臺灣高等法院民事判決 九十二年度上易字第四九０號
上 訴 人 乙○○訟訟代理人 連元龍律師
林重宏律師陳建瑜律師被 上訴 人 甲○○訴訟代理人 鍾開榮律師右當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於台灣士林地方法院中華民國九十二年三月二十八日九十一年度訴字第一四一七號第一審判決提起上訴，於中華民國九十二年九月十五日言詞辯論終結，本院判決如左：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新台幣壹佰萬元及其利息部分，及該部分假執行之宣告，並該訴訟費用之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
廢棄部分第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔，駁回部分第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決命上訴人給付及假執行部分均廢棄。㈡廢棄部分被上訴人在第一審之訴及假執行聲請均駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者予以引用外，補稱略以：㈠被上訴人尚未給付第二次價款新台幣（以下同）一千六百萬元，上訴人不負交屋義務。
㈡被上訴人起訴主張其於九十一年六月十四日，委託吳青龍與上訴人簽立本件房地
買賣契約（下稱本件契約），買受上訴人所有坐落台北市○○○路○○○號一至四樓房屋及台北市○○段○○段六十、六一地號土地（下稱本件房地）故吳青龍乃被上訴人之代理人，則上訴人將應交付第二次價款之催告通知吳青龍，其效力及於被上訴人。
㈢上訴人將買賣房地移轉登記於訴外人即上訴人之妻楊周秀菊，是為履行本件契約
第二條「乙方共有人由乙方自行處理」之約定。若被上訴人同意交付第二次價款，則上訴人隨時可備妥產權移轉所需證件，移轉登記與被上訴人，被上訴人遽認上訴人在九十一年九月三十日前尚未備齊產權過戶所需文件，不得要求被上訴人應繳納第二次價款而主張同時履行抗辯，實有違誤。
㈣被上訴人未依約定於九十一年八月十五日交付第二次價款予上訴人，自應負遲延
責任，經上訴人催告被上訴人應於九十一年九月二十四日至三十日內提出給付，惟被上訴人之代理人吳青龍受通知後，表示被上訴人不想購買。上訴人再於九十一年十月四日函催被上訴人於同月十一日前備妥第二次價款及產權移轉文件，且於同月十五日第二度函催被上訴人出面履約，被上訴人均置之不理。故被上訴人定期催告上訴人點交本件房地時，上訴人自得主張解約抗辯而拒絕點交，不負給付遲延之責任。
㈤依本件契約第八條之文義解釋，應只適用於出賣人拒絕出賣及其他給付不能之情
形，本件乃給付遲延問題應不適用。且被上訴人委任律師於九十一年十月九日函催上訴人履行時，並未以本件契約第八條之約定為依據而主張權利，足認當事人均認上訴人並無本件契約第八條之違約問題。縱認屬該條所定之情形，被上訴人仍應定相當期間催告上訴人履行後始得解除契約，而被上訴人委任律師於九十一年十月九日函催上訴人履行點交本件房地時，上訴人早於同年月四日即已函催被上訴人於同年月十一日前備妥第二次價款及產權移轉文件，上訴人自得主張同時履行抗辯及前項所述之解約抗辯而拒絕給付，被上訴人解除契約顯不合法。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提九十一年十月四日存證信函及雙掛號回執、九十一年十月十五日存證信函及雙掛號回執為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者予以引用外，補稱略以：㈠兩造並未約定得將本件房地移轉於第三人，上訴人卻私自移轉予第三人楊周秀菊，被上訴人完全不知情。
㈡上訴人並未履行九十一年九月三十日前點交本件房地義務，依本件買賣契約第八
條所定，本約簽定後，若上訴人違約、不賣或因其他事故致使不能照約移交出賣標的物或有關產權移轉登記所需之一切證件時，上訴人應自違約日起十日內將所收價款應加一倍退還被上訴人，當作違約賠償金，方予解除本約。則上訴人違反本件契約條款之約定時，被上訴人自得主張違約賠償及解約。
㈢關於點交之日期既是雙方所定，上訴人自應受拘束，於該日期前積極履行契約之
義務；若按照上訴人所述該日期只是預定日期，實際應以所約定之條件是否成就來決定履行本件房地點交日期，則若上訴人單方面未積極履行契約義務並通知被上訴人繳款及辦理過戶點交事宜，本件房地之點交日期勢必遙遙無期，實與一般之交易常情不符，且與第四條之約定有違。
