臺灣高等法院民事判決 九十二年度上易字第四六號
上 訴 人 廣大興業股份有限公司法定代理人 陳文河訴訟代理人 李進成律師被 上訴人 甲○○訴訟代理人 林宜君律師訴訟代理人 滕沛倪右當事人間返還價金等事件，上訴人對於中華民國九十一年十一月二十八日台灣台北地方法院九十一年度訴字第三三五號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決不利於上訴人之部分廢棄。
二、右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱：
一、被上訴人違反兩造所簽訂之不動產預定買賣契約第二十三條約定，業經原審判決認定在案，是被上訴人既已違約在前，理應受契約條款約定違約金之處罰，況違約金之數額既列明於契約條款中，衡情已經雙方審慎斟酌而訂立，上訴人依約沒收被上訴人繳納之違約金額，於法於情並無可議之處。
二、違約金酌減之數額是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。（最高法院八十六年度台上字第一０八四號判決參照），茲就上開考量因素分述如次：
(一)、依一般客觀事實以觀：被上訴人當初購買之動機乃想藉一樓與外面圍牆間搭成
違建以作為家電倉庫，動機已屬不正，事後因其生意下滑，而興起不願購買之心，均為其個人因素。然其主張不買又不明快決定，俾供上訴人儘快補救或利用時機尚佳之時轉售，一再拖延，上訴人最後只好低價賠售。故本件上訴人完全沒有過失，純因被上訴人之推拖而造成上訴人之額外損害，被上訴人自應負責賠償。
(二)、社會經濟狀況：社會景氣低落，房地產不景氣一年不如一年，建設公司十家倒
閉八、九家之情，有目共睹，幸得殘存者亦茍延殘喘。故所得憐憫者，非只一般買屋之人而已，建設公司所揖注之大量資金，大都是以建築融資從銀行貸款出來，利息沉重，再加上第一次推出時要付高額廣告銷售佣金（如本件為百分之六點五，支付九十二萬六千九百元佣金），如此重大支出，不能視而不見。
(三)、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益：
Ａ、利息損失：依買賣契約第十六條第六項，被上訴人應於建物完成前給付價金，被上訴人迄未給付之價金尚有一千一百六十八萬，且自建物於八十九年十二月五日登記完成，至第二次銷售九十一年二月五日止，共遲延計四百三十三日，其間上訴人損失之利息共計六十九萬二千八百元。
Ｂ、銷售佣金損失：上訴人第二次支付銷售公司之銷售佣金為為百分之二，計二十二萬元。
Ｃ、跌價損失：上訴人於八十八年五月五日與被上訴人訂立系爭買賣契約，依財政部國稅局同業利潤標準，不動產投資興建淨利率為百分之十二計算，成本為1273.21萬元，上訴人九十一年一月二十四日將系爭房屋再以一千一百萬元賣給訴外人陳雪玉，計虧損一百七十三萬二千一百元。
三、以上損失合計為二百六十四萬四千九百元，原審判決僅以上訴人所受損害之一部分，遽以認定兩造所約定之違約金額過高，而就上訴人所受損害之其餘部分及所失利益，俱未見理由之說明，難謂其判決無違法之處。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：
一、上訴駁回。
二、第一、二審訴訟費用上訴人負擔。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱：
一、兩造固簽訂不動產預定買賣契約第二十三條約定違約金，惟依各法院預售屋違約金計算之通例，乃以國稅局不動產投資興建淨利率，即百分之十二為計算基準，上訴人將被上訴人已繳之價款全部沒收充作違約金，除顯失公平，亦與法不合。
二、系爭契約既於九十一年一月十九日合法解除，則被上訴人自該日起即不負有給付價之義務，上訴人仍將遲延利息計算至該日，並非正當。
三、縱認被上訴人有過失，惟原審既已判決按買賣總價金之百分之十二作為上訴人之損害賠償，上訴人之損失即已獲得滿足，上訴人訴請被上訴人應負擔遲延轉售之利息及再次銷售之差價等，實無理由；蓋房屋施工之品質、當時狀況，市場供需之情形、以及社會整體經濟狀況之變動，均足以影響系爭房屋之價格，凡此均非上訴人可得歸責於被上訴人之事由，又契約解除後所生之損害，並不在法院酌減違約金之列，乃實務一貫見解，且遲延利息及第二次銷售另行支出之佣金等損害，乃契約解除後將來可能發生之損害，亦非被上訴人債務不履行所直接發生之損害，自不能列入上訴人損害範圍。
