是縱使登記有無效之原因，在該登記未經依法塗銷以前，其登記仍不失其效力。查被上訴人主張系爭房屋所坐落之土地即宜蘭縣○○鎮○○段○○○○號土地原為被上訴人丁○○所有，被上訴人丁○○於八十九年間在上開土地興建房屋一棟（共十戶），於九十年十月間建造完成後，由訴外人祥穎公司就建造完成之房屋為建物所有權第一次登記。嗣上開土地移轉登記為訴外人楊隆榮所有，而上訴人己○○於九十一年五月二十四日分別自訴外人祥穎公司及楊隆榮受讓系爭二樓房屋及其基地，上訴人戊○○亦於同日分別自訴外人祥穎公司及楊隆榮受讓系爭五樓房屋及其基地，並均於九十一年六月四日完成登記等情，為上訴人所不爭執，並有建物登記謄本、土地登記謄本、所有權狀、建造執照、使用執照、土地建物異動清冊等件附卷為證（見原審卷㈠第九至十八、三五至三九、四二、四三、一０一、一０二頁），堪信為真正。又被上訴人主張上訴人係基於與訴外人楊隆榮通謀虛偽訂立之買賣契約及物權移轉行為而取得系爭房屋，並非系爭房屋之真正所有權人，不得對被上訴人行使物上請求權等語，惟為上訴人所否認。然查，系爭五樓房屋現既登記為上訴人戊○○所有，而系爭二樓房屋現亦登記為上訴人己○○所有，則縱被上訴人主張上訴人係分別基於通謀虛偽意思表示，而與訴外人楊隆榮虛偽訂立買賣契約及物權移轉契約之事實屬實，依上述說明，於上開所有權移轉登記依法塗銷之前，其登記仍不失其效力，是被上訴人尚不得執此逕行否認上訴人之所有權存在，故被上訴人此部分之主張，尚不足採。
四、就上訴人戊○○請求被上訴人甲○○○、乙○○返還房屋部分：㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者
，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第七百六十七條定有明文。
㈡查被上訴人甲○○○固主張其於八十八年五月三十日即與被上訴人丁○○訂立買
賣契約，由被上訴人甲○○○買受系爭五樓房屋，並已付清價金，嗣被上訴人甲○○○於九十年十二月間基於買賣契約遷入該房屋居住等語，惟所稱縱屬實在，然系爭五樓房屋既已由原所有權人即訴外人祥穎公司出賣予上訴人戊○○，並為所有權移轉登記，則被上訴人甲○○○自不得執其與被上訴人丁○○間所訂立之買賣契約對抗上訴人戊○○，亦不得據此對上訴人戊○○主張有權使用系爭五樓房屋。
㈡被上訴人雖又主張系爭五樓房屋尚未點交，現仍由出賣人即訴外人祥穎公司直接
占有中，而被上訴人甲○○○、乙○○係經訴外人祥穎公司同意使用系爭五樓房屋，並非無權占有等語。惟查，被上訴人甲○○○於原審係主張：系爭五樓房屋於九十年十月十八日建築完成後，即由出賣人即被上訴人丁○○交付予被上訴人甲○○○使用，同時將該房屋之起造人名義由被上訴人丁○○變更為訴外人祥穎公司等情（見原審卷㈠第五九頁），並提出建造執照及使用執照為證（見原審卷㈠第六七、六八頁）。則依其上開主張，系爭五樓房屋固於九十年十月十八日建造完成時變更起造人名義為訴外人祥穎公司，惟被上訴人丁○○於同日即已將系爭五樓房屋點交予被上訴人甲○○○，故自是日起，該房屋即由被上訴人甲○○○直接占有使用中，而訴外人祥穎公司並未占有該房屋，是被上訴人事後主張系爭房屋現仍由訴外人祥穎公司直接占有云云，顯非事實，而不足採。
㈢被上訴人甲○○○、乙○○主張上訴人戊○○與訴外人楊隆榮先後於九十一年十
