臺灣高等法院民事判決 九十二年度上易字第一三二六號
上 訴 人即被上訴人 合記建設股份有限公司法定代理人 王至恆訴訟代理人 王雨三被 上訴人即 上訴人 甲○○訴訟代理人 鄭任斌律師
黃蘭英律師右當事人間回復原狀事件，上訴人對於中華民國九十二年十一月二十八日臺灣台北地方法院九十二年度訴字第三三八三號第一審判決各自提起上訴，本院於中華民國九十三年三月三十日言詞辯論終結，爰判決如左：
主 文原判決關於命甲○○給付之利息逾民國九十二年七月十六日起算部分廢棄。
右廢棄部分，合記建設股份有限公司在第一審之訴駁回。
甲○○其餘上訴駁回。
合記建設股份有限公司上訴駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事實及理由
一、合記建設股份有限公司（下稱合記公司）於原審起訴主張：伊公司於民國（下同）八十七年九月二日與對造甲○○訂定合建契約書二件，並於同年月訂定附約協議書，依合建契約書第二條第一款約定：「因全體地主無法達成合建協議時，．．．則本契約自動解約及作廢（即解除條件成就而失效）」，然於八十九年六月時，伊公司因全體地主無法達成合建協議，合建契約書所約定之解除條件成就，系爭合建契約則因解除條件成就自動解約，並且歸於消滅，而無待兩造行使解除權。依民法第二百五十九條規定，伊公司有回復原狀之請求權，即依合建契約書第二條第一款及第五條第一、二款之約定，得請求甲○○返還保證金新台幣（下同）三十萬元；另甲○○已領佣金三十萬元部分，乃係不當得利，依民法第一百七十九條、第一百八十一條及兩造附約協議書第四條之約定，自應返還。爰求為命甲○○給付三十萬元保證金及返還三十萬元佣金，並各自八十八年二月一日暨同年八月一日起至清償日止，各按週年利率百分之五計算利息之判決（原審判命甲○○給付佣金三十萬元及自八十八年二月一日起算之利息，而返還保證金三十萬元部分，因甲○○為抵銷抗辯，而駁回此部分請求；另甲○○於原審提起反訴，請求合記公司給付一百萬元及利息，原審就反訴部分，判命合記公司如數給付）。合記公司就其敗訴部分，提起上訴（甲○○就其敗訴部分亦提起上訴），其於本審之聲明為：㈠原判決不利於伊公司部分廢棄。㈡甲○○應再給付三十萬元及利息（保證金部分），並駁回甲○○在原審之反訴。㈢訴訟費用由甲○○負擔。
二、甲○○則以：合記公司所提出之兩份合建契約書及協議書乃屬偽造，自不能做為請求之依據，其據以請求，即無理由。又系爭合約若因無法合建而解除，則依民法第二百五十九條規定及協議書第五條約定，合記公司亦應將已拆除伊之房屋回復原狀，而伊所有系爭房屋回復原狀之費用，計一百三十萬元，自應由合記公司負擔，況合記公司既有拆屋及開工之事實，自無理由訴請伊退還佣金三十萬元，蓋其確曾撮合十戶與合記公司簽約，合記公司所為返還佣金之請求，即無理由云云置辯，並以合記公司於簽訂系爭合建契約後，即拆除伊所有房屋之圍牆、雨棚及其他相關設施，依協議書第五條約定，合記公司應以ＲＣ施工修復，而此部份伊共支付一百三十萬元修繕費用，依約自應由合記公司負擔，該費用除三十萬元部分主張於本訴中抵銷合記公司保證金之請求外，爰反訴請求合記公司給付一百萬元及利息云云（原審判命其給付合記公司三十萬元及利息（佣金部分）而駁回合記公司其餘請求，其對敗訴部分提起上訴，合記公司就其敗訴部分，亦提起上訴）。其於本審之聲明為：㈠原判決關於命其給付合記公司三十萬元及其利息部分，暨命其負擔訴訟費用之裁判廢棄。㈡右廢棄部分被上訴人在第一審之訴駁回。㈢駁回對造合記公司之上訴。㈣訴訟費用由合記公司負擔。
三、經查，兩造曾於八十七年九月二日簽定合建契約書二件，約定甲方（即甲○○）提供土地由乙方（即合記公司）投資興建地下二層地上十一層住宅大樓（見原審卷一○至三二頁），此為兩造所不爭執。依合建契約書第二條所載，倘因全體地主無法達成合建協議，致使無法以原簽約時之建蔽率、容積率申請建造執照時，則本契約自動解約及作廢（解除條件成就而失效），甲方應於乙方通知文到五日內到乙方公司辦理解約，並以現金返還所收之全部保證金。兩造除上揭合建契約書之外，同日另簽訂協議書（見原審卷六六、一二八、一八七頁），依協議書第四條約定：「乙方（即合記公司）於本案所有合建戶簽約完成後，支付甲方（即甲○○）新台幣伍拾萬元正。