臺灣高等法院民事判決 九十二年度上易字第五六九號
上 訴 人 乙○○訴訟代理人 張文寬律師被 上訴人 甲○○訴訟代理人 楊景超律師右當事人間請求返還無權占有房屋事件，上訴人對於中華民國九十二年四月八日臺灣臺北地方法院九十一年度訴字第六五二一號第一審判決提起上訴，本院於九十二年十一月十八日言詞辯論終結，判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
原判決主文第一項關於坐落「台北市○○區○○段四小段八二五地號土地」，應更正為「台北市○○區○○段四小段八二五、八二五之一、八二五之二、八二五之三地號土地」。
事實及理由
一、本件被上訴人起訴請求上訴人返還門牌號碼台北市○○○路○段○○號七樓之三房屋（下稱系爭房屋），依被上訴人提出之起訴狀，載明系爭房屋之坐落基地為台北市○○區○○段四小段八二五地號土地（見原審卷第四頁），惟該筆土地經分割為同小段八二五、八二五之一、八二五之二、八二五之三地號四筆，有土地登記謄本在卷可稽（見原審卷第七三至七七頁），被上訴人於本院言詞辯論時更正系爭房屋坐落基地為台北市○○區○○段四小段八二五、八二五之一、八二五之二、八二五之三地號土地（見本院卷第一三五頁），核屬不變更訴訟標的，而補充更正事實上之陳述，依民事訴訟法第二百五十六條規定，非為訴之追加，合先敘明。
二、被上訴人主張：坐落於台北市○○區○○段四小段八二五、八二五之一、八二五之二、八二五之三地號土地（下稱系爭土地）上之建號一一五三號系爭房屋為伊向訴外人邱謝俊購買，而於民國八十七年七月十日辦竣所有權移轉登記，伊為所有權人。伊於九十一年十、十一月間發現上訴人所有之易居商行無權占有系爭房屋，即發存證信函限期催告上訴人返還系爭房屋，上訴人於九十一年十一月八日收到上開存證信函，迄未返還系爭房屋，致伊無法行使系爭房屋所有權，受有相當於租金之損害，爰依民法第七百六十七條前段、第一百七十九條前段、第一百八十四條第一項前段規定，求為命上訴人將系爭房屋騰空返還予伊，及自九十一年十一月八日起至返還系爭房屋之日止，按月給付損害金新台幣（下同）五萬元之判決。
三、上訴人則以：系爭房屋原登記伊所有，於八十三年十月十一日移轉登記於訴外人李泰平名下，再於八十四年三月十四日移轉登記訴外人宋德英，渠等均係信託登記名義人，非真正所有權人，伊方為實際所有權人。詎宋德英違法將系爭房屋據為己有後，於八十七年一月五日移轉登記予不知情之邱謝俊，嗣因宋德英無法辦理交屋，邱謝俊發現受騙而要求解除契約。宋德英再洽得被上訴人擔任受託人，於八十七年七月十日自邱謝俊移轉登記於被上訴人名下，以逃避伊之追償，被上訴人與邱謝俊間之買賣關係顯不合常理，屬通謀虛偽而為，該移轉登記行為無效，被上訴人非真正所有權人。又伊將系爭房屋出租予訴外人永久佳股份有限公司（下稱永久佳公司）占用中，伊僅為間接占用人，被上訴人應向永久佳公司訴請返還，始符規定；伊既非無權占有，更不需支付被上訴人損害金；且被上訴人請求相當於租金之損害金，顯與土地法第九十七條規定相抵觸；況被上訴人已另案向永久佳公司請求全額之損害金，被上訴人向伊重覆請求，顯無理由等語，資為抗辯。
四、原審判命上訴人應將系爭房屋騰空返還被上訴人，及上訴人應自九十一年十一月八日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人五萬元。上訴人不服，提起上訴，並於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則於本院答辯聲明：駁回上訴人之上訴。
