臺灣高等法院民事判決 九十二年度上易字第一六五號
上 訴 人 甲○○○訴訟代理人 謝新平律師被 上訴 人 高萬鍾即祭祀公業高同記管理人訴訟代理人 張世興律師
游雅鈴律師右當事人間地上權登記事件，上訴人對於中華民國九十二年一月十日台灣台北地方法院九十一年訴字第三四六一號第一審判決提起上訴，本院於九十二年九月十六日言詞辯論終結，判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人應協同上訴人就被上訴人所有坐落台北市○○區○○段五小段四十二地號土地內如附圖所示Ａ部分，面積六十七平方公尺土地上設定不定期之地上權登記予上訴人，地上權之租金依該土地當年度申報地價年息百分之七計算，每年分二期各於每年一月及七月給付。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲予引用外，補稱略以：
（一）原承租人林義朗自八十四年一月一日起未給付租金，業經被上訴人催告而終止租賃關係，雙方已無租賃關係存在。況上訴人前手林義朗與被上訴人在六十六年一月一日所訂立之土地租賃契約，租期自六十六年一月一日起至八十六年十二月三十一日止為期二十年，故雙方亦因租賃期限屆滿而無租賃關係存在。
（二）被上訴人與前手林義朗之土地租賃契約，於八十六年十二月三十一日屆滿後即未再續約，林義朗將地上物出賣上訴人，而被上訴人於八十九年一月十四日起訴 (原法院八十九年度訴字第三五三號) 係請求上訴人拆屋還地，並非請求調整租金，因上訴人非承租人，對該訴訟必敗訴無疑，上訴人始同意支付巨額租金而與被上訴人在法院達成和解，所以該和解是雙方新成立土地租賃契約，不是租金之調整。況被上訴人於該訟訴中亦主張上訴人未經出租人同意將租賃物轉租而終止租約，故上訴人請求地上權登記是合法合理的。而和解有創設之效力，和解內容不受起訴時上訴人所主張訴訟標的之法律關係之拘束（最高法院六十九年台上字第二六四號判決參照），所以兩造在拆屋還地事件上達成和解，雖屬訴訟標的外和解但性質相同有關連，其結果亦與確定判決效果相同。
（三）另有訴外人林一彥等人亦與上訴人之前手林義朗簽訂相同之土地租賃契約，經原法院以租賃契約期滿消滅為由而判決拆屋還地，亦未如原判決所謂之類似物權效力租約隨同建物而移轉或雙方仍有租約存在，上訴人已提出具體的事證證明租約已終止絕對沒有租賃關係存在。原法院認兩造仍有租賃關係存在，顯然有誤。
三、證據：除援用原審之立證方法外，補提台灣台北地方法院九十年訴字第四二五六號判決影本為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲予引用外，補稱略以：
（一）民法第四百二十六條之一之規定對於民法債編修正施行前所成立發生之債，雖無溯及既往之效力，然依最高法院四十三年台上字第四七九號判例，已揭示租地建屋建築房屋除當事人間有禁止轉讓房屋之特約外，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於受讓房屋之人。是上訴人自八十五年二月二十七日買受系爭建物時起，既已隨同受讓系爭土地並繼受租賃權，從而，兩造本無另訂新約之必要。而上訴人就其主張被上訴人因林義朗積欠二年租金，業已定期催告並終止租賃契約等有利事實，並未舉證證明之，則原法院據此為不利上訴人之判決，自屬合法。
（二）被上訴人固於原法院八十九年訴字第三五三號訴訟中請求上訴人拆屋還地及返還不當得利，然上訴人係將其所有之建物，而非系爭土地出租予第三人，而屬上訴人使用收益之權限，是以，縱被上訴人曾依土地法第一百零三條第三款終止租約，亦不生合法終止租約之效力。況被上訴人上揭請求並未經法院肯認，且雙方經法院勸諭後即成立訴訟上和解，被上訴人放棄拆屋還地之主張，同意由上訴人繼受前手之租賃契約，並清償先前未付之租金，雙方租金之約定並調整按申報地價百分之七計算給付。從而，雙方所成立之訴訟上和解，與原訴訟標的並未相同，而屬訴訟標的外和解之性質，難認被上訴人曾合法終止租約。