待乙方實際開工後，支付甲方新台幣壹佰萬元正（合記公司提出之協議書，而甲○○提出者為：㈡拆屋後乙方支付甲方新台幣伍拾萬元整㈢正式開工後乙方交付甲方新台幣伍拾萬元整）。如乙方於本案無法（拆屋）開工時，則甲方退還新台幣參拾萬元予乙方。」第五條約定：「乙方拆除甲方之部份建物，若未來未達成合建事宜，則乙方以ＲＣ施工修復。如乙方未能以ＲＣ施工修復，則甲方逕行用保證金扣除施工費用，餘額退還乙方。」第六條（甲○○提出者為第八條）約定：「如乙方未能在本土地完成合作興建房屋事宜，則本書自動作廢，但佣金部分比照第四條辦理。恐口無憑，特立此書，以資證明。」協議書第七條並就協議書與契約書約定相衝突時設立適用之優先順序：「本協議書與合建契約書牴觸者，以本協議書為主。」此有兩造提出之協議書在卷可稽，各該約定，並為兩造所不爭執（原審卷六六、一一二、一二八、一八七頁）。由上開約定內容可知，倘因全體地主無法達成合建協議致無法開工時，系爭合建契約及協議書即自動解約及作廢。因此「全體地主是否同意合建」事項乃決定系爭契約及協議書是否繼續有效存在之解除條件，若解除條件成就，則系爭合建契約及協議書即解除、作廢，而契約若因此解除、作廢，依契約書及協議書約定，甲○○即應返還保證金及佣金各三十萬元；倘如合記公司拆除甲○○部分之建物，則合記公司應以ＲＣ施工修復，如未能以ＲＣ施工修復，則甲○○逕行用保證金扣除施工費用，餘額退還合記公司。此即合記公司起訴請求甲○○給付及甲○○反訴請求合記公司給付之依據。茲兩造均不否認本件合建已因全體地主無法達成合建協議而自動解除作廢，且該部分事實，亦經另案判決確認在案（見本院九十年度上字第六九八號、最高法院九十一年度台上字第八四六號判決），各該事實自堪認為真實。茲就兩造所為請求，分述如下：
甲、本訴部分：合記公司以本件合建因全體地主無法達成合建協議，合建契約書及協議書所約定之解除條件成就，系爭合建契約及協議書則因解除條件成就自動解約，並且歸於消滅，伊公司因而依民法第二百五十九條、第一百七十九條、第一百八十一條規定及合建契約書第二條第一款及第五條第一、二款與協議書第四條之約定，請求甲○○返還保證金及佣金各三十萬元暨利息。其請求應否准許，爰述如下：
㈠查甲○○於原審初次審理時自認保證金及佣金均各收訖三十萬元（見原審卷七六
頁），又有合記公司所提由甲○○書具之收據亦明載收訖酬佣金五十萬元（見原審卷六七頁），足見甲○○確有收受保證金及佣金之情事，雖甲○○嗣後改稱依合建契約書所附之地主收款明細表記載，其僅收取二十萬元，非三十萬元云云，惟所謂三十萬元保證金部分乃其自認收取無誤，其嗣後翻異前詞，有違禁反言法理，自無可採。況依合記公司所提出之支票影本，甲○○確曾收受面額二十萬元及十萬元之支票各一紙（見原審卷六八頁），上開支票並有甲○○簽章，其確實收受三十萬元保證金，自可確定，空言否認，要無足採。
㈡本件合建既因地主無法達成協議致無法遂行，依兩造所簽訂之合建契約書及協議
書約定，此一約定解除條件已然成就，是兩造所簽訂之系爭合建契約及協議已自動解除，有如前述，依上開約定，甲○○自應返還保證金及佣金各三十萬元，是合記公司此部分請求，即有理由，應予准許。
㈢至甲○○抗辯佣金係為其居間仲介之所得，且其已依約仲介其他地主同意合建，
此部份款項即毋庸返還云云。然查兩造於協議書上係約定倘本案無法開工時，則甲○○應退還三十萬元佣金，此處所指本案，係指包含全體地主在內之系爭合建案而言，此觀協議書第六條：「如乙方（即合記公司）未能在『本土地完成合作興建房屋事宜』，則本書自動作廢。佣金部分比照第四條辦理。．．．。」之約定，即可明瞭，是甲○○此部分抗辯，尚無可採。
㈣甲○○另抗辯協議書第四條明文約定合記公司於實際開工後即應支付佣金，而本
件所有參與合建之房屋業經拆除圍牆及室內裝潢，顯然已經實際開工，自得收取系爭佣金云云。然查，如上所述，協議書所指之開工，係指系爭合建案之整體而言，非指其中某一戶之個案，此由該第四條後段約定「如乙方於『本案』無法開工時，則甲方退還新台幣參拾萬元」即明。而本合建案確因其他地主不同意合建致無法達成，為甲○○所不爭執，依系爭協議書第四條、第六條之約定，甲○○自應返還已收取之佣金三十萬元，甲○○此部分抗辯，亦無可採。
乙、反訴部分：㈠甲○○於原審提起反訴，主張合記公司於簽訂系爭合建契約後，即拆除其所有房