五、本件經依民事訴訟法第四百六十三條準用同法第二百七十條之一第一項第三款規定，整理並協議簡化爭點及不爭執點後，兩造同意僅就言詞辯論時所陳述之事實及主張之法律關係為論斷。查被上訴人主張系爭房地原登記為上訴人所有，上訴人於八十三年十月十一日將之移轉登記於李泰平名下，李泰平於八十四年三月十四日將之移轉登記於宋德英名下，宋德英於八十七年一月五日將之移轉登記予邱謝俊，邱謝俊於八十七年七月十日移轉登記予被上訴人，迄今登記之所有權人名義為被上訴人之事實，有系爭房屋登記謄本（見原法院八十九年度自字第三七０號背信等刑事卷第五至二六頁，影本外放本院卷）、台北市大安地政事務所八十九年六月七日北市大地三字第八九六０七四七三００號函及所附買賣登記申請資料（見同前刑事卷第一０二至一五九頁，影本外放本院卷）可稽，且為兩造所不爭執，堪信被上訴人此部分之主張為真實。惟被上訴人主張伊為系爭房屋之所有權人，上訴人無權占有系爭房屋，致伊受有相當於租金之損害等情，則為上訴人所否認，並以前開情詞置辯。是以本件兩造爭執之重點厥為：㈠被上訴人是否為系爭房屋之所有權人？㈡上訴人是否無權占有系爭房屋？㈢被上訴人得否請求損害金及其範圍為何？茲分述於後：
㈠被上訴人為系爭房屋之所有權人：
１按「不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失、及變更者，非經登記，不生
效力。」，民法第七百五十八條定有明文。是依法律行為取得不動產物權，以登記為生效要件，是否為所有權人，而得以行使所有權人之權利，依不動產登記文件足以證明。本件被上訴人依其與邱謝俊之買賣契約，於八十七年七月十日移轉登記取得系爭房屋之所有權，迄今所有權名義登記均未變動，被上訴人為系爭房屋之所有權人，要無庸疑。
２雖上訴人辯稱：系爭房屋原係伊所有，於八十三年十月十一日信託登記於李泰
平名下，嗣於八十四年三月十四日移轉登記予宋德英，係作為伊積欠宋德英債務之擔保，伊與宋德英間未達成由宋德英取得系爭房屋所有權之協議。詎宋德英違法將系爭房屋據為己有後，於八十七年一月五日移轉登記予不知情之邱謝俊，因宋德英無法辦理交屋，經邱謝俊發現宋德英非真正所有權人，而解除契約取回買賣價金，其後洽得被上訴人擔任人頭，於八十七年七月十日由邱謝俊依宋德英之指示，登記於被上訴人名下，以逃避上訴人之追償，被上訴人與邱謝俊間關於系爭房屋之買賣關係不合常理，係屬通謀而為虛偽意思表示，移轉登記行為應屬無效，被上訴人並非真正所有權人等語。且系爭房屋曾先後移轉登記於李泰平、宋德英名下，迄上訴人與宋德英於八十五年三月十九日結算債權債務之日止，系爭房屋之真正所有權人均為上訴人，李泰平與宋德英均係基於信託讓與擔保之法律關係而受託登記為系爭房屋之所有權人，而系爭房屋信託登記宋德英名下時，上訴人曾基於真正所有權人身分，於八十四年八月十日將系爭房屋出租予永久佳公司，租期自八十四年九月一日起至八十九年八月三十一日等情，為兩造所不爭。惟查：
⑴宋德英曾以所有權人之地位，於八十五年六月間對永久佳公司起訴請求遷讓
交還系爭房屋，經原法院判決認定：上訴人與宋德英於八十五年三月十九日約定由上訴人將系爭房地以一千四百五十萬元之價格售予宋德英，價金支付方法為由宋德英承受上訴人就系爭房地之銀行貸款九百萬元，剩餘五百五十萬元則以上訴人積欠宋德英之票款五百五十萬元抵償之，且宋德英於協議之後已開始繳納銀行貸款利息，因認上訴人與宋德英就買賣契約已達成意思合致並成立，而有民法第四百二十五條買賣不破租賃之類推適用，上訴人與永久佳公司就系爭房屋之租賃契約，對受讓人宋德英仍繼續存在，永久佳公司占有使用系爭房屋有合法之權源，而判決駁回宋德英之訴確定在案等情，有原法院八十五年度訴字第二五七三號民事判決在卷可稽（見本院卷第一一０至一一二頁），並經本院調閱該民事卷宗核對全卷無訛；又被上訴人曾以永久佳公司及訴外人汎心國際股份有限公司（下稱汎心公司）無權占有系爭房屋，訴請返還系爭房屋及給付損害金，亦同此認定，此有原法院八十八年度重訴字第一七三八號民事判決及本院九十年度上字第六七０號民事判決在卷可稽（見原審卷第十至二七頁）；另上訴人曾對被上訴人及宋德英自訴背信案件，經判決無罪確定在案，亦認定上訴人與宋德英間確實就系爭房地達成買賣合意，宋德英以債務抵銷方式支付價金，就受託登記之系爭房屋取得所有權，亦有原法院八十九年度自字第三七０號、本院八十九年度上易字第三六二四號、九十年度上易字第一００三號刑事判決（被上訴人部分，見本院卷第一一三至一一七頁、宋德英部分，見本院卷第一一八至一二七頁）在卷可按，且經本院調閱原法院八十九年度自字第三七０號、本院八十九年上易字第三六二四號刑事卷宗核對無誤，足認上訴人因與宋德英間之債權債務關係，原提供系爭房地為擔保，基於信託讓與擔保原因而將系爭房屋登記於宋德英名下，惟嗣後於八十五年三月十九日結算債權債務，另行就系爭房地成立買賣契約關係，以抵償債務、繳納貸款利息方式支付價金，宋德英業已取得系爭房屋之所有權，上訴人已非真正所有權人。