臺灣高等法院民事判決 九十二年度上易字第九八八號
上 訴 人 午○○訴訟代理人 黃重光被上訴人 乙○○○
庚○○癸○○丑○○子○○卯○○寅○○壬○○戊○○丁○○丙○○辰○○己○○甲○○○巳○○○辛○○共 同訴訟代理人 游開雄律師當事人間請求調整租金等事件，上訴人對於中華民國九十二年七月二十三日臺灣臺北地方法院九十二年度訴字第一五九四號第一審判決提起上訴，經本院於九十三年一月十三日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人祖先簡清富於民國三十八年間，向被上訴人乙○○○及其餘被上訴人庚○○等十五人（下稱庚○○等十五人）之被繼承人陳吳雲嬌承租坐落於台北市○○區○○段三小段三二０之一地號土地如附圖所示Ｃ部分，面積一平方公尺、同地段三二二地號土地如附圖所示Ｂ部分，面積三十二平方公尺（下稱系爭土地），約定租金為每坪每月新台幣（下同）八元，七十一年間調整為一百六十八元，每月租金合計為一千五百一十二元，嗣由上訴人以其個人名義繼續不定期承租，但上訴人並未給付足額之租金，而系爭土地之公告現值及公告地價自七十一年迄今調漲數倍之多，被上訴人分別於八十五年十月間、八十七年一月十六日通知上訴人調整土地租金為每坪七百元，八十七年一月調整租金之通知，上訴人已於同年月二十一日收受。故系爭土地租金應自八十七年一月二十一日起調整為每月六千九百九十八元，及自八十七年一月二十一日起至九十二年四月二十一日止，上訴人計應給付被上訴人四十一萬零六百七十四元，爰依民法第四百四十二條規定，請求自八十七年一月二十一日調整系爭土地之租金為每月六千九百九十八元；並依租賃關係，請求上訴人給付積欠之租金四十一萬零六百七十四元等語（被上訴人於原審聲明：㈠上訴人向被上訴人承租系爭土地之租金，自八十七年一月二十一日起調整為每月六千九百九十八元。㈡上訴人應給付被上訴人四十一萬零六百七十四元。原審判決：㈠上訴人向被上訴人承租系爭土地之租金，應自八十七年一月二十一日起調整為每月五千五百九十六元。㈡上訴人應給付被上訴人三十五萬二千五百四十八元。㈢被上訴人其餘之訴駁回。上訴人就其敗訴部分於租金每月調整（含應給付每月之租金）逾三千五百元部分，聲明不服提起上訴；其餘敗訴部分並未聲明不服。被上訴人就其敗訴部分，則未聲明不服。）。併答辯聲明：駁回上訴。
二、上訴人則以：系爭土地坐落於台北市○○路○○○巷內，附近十坪套房之租金行情，每月約為六、七千元，上訴人僅承租土地約十坪，並未包含建物，豈料租金竟高於同坪數大小之套房；又台北市○○路○○○號一樓，亦係向被上訴人承租三十坪土地，建屋供營業之用，每月租金為一萬二千元，折算十坪約四千元，此土地臨莒光路旁，車水馬龍，經濟效益較高，且係供營業之用，無論主、客觀上，依常情上訴人之租金應較低廉，始合事理，是系爭土地應僅得調整為每月租金三千五百元等語，資為抗辯。併為上訴聲明：㈠原判決關於調整租金額每月逾三千五百元，及命上訴人自八十七年一月二十一日起至九十二年四月二十一日止，每月應給付之租金額逾三千五百元部分均廢棄。㈡右廢棄部分，駁回被上訴人在第一審之訴。
三、被上訴人主張：上訴人祖先簡清富於三十八年間，向被上訴人乙○○○及庚○○等十五人之被繼承人陳吳雲嬌承租系爭土地，約定租金為每坪每月新台幣（下同）八元，七十一年間調整為一百六十八元，每月租金合計為一千五百一十二元，且由上訴人以個人名義繼續不定期承租等情，業據提出陳吳雲嬌繼承系統表、戶第九至二九頁），且為上訴人所不爭執。是被上訴人此部分主張之事實，堪予採信。
四、被上訴人主張：系爭土地之租金，依相關附近土地之確定判決調整情形，至少應按申報地價年息百分之四以上計算調整等語。上訴人辯稱：系爭土地之租金，比較一般附近行情，應僅得調整為每月三千五百元等語。是本件兩造爭執點，厥在於租金額應調整為多少？經查：
㈠按公同共有之遺產，依民法第一千一百五十二條規定，由繼承人中互推一人管理
