臺灣高等法院民事判決 九十二年度上易字第九一六號
上 訴 人 丙○○
丁○○乙○○(即周玉甲○右四人共同 連耀霖律師訴訟代理人被上訴人 高全定即祭祀公業高積淵管理人訴訟代理人 劉錦隆律師當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國九十二年六月三十日臺灣臺北地方法院九十一年度訴字第一五九三號第一審判決提起上訴，本院於九十三年一月六日言詞辯論終結，茲判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡右廢棄部分被上訴人在第一審之訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠依民法第四百四十二條之規定，租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固
得聲請法院增減其租金。惟基地租金數額之調整，如與土地增值之幅度相當，已充分反應土地增值之情形時，即不得由土地出租人任意聲請法院調漲租金。本件上訴人乙○○、甲○部分，目前之租金係按租用土地申報地價總額年息百分之三．五計算。以系爭台北市○○區○○段一小段四五八地號為例，民國六十七年之申報地價為二六六四元，七十六年大幅調漲為一三六００元，八十年調漲為一九四００元，八十三年調漲為二一一三六元，八十六年為二三八四一元，八十九年則已調漲至二五六八０元。如以六十七年至今之調漲幅度，已高達九．六倍，即以八十年至今之十年間，漲幅亦達百分之三十二，實足以反映土地增值之情形。申報地價既逐次調高，租金按租用土地申報地價總額年息百分之三．五計算，亦會自然隨之調整。另丙○○、丁○○部分，亦按申報地價調漲之幅度調整租金即可，上訴人實無理由聲請法院調漲租金。
㈡按基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚應斟酌基地之地理位置
週邊環境、工商業之之榮衰、交通狀況及承租人利用之經濟價值及所受利益。本件上訴人等皆自民國五十年即向被上訴人租地建屋，歷經四十年住宅均已老舊不堪，且巷弄狹窄，車輛進出不易，居住品質不佳。而系爭土地目前僅劉新棋作為開設便當店之用，其餘均作為住宅使用，溪口街上僅有洗衣店、小吃店，並無大型賣場，雖溪口街與羅斯福路六段相交，羅斯福路六段捷運景美站附近商業較為發達，惟終究與系爭土地隔有一段距離。再加以近三年來，景氣低靡，房地產價格大幅滑落，租金行情亦紛紛向下降，此為眾所週知之事實。系爭土地之租金按申報地價年息百分之三．五計算，實屬相當。尤以此時此刻之經濟環境，實無調漲地租之條件，原審未綜合審酌上述情形，判決大幅調高租金達百分之四十三，實欠允洽。
㈢民國六十一年間，鄧永菲及乙○○之原始租約附加約定「本公業土地租賃契約之
甲方代表人經正式選任管理人高進益（市府民政局60.8.25北市民一字第一三三七六號准予登記在案）承認後續有效。其租金依法規定該筆申報地價總額百分之三計算，如改建後之租金調整為百分之四計算。」是兩造已約定改建後才調整租金為百分之四，被上訴人自應受拘束，不得任意調漲租金。丙○○與甲○承租條件相同，自應比照，一體適用。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提統一發票及催繳租金通知書、土地租賃契約、
乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠至於系爭部分租約記載「租金依法規定該筆申報地價總額百分之三計算，如改建
後之租金調整為百分之四計算」，乃改建後之租金不論被上訴人有無請求調整，均自動調整為百分之四，仍屬兩造合意約定之租金，非謂須待改建，被上訴人始得依民法第四百四十二條規定，請求調整租金。
㈡原審按申報地價總額年息百分之五調整租金，已屬偏低，上訴人不服提起上訴，顯無理由。
三、證據：援用原審所提立證方法。理 由
