臺灣高等法院民事判決 九十二年度重上字第一０號
上 訴 人 呂昌橖即呂松
甲○○共 同訴訟代理人 沈朝標律師被上訴人 財團法人台灣省私立八德殘障教養院法定代理人 呂新民訴訟代理人 吳武川律師右當事人間返還土地事件，上訴人對於中華民國九十一年十月三十日臺灣桃園地方法院八十九年度訴字第一八七七號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決不利上訴人部份廢棄。
二、右廢棄部份，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱略以：
一、被上訴人乃財團法人，不可能自任耕作，亦無耕地三七五減租條例第十九條第二款規定之事由，故被上訴人依法顯然不能收回自耕。被上訴人僅寄發存證信函表明不再續租予上訴人，其主張前已收回訟爭土地云云，實屬無據。
二、被上訴人雖欲自行使用而收回訟爭土地，但耕地三七五減租條例第十九條之規定乃是強行規定，縱以契約條款排除此規定者，依法亦屬無效。故雙方於七十八年所訂之土地租賃契約到期後，上訴人為承租人，願意繼續承租訟爭土地，被上訴人自有依耕地三七五減租條例第二十條規定與上訴人續定租約之義務，被上訴人不僅不與上訴人續定租約，還起訴主張返還土地，依法自屬無據，應予判決駁回。
三、本件系爭土地上之建物為上訴人所有，上訴人一直居住於內，建物亦未拆除，殊無可能於建物未拆除前即由被上訴人收回土地，足證被上訴人所稱土地經上訴人同意已收回，顯非事實。又被上訴人係向上訴人稱為避免土地遭人頃倒垃圾，造成環境污染經上訴人同意後始設置圍牆。
四、上訴人於系爭租約租期屆滿之八十四年十一月十五日以存證信函要求依繼續承租耕作，依耕地三七五減租條例第二十條規定被上訴人自應與上訴人續訂租約，不得要求返還土地。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：
一、上訴駁回。
二、第二審訴訟費用由上訴人負擔。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱略以：
一、就系爭土地前與上訴人之被繼承人所訂之租約，其租約之標的為一五一四、一五一五之一、一四九六、一五一六、一五一七及一五二０地號土地，而原審囑託桃園縣八德地政事務所所作之測量，其中上訴人占有一四九七及一五一五地號土地，為被上訴人與上訴人之被繼承人所訂之租約所無，此與上訴人所言應適用耕地三七五減租條例無關，上訴人就此部分僅單純為無權占用，上訴人之上訴並無理由。且由上訴人僅占用八十四年屆至之租約中一四九
六、一五一四及一五一六地號三筆土地，卻另占用非租約標的之一四九七、一五一五地號土地，顯然是嗣後任意占用使用系爭土地，與八十四年之租約根本無關。
二、八十八年四月間被上訴人委託錫懋營造有限公司於系爭土地沿道路築「圍籬工程」，系爭土地上根本沒有任何耕作行為，且在被上証三發票下方被上訴人內部簽呈亦寫明「一、大曜營造有限公司借用大湳段一五二０、一五一六、一四九六、一五一四號土地．．．」（大曜營造與被上訴人是於八十六年就一五一五之一及一五一七號二建地進行合建），亦足証系爭土地在八十八年間早已非上訴人所佔用。
三、就被上訴人與上訴人被繼承人所訂之土地租賃契約書，其中之承租標的一五一五之一及一五一七地號等二筆土地，被上訴人於八十六年元月二十九日與訴外人大曜營造有限公司訂立合建契約，若在八十四年十一月十五日租期屆至後，上訴人仍繼續「承租占有」系爭土地，為何被上訴人與大曜營造有限公司訂立合建契約，並加以開發興建房屋，上訴人均未加以吭聲？
四、上訴人另抗辯因為被上訴人與大曜營造公司合建，致承租土地面積減少，有重新核算租金之必要，惟合建是到八十六年才開始，上訴人或其被繼承人自八十四年十一月十五日起，均未再繳納租金，也未通知要重新核算租金，足證上訴人八十四年十一月起根本未再占有系爭土地。