理 由
一、上訴人原法定代理人楊仁正，已於九十一年七月八日變更為陳文河由經濟部商業司公司基本資料查詢在卷可稽，楊仁正聲明承受訴訟，核無不合。
二、本件被上訴人起訴主張：伊於八十八年五月五日與上訴人訂立不動產預定買賣契約書，並約定系爭房屋之圍牆為鋼筋混凝土之材質，然上訴人竟將系爭房屋之圍牆以花格鋁質施作，而非原契約所約定之鋼筋混凝土，上訴人顯有違約，無法達成伊使用系爭房屋之目的，伊自得主張解除系爭買賣契約，及請求恢復原狀，求為判命上訴人返還伊已繳交之買賣價金二百五十八萬元並加付法定遲延利息；縱認伊解除契約為不合法，上訴人將伊所繳交之二百五十八萬元全數沒收充作違約金亦屬過高，依法應予酌減並依不當得利之規定，請求返還等語。
三、上訴人則以：系爭房屋圍牆係以鋼筋混凝土為其主要材質，符合債之本旨而為給付，並無瑕疵，且被上訴人依約有先給付買賣價金之義務，亦不得主張同時履行抗辯權；因被上訴人未遵期繳納價金，伊已依法解除契約，並沒收已繳納之價金二百五十八萬元充作違約金。又兩造約定以房地總價款百分之二十作為違約金，本於契約自由原則應予遵守，且上訴人因被上訴人未履約所受之損害多達二百六十四萬四千九百元，超過被上訴人已繳交之價金二百五十八萬元，被上訴人主張違約金過高應予酌減，尚屬無據等語資為抗辯（原審判決上訴人應給付被上訴人八十六萬八千八百元並加付法定利息，而駁回被上訴人其餘之訴，被上訴人就被駁回部分未聲明不服，此部分業已確定）。
四、查被上訴人主張伊於八十八年五月五日與上訴人訂立不動產預定買賣契約，約定價金為一千四百二十六萬元，被上訴人已分期繳付上訴人價金二百五十八萬元，有其提出之不動產預定買賣契約書為證，上訴人對此亦不爭執，堪信為真實。
五、次查被上訴人主張兩造所訂不動產預定買賣契約，約定系爭房屋圍牆之材質為鋼筋混凝土，上訴人改以花格鋁質施作，違反契約內容，伊得解除契約等情，為原審所不採，認定其解除契約不合法，而被上訴人無故遲延價金之給付，上訴人以被上訴人未按期支付價金，據以解除買賣契約則為合法，故兩造間之買賣契約業已於九十年一月十九日經上訴人合法解除，業經原審判決理由說明綦詳，兩造於本審就此亦不再爭執，故兩造爭執之要點為上訴人沒收被上訴人所繳價金二百五十八萬元充作違約金是否過高，應否酌減？
六、按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金，違約金除當事人間另有訂定外，視為不履行而生之賠償總額，民法第二百五十條定有明文。查本件買賣契約第二十三條: 「倘甲方 (即被上訴人）有減少價金之要求或違約不買，或未按乙方 (即上訴人）通知期日付款、繳交文件、繳納稅費或配合辦理貸款對保或交屋手續，或違反本約其他規定者：：乙方得逕為解除契約，並沒收房地總價款百分之二十之金額，但沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，作為甲方違約之違約金。」，核其違約金之性質，應屬損害賠償總額預定性之違約金。又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之金額，民法第二百五十二條亦定有明文。而違約金是否相當，應依一般客觀事實，社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。而債務已為一部履行者，法院亦得比照債權人所受利益，減少其數額。是當事人所受之一切消極損害，即可享受之預期利益及積極損害而為審酌（參照最高法院四十九年台上字第八○七號判例要旨）。又此項違約金之約定，不因契約之解除而隨同消滅（參照最高法院八十六年度台上字第一０八四號判決、最高法院八十四年度台上字第九七八號判決要旨）。