一、被上訴人起訴主張系爭土地為祭祀公業高積淵所有，出租予上訴人及其餘一審共同被告，其中上訴人丁○○、丙○○部分，業經原法院六十八年度訴字第一三七九九號分別調整租金為每年二六一○七元、五八○七五元，其餘上訴人目前租金全部按租用土地申報地價總額年息百分之三‧五計算。惟按目前社會經濟狀況與系爭土地周邊繁榮程度，此一租金顯屬偏低，爰請求依民法第四百四十二條、土地法第一百零五條準用同法第九十七條第一項規定，調整租金為按系爭土地申報地價年息百分之六計算。上訴人則以兩造之租賃契約為永久租用，並非未定期限，且租賃物申報地價之上漲已足反應被上訴人應有之收益，被上訴人不得再請求調整租金；上訴人於締約時已繳納大筆「現銷金」，此包含永久租地建屋權之對價及永久租金在內，被上訴人不得再調漲租金，且自上訴人租地建屋迄今，房屋老舊，巷弄狹小，居住環境不良，並無調整租金之空間，上訴人亦無力負擔等語，資為抗辯。
二、被上訴人於原審以李其能、王惠民、蔡許寶珠、劉新棋、吳玉梅、王賢智、王秀茵、王啟明、王秀蘭、王秀珠、杜呂桂、杜永昌、邱杜秀英、杜永富、杜永吉、杜碧玉、杜如珠、杜如蕙、杜如鈴、杜如珍及上訴人丙○○、丁○○、乙○○、甲○四人為共同被告，訴請法院准予調整租金，原審為被上訴人一部勝訴，一部敗訴之判決，其中除上訴人丙○○、丁○○、乙○○、甲○等四人就其敗訴部分提起上訴外，其餘當事人則均未據聲明不服，故此部分應已確定，核先敘明。
三、被上訴人主張如原判決附表一所示之土地為祭祀公業高積淵所有，分別出租上訴人及其餘共同被告建築如原判決附表一所示之房屋，除王惠民及劉新棋外，其餘並於如原判決附表一所示之時間訂立書面契約，其中上訴人丁○○、丙○○部分，業經原法院六十九年一月二十二日六十八年度訴字第一三七九九號判決分別調整租金為每年二六一○七元、五八○七五元，其餘承租人目前租金全部按租用土地申報地價總額年息百分之三‧五計算之事實，業據被上訴人提出土地登記簿謄本、土地租賃契約書等件為證，核屬相符，上訴人對此亦不爭執，自堪信為真正。
四、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第四百四十二條定有明文。至於租金之上限，依土地法第一百零五條準用同法第九十七條，以不超過土地及建築物申報總價年息百分之十為限。被上訴人主張因系爭土地周邊日趨繁榮，土地價值上升，依前開規定請求調整租金，上訴人則以兩造租約定有期限，且締約時已繳納現銷金，系爭土地週邊環境不良，房屋老舊，且上訴人丁○○、周玉娟之租約有約定如改建，租金調為百分之四，而上訴人等並未改建，則被上訴人不得請求調漲等語置辯，是以本件需審酌者為：被上訴人得否請求調整租金？得調整之數額為何？茲分述如下：
㈠本件非屬「定期租賃」，有民法第四百四十二條之適用：
⒈本件上訴人與被上訴人間之租賃契約，其租賃期限均約定為「永久租賃」，此
有土地租賃契約書在卷可稽，上訴人據以主張兩造間之租約定有期限，期限為「永久」，被上訴人自不得請求調整租金，惟查：民法第四百四十二條之立法理由謂：「謹按不動產之價值，在經濟流通之社會，常多變動，因之租賃之價值，遂亦時有昇降。其租賃之定有期限者，當事人自有遵守期限之義務，無論該租賃物價值昇降如何，均不得於期限內請求增減租金，此屬當然之事。若為不定期限之租賃，則租賃物價值昇高時，出租人勢必聲請增加租金，租賃物價值降落時，承租人亦必聲請減少租金，昇降愈繁，糾紛愈甚。故法律規定得向法院聲請增減其租金，所以免當事人之爭議，而期增減之允當也。」⒉足見民法第四百四十二條之意旨，係在於租賃有一定期限之狀況，該期限內租
賃物價值之昇降，當事人得於締約時自行考量，據以約定租金，然於租賃未定期限之狀況，因租約何時終止無從預知，租賃期限可能持續甚久，當事人締約時無法預估租賃期間內租賃物價值之變動，為使租金之數額可符合嗣後租賃物之客觀價值，遂賦予當事人得以聲請法院調整租金之方式，以法院之介入填補當事人約定之不足，謀求當事人間權利義務之公平。本件租賃期限既約定為「永久」，被上訴人顯無從預估租約將持續至何時。就當事人於締約時，因無從預估租賃期限，致難以預估租賃期間內租賃物價值之昇降一節，本件與未定期限租賃之情況，實無二致。更有甚者，未定期限租賃，民法第四百五十條第二項尚規定當事人得隨時終止契約，本件租約約定為永久租賃，當事人之租約終止權較民法第四百五十條第二項之規定更為限縮，更有以聲請法院調整租金之方式，以使租金之負擔符合日後租賃物價值昇降之必要，是以基於同一法律上理由，應認為本件雖約定租賃期限為永久租賃，被上訴人仍得援引該條規定請求調整租金。
㈡租約約定「如改建後之租金調整為百分之四計算」，仍有民法第四百四十二條之適用：
