臺灣高等法院民事判決 九十二年度上易字第九一二號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 劉大新律師被 上訴 人 合記建設股份有限公司法定代理人 王至恒訴訟代理人 王雨三當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國九十二年七月三十一日臺灣臺北地方法院九十二年度訴字第一六四０號第一審判決提起上訴，本院於九十二年十一月四日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人主張：被上訴人於民國八十七年九月間與上訴人及其他地主簽定中和市○○路住戶合建案，詎料於開工前夕，地主陳灣、林清秋、林清福、林清榮、林清圳等五戶，因要挾不合理條件未果，竟拒絕簽約，致合建案無從進行。因各地主無法履行合建協議，及交地交屋等不可分債務之給付不能，且有可歸責於各地主之債務不履行事由，應負連帶責任，被上訴人乃於八十九年六月，對各地主表示解除契約及回復原狀，而系爭合建契約業經合法解除，亦經最高法院九十一年度台上字第八四六號民事判決確定。被上訴人因契約解除所受損害，已達新台幣（下同）六千九百餘萬元，且上訴人已領取保證金二十八萬四千元，應予返還，並加倍賠償二十二萬五千六百元，爰依民法相關規定，及合建契約第二條之
一、第八條之五、第八條之八約定，請求判命上訴人回復原狀及債務不履行之損害賠償五十一萬元本息之判決（上開請求，原審判決上訴人應給付被上訴人二十八萬四千四百元，及自九十二年四月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，而駁回被上訴人其餘之訴，上訴人不服，就其敗訴部分提起上訴，被上訴人就其敗訴部分，則未聲明不服）。並答辯聲明駁回上訴人之上訴。
二、上訴人則以：上訴人已遵兩造合建契約之約定交屋交地與被上訴人，上訴人否認有任何債務不履行。至於兩造合建契約之所以失其效力，係因訴外人陳灣等五人拒與被上訴人簽訂合建契約，核與上訴人無關，另兩造並未約定上訴人負有使陳灣等五人應與被上訴人成立合建契約之義務，則上訴人就陳灣五人未與被上訴人成立合建契約一節，自無所謂債務不履行，更惶論有可歸責之事由，被上訴人主張解除兩造間合建契約，其解除權即乏依據，不生解約之效力，當無解約之回復原狀及損害賠償之問題。另上訴人前依約交付房地與被上訴人，惟被上訴人於未確定能與其他全體地主達成合建協議並拆屋整地重建前，為維護個別已簽約地主之財產利益，自應妥善保管包括上訴人在內所交付之房地，以盡其保管義務，茲竟放任其損壞於不顧，被上訴人自該當於違反其保護（附隨）義務而應依不完全給付之規定，負損害賠償責任；且上訴人於搬回原住處前發現前交付被上訴人之房屋竟因長期乏人保管致不堪供生活起居之用，除由被上訴人向水電公司分別申請復水、復電外，另由上訴人僱工為房屋內部之必要修繕，共支付二十一萬元。
另上訴人前就自八十九年六月起至上訴人搬回原址時之九十年二月止合計十三萬五千元之房租補貼款，迭向被上訴人請求，經被上訴人負責人王至恆當面同意由其公司前交付上訴人之保證金中扣抵。至於上訴人前為「搬出」原住處而支出之搬遷費部分，兩造於合建契約第五條第三項第一款約定應由被上訴人支付上訴人二萬元，至上訴人嗣為「搬回」原住處而支出之搬遷費部分應由何造負擔？兩造於合建契約內雖無明文約定，惟應屬契約之漏洞，基於誠信原則及合建契約第五條第三項第一款之補充解釋，被上訴人應給付上訴人同額之補貼款二萬元。綜上，被上訴人共應給付上訴人三十六萬五千元，上訴人主張抵銷，從而本件被上訴人於一審之訴為無理由，應予駁回等語，資為抗辯。並上訴聲明㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