㈣被上訴人得本於解除契約回復原狀請求權請求上訴人返還已付價款，又即便上訴
人主張解約有理由，本件已付價款全部由上訴人無條件沒收，抵作違約金，顯已過高，因此備位請求法院依職權核減違約金，返還被上訴人已付價金。
㈤依本件契約第二條約定之第二次價款為一般代書過戶所稱之「用印及備齊資料」
款，依該條約定所載「同時乙方備齊產權移轉所需證件，開始辦理移轉手續」，以及代書辦理移轉亟須備妥用印及移轉所需資料後，始能申報土地增值稅及房屋契稅，證明第二次價款之交付與用印、備齊文件應同時履行。
㈥本件契約第八條所約定之違約金，似為賠償額預定型之性質，如有債務不履行情
事發生，被上訴人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致損害額之多寡，均得按約定之違約金，請求上訴人支付，反之，上訴人亦不得證明被上訴人未受損害或損害額不及違約額之多，而請求減免賠償。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提被上訴人等人銀行定期存單歸戶查詢單、本件土地登記謄本為證，並聲請訊問證人吳青龍。
理 由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人於九十一年六月十四日，委託其父吳青龍與上訴人簽立本件契約，買受本件房地，價金三千七百萬元，九十一年九月三十日點交，簽約當日已交付上訴人簽約金一百萬元，上訴人同時應負責塗銷假扣押事宜及銀行抵押權，並處理私人借款以及本件房地共有人事宜，待上訴人履行上開義務後，被上訴人始需繼續給付第二次價款。上訴人自簽約後，歷經五個多月，未見履約，經吳青龍代被上訴人多次口頭催促均無結果，復於九十一年九月三十日以存證信函向上訴人表明其已逾期違約，請出面解決並退回訂金，卻未蒙置理，之後調閱本件房地之登記謄本，發現已於九十一年九月三十日，以買賣為原因過戶予第三人楊周秀菊，且其上原有華南商業銀行股份有限公司（下稱華南銀行）設定之貸款抵押權三千萬元仍未塗銷，已違反本件契約第二條約定，復未於九十一年九月三十日點交房屋，亦違反契約第四條約定。上訴人既有先為給付之義務，卻拒不履行，自屬違約，經被上訴人函催上訴人履行契約義務，上訴人仍置之不理，被上訴人只得發函解除契約，依解除契約回復原狀之法律關係或本件契約第八條約定，請求上訴人返還價金及違約賠償金共二百萬元及自起訴狀繕本送達翌日起算之遲延利息 (原審判命上訴人應給付一百二十萬元及其遲延利息，並駁回被上訴人其餘請求，被上訴人未聲明不服，上訴人就其敗訴部分提起上訴）。
二、上訴人則抗辯：㈠本件契約並未約定上訴人應於簽約後立即塗銷抵押權。㈡上訴人與華南銀行自開始協商償債計畫及撤銷假扣押事宜至法院實際啟封為止耗時甚長，早已超過契約約定之交付第二次價款及移轉證件期限，被上訴人若非知情且同意，豈有未即時主張上訴人給付遲延。㈢又上訴人將本件房地移轉登記至上訴人配偶楊周秀菊名下，是為履行本件契約第二條「乙方之共有人由乙方自行處理」之約定，以免本件建物再受原共有人之債權人查封，並非違約。㈣上訴人於九十一年九月二十四日至三十日間，已通知被上訴人本件房地之查封登記業已塗銷，並要求被上訴人給付第二次價款一千六百萬元及準備產權移轉所需相關文件，被上訴人並未交付第二次價款，自不應以上訴人未於九十一年九月三十日點交房屋為由解除契約。㈤契約所定九月三十日前點交房屋只是預估時間，被上訴人僅給付第一次價款，兩造更尚未開始辦理產權移轉手續，上訴人不須履行交屋義務。㈥本件契約第八條是約定出賣人主張解除契約的權利，並非買受人請求違約金的依據。㈦被上訴人主張解除契約，然未經合法催告，解除契約顯不合法，更不得請求上訴人返還價金及違約賠償金。㈧上訴人已二次定期催告被上訴人履行契約義務，並已依法解除本件契約，沒收被上訴人已付定金。㈨若認上訴人應給付被上訴人違約金者，因上訴人已為履行本件契約支出甚多，核減被上訴人請求金額。
三、被上訴人主張於九十一年六月十四日與上訴人簽立本件契約，買受本件房地，價金三千七百萬元，簽約當日已交付上訴人簽約金一百萬元，本件房地於九十一年九月三十日並未移轉及點交給被上訴人，而是移轉登記為楊周秀菊所有，且原有銀行之抵押權登記仍然存在等情，業據其提出本件契約書、房地登記謄本在卷足憑，且為上訴人所不否認，堪信為真實。
