臺灣高等法院民事判決 九十二年度上易字第六五七號
上 訴 人 丁○○
甲○○丙○○共 同訴訟代理人 李國煒律師被 上訴人 乙○○訴訟代理人 沈朝標律師右列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十二年四月三十日臺灣桃園地方法院第一審判決（八十九年度訴字第三○九號）提起上訴，經本院於九十二年十月七日言詞辯論終結，判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人甲○○負擔百分之二十五，上訴人黃煌負擔百分之三十九，餘由上訴人丁○○負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同部分，予以引用外，並補稱略以：㈠系爭桃園縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）及其上房屋原屬訴外
人鴻基企業股份有限公司（下稱鴻基公司）所有，嗣鴻基公司將上開土地及房屋出租予上訴人丙○○之被繼承人黃國仁，而黃國仁與鴻基公司間之租約並無不續約或續約應另訂契約之規定，因此租賃期滿後，鴻基公司即以默示同意之方式續租予黃國仁。上訴人丙○○、甲○○係基於繼承及買賣、贈與之關係，取得繼續租賃上開房地之權利。
㈡訴外人林明成提出之私有耕地租賃契約註銷通知書影本不含系爭土地，因此不足證明上開租約已因註銷而不存在。
三、證據：援用原審之立證方法。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同部分，予以引用外，並補稱略以：㈠系爭土地係由同所一二一之二三地號改編而來，而該同所一二一之二三地號則係
由一二一地號分割而來。鴻基公司僅為原一二一地號土地共有人之一，該公司縱與黃國仁訂有租約，同意黃國仁使用同所一二一地號土地之特定部分，但仍不能證明他共有人均同意出租予黃國仁。上訴人丙○○、甲○○使用系爭土地之權利既係基於黃國仁之租約而來，亦不足以據為對抗被上訴人。
㈡上訴人丁○○所有之建物占用系爭土地之部分，現仍於原審以八十九年度訴字第
六三六號分割共有物事件審理中，因此上訴人丁○○既尚未取得占用建物坐落之特定部分土地，且不能證明其興建係經全體共有人之同意，則被上訴人自得請求上訴人丁○○拆屋還地。
三、證據：援用原審之立證方法。理 由
一、本件被上訴人起訴主張：伊為系爭土地共有人之一，而系爭土地係由原同所一二一地號分割出同所一二一之二三地號，再由同所一二一之二三地號改編而來。上訴人丙○○、甲○○並無法律上之正當權源，竟於系爭土地上內如原判決附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｆ部分土地上分別或共同興建房屋；上訴人丁○○雖為系爭土地之共有人之一，但其於系爭土地內如原判決附圖所示Ｅ部分土地上興建房屋，並未得共有人全體之同意，亦屬無權占有等情，爰基於民法第七百六十七條及第八百二十一條前段之規定，求為命上訴人甲○○將系爭土地內如原判決附圖所示Ａ部分，所占用土地面積二六平方公尺土地上之磚造平房，及如原判決附圖所示Ｄ部分，面積六○平方公尺土地上之鐵皮屋拆除，並將各該部分土地返還予被上訴人及其他全體共有人；上訴人丙○○將系爭土地內如原判決附圖所示Ｂ部分，面積八四平方公尺土地上之二樓加強磚造房屋，及如原判決附圖所示Ｃ部分，面積六四平方公尺土地上之土造平房拆除，並將各該部分土地返還予被上訴人及其他全體共有人；上訴人甲○○、丙○○將系爭土地內如原判決附圖所示Ｆ部分，面積十三平方公尺土地上之磚造豬舍拆除，並將該部分土地返還予被上訴人及其他全體共有人；上訴人丁○○將系爭土地內如原判決附圖所示Ｅ部分，面積一二八平方公尺土地上之磚造平房拆除，並將該部分土地返還予被上訴人及其他全體共有人之判決。
上訴人則以：上訴人丙○○之父黃國仁向訴外人鴻基公司承租系爭土地，並成立不定期租賃契約，嗣黃國仁將該使用權之一部出賣及贈與上訴人甲○○，而黃國仁死亡後，上訴人丙○○即繼承該不定期租賃契約。至上訴人丁○○則因伊之被繼承人廖全景向系爭土地之原共有人廖方購買系爭土地之應有部分後，成為系爭土地之共有人，嗣上訴人丁○○再繼承廖全景之權利而成為系爭土地之共有人，故上訴人使用系爭土地均非無權占有云云，資為抗辯。
二、本件被上訴人主張伊為系爭土地之共有人，上訴人丙○○、張運財及上訴人丁○○分別或共同在系爭土地內如前所述部分土地上興建房屋或豬舍之事實，業據其提出土地登記謄本及現場照片為證（見原審卷㈠第七至十五頁），經原審履勘現場屬實，製有勘驗筆錄在卷，並經原審赴現場及囑託桃園縣中壢地政事務所派員勘測屬實，有勘驗筆錄及土地複丈成果圖可稽（見原審卷㈠第五六至五八頁），且為上訴人所不爭執，自堪信為真實。