五、如果上訴人仍為承租人，應負有保管租賃物並合理使用租賃物之義務，若在八十八年間上訴人仍為承租人，而承租人放任系爭土地被他人亂倒垃圾，被上訴人絕不會出資興建圍牆，而是會向上訴人收回系爭土地。由築圍牆的動機，亦可証明當時上訴人或其被繼承人早已未占有或承租系爭土地。上訴人提出上証四之照片，因無法証明拍攝之時地，亦不得作為有利上訴人之証明。至上証三不起訴處分書所認定之事項，與事實不符，被上訴人否認其實體之認定，鈞院亦不受該處分書認定之拘束。
理 由
一、按耕地三七五減租條例第二十六條，所謂出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議案件，非經調解、調處，不得起訴，係指當事人間本於耕地租佃關係而發生之爭議案件而言。如被上訴人起訴主張無租賃關係存在，而本於其他之法律關係為訴訟標的，即無該條之適用，最高法院著有四十六年台抗字第二四號判例可稽。本件被上訴人起訴主張上訴人無權占用被上訴人所有之系爭土地，依民法第七百六十七條之規定請求上訴人拆屋還地等語，既非本於租佃關係而為請求，自無首揭法條之適用，上訴人抗辯被上訴人起訴未經調解、調處，起訴不合程式云云，並無可採，先予敘明。
二、被上訴人主張：坐落桃園縣八德市○○段一四九六、一四九七、一五一四、一五
一五、一五一六地號土地（下稱系爭土地）為被上訴人所有，上訴人無正當權源，擅自占用系爭土地如原判決附圖（下稱附圖）㈡所示一四九六地號內面積０．一三八三公頃、一四九七地號內面積０．０００三公頃、一五一四地號內面積０．三一七六公頃、一五一五地號內面積０．一一一二公頃、一五一六地號內面積
０．０六三二公頃之土地，並於其上興建附圖㈠所示編號Ａ之鐵皮屋及編號Ｂ之玄關等情，爰依民法第七百六十七條規定及侵權行為、不當得利之法律關係，求為命上訴人拆除地上物將土地返還被上訴人，及自起訴狀繕本之翌日起至返還土地之日止，按年給付四十六萬四千一百二十二元之判決（原審就損害金超過二十三萬二千零六元部分為被上訴人敗訴之判決，被上訴人未聲明不服）。
上訴人則以：被上訴人於八十七年十一月十六日將系爭土地出租予呂松淋（即上訴人乙○○之被繼承人）、呂伯祁，迄未收回，上訴人甲○○僅係呂松淋之占有輔助人，又系爭土地地目為「田」，係供作園藝使用，應有耕地三七五減租條例適用，承租人有繼續承租之意願，被上訴人復無收回自耕之法定原因，依耕地三七五減租條例第十九條、第二十條、第二十一條規定，被上訴人不得收回系爭土地；系爭土地上訴人占用範圍與前揭土地租賃契約書記載面積略有出入，係因實際點交使用土地範圍有出入所致等語，資為抗辯。
三、被上訴人主張系爭土地為其所有，上訴人占用系爭土地如附圖㈡所示一四九六地號內面積０．一三八三公頃、一四九七地號內面積０．０００三公頃、一五一四地號內面積０．三一七六公頃、一五一五地號內面積０．一一一二公頃、一五一六地號內面積０．０六三二公頃之土地，並於其上興建附圖㈠所示編號Ａ之鐵皮屋及編號Ｂ之玄關之事實，業據提出土地登記謄本五件、相片七張為證，並經原法院會同桃園縣八德地政事務所人員履勘現場鑑測無訛，製有勘驗筆錄及複丈成果圖附卷可憑，且為上訴人所不爭執，堪信為真實。
四、被上訴人又主張上訴人占用系爭土地興建鐵皮屋及玄關並無正當權源等語，上訴人則以前詞置辯，惟查：
㈠上訴人辯稱兩造間有租賃關係云云，固據提出土地租賃契約書（下稱系爭租約，
見原審卷第四五頁）為證。惟查系爭租約之承租人係上訴人之被繼承人呂松淋及訴外人呂伯祁，而非呂松淋一人，上訴人於系爭租約租期屆滿後再主張其被繼承人呂松淋一人與被上訴人之系爭租約關係仍存在，顯無可採。
㈡系爭租約之標的為桃園縣○○鄉○○段一五一五之一、一五一七、一五二０、一
五一六、一四九六、一五一四地號等六筆土地，而上訴人現占用之土地為一四九