⒈上訴人主張丁○○與乙○○之租約有特別約定「如改建後之租金調整為百分之
四計算」，今房屋並未改建，被上訴人自應受拘束，不得任意調漲租金，丙○○與甲○之租約雖無上開記載，但應比照辦理云云。然為被上訴人所否認，茲上訴人丙○○、甲○之租約既無上開約定，而上訴人復未舉證證明丙○○、甲○之租賃條件均與丁○○、乙○○相同，則其主張丙○○、甲○部分有該約定存在，即不足採。
⒉至丁○○與乙○○部分雖有該項約定，然亦不影響民法第四百四十二條之適用
，蓋民法第四百四十二條所規範者，係指當事人就未定期限之不動產租約，其租金雖已「明白」約定，惟因標的物價值之升降，為公平計，始讓當事人得聲請法院增減其租金。故上訴人丁○○與乙○○之租約雖有「如改建後之租金調整為百分之四計算」之約定，充其量為當事人就改建時租金之約定，該項約定，如因不動產之價值昇降，當事人仍非不得聲請法院增減其租金。上訴人之房屋雖未改建，其法律上之意義應止於「被上訴人不得依該租約請求按百分之四計算租金」，至於未改建前之租金雖約定為按百分之三‧五計算，然如有不動產價值昇降之情形，被上訴人仍得依民法第四百四十二條聲請法院調整租金。
是上訴人此部分抗辯，亦不足採。
㈢次按，基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置
、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項。以故，倘以申報地價之一定比例定其租金額，而基地因工商繁榮，基地價值顯著提高，原約定之比例，顯不相當，而當事人對於調整租金額之計算比例又有爭執時，不定期租賃之出租人非不得依民法第四百四十二條規定，訴請法院調整計算租金之比例，以維公平，最高法院八十七年度台上字第一一三三號著有判決可參。本件兩造原係約定以租用土地申報地價年息百分之三點五計付租金，雖申報地價歷年均陸續調漲，然若申報地價之調漲尚不足以反應系爭土地價值之上升，揆諸前開判決，被上訴人仍得請求調漲租金之計算比例，是以上訴人主張申報地價業已上漲甚多，被上訴人不得再請求調漲租金云云，亦無可採。
㈣至上訴人主張於締約時業已給付大筆「現銷金」，被上訴人不得再請求調漲租金
一節，經查：上訴人丙○○與被上訴人所訂之租約第二條約定：「乙方（即上訴人）於民國四十九年七月一日訂立初約時曾提出無償現銷金（包括佃農轉業安家費及地上物補償費）每一坪新台幣一百六十元共計新台幣五千一百二十元整，交與甲方（即被上訴人）代表人高木村在案，因以上關係，乙方享有永久承租之權」、上訴人丁○○、甲○於四十九年間與被上訴人所訂之租約則約定「因永久租約關係，乙方提出每一坪土地無償現銷金新台幣一百六十元，計．．．坪即新台幣．．．正，本約成立同時全數付清」，此有土地租賃契約書在卷可稽。依前開有關無償現銷金約定之文義，上訴人於締約時所給付之無償現銷金，其目的顯係在換取永久租賃之權利。上訴人丙○○與被上訴人之租約第三條約定「依照實施都市平均地權條例第五十七條規定，每一年租金以該租用土地申報地價總額百分之三計算，憑甲方收據於每年七月中繳清。倘日後稅金地價等提高之時，並以比例調整之。如改建樓房以百分之四計算收取租金，乙方不得異議」，上訴人丁○○、甲○與被上訴人之租約第三條則約定「前條現銷金以外，乙方每坪按照土地每坪繳納蓬萊稻穀四台斤即每年．．．台斤，於每年七月底以前交與甲方為作租金，倘日後稅金提高之時，雙方協議得為調整」，依此約定內容可知，上訴人丙○○、丁○○、甲○與被上訴人訂立租約之時，並無給付無償現銷金後，即不得調整租金之意，否則必無約定日後稅金、地價調高時，仍得調整租金之理，是以上訴人尚不得以業已給付無償現銷金為由，主張被上訴人不得請求調整租金。至於上訴人提出「台灣私法」一書節本，主張締約支出給付之現銷金數額甚高一節，經查：依該書記載，「授受現銷銀並非地基給出契約的要件，且其有無完全視給出時的情形而定，所以地基主與厝主的權利義務部因有無授受現銷銀受影響，如現銷銀接近地基時價時，名義雖是地基給出，其實是買賣而成為移轉業主權的一種證據」「現銷銀的意義依其名稱稍有不同，其性質亦不能概言。因為亦有充為給出厝地部分代價或開墾費用者．．．。授受現銷銀的慣例僅台北地區有之而已，移轉厝地業主權不限定授受現銷銀，因為有無移轉業主權完全是契約內容及其後的情形而定。．．．」、「現銷銀額：並無一定的標準，由地基主與厝主參酌厝地位置、當初的開墾經費、當時的土地價格及地基租額等決定。通常現銷銀少額則地基租多額，地基租少額則現銷銀多額，或有地基租而無現銷銀，有現銷銀而無地基租，僅台北市街地由官府規定一定的金額而已。」，縱認為該書之記載足以作為收受「現銷銀」此一習慣內容之佐證，然依該書記載內容，現銷銀之性質亦甚為紛歧，並無一旦有現銷銀之約定，即不得請求調整租金之情事，兩造契約既於約定無償現銷金之數額後，緊接約定得調整租金之情事，當事人之意思已甚為明確，自無從僅憑該書之記載，認為被上訴人於收受無償現銷金後即不得請求調整租金。
