臺灣高等法院民事判決 九十二年度上易字第七七七號
上 訴 人 丙○○兼 訴 訟代 理 人 乙○○共 同訴訟代理人 陳由銓律師複 代理人 許華雄律師被 上訴人 甲○○訴訟代理人 樊碧霞
賴彌新律師林宗竭律師右列當事人間請求交付停車位事件，上訴人對於中華民國九十二年六月二十日臺灣新竹地方法院第一審判決（九十二年度訴字第五八０號）提起上訴，經本院於九十三年七月十三日言詞辯論終結，判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：緣訴外人曾國禎於民國（下同）七十七年間向訴外人昌益建光華一街十號三樓之建物（含新竹市○○段二二四九建號等共同使用部分）及坐落基地（下稱系爭房地）之同時，一併購得新竹市○○○街○號至三十號地下層（即同段二二四九建號）編號十二號平面停車位（下稱系爭停車位）後，再將系爭房地及系爭停車位出售予訴外人陳朝清，並以新竹市地政事務所收件字號總字第二一二一號將系爭房地及一切共同附屬建物等共同使用部分（即系爭房地及系爭停車位）移轉登記予訴外人陳朝清所有在案。嗣訴外人陳朝清所有之系爭房地及系爭停車位，遭台新國際商業銀行股份有限公司（下稱台新銀行）向原執行法院聲請查封拍賣後，由訴外人柳珍驊拍定取得系爭房地及系爭停車位之所有權，伊則於九十一年五月三日向訴外人柳珍驊買受系爭房地及系爭停車位，是伊現為系爭房地、系爭停車位之所有權人。惟因上訴人無權占有系爭停車位致伊無從使用該停車位，上訴人顯已違反住戶間分管契約等情，爰求為判決：㈠上訴人應將位於新竹市○○○街○號至三十號一至七樓地下層編號十二號平面停車位騰空交付予伊。㈡上訴人應給付伊新台幣（下同）三十萬元（原審判命：上訴人應將位於新竹市○○○街○號至三十號一至七樓地下層編號十二號平面停車位騰空交付予被上訴人，而駁回被上訴人其餘之請求。上訴人就其敗訴部分，聲明不服；被上訴人就其敗訴部分，未據聲明不服，已告確定）。其於本院答辯聲明為：上訴駁回。
上訴人則以：系爭停車位之取得、買賣及使用權利之證明，均以住戶所訂立之藝術名宮管理公約書後附地下樓停車場平面為準，與大樓住戶地下室共有權多寡無關。被上訴人房屋之前手陳朝清無上開管理公約及車位附圖，顯然並無車位，是以被上訴人並未取得系爭停車位之所有權。又訴外人曾國禎原為藝術名宮大廈起造人之一，並擁有系爭停車位，其將系爭停車位讓渡予伊，另將系爭房地出賣予訴外人陳朝清，故訴外人陳朝清向訴外人曾國禎所購買之系爭房地，並未包含系爭停車位在內，且法院拍賣訴外人陳朝清系爭房地時，並未於拍賣公告載明有停車位，況事後法院亦未曾點交所謂之停車位，因此，被上訴人並未取得系爭停車位所有權。至於伊向系爭停車位之所有權人即訴外人曾國禎購得系爭停車位，顯認伊並非無權占有系爭停車位。再者，光華段二二四九建號建物即地下停車場，係屬全體住戶之共有物，從來未經共有人全體為分管之約定，被上訴人指稱系爭地下室，曾經共有人全體達成分管之約定乙節，全然不實。則被上訴人不得主張系爭車位為其所有，並對伊請求損害賠償或不當得利云云，資為抗辯。其於本院上訴聲明為：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
二、被上訴人主張：訴外人曾國禎向訴外人昌益公司購買系爭房地及地下層，再將系爭房地、地下層（含同段二二四九建號）應有部分出賣，並移轉登記予訴外人陳朝清所有，嗣遭台新銀行聲請原執行法院查封拍賣後，由訴外人柳珍驊拍定取得系爭房地所有權及共同使用部分應有部分後，訴外人柳珍驊再於九十一年五月三日將系爭房地所有權及共同使用部分應有部分出賣予被上訴人之實，業據提出建物及土地所有權狀、建物登記謄本為證，且為上訴人所不爭執，自堪信為真實。