（三）上訴人之前手林扁龜與被上訴人所訂定之土地租賃契約乃無限期，此參土地永久借貸契約書第四條規定：「該土地係永久貸借：：」即明，故上訴人主張林義朗與被上訴人間租賃契約租期自六十六年一月一日至八十六年十二月三十一日止屆滿二十年而消滅云云，亦無理由。
三、證據：援用原審之立證方法。理 由
一、上訴人起訴主張：上訴人所有門牌號碼台北市○○區○○路○號之建物（下稱系爭建物）坐落於被上訴人所有台北市○○區○○段五小段四十二號地號（下稱系爭土地）上，系爭建物原為林龍士所有，林龍士死後，由其子林義朗繼承，林義朗死後，由其妻子高美月等六人繼承，林義朗之繼承人高美月等並於八十五年二月二十七日將系爭建物出售予上訴人。而系爭建物原即有設定地上權，後因土地分割塗銷部分地上權登記，被上訴人與林義朗乃於六十六年九月十五日簽訂協議書（下稱系爭協議書），同意再辦理系爭土地設定地上權與林義朗。被上訴人於八十九年間對上訴人提起拆屋還地之訴（原法院八十九年訴字第三五三號），兩造於該訴訟中達成和解，和解內容為兩造另訂租地建屋之新約，並非上訴人承繼前手之租約而為調整租金，從而上訴人自得依土地法第一百零二條、民法第四百二十二條之一之規定及系爭協議書之約定，請求被上訴人協同辦理地上權登記，且該請求權並未罹於時效，為此提起本訴，請求被上訴人應協同上訴人就系爭土地如附圖所示Ａ面積六十七平方公尺部分土地上設定不定期之地上權登記予上訴人，地上權之租金依該土地當年度申報地價年息百分之七計算，每年分二期各於每年一月及七月給付等語。
二、被上訴人則抗辯如左：
(一)被上訴人於二十年四月一日與林扁龜訂立永久借貸契約書，將系爭土地出租予林扁龜建築系爭建物，系爭建物嗣依序由林龍士、林義朗、高美月等人先後繼承所有，而林義朗之全體繼承人高美月等人並於八十五年二月二十七日將系爭建物出售予上訴人，從而，上訴人乃繼受其前手之租地建屋契約。
(二)被上訴人固於原法院八十九年訴字第三五三號訴訟中請求上訴人拆屋還地及返還不當得利，然上揭請求並未經法院肯認，且雙方經法院勸諭後即成立訴訟上和解，故難認被上訴人曾合法終止租約，兩造所成立之上開和解亦非另訂新租約，僅係調整租金。
(三)上訴人主張依六十六年九月十五日被上訴人與林義朗訂立之協議書請求設定地上權，其請求權已因十五年不行使而罹於時效。另上訴人依土地法第一百零二條規定請求被上訴人協同登記地上權登記之權利，其請求權時效應自基地租賃契約成立時起算，則自二十年四月一日林扁龜與被上訴人訂約時起算，上訴人之請求權亦於三十五年四月一日罹於消滅時效等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事實：
(一)上訴人所有之系爭建物坐落於被上訴人所有之系爭土地上，占用系爭土地面積如附圖所示共六十七平方公尺。
(二)被上訴人前於二十年四月一日與訴外人林扁龜就系爭土地簽立「土地永久貸借契約書」，同意林扁龜於系爭土地建築家屋即系爭建物，嗣系爭建物先後由林扁龜之子林龍士、林龍士之子林義朗、林義朗之繼承人高美月等六人依序繼承所有。
(三)被上訴人與訴外人林義朗、林富美、林一彥、林金時、林建吉、林正忠、林俊彥、高木村等八人，於六十六年九月十五日簽訂系爭協議書，約定於林義朗等人蓋妥另筆土地地上權塗銷文件時，被上訴人應同時將系爭土地使用權證明書及地上權設定所須之文件蓋妥圖章交與林義朗等人。
(四)林義朗之全體繼承人訴外人高美月等人於八十五年二月二十七日將系爭建物出售並辦理所有權移轉登記予上訴人。
(五)被上訴人於八十九年間對上訴人提起拆屋還地訴訟 (原法院八十九年度訴字第三五三號），兩造於九十年六月二十八日就上開事件在原法院達成訴訟上和解(下稱系爭和解)。嗣上訴人於和解成立後之九十一年六月十一日以存證信函請求被上訴人提供資料協同辦理系爭土地之地上權登記，經被上訴人於九十一年六月十四日委由律師發函表示拒絕。