時，管理人當然有向承租人請求支付租金及返還租賃物之權，即使未互推一人管理，如得其他公同共有人之同意，亦得單獨行使此項權利（最高法院三十三年上字第三四四號判例意旨參照）。查被上訴人庚○○等十五人係因共同繼承陳吳雲嬌出租系爭土地權利義務而取得之公同共有權等情，此有卷附之繼承系統表及戶五人就繼承取得公同共有系爭土地之租賃契約權利義務，推由己○○、甲○○○為管理人等語，自屬合法。則庚○○等十五人對於公同共有之系爭土地租賃契約之權利，由己○○、甲○○○與另一出租人乙○○○，於八十七年一月間向上訴人為調整租金之通知，該通知於同年月二十一日送達上訴人，此有被上訴人提出之存證信函、掛號郵件收件回執可稽（見一一四七一號卷第八九至九二頁），且為上訴人所不爭執，揆諸上開說明，自屬發生通知之效力。上訴人辯稱：被上訴人未由全體為調整租金之意思表示，不生調整租金之效力云云，尚有誤會，要不可採。
㈡按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但租賃
物定有期限者，不在此限，為民法第四百四十二條所明定。而房屋或土地出租人，依民法第四百四十二條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整（最高法院四十八年上字第五二一號判例意旨參照）。查系爭土地原約定租金每坪每月八元，七十一年間調整為一百六十八元，即每月租金額合計為一千五百一十二元，為兩造所不爭之事實。而系爭土地（三二０之一地號及三二二地號）在七十一年間之公告現值分別為每平方公尺五萬一千七百六十元、五萬二千三百元；八十六年七月則各調整為每平方公尺十四萬五千四百零二元、十四萬六千九百元，此有卷附台北市地價證明書四紙可考（見一一四七一號卷第三八至四一頁），則系爭土地公告現值已調漲二倍有餘，足見系爭土地之價值，自七十一年間調漲租金後迄至八十七年一月已有上昇之事實，要堪認定。因之，被上訴人既於八十七年一月十六日通知上訴人自八十五年十一月一日調漲租金為每坪七百元，上訴人於八十七年一月二十一日收受等情，亦有卷附存證信函、掛號郵件收件回執足憑（見一一四七一號卷第八九至九二頁），並為上訴人所不爭之事實。從而，被上訴人依前開規定，請求自八十七年一月二十一日起調整租金，即非無據。
㈢按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。
第九十七條、第九十九條及第一百零一條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。土地法第九十七條第一項、第一百零五條分別定有明文。查系爭土地位於台北市○○路○○○巷○號，其上興建二層樓建築物，屬於雙園國小、雙園國中學區，且附近有雙園市場等情，已經原審勘驗現場，並製有勘驗筆錄在卷足憑（見原審法院九十一年度簡上字第五九號『下稱五九號』卷九十一年五月十日筆錄），本院審酌系爭土地附近之經濟機能、交通環境、繁榮程度及上訴人承租系爭土地建屋供住宅使用等情，併參酌附近地段土地之訴外人黃寶貴承租被上訴人坐落於台北市○○區○○段一小段七八三地號土地（即門牌號碼台北市○○路○○○巷○號）、訴外人劉來金承租同地號土地（即門牌號碼台北市○○路○○○號），按土地申報地價總額年息百分之五計算、訴外人劉哲全承租被上訴人坐落台北市○○區○○段○○段三二二之二地號土地（即門牌號碼台北市○○路○○○號），按土地申報地價總額年息百分之四點五計算、訴外人陳鐘毓等七人承租被上訴人坐落台北市○○區○○段三小段三二二之二地號土地（即門牌號碼台北市○○路○○號），按土地申報地價總額年息百分之四計算、訴外人林啟文承租被上訴人坐落台北市○○區○○段三小段七八三之二地號土地（即門牌號碼台北市○○路○○○巷○號），按土地申報地價總額年息百分之四計算等情，此有原審法院九十年度簡上字第二五四號、八十七年度訴字第四五０五號民事判決書、八十九年度北簡字第一四五五三號宣示判決筆錄在卷可稽（見本院卷第六七至九一頁），認系爭土地之租金，以土地申報地價總額年息百分之四計算，要屬合理。
㈣上訴人辯稱：系爭土地坐落於台北市○○路○○○巷內，附近十坪套房之租金行
情，約為每月六、七千元，上訴人僅承租土地約十坪，並未包含建物，豈料租金竟高於同大小之套房；又有台北市○○路○○○號一樓，係向被上訴人承租三十坪土地，建屋供營業之用，每月租金為一萬二千元，折算十坪約四千元，此土地臨莒光路旁，車水馬龍，經濟效益較高，且係供營業之用，無論主、客觀上，依常情上訴人之租金應較低廉，始合事理，是應調整為每月租金三千五百元等語。查上訴人並未舉證證明系爭土地附近之十坪套房之租金行情為六、七千元；及台北市○○路○○○號一樓所承租三十坪土地，每月租金為一萬二千元之事實，已乏依據。況套房租金計算方式，係以建物與土地之申報總價計算，而承租土地之計算方式為依土地面積申報地價總額計算，是一般大樓十坪大小之「套房」，所占用之土地面積比例較少（甚至不及一坪），足見，承租約十坪大小之套房，並不等同於承租十坪面積土地之租金甚明。是上訴人此部分所辯，要不可取。