四、查本件契約第二條約定：「買賣總價款議定為新台幣參仟柒佰萬元正。其付款方法如左：（不另掣據）。甲方（即被上訴人）交付乙方（即上訴人）訂金新台幣（空白）。第一次款於簽約日甲方交付乙方簽約金新台幣壹佰萬元正。同時乙方負責塗銷假扣押事宜，銀行貸款、私人借款乙方負責處理與甲方無涉。乙方之共有人由乙方自行處理。：：第二次款：於民國九十一年八月十五日前交付新台幣壹仟陸佰萬元正。同時乙方備齊產權移轉所需證件，開始辦理移轉手續。第三次款：於契稅、土地增值稅開立三日內，甲方交付乙方新台幣壹仟貳佰萬元正。第四次款即尾款新台幣捌佰萬元正，於產權移轉完竣，點交房屋時交付之」，依其文義明示，兩造約定被上訴人分次給付價金，上訴人於各次給付價金時各負有相對給付義務，被上訴人付第一次價款時，上訴人即應負責塗銷假扣押及處理銀行、私人貸款，上訴人雖自承第二次價款給付的前提是要先塗銷假扣押（原審卷第一一三頁），惟否認就銀行貸款之抵押權亦須一併塗銷，並稱依兩造真意及不動產買賣實務，須待收到第二、三次價款後才有辦法清償塗銷，被上訴人則否認之，觀諸上開約定，銀行貸款是由上訴人負責處理，與被上訴人無關，並無表示須待被上訴人給付後期價金，上訴人始需向銀行清償貸款，且倘依上訴人所述，只須在點交房屋前塗銷抵押權即可，則以本件房地登記有華南銀行本金最高限額抵押權高達三千萬元，私人抵押權二千萬元，而被上訴人須陸續給付價款，卻又無法過問上訴人是否確有以所收價金清償債務得以塗銷抵押權，至點交房屋時僅剩尾款八百萬元未付，顯對被上訴人極為不公平，難認兩造間是約定只須在點交房屋前塗銷即可，上訴人之主張尚不足採。
五、上訴人固於塗銷假扣押後，於九十一年十月四日以台北中山郵局第四五五三號存證信函催告被上訴人於同月十一日前備妥第二期價款一千六百萬元及證件，以辦理所有權移轉手續，惟被上訴人亦於同月九日以台北郵局第一五一四六號存證信函催告上訴人於函到七日內清償塗銷銀行貸款抵押權，逾期視為違約，再於同月二十三日以交通部郵局第三一五號存證信函通知上訴人解除契約，則上訴人於請求給付第二期價款一千六百萬元前，須先塗銷抵押權，已如前述，其對被上訴人表示解除本件契約時仍未塗銷抵押權一節復不爭執，則被上訴人尚無給付第二期款之義務，反是上訴人須負給付遲延責任，又因上訴人未於受催告期間完成塗銷抵押權，則被上訴人主張解除本件契約，於法有據，上訴人後來於同月三十日以台北中山郵局存證信函表示因被上訴人未支付第二期款及備齊證件配合用印，所為解除契約之意思表示並不合法，則其主張沒收被上訴人給付之簽約金即價金一百萬元亦屬無據，所以被上訴人主張其解除契約後，上訴人應負回復原狀義務，請求返還已付價金一百萬元，應為有理。
六、被上訴人雖主張依據本件契約第八條約定，得請求相當於已付價金之違約金二十萬元，惟依第八條所定：「本約簽訂後，如甲方不買或不按約日期付款時，願將已付貸款全部由乙方沒收，抵作違約金，即解除本約，並放棄先訴抗辯權。若乙方違約，不賣或因其他事故致使不能照約移交出賣標的物或有關產權移轉登記所需一切證件時，乙方應自違約日起拾日內，將所收價款應加壹倍退還甲方，當作違約賠償金，方予解除本約，並願放棄先訴抗辯權」，後段文義應是指上訴人如將所收價款加倍退還被上訴人作為違約金，得解除契約，因此該約定加倍退還價款是屬於對上訴人欲解除契約之限制，並非被上訴人得請求違約金之依據，所以，被上訴人爰用該第八條請求違約金二十萬元，尚有違誤。
七、綜上所述，被上訴人本於解除契約回復原狀法律關係，請求上訴人給付一百萬元，及自起訴狀繕本送達上訴人翌日即九十一年十二月二十八日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，理由雖有不同，結論並無二致，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
八、因本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，毋庸再予論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第二項、第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 九 月 二十九 日
民事第七庭
審判長法 官 張 耀 彩
法 官 王 仁 貴法 官 陳 玉 完正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十二 年 九 月 二十九 日
書記官 張 淑 芬