上訴人雖辯稱伊於八十六年三月二十五日委請律師致函宋德英，主張系爭房屋為伊所有，未與宋德英達成買賣意思合致云云，並提出律師函及掛號郵件收件回執為證（見本院卷第六六、六七頁），惟上訴人與宋德英確已達成買賣意思合致，已如前述，而其所提律師函為上訴人單方陳述，亦不足推翻前開認定。是上訴人所辯伊與宋德英未達成買賣之協議，信託讓與擔保契約仍在，伊仍為系爭房地之所有權人，委無可取。
⑵宋德英基於其與上訴人之買賣契約取得系爭房地所有權後，將系爭房地出售
予邱謝俊，於八十七年一月五日辦竣所有權移轉登記，被上訴人則係向邱謝俊購入系爭房地，並移轉登記取得系爭房地所有權等情，有上開台北市大安地政事務所八十九年六月七日北市大地三字第八九六０七四七三００號函檢附之宋德英、邱謝俊、被上訴人間關於系爭房地申請移轉所有權登記相關資料可稽，並據證人邱謝俊證述：其以一千四百五十萬元向宋德英購買系爭房地，因上訴人曾到其公司稱房地有糾紛，宋德英雖答應處理，但不常在國內，其深感困擾，方願意負擔損失再行出售。是被上訴人主動打電話告知欲購入系爭房地，其找代書擬定合約，由被上訴人簽妥後送件申請登記，簽約當日被上訴人即交付現金一百萬元，因房地有麻煩，才賠錢售出，餘款一千二百萬元分四次，每次三百萬元匯入其第一銀行復興分行之帳戶內，其曾告知被上訴人房屋有他人占用，故售價為一千三百萬元等語（見原法院八十九年度自字第三七０號背信等刑事卷第二五０頁正面至第二五二頁正面、本院八十九年度上易字第三六二四號背信等刑事卷第二六至二八頁，影本見本院卷第五一至五二、五五至五六、第六七至六九頁）；黃孝治證述：係一位友人告知羅斯福路有房地欲出售，價金一千五、六百萬元，其即告訴被上訴人出賣人之電話，其並不認識宋德英或邱謝俊，其出資八百萬元與被上訴人合夥購入，欲投資轉售，非自己要住，係事後始得知有人占用之事，買賣事宜均委由被上訴人處理等語（見原法院八十九年度自字第三七０號背信等刑事卷第二五二頁正面至第二五三頁正面，影本見本院卷第五七頁），且有被上訴人分別於八十七年六月十日、同年月十七日、二十六日、同年七月十三日各匯款三百萬元至邱謝俊第一銀行復興分行帳戶之匯款副通知書可憑（見原法院八十九年度自字第三七０號背信等刑事卷第四九至五十頁，影本見本院卷第五三、五四頁），足信宋德英取得系爭房地所有權後，將之出售予邱謝俊，邱謝俊與被上訴人間另行成立買賣契約，買賣契約個別不同，被上訴人確實支付一千三百萬元向邱謝俊購入系爭房地，邱謝俊基於買賣契約移轉所有權登記予被上訴人，邱謝俊並未解除其與宋德英之買賣契約，更非基於宋德英之指示將系爭房地移轉登記予被上訴人，灼然可見。上訴人辯稱宋德英違法將系爭房屋據為己有，於八十七年一月五日移轉登記予不知情之邱謝俊，經邱謝俊發現宋德英非真正所有權人，而解除契約取回買賣價金，其後洽得被上訴人擔任人頭，於八十七年七月十日由邱謝俊依宋德英之指示，登記於被上訴人名下，以逃避上訴人之追償云云，顯與事實不符，自非可採。
⑶又上訴人辯稱系爭房屋市價近一千五百萬元，被上訴人究竟如何得知邱謝俊
或宋德英欲出售？如何接洽？在何處簽訂私契？如何約定交屋？如有違約交屋情事，如何處罰？未見被上訴人為任何陳述，且始終無法提出不動產買賣契約書，更未見被上訴人向「前手」邱謝俊主張無法履行交屋義務之違約賠償。且被上訴人辦妥移轉登記後，竟不向銀行辦理低利之抵押貸款，反設定高額抵押權讓與黃孝治，不合於買賣常情，顯屬通謀虛偽而為云云，惟按「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效」，民法第八十七條第一項前段定有明文。次按「第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責」，最高法院四十八年度台上字第二九號判例意旨可資參照。本件上訴人主張被上訴人與邱謝俊間之買賣行為屬通謀虛偽，依舉證責任分擔原則，應由上訴人負舉證之責。然查宋德英為系爭房屋之真正所有權人，其出售系爭房屋予邱謝俊，邱謝俊再出售予被上訴人，本與上訴人無關；而黃孝治既與被上訴人合夥購買系爭房地，出資八百萬元，約定由被上訴人出名登記為系爭房地所有權人，乃設定抵押權予黃孝治以資擔保，亦與不動產投資經驗無違，上訴人泛稱被上訴人未詳述訂約過程，及提出買賣契約書，與買賣常情相違，遽以推論渠等買賣契約係屬通謀，自屬未盡其舉證之責，尚難採取。遑論邱謝俊如何向宋德英購買系爭房地，被上訴人再向邱謝俊購買之交易情形，迭據證人邱謝俊於上開刑事背信案件中證述綦詳。