㈤按租用基地建築房屋，其土地租金依土地法第一百零五條規定準用同法第九十七
條所定城市地方房屋之租金標準，以不超過土地申報價額年息百分之十為限。所謂土地之價額，依土地法施行法第二十五條規定為依法定地價；而法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價。又土地所有權人未於公告期間申報地價者，依平均地權條例第十六條規定，以公告地價百分之八十為其申報地價。查系爭土地（三二０之一地號及三二二地號），自八十六年七月起至九十一年七月止之公告地價均為六萬四千二百元、六萬三千五百七十二元，此有卷附台北市公告土地現值及公告地價查詢系統查詢結果表在卷足憑（見原審卷第四一、四二頁），則依系爭土地之公告地價百分之八十計算結果，三二０之一地號及三二二地號土地之申報地價分別為五萬一千三百六十元（64200×0.8=51360）、五萬零八百五十八元（63572×0.8=50858，四捨五入），核與系爭土地登記謄本載明之申報地價金額相符（見五九號卷被上訴人提出之附件二、三）。而上訴人承租三二０之一地號土地為一平方公尺、三二二地號土地為三十二平方公尺等情，此有台北市建成地政事務所九十一年八月二十六日北市建地二字第０九一三一二六七一００號函附土地複丈成果圖可稽（見附圖所示），則系爭土地之租金以申報地價總額年息百分之四計算，應為每月五千五百九十六元｛（51360+000000 0）×0.04÷12=5596，四捨五入｝，是被上訴人請求系爭土地租金自八十七年一月二十一日起調整為每月五千五百九十六元部分，為有理由。
㈥上訴人自認自八十七年一月二十一日起即未繳納租金之事實（見原審卷第七０頁
），則被上訴人請求上訴人應給付自八十七年一月二十一日起至九十二年四月二十一日止計六十三個月又一天之租金額於三十五萬二千五百四十八元（5596×63=352548 ）再加計一天之租金額部分範圍內，為有理由。
㈦被上訴人係起訴請求上訴人給付自八十七年一月二十一日起至九十二年四月二十
一日止積欠之租金。兩造並未就給付租金之期日、期間有特別約定，則依民法第一百一十九條規定：「法令、審判或法律行為所定之期日及期間，除有特別訂定外，其計算依本章之規定。」、同法第一百二十條第一、二項前段規定「以時定期間者，即時起算。以日、星期、月或年定期間者，其始日不算入。」、「期間不以星期、月或年之始日起算者，以最後之星期、月或年與起算日相當日之前一日，為期間之末日。」，計算八十七年一月二十一日起至九十二年四月二十一日止，應為六十三個月又一天。是被上訴人請求之租金額本應為六十三個月又一天，則計算租金應為三十五萬二千五百四十八元，應再加計一天之租金額，惟被上訴人就原審判決上訴人應給付自八十七年一月二十一日起至九十二年四月二十一日止之租金額為三十五萬二千五百四十八元，而駁回被上訴人其餘之請求，被上訴人並未就其敗訴部分聲明不服提起上訴。揆諸民事訴訟法第四百五十條規定：「第二審法院認上訴為有理由者，應於上訴聲明之範圍內，為廢棄或變更原判決之判決。」之意旨以觀，本院自不得就被上訴人未聲明不服之範圍，再予以裁判，併此指明。
五、綜上所述，被上訴人本於租賃契約之法律關係，請求調整系爭土地之租金自八十七年一月二十一日起每月為五千五百九十六元，及請求上訴人給付自八十七年一月二十一日起至九十二年四月二十一日止之租金額三十五萬二千五百四十八元，為有理由，應予准許。是則原審判決調整系爭土地租金自八十七年一月二十一日起每月為五千五百九十六元，並命上訴人如數給付積欠之租金額三十五萬二千五百四十八元，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 二 月 三 日
民事第五庭
審判長法 官 張 劍 男
法 官 彭 昭 芬法 官 李 行 一正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十三 年 二 月 四 日
書記官 黃 愛