三、兩造不爭之事實：查本件被上訴人主張兩造於八十七年九月一日簽立合建契約書（見原審卷第十三頁），由上訴人提供坐落台北縣中和市○○段二八張小段五八八─一七地號等一筆土地，面積合計約一百二十二平方公尺，上訴人應有部分為四分之一（詳如土地登記簿謄本及地籍圖謄本，面積以地政機關及實測為準），配合共有應有部分相關地主土地供住宅大樓建築基地與被上訴人合作興建房屋乙節，核與被上訴人所提合建契約書第一條約定相符，被上訴人已交付上訴人二十八萬四千四百元保證金等事實，均為上訴人所不爭執，自堪信為真。
四、兩造爭執要旨：（一）系爭契約是否已解除？（二）上訴人有無返還系爭保證金之義務？（三）上訴人可否以被上訴人應否補貼上訴人房租十三萬五千元及房屋修繕費二十一萬元，搬遷費二萬元，而主張抵銷？茲分述之：
㈠系爭合建契約書因解除條件成就而失其效力：
查系爭合建契約第二條第一項約定「．．．或因全體地主無法達成合建協議，，致使無法以原簽約時之建蔽率、容積率申請建造執照時，則合建契約自動解約及作廢（解除條件成就而失效），甲方（即被告）應於乙方（即原告）通知文到五日內到乙方公司辦理解約，並以現金退還所收之全部保證金。」。而系爭合建案，因其他地主陳灣、林清秋、林清福、林清榮、林清圳等五人未與被上訴人達成合建協議，依合建契約第二條第一項約定，合建契約已因解除條件成就而失效。訴外人林一雄等人曾請求被上訴人履行合建契約，業經本院九十年度上字第六九八號民事判決、最高法院九十一年度台上字第八四六號民事裁定確定（見同前卷第二五─二八頁）， 認為其他地主陳灣、林清秋、林清福林清榮、林清圳等五人未與被上訴人達成合建協議，依合建契約第二條第一項約定，因全體地主無法達成合建協議，合建契約因解除條件成就，而失其效力，駁回林一雄等人請求自八十九年六月至九十年一月之房租補貼款等，亦有被上訴人提出之上開民事判決書、裁定書及確定證明為證（見同前），故被上訴人主張與上訴人間之合建契約因全體地主無法達成合建協議，契約解除條件成就，契約當然失其效力，無待當事人行使解除權等語，亦應認為真實，則系爭合建契約已因解除，條件成就而失其效力，堪以認定，上訴人以契約未解除抗辯委不足採。
㈡上訴人有返還保證金二十八萬四千四百元之義務：
按依系爭合建契約第二條第一項合建契約已因解除，條件成就而失其效力，契約解除失效後，契約當事人互負回復原狀之義務，此項回復原狀之義務，其性質上即屬特殊之返還不當得利形態，是以上訴人既不否認已收受被上訴人系爭保證金二十八萬四千四百元，系爭合建契約既已解除，其自應返還二十八萬四千四百元與被上訴人，原判決並無訴外裁判之問題。
㈢被上訴人無補貼上訴人房租修繕費及搬遷費之義務，上訴人不得主張抵銷：
⒈上訴人另辯依兩造合建契約第五條第三項第二款規定，被上訴人應按月給付
上訴人房屋補貼款一萬五千元，惟被上訴人支付上訴人之房租補貼款僅至八十九年五月，尚欠八十九年六月至九十年二月合計十三萬五千元，此屬被上訴人從給付義務之不履行，應負賠償責任；另被上訴人曾同意就前開所積欠之房租補貼款，由交付上訴人之保證金中扣抵。證人即上訴人配偶石義興雖證稱房租補貼款僅給付至八十九年五月，八十九年六月至九十年二月之房租補貼款，合記老闆王至恆表示合建仍在努力中，補貼款由保證金中扣除即可，但都是口頭約定，並無書面等語（原審法院九十二年七月十七日言詞辯論筆錄），然按房租補貼款，自上訴人騰空交屋之日起，被上訴人應支付房租補貼款每月一萬五千元，至交屋完成日止，系爭合建契約第五條第三項第二款定有明文，而系爭合建契約於八十九年六月份，因其他地主陳灣、林清秋、林清福、林清榮、林清圳等五人未與被上訴人達成合建協議，依合建契約第二條第一項約定，合建契約已因解除條件成就而失效，則自斯時起，上訴人即無由依已失效之合建契約，請求被上訴人依約給付房租補貼款。