３基上，宋德英取得系爭房地所有權後，將系爭房地出售予邱謝俊，被上訴人再
向邱謝俊購買系爭房地，被上訴人根據買賣契約移轉登記取得系爭房屋之所有權，上訴人抗辯被上訴人與邱謝俊間之買賣契約為通謀虛偽，伊為系爭房屋之真正所有權人云云，不足採信。
㈡上訴人無權占有系爭房屋：
１按「所有人對於無權占有侵奪其所有物者，得請求返還之」，民法第七百六十
七條前段定有明文。次按「請求返還所有物之訴，應以現在占有該物之人為被告，如非現在占有該物之人，縱令所有人之占有係因其人之行為而喪失，所有人亦僅於此項行為具備侵權行為之要件時，得向其人請求賠償損害，要不得本於物上請求權，對之請求返還所有物」，最高法院二十九年度上字第一０六一號判例意旨可資參照。是依民法第七百六十七條規定所有人對於無權占有其所有物者得請求返還之，所稱占有，不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內（最高法院九十年度台上字第二二一七號判決意旨參照）。
２經查，系爭房屋所在之僑泰大樓一樓門口之招牌貼有「易居商行」字樣，有現
場照片可稽（見原審卷第二八頁），而易居商行係上訴人所有，業經上訴人於九十一年十月二十八日寄予被上訴人之存證信函內自承，有台北杭南郵局第三０九一號存證信函可憑（見原審卷第三０頁），足認系爭房屋為上訴人現時直接占有。退步言之，縱認上訴人所稱系爭房屋確已出租第三人，其僅係間接占有人等情屬實，惟承租人基於租賃關係對於租賃物為占有，為直接占有人，出租人為間接占有人，然出租人係經由承租人維持其對物之事實上管領之力，仍係現占有人，依上開說明，被上訴人得依民法第七百六十七條訴請上訴人返還系爭房屋。
３次查，上訴人非系爭房屋之所有權人，已如前述，而上訴人就其占有系爭房屋有何合法正當權源，復未能舉證證明，則上訴人即屬無權占有，應堪認定。
㈢被上訴人請求損害金及其範圍：
１按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益」、「因故意
或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任」，民法第一百七十九條前段、第一百八十四條第一項前段分別定有明文，上訴人無權占有系爭房屋，受有使用系爭房屋之利益，侵害被上訴人之所有權，致被上訴人受有相當於租金之損害，二者間具有因果關係，被上訴人依不當得利或侵權行為之法律關係，得請求上訴人返還所受利益或賠償損害。
２次按土地法第九十七條規定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物
申報總價年息百分之十為限。約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之」，其立法意旨為「城市房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。」，是土地法第九十七條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城市房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城市地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。