六、一四九七、一五一四、一五一五、一五一六地號等五筆土地中之部分土地，其中一四九七、一五一五地號二筆土地並非系爭租約之租賃標的，其餘之一四九
六、一五一四、一五一六地號三筆土地地號雖與系爭租約所載部分土地地號相同，但上訴人占用之面積較系爭租約所約定之面積減少甚多（此為上訴人所自承，見原審卷第一三六頁），故上訴人顯非依系爭租約而占有系爭土地甚明。上訴人雖抗辯此係因實際點交使用土地範圍有出入所致，現在占有系爭土地範圍即為當時點交範圍云云（見原審卷第一五六頁），不但為被上訴人否認，亦與常情不合，蓋承租人斷無在出租人未交付全部租賃土地之情形下，仍依租約交付全部租金之理。況上訴人就此有利於己之事實並未舉證以實其說，所辯自無足採。
㈢系爭租約第二條約定：「租賃期限自民國七十八年十一月十六日起至民國八十四
年十一月十五日止計六年。」被上訴人於租期屆滿前之八十四年十一月七日即以存證信函通知承租人即上訴人之被繼承人呂松淋及訴外人呂伯祁到期不再出租，復於租期屆滿後之八十四年十一月二十二日再以存證信函就原承租人呂松淋請求續租之存證信函答覆以不再繼續出租，並請承租人於收函後將土地及地上物返還等語，依民法第四百五十條第一項之規定，其租賃關係已於期限屆滿時消滅。
㈣上訴人雖辯稱系爭租約為耕地租約，被上訴人依耕地三七五減租條例第二十條規
定有續訂租約之義務云云，惟查系爭租約並未約定租賃土地供耕作之用，且六筆租賃土地中，一五一五之一及一五一七地號二筆土地係建地，面積分別為○．七八六公頃及○．二四五四公頃，如係耕地租約，顯無訂立如此大面積建地之必要；且系爭租約第四條、第五條就租金約定為「每年蓬萊穀叁仟陸佰壹拾貳台斤」、「承租人對承租土地應付租金，必須先付後使用，若應付租金積欠達兩期時即視為租期屆滿出租人得免經催告即收回租賃土地。」而非耕地三七五減租條例第二條所定之「主要作物正產品全年收穫總量千分之三百七十五」，亦未依同條例第六條之規定向鄉公所辦理耕地租約登記，反而向原法院公證處辦理公證（公證書見原審卷第四八頁），參以被上訴人就其中一五一四地號土地及其他耕地之出租，均依耕地三七五減租條例規定訂立私有耕地租約並向鄉公所辦理耕地租約登記，此有臺灣省桃園縣私有耕地租約二份在卷可稽（見本院卷第五九、六十頁），足證系爭租約之雙方並非以耕地三七五減租或耕地租約之合意所訂立，而係以單純之土地租賃合意所訂立，自無適用耕地三七五減租條例之規定，而系爭租賃關係已於期限屆滿時消滅，已如前述，上訴人抗辯被上訴人有續訂租約之義務，故系爭租賃關係仍存在云云，即無足採。
㈤查上訴人所占用之土地其中一四九七、一五一五地號二筆土地並非系爭租約之租
賃標的，上訴人既未證明其就此二筆土地有租賃關係或其他占有之正當權源，則被上訴人主張上訴人無權占有系爭一四九七、一五一五地號二筆土地，應可採信。至於上訴人現占用之一四九六、一五一四、一五一六地號三筆土地雖與系爭租約所載之部分租賃標的相同，但上訴人並未舉證證明其占用之部分即為訂約當時點交之範圍，且縱使屬系爭租約標的，亦因租期屆滿租賃關係消滅而喪失其占用之權源。又被上訴人於系爭租約期滿後，除將其中一五一五之一、一五一七地號二筆建地與他人合建外，並將其餘三筆土地僱工築牆圍住，由合建之大曜營造有限公司借用，此有存證信函、合作興建房屋契約書、圍籬工程之估價單、統一發票及核發圍籬工程款之簽呈、圍牆照片等件在卷可證（見原審卷第五七頁、本院卷第九三至一○○頁），並經證人廖學武（被上訴人總務）、劉文俊（承做圍牆工程之錫懋有限公司員工）證述屬實（見本院卷第六八至七十頁）。依證人劉文俊所證：「八十八年四月間我有作水泥圍牆，（法官提示照片請指認），（法官問：你們蓋時裡面有無何人使用？）圍牆裡頭，有一間類似建設公司的樣品屋，周圍有花草，我們施工期間沒有看到有人進出，也沒有看到鐵皮屋或有人在耕作。」等語，核與證人即承包被上訴人合建工程中水電工程之尤志雄於偵查中所證：「從八十六年開始承包該水電工程，因為我家就住附近，從八十四年至九十年間都有經過系爭土地，該處只有供營造公司使用之公務所，附近都是草，及水泥板之圍牆。」