右揭事實，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、建物登記謄本、協議書、和解筆錄、存證信函、律師函、日本紀年與中華民國紀年對照表、土地永久貸借契約書等影本附卷可稽 (見原審卷頁一至二三、六一、六六至六九，本院卷頁六三至六五），且經本院調閱原法院八十九年度訴字第三五三號拆屋還地事件全卷查核無訛，自堪信為真實。
四、兩造之爭點及論斷：上訴人主張系爭和解內容為兩造另行訂立租地建屋之新約，並非上訴人承繼前手之租約而為調整租金，故上訴人自得依土地法第一百零二條、民法第四百二十二條之一之規定及系爭協議書之約定，請求被上訴人協同辦理地上權登記等情，則為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件兩造之爭點為：(一)系爭和解之內容，係兩造另訂新租約？或係上訴人承繼前手之租約？(二)上訴人本件請求權是否罹於時效而消滅？茲論述如左：
(一)關於系爭和解內容係兩造另訂新租約或係上訴人承繼前手之租約之爭點：
１、按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上一切權利、義務，民法第一千一百四十八條定有明文。又租用基地建築房屋，除當事人間有禁止轉讓房屋之特約外，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人，最高法院四十三年臺上字第四七九號、四十八年臺上字第二二七號著有判例。而上開判例意旨並於八十八年四月二十一日民法債編修正時納入法律條文，增訂民法第四百二十六條之一，明定「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。」。雖上開增訂之條文並無溯及既往之效力，亦即於八十九年五月五日民法債編修正施行前之租地建屋情形無從適用民法第四百二十六條之一規定，惟本於為促進土地利用並安定社會經濟之同一理由，應認上開判例意旨於民法債編修正前之租地建屋情形自得予以援用。
２、本件被上訴人於二十年四月一日與訴外人林扁龜就系爭土地簽立「土地永久貸借契約書」，同意林扁龜於系爭土地建築家屋即系爭建物，為兩造所不爭執，已如上述，觀之該土地永久貸借契約書首段載明：「．．．乙者（即林扁龜）乏地建築家屋向甲者（即被上訴人）借出左記土地．．．」等語、第二條約定：「貸借料每壹坪每年金貳拾錢計參百四拾坪五合四勺也」等語、第四條則約定：「該土地係永久貸借勿論所有權移轉管理人變更或質權抵當權等設定之時乙者應有繼續之借權．．．」等語，可知該永久貸借契約書內容係約定被上訴人將系爭土地出租予訴外人林扁龜使用、收益，而由林扁龜支付租金，核其性質應屬不定期限之租地建屋契約，由此堪認被上訴人與林扁龜於二十年四月一日即就系爭土地訂有不定期限之租地建屋契約。承前所述，林扁龜為系爭建物之原始起造人及系爭土地之承租人，而林龍士為林扁龜之繼承人、林義朗為林龍士之繼承人、高美月等六人為林義朗之繼承人，且系爭建物所有權及系爭土地租賃權性質均屬財產權，則依首開法條規定，高美月等六人自林義朗死亡時起，即繼承取得系爭建物之所有權及系爭土地之租賃權。
３、上訴人係於八十五年二月二十七日向林義朗之繼承人即高美月等人買受系爭建物，固無從適用現行民法第四百二十六條之一之規定，惟依前開說明，仍得援用上開最高法院四十三年臺上字第四七九號、四十八年臺上字第二二七號判例意旨，亦即租地建築房屋除當事人間有禁止轉讓房屋之特約外，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於受讓房屋之人。而本件被上訴人與林扁龜訂立租地建屋契約時，並無禁止轉讓系爭建物之特約，為出租人即被上訴人所自陳，參以該永久貸借契約書第四條亦約明：「該土地係永久貸借勿論所有權移轉管理人變更或質權抵當權等設定之時乙者應有繼續之借權」等語，由此足認被上訴人與林扁龜已同意系爭土地之承租權隨同系爭建物之移轉而移轉。準此，上訴人於八十五年二月二十七日買受取得系爭建物所有權之時，應認系爭土地之租賃權已移轉於上訴人，亦即上訴人已於該時承受前手與被上訴人間之租賃關係。