一月十二日、二十二日，糾眾擅自將系爭五樓房屋大門門鎖破壞後更新門鎖，並將屋內物品搬到他處，不讓被上訴人甲○○○、乙○○繼續居住使用之事實，並提出照片為證（見原審卷㈠第七一、七七、二三八至二四二頁）。而上訴人戊○○則不否認有於九十一年十一月十二日會同訴外人楊隆榮至系爭五樓房屋要求被上訴人甲○○○、乙○○搬遷，並將屋內部分傢俱移往另一空屋內之事實，惟主張系爭五樓房屋內仍留有被上訴人甲○○○、乙○○所有之床舖、衣櫃、廚房用具等物品尚未搬移之事實，亦提出照片為證（見原審卷㈠第二００至二０二頁）。查被上訴人甲○○○就系爭五樓房屋內尚有其所有之床舖、衣櫃、廚房用具等物品之事實並不爭執（見原審卷㈠第二二四頁，原審卷㈡第一五三頁），則系爭五樓房屋既仍有上開物品留置其內，依通常情形，對於上訴人戊○○之所有權行使自有妨害，是上訴人戊○○依前揭規定請求被上訴人甲○○○遷讓返還房屋，洵屬有據。至於被上訴人甲○○○主張上訴人戊○○與訴外人楊隆榮強行更換系爭五樓房屋門鎖，並將屋內部分物品搬至他處，阻止被上訴人甲○○○進入屋內等情縱屬事實，亦僅係上訴人戊○○與訴外人楊隆榮有無因此觸犯刑責及應否對被上訴人甲○○○負侵權行為損害賠償之問題，被上訴人甲○○○尚不能據此主張其就系爭五樓房屋已完全解除占有，進而主張對於上訴人戊○○不負返還房屋之義務。
㈣按受僱人、學徒或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者
，僅該他人為占有人，民法第九百四十二條定有明文。查被上訴人乙○○為被上訴人甲○○○之子一節，為上訴人戊○○所不爭執，並有戶口名簿在卷可稽（見本院卷第九０頁），堪信為真正。又被上訴人乙○○於被訴涉嫌犯有侵占罪嫌之刑事案件偵訊時陳稱：其因在台北上班，大約自九十一年八月間，才於假日至系爭五樓房屋居住，係其母即被上訴人甲○○○同意其使用系爭五樓房屋等語，此有宜蘭縣警察局蘇澳分局九十二年七月二日警澳刑字第０九二０００七九四五號函附偵訊筆錄在卷可稽（見原審卷㈠第二五一、二六四、二六五頁），可見被上訴人乙○○係基於其與被上訴人甲○○○之親屬關係，受被上訴人甲○○○之指示而占有使用系爭五樓房屋，則依前揭規定，應認系爭五樓房屋之占有人為被上訴人甲○○○，而被上訴人乙○○僅為被上訴人甲○○○之占有輔助人。是上訴人戊○○以被上訴人乙○○無權占有系爭五樓房屋為由，請求被上訴人乙○○遷讓返還該房屋，於法即有未合。
㈤綜上所述，上訴人戊○○請求被上訴人甲○○○遷讓返還系爭五樓房屋，為有理
由，應予准許；其請求被上訴人乙○○遷讓返還該房屋，即為無理由，不應准許。
五、就上訴人己○○請求被上訴人丁○○、丙○○返還房屋部分：㈠查上訴人己○○於九十一年六月四日登記為系爭二樓房屋之所有權人，已於前述
，又上訴人己○○主張系爭二樓房屋現由被上訴人丁○○、丙○○居住使用之事實，亦為被上訴人丁○○、丙○○所不否認（見原審卷㈡第一五三、一五五頁），堪信為真正。被上訴人雖主張系爭二樓房屋為訴外人祥穎公司所在地，被上訴人丙○○為訴外人祥穎公司之負責人，有權代表訴外人祥穎公司直接占有並管理使用該房屋等語。惟查，訴外人祥穎公司之所在地迄仍登記為宜蘭縣蘇澳鎮泉興巷十五號，此有經濟部公司執照、公司變更登記表、營利事業登記證附卷為憑（見原審卷㈠第二０五、二０七、二０九、二一０頁）。又被上訴人丁○○於被上訴人甲○○○、乙○○被訴涉有竊佔罪嫌之刑事案件偵查中陳稱：原宜蘭縣蘇澳鎮泉興巷十五號、十七號房屋已拆除改建為十六號及十六之一號房屋等語（參見臺灣宜蘭地方法院檢察署檢察官九十二年度偵續字第二六號不起訴處分書第三頁，附於本院卷第三二六頁），且證人楊亮（即蘇澳鎮蘇西里里長）亦到庭證稱：「．．．