三、被上訴人主張訴外人曾國禎於買受系爭房地時，即依分管契約取得系爭停車位之占有、使用權，且地下層應有部分為六七００分之一二七，嗣訴外人曾國禎出賣系爭房地予訴外人陳朝清時，地下層應有部分亦為六七００分之一二七，即包含系爭停車位在內，故嗣後訴外人陳朝清所有之系爭房地遭台新銀行聲請原執行法院查封拍賣，由伊承受拍定人柳珍驊之權利義務時，伊自取得系爭停車位之所有權及使用權等情。業據證人吳素蘭提出訴外人曾國禎、陳朝清所不否認為其簽立，並載有：「不動產標的：昌益藝術名宮第一期Ｆ棟三樓一戶。讓渡總金額：新台幣陸佰零拾零萬元整（包括車位＃12）」之讓渡契約書為證（見原審卷第三九二頁）。且經原審調取新竹市○○段二二０五、二二四九建號等三筆建物登記謄本、異動索引等資料，查核訴外人陳朝清為第一次保存登記時，即登記為地下層應有部分六七００分之一二七屬實，核與證人吳尊聖（即藝術名宮大廈之建設公司所委託辦理土地登記事宜之代書）於原審到庭證稱：「（地下室所有權移轉）因為與住戶有無購買車位有關，沒有購買車位的住戶是應有部分六七００分之六十。有買車位的住戶應有部分是六七００分之一二七或一八七，如買二個停車位的就登記六七００分之二五四，我完全是依據建商提供的房地買賣合約書、地下室合約書依照地下室的停車位多寡而算定個人應有部分，再辦理登記．．．當時地下停車位是沒有編號，所以一定是要住戶才可購買停車位，有無停車位都是由建商決定，我只是依據建商之指示辦理登記。在當時沒有其他資料，可揭示住戶有無購買停車位。唯一只能調閱謄本，視地下室應有部分的多寡認定該住戶有無購買停車位」（見原審卷第三四四至三四六頁）等語符，且與證人張世振（即自八十八年迄今之藝術名宮管理委員會主任委員於原審證稱：「我接任主任委員時曾調查、登記、列表（指被上訴人提出之車輛位置停放表），並無爭議，之後如有任何租出、買賣，如向管理委員會報備，我們就會更改，如無我們就不知情。我沒有看表也不知道車位的所有權人為何，我們有總幹事專人負責管理．．．每一住戶如有購買停車位，手上都會有一份管理公約其上附有停車位並蓋上私章，如住戶向警衛報備車位變動，並拿出管理公約停車位證明就可以更改停放表。或者，出租人報備使用人資料，我們也會更改．．．此表是根據使用權人作管理，並不涉及產權認定，是管委員授權給警衛為變更登記」等語（見原審卷第三二八、三二九頁）相符。足證訴外人陳朝清在簽立前開讓渡契約書後，隨後為第一次保存登記時，即已登記為有買停車位者所應分擔之地下層六七００分之一二七應有部分。次經原審參酌被上訴人提出之車輛位置停放表正本，在日光燈下由反面觀看，可看出系爭停車位更改前之姓名確實為陳朝清等情（見原審卷第九十三頁勘驗筆錄），益認在藝術名宮管理委員管理方面，系爭停車位表格變更為上訴人名義前，原係登記使用人為訴外人陳朝清，可認證人曾國禎、陳朝清前曾提出相當之釋明，致使管理委員會登載系爭車位之使用人為證人陳朝清，足徵證人曾國禎業將系爭停車位交付予證人陳朝清占有、使用。故系爭停車位既曾為訴外人陳朝清占有、使用，且隨系爭房地經原執行法院拍賣後，由被上訴人於取得系爭房地及系爭停車位之所有權，故被上訴人請求返還系爭停車位，即為有據。