４、依上訴人所提出之被上訴人與訴外人林義朗於六十六年一月一日就系爭土地所訂立之「土地租賃契約書」（見本院卷頁六一至六二），第四條固記載「租賃期限依照法定雙方協議定為自民國六十六年一月一日起至八十六年十二月三十一日止貳拾年：：」；惟第九條則約定：「本契約成立同時由甲方（即被上訴人）出具無限期之土地使用權同意書交給乙方（即上訴人）：：」等語，互核觀之，堪認被上訴人與林義朗乃因租賃最長期限二十年之法定限制而為上開第四條之約定，雙方真意實係同意承租人無限期使用土地。況被上訴人曾於八十六年十二月二十四日委託律師發函催告上訴人給付積欠之系爭土地租金，上訴人收受該函後則以存證信函表示「本人所有坐落北市○○區○○路○號房屋租用貴當事人之土地，自應繳付租金。：：」等語，此有律師函及存證信函各一件附原法院八十九年度訴字第三五三號拆屋還地事件卷宗可稽，且上訴人於上開拆屋還地訴訟中自認與被上訴人就系爭土地有租賃關係，亦有該訴訟八十九年六月一日之言詞辯論筆錄可憑，由此益徵兩造已合意以不定期限繼續原有租約，是上訴人主張兩造迄於九十年六月二十八日成立系爭和解時始為訂立新租約云云，不足採信。
５、被上訴人於八十九年間對上訴人提起拆屋還地訴訟 (原法院八十九年度訴字第三五三號），先位聲明請求上訴人拆屋還地及返還不當得利，備位聲明則請求上訴人給付自八十四年一月一日起之租金，亦即以租賃關係之有無而為預備合併之訴，兩造於該訴訟中亦就租賃關係是否存在、有無合法終止及上訴人有無積欠租金等爭點，各自提出證據方法而為攻擊防禦，嗣於九十年六月二十八日於訴訟上達成系爭和解等情，業據本院調閱上開案卷審查核屬實。由此足見，兩造於該訴訟中針對上開爭點所提出之攻擊防禦方法並未經法院實體裁判，嗣並各自讓步而達成系爭和解，則上訴人於該訴訟中縱曾主張終止租約，然既未經法院認定是否發生合法終止之效力，即難據此遽認上訴人已合法終止系爭土地租約。參以兩造於上開訴訟所成立之系爭和解，其和解成立內容第一、二項約明：「被告甲○○○（即本件上訴人）『承租』原告所有坐落台北市○○區○○段五小段四二地號土地內如附圖所載編號Ａ面積六十七平方公尺土地之『應付租金』，自民國九十年七月一日起依該土地當年度申報地價百分之七計算，每年分二期，各於每年一月及七月給付原告（即本件被上訴人）」、「被告甲○○○自民國八十五年二月二十七日起至九十年六月三十日止『應付租金』為新台幣壹佰參拾貳萬柒仟陸佰陸拾伍元：：」等語，此有和解筆錄可憑。由上開內容觀之，兩造乃以八十五年二月二十七日起就系爭土地有租賃關係且繼續存在為前提，就備位聲明部分即租金之給付請求成立訴訟上和解。而八十五年二月二十七日即上訴人買受取得系爭建物所有權之時，已如上述，互核以對，益徵被上訴人所辯上訴人係於八十五年二月二十七日承受前手之租賃契約，堪以採信。而上訴人主張系爭和解內容為兩造另訂租地建屋之新約云云，為不足採。
６、上訴人另援引最高法院六十七年度第一０一四號判例為據，主張兩造為新訂租地建屋契約。惟查，上開判例要旨係謂：「兩造於系爭土地之原設定地上權因期間屆滿而消滅後，另案和解同意增加租金，衡其情節，似為新租賃關係之發生，此種租賃關係如係租地建屋之租賃契約，應認上訴人有依土地法第一百零二條請求被上訴人設定地上權之權利。」，其判決基礎事實乃當事人間原即有地上權之設定登記，嗣該地上權因期間屆滿而消滅，兩造另和解同意增加租金，於此情形，最高法院認當事人間之和解為新租賃契約之成立。至於本件被上訴人自始未將系爭土地設定地上權登記與上訴人或上訴人之前手，上訴人係因嗣後買受系爭建物始受讓系爭土地之租賃權迄今，從而本件裁判之基礎事實與上開判例並不相同，自無從援用上開判例而認兩造系爭和解即為另訂新租約。
(二)關於上訴人本件請求權是否罹於時效而消滅之爭點：
