臺灣高等法院民事判決 九十二年度重上字第一四五號
上 訴 人 福宏毛紡織廠股份有限公司法 定代理人 蘇建福訴 訟代理人 蕭介生律師被 上 訴 人 貿翔企業股份有限公司兼法定代理人 乙○○○被 上 訴 人 富鴻興業股份有限公司兼法定代理人 甲○○右當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於中華民國九十一年十二月三十一日臺灣臺北地方法院九十年度重訴字第三０一五號第一審判決提起上訴，並為訴之變更，於九十二年十二月二十四日言詞辯論終結，本院判決如左：
主 文被上訴人貿翔企業股份有限公司、乙○○○、甲○○應連帶給付上訴人新台幣壹佰伍拾參萬捌仟伍佰陸拾捌元。
被上訴人富鴻興業股份有限公司、乙○○○、甲○○應連帶給付上訴人新台幣壹拾柒萬柒仟壹佰參拾陸元。
上訴人其餘變更之訴駁回。
變更之訴訴訟費用由被上訴人貿翔企業股份有限公司、乙○○○、甲○○連帶負擔百分之十九，被上訴人富鴻興業股份有限公司、乙○○○、甲○○連帶負擔百分之二，餘由上訴人負擔。本判決第一、二項於上訴人分別以新台幣伍拾壹萬貳仟捌佰伍拾陸元、伍萬玖仟零肆拾伍元為本判決第一、二項之被上訴人供擔保後得假執行。
上訴人其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：求為判決：
（一）原判決第二項關於上訴人其餘之訴駁回部分廢棄。
（二）右廢棄部分，被上訴人貿翔企業股份有限公司、乙○○○、甲○○應連帶給付六百四十九萬元 。
（三）被上訴人富鴻興業股份有限公司、乙○○○、甲○○應連帶給付一百六十萬三千元。
（四）願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：除與原判決記載相同部分，茲予引用外，並補稱：
一、被上訴人貿翔企業股份有限公司（下稱貿翔公司）、富鴻興業股份有限公司（下稱富鴻興公司）與上訴人間之房屋租賃契約，業經伊於九十年七月十一日合法終止，惟被上訴人仍繼續佔用系爭房屋，自屬無權占有，足生損害於伊，伊自得對貿翔公司及連帶保証人乙○○○、甲○○請求連帶賠償自九十年七月十二日起至九十二年四月三十日返還房屋日止，按月以相當於租金三十萬元計算之損害金六百四十九萬元，另被上訴人富鴻興公司及連帶保証人乙○○○、甲○○應連帶賠償自九十年七月十二日起至九十一年二月二十八日返還房屋日止，按月以相當於租金二十一萬計算之損害金一百六十萬三千元。
二、按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，法有明定，而當事人終止契約者，依法亦準用之，故被上訴人於終止租約後，仍無權占用房屋，自屬侵害伊之房屋所有權，自得對被上訴人請求相當於租金之損害金，原審駁回伊損害金之請求，於法尚有違誤。
參、證據：援用原審所提之立証方法，並聲請傳喚鑑定人員毛世君到場。
乙、被上訴人方面：被上訴人經通知均未到場，亦未提出任何書狀作何聲明及陳述。
丙、本院依職權調閱台灣桃園地方法院九十一年度執字第一八三五二遷讓房屋執行卷宗。
理 由
甲、程序方面：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第二十四條定有明文。原審法院固非被上訴人主事務所所在地及住所地之法院，然依兩造分別所簽訂之廠房租賃契約第十八條、第十九條之約定，本租賃契約書如有糾紛及訴訟時，合意以臺灣臺北地方法院為第一審管轄法院，是揆諸首揭規定，原審法院就本件訴訟自有管轄權，合先敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款亦有明文。再按，原告將原訴變更時，如其訴之變更為合法，而原訴可認為已因撤回而終結，法院應專就新訴裁判（參見最高法院六十五年台上字第二一八三號、六十六年台上字第三三二０號判例意旨），查本件上訴人於原審起訴聲明（見原審卷第八一頁）其應受判決事項之聲明第一項、第二項為：「被告貿翔企業股份有限公司、乙○○○、甲○○應連帶給付原告二百六十五萬元，及自民國九十年七月十一日起至遷讓之日止，按月以三十九萬元計算之損害金。」