四、上訴人雖辯稱訴外人曾國禎僅出賣系爭房地予訴外人陳朝清，並未包含系爭停車位云云，固與證人曾國禎及陳朝清於原審證述：「民國七十幾年建物起造時，我（指證人曾國禎）是房屋起造人，我分別向建商昌益買受房屋、系爭停車位。當時是以分管契約協議方式決定地下室停車位所屬，之後我出售房屋給我妹婿陳朝清，但是並未出售系爭停車位，我就把停車位暫時借給陳朝清使用。後來我把停車位以四十萬元賣給黃先生，是寫在管理委員公約內，證明有買受事實，我就將分管契約寫好更名後交給後手持有」、「當時房屋前後空地很多，隨時可停車，所以我（指證人陳朝清）並未買受該停車位」等語相符（見原審卷第二一六頁）。惟於證人吳素蘭提出前開讓渡契約書後，證人曾國禎及陳朝清則改稱：「剛開始約民國七十八、九年間，我將房地出賣給陳朝清時，我們曾言明買賣標的包含停車位，總價額約六百萬元，也告訴北門街附近一位不記得姓名代書辦理停車位、房屋過戶手續，我不記得當時房屋是否興建完畢。過了幾個月，陳朝清表明錢不夠，是否可不買停車位？他將小車停在附近路邊即可，我就扣掉二十八、九萬元停車位價金。我不記得何時簽屬讓渡書，也不記得是否自己用印或將印章交由代書辦理，我不知為何陳朝清地址更正過」、「七十六、七十七年間，我要向曾國禎購買房子，曾國禎說有含車位，總共六百萬元，我交由曾國禎處理，我有該枚印章，我也不記得是否將章交由代書辦理，應該不是我親手蓋的，我只知道我們兩人有簽合約書，形式上像所提示之讓渡契約書，但實質內容忘記了。後來因為貸款問題，約半年後我向其不購買停車位，他答應後，就少收約二十五萬元」（見原審卷第四二一、四二二頁）。觀諸證人曾國禎、陳朝清前後證述內容，二人就其有無買賣系爭停車位之證述，究係二人始終均無買賣停車位之意？抑或因價金而改變買賣之意？證人各自所為證述前後不符，雖二人同次到庭之證詞內容互核相符，然因二人為系爭停車位之利害關係人，兩造就本件訴訟之勝敗，將牽動證人曾國禎與上訴人間履行買賣停車位契約責任，參諸證人陳朝清為證人曾國禎之妹婿，二人存有姻親關係，自難期其為公正真實之陳述，所證與上開讓渡爽約書不符之證詞，尤無足取。故上訴人雖辯稱訴外人曾國禎僅出賣系爭房地予訴外人陳朝清，並未包含系爭停車位云云，亦為無據。
五、上訴人復辯稱強制執行程序中未就系爭停車位予以鑑價，故被上訴人並未依拍賣程序取得系爭停車位之所有權云云。惟查：訴外人台新銀行聲請原執行院就訴外人陳朝清所有不動產強制執行，其聲請執行標的，包含系爭房地及同段二二三六建號應有部分一三分之一、同段二二四九建號應有部分六七００分之一二七等共同使用部分，並經原執行法院於拍賣公告上記載上開強制執行標的，嗣經訴外人柳珍驊於九十年九月十三日拍定而取得系爭房地所有權及同段第二二三六號建號應有部分一三分之一、同段第二二四九號建號應有部分六七００分之一二七等共同使用部分等情，此為兩造所不爭，復經原審依職權調取原執行法院八十九年度執字第六六○八號卷宗查核相符屬實。且訴外人柳珍驊於九十一年五月三日將系爭房地所有權及上開共同使用出售予被上訴人所有，並將所有權移轉登記予被上訴人所有，業據被上訴人提出建物、土地所有權狀為證（見原審卷第十至十三頁），自堪足信。況縱上開強制執行程序中未鑑定系爭停車位之價格屬實，然因鑑價程序僅供原執行法院決定拍賣價格之參考所用，不得據此逕認定公告拍賣標的範圍，則上訴人上開所辯，自無足取。被上訴人因承受訴外人柳珍驊買受取得之標的，均包含系爭房地、系爭停車位及其他共同使用部分，故被上訴人自取得系爭停車位之占有及使用權。
六、至上訴人又辯稱系爭房地住戶間就地下層部分，並無分管契約之約定存在，且伊係向訴外人曾國禎取得系爭停車位之占有及使用權，況持分為六七００分之一二七之住戶，亦不見得有地下層停車位之有使用權．故不得以被上訴人之就系爭地下層之持有為六七００分之一二七，即認有系爭停車位之占有使用權云云，惟查：
㈠按經登記之共有不動產，何人為共有人全以登記簿之記載為準。而各共有人按其