上訴人雖辯稱被上訴人曾於九十一年七月八日通知其他地主無法繼續持續合建案等情，因而認系爭合建契約自九十一年七月八日始失其效力等語。然八十九年六月間已發生陳灣等人未與被上訴人達成合建協議之事實，系爭合建契約即因解除條件成就而失效，至被上訴人所為之通知，不過為依契約第二條後段之約定，通知上訴人返還保證金而已，尚難認契約於被上訴人通知時始失其效力。雖上訴人舉出證人石義興證明被上訴人曾同意所積欠八十九年六月至九十年二月之房租補貼款，得由保證金中扣抵云云；然此為被上訴人所否認，合建契約既已於八十九年六月份因解除條件成就失效，被上訴人亦無由再繼續支付房屋補貼款，上開證言與情理不符，不足採，是上訴人辯稱被上訴人應賠償自八十九年六月至九十年二月合計十三萬五千元，主張抵銷即無足取。
⒉上訴人辯稱其依約交付房地與被上訴人，被上訴人於確定拆屋整地重建前，
為維護被上訴人房地之財產利益，應妥善保管交付之房地，以盡其保管義務，然系爭房屋於上訴人搬回前，發現不堪使用，經上訴人僱工為必要之修繕共支付二十一萬元，部分屬被上訴人違反保護義務，自應依不完全給付之規定，負損害賠償責任，並與侵權行為責任發生競合，主張抵銷等語，並提出收據影本一份及證人洪碧煙為證。證人洪碧煙雖證稱伊曾於九十年二月間修繕系爭房屋，工程款為二十一萬元，修繕前房屋亂七八糟，水電、門窗都壞了，伊認為未修繕無法居住等語（原審法院九十二年七月十七日言詞辯論筆錄）。然查，上訴人交付系爭房屋予被上訴人時，系爭房屋之狀況是否完好，上訴人並未舉證證明之。且上訴人係為履行合建契約之義務而交付系爭房屋予被上訴人，如合建契約未失效而繼續進行，系爭房屋須拆除另建大樓，故被上訴人依合建契約受領上訴人交付之房屋後，僅須為一般之看管，尚無繼續維護其適於居住之保管義務；況房屋亦有自然折舊之情形，是尚難認上訴人九十年二月搬回前，修繕房屋支出二十一萬元，即認為被上訴人未盡保管義務，應負不完全給付或侵權行為之損害賠償責任。
⒊上訴人辯稱前因搬回原址而支出之搬遷費部分，基於誠信原則及合建契約第
五條第三項第一款之補充義務，被上訴人應給付上訴人補貼款二萬元等語。然查系爭合建契約第五條第三項第一款僅約定上訴人騰空交屋之日止，被上訴人應支付搬遷補貼款二萬元，上訴人所稱搬回原址之搬遷費，則非契約所約定。且系爭合建契約約定之內容，係以合建案順利進行為簽訂之宗旨，契約解除或失效，顯非兩造簽訂時預設之情形，是契約第五條第三項第一款未列明搬回原址之搬遷費，是有意排除，並非簽訂時遺漏，故上訴人辯稱此為被上訴人之補充義務，不足採信。再系爭合建契約失效後，除別有應負之債務不履行損害賠償責任外，損益由兩造各自負擔，是上訴人所稱之誠信原則，亦無從據為請求之依據。
⒋綜上，上訴人辯稱其受有三十六萬五千元之損害，爰主張以同額與應返還之保證金二十八萬四千四百元抵銷等語，即屬無據。
五、從而，被上訴人依契約失效後不當得利之法則，求為判命上訴人返還保證金二十八萬四千四百元本息，尚屬有據，原審判決被上訴人此部分勝訴，核無不合，應予維持，上訴論旨，仍執陳詞，指摘原判決不當，聲請廢棄改判，為無理由，應予駁回上訴。
六、本件事理已臻明確，兩造其餘攻防方法與判決結果不生影響，無庸逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十一 月 十八 日
民事第八庭
審判長法 官 鄭 三 源
法 官 王 淇 梓法 官 郭 松 濤正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十二 年 十一 月 二十 日
書記官 方 素 珍