又營業用房屋類皆坐落在商業區，不僅其建造、維修成本及應納稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業，挾其龐大資金、市場優勢，已為經濟上之強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第九十四條第一項、第九十六條規定所稱之房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸市場機制，方能促進都市之更新與繁榮。故土地法第九十七條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合該條之立法意旨（最高法院九十二年度台簡上字第二０號判決意旨參照）。查系爭房屋自上訴人於八十四年八月間出租永久佳公司使用，再由汎心公司向永久佳公司分租一部分，乃至上訴人自行開設「易居商行」，均係供營業使用，揆諸上開說明，其租金數額自不受土地法第九十七條規定之限制。
３查系爭房屋為僑泰大樓之一部分，位於台北市○○○路與和平東路交接處附近
，鄰近捷運古亭站，該地段大樓林立，交通便利，商業氣息濃厚，有卷附系爭房屋附近照片二幀可憑（見原審卷第二八頁），則系爭房屋所在地，其房屋利用之價值甚高，而永久佳公司於八十四年八月一日向上訴人承租系爭房屋每月租金為六萬元，永久佳公司與汎心公司於八十八年三月一日向上訴人合租系爭房屋每月租金亦高達五萬元之事實，為上訴人不爭執，且被上訴人訴請永久佳公司、汎心公司遷讓房屋及給付損害金之訴，經判決渠等應給付被上訴人每月損害金為五萬元，有原法院八十八年度重訴字第一七三八號、本院九十年度上字第六七０號民事判決可稽，審酌系爭房地附近繁榮程度及系爭房屋充為營業場所之情形，及上開第二審判決於九十一年九月十日宣示，上訴人即於同年十月間擅自遷入系爭房屋，致被上訴人無法行使所有權，受有損害，上訴人以易永久佳公司、汎心公司，本院比較鄰地住辦用途、構造相仿之房屋租金，平均每坪每月租金於一千二百元至一千三百元間，有下載自租售房屋網站之鄰地房屋租金二紙（見原審卷第七九、八０頁）可稽，而系爭房屋約四十五坪，亦有建物登記謄本可按，則被上訴人主張其因上訴人無權占有系爭房屋，致受有相當於租金之損害為每月五萬元，應認適當可採。
４末查被上訴人前案八十八年度重訴字第一七三八號請求永久佳公司、汎心公司
給付自租賃期間屆滿翌日即八十九年九月一日起，至遷讓交還系爭房屋之日止之損害金，而永久佳公司、汎心公司已遷離系爭房屋，上訴人則於九十一年十月底擅自遷入系爭房屋，以易居商行名號無權占有系爭房屋充為營業場所，為上訴人於九十一年十月二十八日寄予被上訴人之存證信函內自承，本件被上訴人請求上訴人給付自九十一年十一月八日起無權占有系爭房屋之損害金，與前案請求永久佳公司、汎心公司給付之損害金不同，上訴人辯稱被上訴人重覆請求云云，亦無可取。
六、綜上所述，被上訴人主張伊為系爭房屋之所有權人，上訴人無權占有系爭房屋為可採，上訴人所辯均無可取。從而，被上訴人本於所有物返還請求權及不當得利、侵權行為之法律關係，請求上訴人將系爭房屋騰空返還，及自九十一年十一月八日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人五萬元為有理由，應予准許。
是則原審判命上訴人返還系爭房屋及給付損害金，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證明確，證人邱謝俊於上訴人自訴被上訴人、宋德英涉犯背信等罪嫌之刑事庭業已多次到庭作證，經本院調閱該刑事歷審卷宗核對無訛，上訴人聲請訊問證人邱謝俊及被上訴人，以證明渠等為通謀虛偽買賣，核無必要，及兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，經逐一審酌，核與本件判決結果無礙，爰不逐一論述，附予敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十二 月 二 日
民事第十六庭
審判長法 官 阮 富 枝
法 官 黃 豐 澤法 官 林 麗 玲右正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十二 年 十二 月 五 日
書記官 鄭 淑 昀