㈤租金之數額，依民法第四百四十二條，應參酌租賃物之價值昇降訂之，至於被告
之經濟能力如何，並非調整租金之考量因素。又，被上訴人是否因土地增值稅之減免，受有稅賦減輕之利益，此乃國家課稅政策之問題，與租金之數額無關，況被上訴人既未移轉系爭土地所有權，並無庸繳納土地增值稅，是以土地增值稅縱有減半，對被上訴人亦無影響。至於上訴人主張被上訴人應依約登記地上權予上訴人一節，查地上權非必屬無償，仍得約定繳納地租，此觀民法第八百三十五條之規定自明，本件兩造原係租賃，縱有登記地上權之約定，亦無從認為地上權即屬無償，足見本件地上權之有無，與被上訴人得否請求調整租金無涉，是以上訴人前開抗辯均無可採。
㈥綜上所述，本件並無不得適用民法第四百四十二條規定之情事，是以若本件租賃
物價值確有上升，致與目前兩造之租金不相當，被上訴人即得依該條規定請求調整租金。
㈦本件上訴人丁○○、丙○○部分，業經原法院六十九年一月二十二日六十八年度
訴字第一三七九九號判決分別調整租金為每年二六一○七元、五八○七五元，亦即按系爭土地當時申報地價（每平方公尺二千六百六十四元）總額之年息百分之六計算，其餘上訴人乙○○、甲○則於六十九至七十年間調整為目前之租金，亦即按租用土地申報地價總額年息百分之三‧五計算，是以本件得否請求調整租金，應視系爭土地目前價值是否明顯上升，致目前之租金已失公平之情況定之，經查：系爭土地於九十年五月間之申報地價為每平方公尺二五六八○元，此有土地登記簿謄本在卷可稽。按此申報地價，依原租金率即年息百分之三點五計算，除上訴人丁○○、丙○○外，每平方公尺每年之租金額八百九十八點八元，上訴人承租之面積分別為：丙○○一百零八平方公尺，丁○○九六平方公尺，乙○○九四平方公尺，甲○九四平方公尺，依此計算，乙○○調整前之租金每年為八四四八七元，甲○年租金亦為八四四八七元。亦即丁○○、丙○○、乙○○、甲○於本件調整前之租金每月換算分別為二一七五元、四八三九元、七０四０元、七０四０元。
㈧經原法院至現場勘驗結果，系爭土地上訴人均做為住宅使用，溪口街上有洗衣店
、小吃店，溪口街與羅斯福路六段相交，羅斯福路六段底為捷運景美站，此有勘驗筆錄、照片、地圖在卷可稽，是以系爭土地雖非緊鄰捷運站，然與捷運景美站仍在步行可達之範圍內，系爭土地周邊僅有少數小型商店，並無大型賣場，然羅斯福路六段與捷運景美站附近則甚為繁華，除商店林立外，更有百貨公司、戲院、市場、學校、警局等，生活機能尚稱健全，衡諸系爭土地周邊之客觀環境，以及目前社會經濟之情況，本院認為系爭土地目前之租金確有偏低，揆諸民法第四百四十二條之規定，被上訴人即得請求調漲。惟審酌近二年國內景氣環境已不如前，銀行利率大幅下滑，房地產亦呈下跌狀況，系爭土地係位於溪口街之巷弄中，距離捷運景美站周邊之繁華區域究有一定之距離等情事，被上訴人請求將系爭土地租金調整為按申報地價總額年息百分之六計算，尚屬過高，應以按系爭土地申報地價年息百分之五計算為適當。
五、綜上所述，被上訴人請求上訴人應按土地申報地價總額年息百分之五調整租金，即屬有據，應予准許，逾此部分之請求則無理由，應不予准許。原審就上開應准許部分為上訴人敗訴之判決，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段、第四百四十九條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 一 月 二十 日
民事第一庭
審判長法 官 尤 豐 彥
法 官 湯 美 玉法 官 陳 金 圍右正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十二 年 一 月 二十 日
書記官 章 大 富