祥穎公司在泉興巷十五號現在已拆除，改建現在的房屋」，「我不知道現在何人居住，我只知道是原來十五號拆除之後改建為十六號，裡面是居住什麼人，我不清楚」等語（見原審卷㈡第四三、四四頁），是訴外人祥穎公司原所在地宜蘭縣蘇澳鎮泉興巷十五號已因拆除改建而不存在，而改建後之房屋門牌號碼為宜蘭縣蘇澳鎮泉興巷十六號，並非系爭二樓房屋所在之同址十六之一號，是被上訴人主張系爭二樓房屋為訴外人祥穎公司所在地一節，已不足採。又查，依上開經濟部公司執照、公司變更登記表及營利事業登記證所示，訴外人祥穎公司之負責人原為被上訴人丙○○，嗣於八十九年十二月間變更登記為訴外人楊隆榮，復於九十一年六月十三日變更登記為被上訴人丙○○，而系爭二樓房屋係於九十年十月十八日建造完成，此有使用執照在卷可稽（見原審卷㈠第六八頁），故於系爭二樓房屋建造完成時，訴外人祥穎公司之負責人為訴外人楊隆榮，是被上訴人丙○○於當時即不可能以訴外人祥穎公司負責人身份占有使用系爭二樓房屋。況依被上訴人所提被上訴人丁○○於九十一年十一月二十九日致訴外人楊隆榮之存證信函記載：「．．．本人年邁母親于『冷泉世家』Ｂ棟二樓（建商保留戶）」（見原審卷㈠第四六頁），及被上訴人丁○○與訴外人楊隆榮之電話錄音譯文，被上訴人丁○○亦不否認系爭二樓房屋係其母即被上訴人丙○○居住使用之事實（參見原審卷㈠第一一０、一二六、一二九、一三六、一五一頁），益徵被上訴人丙○○係將系爭二樓房屋供作住家使用，而非作為訴外人祥穎公司之辦公室使用，是亦不能僅憑被上訴人丙○○現為訴外人祥穎公司負責人一節，即得推認系爭二樓房屋現係由訴外人祥穎公司占有使用之事實。此外，被上訴人丁○○、丙○○並未舉證證明其於占有使用系爭二樓房屋之初，有經當時房屋所有權人即訴外人祥穎公司同意之事實，是彼等徒以被上訴人丙○○現登記為訴外人祥穎公司負責人，而主張彼等係經訴外人祥穎公司同意使用系爭二樓房屋云云，亦屬無據，而不足採。
㈡被上訴人雖又主張系爭二樓房屋之水電費用均由訴外人祥穎公司繳納，可見該房
屋確係由訴外人祥穎公司占有使用之事實，並提出繳款收據為證（見原審卷㈠第一八０至一八二頁）。惟查，上開水電費繳款收據上固記載用戶名稱為訴外人祥穎公司，惟查，依社會通常情形，該收據上所載用戶名稱非必與該水電用戶之實際所有權人或占有使用人相同，故尚不得逕依上開收據所載即足證明系爭二樓房屋確為訴外人祥穎公司占有使用之事實，故被上訴人此部分之主張亦不足取。
㈢綜上所述，被上訴人丁○○、丙○○占有使用系爭二樓房屋既無合法正當權源，
則上訴人己○○本於所有權，請求被上訴人丁○○、丙○○遷讓返還系爭二樓房屋，洵屬有據，應予准許。
六、就上訴人請求返還不當得利部分：㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原
因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條固定有明文。惟按不動產買賣契約成立後，其使用收益權屬於何方，依民法第三百七十三條之規定，應以標的物已否交付為斷；所有權雖已移轉，而標的物未交付者，買受人仍無使用收益權（最高法院三十三年上字第六０四號判例意旨參照）。
㈡查依上訴人所提買賣契約書第六條第六項約定：「本約買賣標的雙方應於產權移
轉登記完畢十日內辦理點交，且甲方（即上訴人）應履行全部價金之給付。如屆最後期限乙方（即訴外人祥穎公司）仍不能點交時，乙方應自最後期限之次日起算，每逾壹日按買賣總價金萬分之五計付違約金賠償甲方．．．」（見本院卷第