等語（見原法院檢察署九十年度偵續字第一六三號偵查卷第四十、四一頁）相符，上訴人乙○○於偵查中亦自承圍牆是被上訴人所砌，後來為挖土機進入，始拆除部分圍牆等語（見原法院檢察署九十年度偵字第三五一號偵查卷第四一頁），再參以被上訴人於起訴前尚攝得上訴人於圍牆內以挖土機整地、搭建成之鐵皮屋及其旁正在挖掘土地豎立鋼筋之照片（見原法院檢察署八十九年度他字第二六○七號偵查卷告證二、九十年度偵字第三五一號偵查卷第十至十三頁及原審卷第三五頁），顯見系爭租約期滿後，被上訴人業已收回系爭土地交由合建之營造公司使用，上訴人乙○○及其被繼承人呂松淋在被上訴人收回土地自行管理多年後，始拆除部分圍牆，進入系爭土地搭建鐵皮屋及玄關，上訴人等二人並占用系爭土地經營「八德農場」，提供陶藝習作教室、烤肉區、泥鰍池、客家擂茶及販賣卡通精品等營利活動，有網路查詢資料及相片五張附卷可佐（見原審卷第一六五頁及證物袋），自屬無合法占用權源。
㈥上訴人甲○○固抗辯僅係呂松淋之女為輔助占有人云云，惟依渠
見原法院九十年度繼字第三九一號拋棄繼承卷第九頁），被上訴人甲○○早已成年結婚育有子女，且與呂松淋淋或上訴人呂昌橖間有受僱人、學徒或其他類似關係，係受他人指示而占有系爭土地，自無從單憑其為呂松淋女兒之事實，即認上訴人甲○○固占用系爭土地係受呂松淋或上訴人呂昌橖之指示為輔助占有人，上訴人甲○○此部分之抗辯亦無可採。
五、按無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會之通常觀念（最高法院六十一年台上字第一六九五號判例參照）。本件上訴人無權占有土地，為無法律上之原因而受利益，被上訴人因此不能使用土地以獲取利益自屬受有損害者。
被上訴人依不當得利之法律關係請求上訴人返還相當於租金之利益，自屬有據。而依土地法第九十七條、第一百零五條之規定，租用基地建築房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。本院斟酌系爭土地位於桃園縣八德市○○段桃使用地類別為農牧用地，使用分區為特定農業區，現供休閒農場使用，惟鄰近尚非繁榮，認被上訴人就系爭土地所受相當於租金之損害，以按申報地價年息百分之五計算為相當，而上訴人共占用基地面積達六三０六平方公尺，申報地價為每平方公尺為七百三十六元，有土地登記謄本可參，依此計算結果，被上訴人請求上訴人自追加呂松淋之起訴狀繕本送達翌日（即九十年三月九日）起，至清償日（按：應係拆除地上物返還土地止），按年給付二十三萬二千零六十元（元以下捨去）相當於不當得利之損害金，即屬相當，為有理由。
六、綜上所述，上訴人占用系爭土地無合法正當權源，致被上訴人受有每年二十三萬二千零六十元之損害，從而，被上訴人本於民法第七百六十七條物上請求權及不當得利之法律關係，請求上訴人呂昌橖將如附圖㈠所示編號Ａ之鐵皮屋、編號Ｂ之玄關拆除，及上訴人將附圖㈡所示一四九六地號內面積０．一三八三公頃、一四九七地號內面積０．０００三公頃、一五一四地號內面積０．三一七六公頃、一五一五地號內面積０．一一一二公頃、一五一六地號內面積０．０六三二公頃之土地返還予被上訴人，並自九十年三月九日起至上訴人拆屋還地止，按年給付被上訴人二十三萬二千零六十元，為有理由，應予准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 六 月 五 日
民事第三庭
審判長法 官 張 宗 權
法 官 陳 永 昌法 官 蕭 艿 菁右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十二 年 六 月 六 日
書記官 尤 峰 惠附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。