經查上訴人所經營之系爭房屋出售業務，核屬中華民國稅務行業標準分類之房屋興建投資業，其於八十八年間銷售系爭房屋時，依財政部核定之當年度同業利潤標準為百分之十二，兩造對此計算標準亦不爭執，此利潤標準乃依一般同業之收入支出成本作為考量，並已涵蓋同業客觀事實、社會經濟情況在內，自得作為本件核減違約金之標準。經查系爭房地之總價為一千四百二十六萬元，倘被上訴人如約履行，則上訴人可預期之利潤為一百七十一萬一千二百元，上訴人主張將被上訴人已繳價金二百五十八萬元全數沒收充作違約金，衡情誠屬過高，應予酌減。上訴人雖辯稱：(一)依買賣契約第十六條第六項，被上訴人應於建物完成前給付價金，被上訴人迄未給付之價金尚有一千一百六十八萬，且自建物於八十九年十二月五日登記完成，至第二次銷售九十一年二月五日止，共遲延四百三十三日，其間上訴人損失之利息為六十九萬二千八百元。(二)第二次出售另行支出的銷售佣金為為百分之二，計二十二萬元。(三)上訴人於八十八年五月五日與被上訴人訂立系爭買賣契約，依財政部國稅局同業利潤標準，不動產投資興建淨利率為百分之十二計算，成本為 1273.21萬元，上訴人於九十一年一月二十四日將系爭房屋再以一千一百萬元賣給訴外人陳雪玉，跌價損失為一百七十三萬二千一百元，以上合計損失二百六十四萬四千九百元，已超過被上訴人所繳納之價金，故上訴人沒收二百五十八萬元價金充作違約金，並未偏高等語。惟查民法第二百六十條規定解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，並非積極的認有新賠償請求權發生，不過規定因其他原因已發生之賠償請求權不因解除權之行使而受妨礙，故因契約消滅所生之損害並不包括在內，因此該所規定之損害賠償請求權，係專指因債務不履行之損害賠償而言 (最高法院五十五台上字第二七二七判例參照）。經查上訴人上開所稱第二次銷售所支出之佣金損失二十二萬元及跌價損失一百七十三萬二千一百元，係因契約解除後所生之損害，非被上訴人債務不履行所直接發生之損害，不在民法第二百六十條損害賠償之範圍，法院於依法酌減違約金時，不應將此列入斟酌，至其所謂遲延利息之損失，因契約既經解除，被上訴人即無再支付其餘價金之義務，且該項損失亦屬契約解除後所生之損失，亦非被上訴人債務不履行所直接發生之損害，再者，被上訴人已給付價金二百五十八萬元，此項給付供上訴人無息運用，上訴人亦受有相當之利益，準此，本院審酌上訴人可預期之前開利潤及所受之利益，參以國內房地產價格普遍低迷之客觀情況，認被上訴人所繳交之自備款二百五十八萬元如悉遭上訴人沒收作為違約金，殊非衡平，原審認定本件違約金以買價總價百分之十二即一百七十一萬一千二百元為合理公允，並無偏失之處，從而，上訴人沒收被上訴人之逾此金額即八十六萬八千八百元部分，自屬不當得利，應予返還。
七、綜上，被上訴人請求上訴人返還價金二百五十八萬元及自本件起訴繕本送達之翌日即九十一年三月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，在八十六萬八千八百元及其遲延利息範圍內，有理由，應予准許，逾此範圍之請求為無理由，應與欺假執行之聲請併予駁回。原審就上開應准許部分判命上訴人如數給付，，並依兩造之聲請，分別為假執行及免為假執行之宣告，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決關於此部分為不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，與判決結果不生影響，爰不一一論述，另上訴人聲請傳訊昭宏房屋仲介有限公司之負責人黃新訓，以查明系爭房地轉售之價格及佣金之情形，與判決結果不生影響，亦無訊問之必要，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，爰依法判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 四 月 二 日
民事第三庭
審判長法 官 張 宗 權
法 官 蕭 艿 菁法 官 陳 永 昌右正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十二 年 四 月 三 日
書記官 劉 美 垣