五五、五六、七六、七七頁），而上訴人己○○於九十二年八月十三日於原審陳稱：「．．．到目前為止還有三百萬元未付清，當時約定房子交給我時我就付清，我所買的三戶都還沒有點交．．．」等語（見原審卷㈡第一四九），上訴人戊○○亦於是日到庭陳稱：「我已經全部付清了，現在正在處理交屋的事情，四戶都還沒有點交，因十六號五樓部分還沒完工，所以才沒有點交，十六號之一五樓有被占有．．．」等語（見原審卷㈡第一五一頁），且證人楊隆榮亦於該日到庭證稱：「．．．（系爭二樓房屋）尾款參佰萬，約定要銀行設定抵押貸款下來才要給我，但到現在還沒有設定，現在房子還沒點交．．．」，「．．．（系爭五樓房屋）目前為止房屋都還沒有點交．．．」等語（見原審卷㈡第一四六、一四七頁），嗣上訴人於本院九十三年七月二十六日準備程序復陳稱：系爭房屋係約定於辦妥貸款後再交屋，惟因系爭房屋一直由被上訴人占有中，所以一直無法辦理交屋等語（見本院卷第三九二頁），惟上訴人迄至九十三年八月十一日始具狀主張：系爭二樓及五樓房屋業經出賣人於九十一年十二月十六日將其對於被上訴人之返還房屋請求權分別讓與上訴人等語（見本院卷第三九七頁），則依上情節，上訴人之主張先後不一，已有可疑，且上訴人就上開受讓返還請求權之事實復未舉證以實其說（見本院卷第四０二頁），是其此部分之主張尚難採信，故被上訴人主張系爭房屋迄未點交上訴人之事實，堪信為真正。
㈢上訴人就系爭房屋固已取得所有權登記，惟既尚未經出賣人交付，依上開說明，
上訴人就系爭房屋仍無使用收益之權，故被上訴人占有使用系爭房屋縱受有相當於租金之利益，亦非造成上訴人受有損害之原因，是上訴人請求被上訴人返還自上訴人取得系爭房屋所有權之日即九十一年六月四日起至遷讓房屋之日止，按月以一萬二千元計算之不當得利，於法尚有未合，不應准許。
七、綜上所述，上訴人戊○○請求被上訴人甲○○○遷讓返還系爭五樓房屋，上訴人己○○請求被上訴人丁○○、丙○○返還系爭二樓房屋，為有理由，應予准許；至於上訴人戊○○請求被上訴人乙○○遷讓返還系爭五樓房屋，及上訴人請求被上訴人返還不當得利部分，均為無理由，不應准許。又上訴人就遷讓房屋部分陳明願供擔保請准宣告假執行，經核並無不合，爰就其勝訴部分酌定相當擔保金額准許之。原審就上開應准許部分，為上訴敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應予准許。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，核無不合，上訴意旨就此部分亦求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與本件訴訟結果無涉，爰不予逐一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條、第四百六十三條、第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 十一 月 十六 日
民事第五庭
審判長法 官 張 劍 男
法 官 蔡 芳 齡法 官 彭 昭 芬正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十三 年 十一 月 十七 日
書記官 丁 華 平附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。