屋之圍牆、雨棚及其他相關設施，依合建協議書第五條約定，合記公司應以ＲＣ施工修復，因合記公司拒不修復，伊不得已自行雇工修護，共支付一百三十萬元修繕費用，依約自應由合記公司負擔，為此，除三十萬元部分主張與本訴中合記公司請求返還保證金三十萬元抵銷外，爰反訴請求合記公司給付一百萬元云云；合記公司則以甲○○所指之費用乃用於增加價值之裝潢費用，非回復原狀所需之修繕費用，自不能請求云云，資為抗辯。
㈡查兩造所簽協議書第五條約定：「乙方所拆除甲方之部份建物，若未來未達成合
建事宜，則乙方以ＲＣ施工修復。如乙方未能以ＲＣ施工修復，則甲方逕行用保證金扣除施工費用，餘額退還乙方。」亦即本件如未能達成合建時，合記公司需就其所拆除之建物負責修復，如未能施工修復時，甲○○得逕行自保證金扣除施工費用，若有餘額，再將餘額退還。而系爭合建契約因解除條件成就而失效，已如前述，則合記公司依前開約定，自應負修繕回復原狀之義務，且兩造簽訂系爭合建契約後，合記公司即拆除甲○○所有房屋之圍牆、內部裝潢，並以鐵板圍籬區隔施工場地，此部分事實，為合記公司所不爭執，並有現場照片附原審卷可證（見原審卷九五頁），茲兩造合建契約及協議既因解除條件成就而解除，合記公司自應負回復原狀之責任，合記公司既不修復，則甲○○雇工修復而支付修繕費用，共計一百三十萬元，業據證人何柏薰結證屬實（見原審卷一六五、一六六頁），自應由合記公司給付，雖合記公司抗辯該費用乃用於增加價值之裝潢費用，非回復原狀所需之修繕費用，自不得請求云云。然查證人何柏熹於原審證稱：「（問：你估價之磁磚是什麼磁磚？）答：都是國產的，一般的二丁掛磁磚，都是便宜的建材。」，及「（問：你所估價跟照片上的材質是否相同？）答：磁磚顏色不一樣，但是一樣的材質，撥浪板我換成透明的，外觀我都重新弄過」（見原審卷一六五、一六六頁），而甲○○於原審所提之「房屋重建」施工證明書（見原審卷一八八頁），其上所載之修繕費用：「一、圍牆重建。二、雨棚重建。三、房屋外牆磁磚毀損導致漏水，磁磚重貼。四、外牆窗戶全部破損重作。五、戶外地磚破損不堪使用重作。六、室內地磚破損重作。七、入門大門重作。八、室內廁所不堪使用重作。九、室內線路重作。十、室內電燈新購裝設。十一、室內馬桶、水槽破損新購裝設。十二、室內天花板重作。十三、室內牆面油漆粉刷。
十四、監造費。以上總計一百三十萬元」核其性質均為回復所拆除建物所支出之合理且必要之費用，該修繕費用，亦經證人何柏薰結證屬實，合記公司抗辯，尚不足採。是甲○○因修繕合記公司所拆房屋共計花費一百三十萬元，其中三十萬元部分其已主張與合記公司所請求返還之保證金三十萬元為抵銷外，剩餘一百萬元部分之請求，依上開約定意旨，即屬有據，應予准許。
四、綜上所述，合記公司請求甲○○返還保證金及佣金各三十萬元與甲○○請求合記公司給付所拆房屋修繕費用一百三十萬元，均屬有據，應予准許。而甲○○主張其請求之一百三十萬元中三十萬元與合記公司請求伊返還之保證金三十萬元為抵銷，亦應准許。原審因而判命甲○○給付合記公司三十萬元（佣金）及利息，而駁回逾此部分之請求，除利息部分，應自起訴狀繕本送達翌日（即九十二年七月十六日）起算，逾此部分利息之請求應予廢棄改判外，其餘並無違誤，兩造各就其敗訴部分提起上訴，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，均無理由。另原審判命合記公司給付甲○○一百萬元及自反訴訴狀繕本送達翌日（即九十二年十月十七日）起算之法定遲延利息，並無不合。合記公司上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，亦無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之其他證據，經審酌後，認於判決之結果不生影響，毋庸論述，附此敘明。
六、據上論結，本件合記公司上訴為無理由，甲○○上訴一部為有理由，一部為無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 四 月 十三 日
民事第四庭
審判長法 官 林 敬 修
法 官 劉 清 景法 官 藍 文 祥正本係照原本作成。
兩造均不得上訴。
中 華 民 國 九十三 年 四 月 十六 日
書記官 林 麗 觀