應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權；共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，民法第八百十八條、第八百二十條第一項亦定有明文，地下室倘登記為共有，由共有人全體劃分停車位分別停車使用者，應視為全體共有人就該地下室有分管之約定（最高法院八十一年度台上字第一０六０號判決參照）。次按共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在（最高法院四十八年度台上字第一０六五號判例參照）。查系爭房地所屬藝術名宮大廈之地下層登記為共有，且由共有人全體劃分停車位分別停車使用等情，為兩造所不爭執，核與原審調取新竹市○○段二二０五、二二四九建號等三筆建物登記資料所載相符，揆諸上開說明，應可視為全體共有人就該地下層有分管之約定，且該分管約定對於受讓人即兩造仍繼續存在，是兩造間就地下層存有分管之約定，應堪足認。
上訴人辯稱全體住戶就地下層並無分管之約定存在，即無足取。
㈡次按區分所有建物之共同使用部分，性質上屬共有，且附屬於區分所有建物，共
有人將各相關區分所有專有部分之建物移轉時，依土地登記規則第七十二條第二款（應為修訂後之第八十條）規定，其共同使用部分之所有權，亦隨之移轉與同一人。各共有人對於該共同使用部分之設施，雖可依其共有部分之經濟目的，加以使用或約定分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標的。又地下室停車位共同使用部分，與建物專有部分，具有密切不可分之主從關係，建物專有部分所有人，不得將共同使用部分之車位使用權權單獨出售他人，或保留車位使用權而將建物專有部分出售他人（最高法院八十五年台上字第五六九號、八十七年度台上字第二一九九號判決參照）。故系爭停車位既無單獨之產權，且附屬於系爭房地，則訴外人曾國禎出售系爭房地時，依法不得保留車位使用權而將建物專有部分出售他人。因此，上訴人辯稱其由訴外人曾國禎處取得系取停車位之占有、使用權，自為無據。
㈢上訴人又以同處之其他住戶，亦有就系爭地下層之持分超過六七００分之一二七
而無停車位之占有、使用權者，固與證人邱淑芬、吳麟仲、蔡翠霞（即蔡靖瑩）、林春敏到庭證述相符（見本院卷第一四六、一八五至一九０頁），惟查：上開證人林春敏、蔡翠霞固將其車位另行出售，惟其出售車位之行為僅具債權之效力，尚不得以之對抗具有物權效力之人。故被上訴人就地下層已登記為應有部分六七００分之一二七，就系爭停車位已取得物權效力，則上訴人自不得以其係向訴外人曾國禎買受系爭停車位及同處住戶之停車位亦有單獨出售之情形，對抗被上訴人。故上訴人辯稱系爭停車位系其向訴外人曾國禎購得，非屬無權占有云云，自無足取。
七、綜上所述，上訴人既係無權占有系爭停車位，則被上訴人本於系爭房地下層（即二二九四建號）之分管約定，請求上訴人騰空新竹市○○○街○號至三十號一至七樓地下層編號十二號平面停車位，並交付予上訴人，即屬應予准許。從而，原審就此部分，所為上訴人敗訴之判決，核無違誤。上訴論旨，猶執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。
八、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 七 月 二十七 日
民事第四庭
審判長法 官 劉 勝 吉
法 官 藍 文 祥法 官 劉 清 景右正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十三 年 七 月 二十八 日
書記官 黃 千 鶴