三、按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者而言，此觀土地法第一百零六條第一項規定自明，所稱農地，參照同條第二項之立法精神，應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用（最高法院八十八年台上字第一號判例參照）；次按使用共有土地，並建固定房屋居住，既非抽象之使用收益，自應得他共有人全體之同意，如未經他共有人全體同意，即屬侵害他共有人之權利（最高法院七十五年度台上字第一九二七號判決參照）。經查：上訴人丙○○所提出之訴外人黃國仁與訴外人鴻基公司間於民國（下同）三十六年十二月一日所訂立之耕地租約（見原審卷㈠第三○至三二頁），依該租約後所記載之租賃土地，包括三筆田地即同所一二三之四、一二七之三四、一二七之四與原同所一二一地號建地持分。其中三筆田地部分，固據證人林明成在原審證述，伊於三十七年間由訴外人鴻基公司分配取得該三筆田地，再於三十八年間，依耕地三七五減租條例出租予訴外人黃國仁（見原審卷㈠第五七、五八頁），惟該三筆田地其後因政府實施耕者有其田政策，而於四十二年間徵收放領，租賃關係已消滅（見原審卷㈠第五九、六十頁之私有耕地租約與私有耕地租賃契約註銷通知書），則訴外人黃國仁與訴外人鴻基公司間最初於三十六年十二月一日所成立之全部耕地租賃關係，即三筆田地之耕地租賃關係均已於四十二年間消滅；至原同所一二一地號土地（系爭土地僅為該筆土地之一部分）持分（即應有部分），依上開說明，本即不成立耕地租用，更無由於系爭耕地租賃關係消滅後，單獨成立耕地租約的不定期租賃關係。況訴外人黃國仁僅承租原同所一二一地號土地之持分（見原審卷㈠第三二頁），則至充其量亦僅能據為證明訴外人鴻基公司當時曾以原同所一二一地號土地共有人之一之身分，同意訴外人黃國仁使用原一二一地號土地之特定部分，惟尚難證明亦已取得其他全體共有人同意，依上開說明，訴外人鴻基公司既尚不能基於原同所一二一地號土地共有人之身分而使用該土地之特定部分，則訴外人黃國仁當然更無從因與訴外人鴻基公司間所存在之租賃關係而使用該土地之特定部分。上訴人丙○○即不得因繼承訴外人黃國仁而就系爭土地取得租賃權；而上訴人甲○○亦不得因訴外人黃國仁將該使用權之一部出賣及贈與其，而就系爭土地具有占有之正當權源。
四、上訴人丁○○固為系爭土地共有人之一（見原審卷㈠第二○一頁之土地登記謄本），惟其請求裁判分割系爭土地，尚在原審以八十九年度訴字第六三六號分割共有物事件審理中，為兩造所不爭執（見本院卷二七至四十、七八頁），足證上訴人丁○○尚未取得其所有房屋坐落之特定部分土地，且上訴人丁○○復始終不能證明其於興建房屋之初，曾經全體共有人同意。況按共有人於與其他共有人訂立共有物分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分管契約，對於受讓人固仍繼續存在，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，該善意之受讓人則不受讓與人所訂分管契約之拘束（司院大法官會議釋字第三四九號解釋參照），故縱令上訴人丁○○能證明其於興建房屋之初，曾經全體共有人同意，仍無從對抗嗣後取得共有權之善意第三人即被上訴人。
五、綜上所述，被上訴人依據民法第八百二十一條前段及第七百六十七條前段之規定，請求上訴人甲○○將系爭土地內如原判決附圖所示Ａ部分，面積二六平方公尺土地上之磚造平房，及如原判決附圖所示Ｄ部分，面積六○平方公尺土地上之鐵皮屋拆除，並將各該部分土地返還予被上訴人及其他全體共有人；上訴人丙○○將系爭土地內如原判決附圖所示Ｂ部分，面積八四平方公尺土地上之二樓加強磚造房屋，及如原判決附圖所示Ｃ部分，面積六四平方公尺土地上之土造平房拆除，並將各該部分土地返還予被上訴人及其他全體共有人；上訴人甲○○、丙○○將系爭土地內如原判決附圖所示Ｆ部分，面積十三平方公尺土地上之磚造豬舍拆除，並將該部分土地返還予被上訴人及其他全體共有人；上訴人丁○○將系爭土地內如原判決附圖所示Ｅ部分，面積一二八平方公尺土地上之磚造平房拆除，並將該部分土地返還予被上訴人及其他全體共有人，均屬應予准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，核無違誤。上訴論旨，猶執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由。
六、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十 月 二 十 一 日
臺灣高等法院民事第十三庭
審判長法 官 林 鄉 誠
法 官 鄭 威 莉法 官 劉 清 景正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十二 年 十 月 二 十 四 日
書記官 高 澄 純附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。