１、按租用基地建築房屋者，應由出租人與承租人於契約定立後二個月內，聲請該管直轄市或縣市機關為地上權之登記，土地法第一百零二條定有明文，又上開土地法規定之二個月聲請期間乃訓示規定，只須當事人雙方訂有租地建屋契約，承租人即有隨時請求出租人就租用土地為地上權設定之權利，而此協同辦理地上權設定登記之請求權，有民法第一百二十五條所訂消滅時效之適用，其請求權時效應自基地租賃契約成立時起算（最高法院六十七年臺上字第一０一四號、六十八年臺上字第一六二七號、六十二年臺上字第三０一二號、六十八年臺上字第一六二七號判例要旨參照）。嗣於八十八年四月二十一日民法債編修正時，參考上開土地法規定及判例意旨，為保護租用基地建築房屋之承租人，乃增訂民法第四百二十二條之一「租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記。」之規定。而上開條文，依民法債編施行法第二十三條之規定，於八十九年五月五日民法債編修正施行前租用基地建築房屋者，亦適用之。
２、如前所述，被上訴人與訴外人林扁龜於二十年四月一日已就系爭土地簽立租地建屋契約，該租地建屋契約嗣先後由林扁龜之子林龍士、林龍士之子林義朗、林義朗之繼承人高美月等六人依序繼承，復因上訴人於八十五年二月二十七日買受取得系爭建物所有權而隨同受讓系爭土地之租賃權，其後兩造於原法院八十九年訴字第三五三號訴訟中成立系爭和解，並非另訂新租約，乃以確認原有租約存在為前提而為租金給付之和解。準此，上訴人依據上開土地法第一百零二條及民法第四百二十二條之一之規定，請求被上訴人就系爭土地協同辦理地上權登記，其請求權消滅時效應自租地建屋契約成立時即二十年四月一日起算，則上訴人遲至九十一年六月二十日始提起本訴請求被上訴人協同辦理地上權登記，已逾十五年之時效期間，被上訴人既為時效之抗辯，應認上訴人之地上權登記請求權已因罹於時效而消滅。
３、被上訴人與林義朗於六十六年九月十五日訂立系爭協議書 (見本院卷頁六三至六五），已如上述，由其第三點記載「：：乙方（即林義朗等八人）等蓋妥參柒伍之貳地號地上權設定塗銷文件時，甲方（即被上訴人）須同時將參陸捌之貳地號土地（即系爭土地）使用權證明書及地上權設定所須之文件蓋妥，圖章交與乙方應用．．．」等語觀之，可知被上訴人就系爭土地固負有協同辦理地上權登記之義務，然被上訴人此協同辦理系爭土地地上權登記之給付義務，係以林義朗等人協同辦理他筆土地地上權塗銷登記為條件，而上訴人就林義朗等人已蓋妥他筆地上權塗銷文件之事實並未舉證以實其說，況系爭協議書僅具有債之相對效力，亦難認上訴人得逕予援用主張，且被上訴人依系爭協議書之給付義務，自六十六年九月十五日起算，迄上訴人九十一年六月二十日提起本訴時已逾十五年，則被上訴人為時效消滅之抗辯，即屬有據。是上訴人依系爭協議書主張被上訴人應協同其辦理地上權登記云云，亦非可採。
五、綜上所述，上訴人依土地法第一百零二條、民法第四百二十二條之一規定及系爭協議書之約定，請求被上訴人協同上訴人就系爭土地如附圖所示之Ａ部分，面積六十七平方公尺之土地上設定不定期之地上權登記予上訴人，地上權之租金依該土地當年度申報地價年息百分之七計算，每年分二期各於每年一月及七月給付，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘主張攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果並無影響，爰不再一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 九 月 三十 日
民事第十一庭
審判長法 官 吳 景 源
法 官 連 正 義法 官 鄭 純 惠正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十二 年 九 月 三十 日
書記官 張 淑 華附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。