、「被告富鴻興業股份有限公司、乙○○○、甲○○應連帶給付原告一百七十七萬五千元，及自九十年七月十一日起至九十一年二月二十八日止，按月以二十七萬三千元計算之損害金。」，並表明其請求逾期罰款損害金之訴訟標的為兩造租賃契約第三條之約定，嗣於上訴後改為請求貿翔公司與乙○○○、甲○○應連帶給付伊六百四十九萬元；富鴻興公司與乙○○○、甲○○應連帶給付伊一百六十萬三千元，並主張被上訴人於終止租約後仍無權占有伊之所有物，請求相當於租金之損害賠償，係屬本於所有權受侵害之損害賠償請求權（見本院卷第四七頁），自與原訴之訴訟標的不同，應屬撤回原訴而變更新訴，惟因其請求之基礎事實同一，仍無待對造同意而應准許，再者有關原訴請求違約罰款損害金部分，因其撤回而告終結，本院自僅就其變更之訴部分加以審究，核先敘明。
三、本件被上訴人經合法通知未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、上訴人起訴主張：貿翔公司邀同乙○○○、甲○○為連帶保證人，向伊承租門牌號碼桃園縣桃園市○○路○○○○巷○○○號（原為桃園縣桃園市○○路○○○○號）如原審判決附圖壹所示綠色及紅色部分，約定租賃期間自八十六年十月十日起至九十一年十月九日止，租金每月三十萬元；富鴻興公司邀同乙○○○、甲○○為連帶保證人，向伊承租門牌號碼桃園縣桃園市○○路○○○○巷○○○號（原為桃園縣桃園市○○路○○○○號）如原審判決附圖貳所示綠色部分，約定租賃期間自八十九年六月二十日起至九十四年六月十九日止，租金每月二十一萬元，惟貿翔公司自八十九年六月十日起、富鴻興公司自八十九年十月二日起即未依約繳納租金，經伊於九十年五月三十一日催告繳納，貿翔及富鴻興公司於九十年六月四日收受後均置之不理，伊乃於九十年七月十一日終止兩造之租約，然彼等仍繼續無權占用租賃物，致伊受有相當於租金之損害，爰依法請求貿翔公司與乙○○○、甲○○自九十年七月十二日起至九十二年四月三十日返還房屋日止，連帶給付按月租三十萬元計算之損害金六百四十九萬元，富鴻興公司與乙○○○、甲○○自九十年七月十二日起至九十一年二月二十八日返還房屋日止，連帶給付按月租二十一萬計算之損害金一百六十萬三千元之判決等語（按原審就上訴人請求給付積欠租金部分，判決上訴人勝訴，此部分未據被上訴人聲明不服，已告確定；至於逾期罰款損害金部分，原審判決上訴人全部敗訴，上訴人於上訴後為訴之變更，應視為撤回原訴。）
二、被上訴人在本院經傳喚未到庭，惟據其在原審到庭之陳述，其對於兩造間有租賃契約及欠繳租金不爭執，惟以上訴人計算租金有誤，伊等係自八十九年十月份起才未繳租金，以及如上訴人本於所有權而為請求，即無連帶保証賠償之問題等語置辯。
三、查上訴人所主張之前開事實，已據其提出與所述相符之臺灣桃園地方法院公證處八十六年度公字第一四七四六號公證書、00年0月000日生函字第○五○三號及00年0月0日生函字第○七○一號蕭介生律師函各一件、廠房租賃契約書二件、掛號郵件收件回執四件為證，復為被上訴人所未加爭執，自堪信為真實。而有關積欠租金部分，以及兩造間之租約已於九十年七月十一日合法終止部分，業經原審判決確定，本院已無庸再予審究，故本院所應審究者僅為上訴人請求損害金之部分是否有據？可得請求之金額？連帶保証人應否就此損害賠償負連帶保証之責？
四、按兩造間之租約既已於九十年七月十一日經上訴人合法終止，而被上訴人仍繼續占用系爭不動產，即屬無權占用甚明，按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（參見最高法院六十一年度台上字第一六九五號判例意旨），本件被上訴人貿翔公司、富鴻興公司無權占用系爭不動產，獲得相當租金之利益，而致上訴人受有無法使用收益系爭房屋之損害，則上訴人請求被上訴人給付相當於租金之損害金，揆之前開說明，即屬正當，應予准許。至於損害金之計算，上訴人雖主張按約定之租金計算，惟查城市地方房屋租金，以不超過土地及建物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文，所謂土地價額，係指法定地價而言，即土地所有權人依土地法所申報之地價，本件系爭房屋所坐落之土地地號分別為桃園市○○段二九三、二○五地號（重測前為水𣳓頭段水𣳓頭小段三九六、三九六之二地號），其於八十九年七月間之申報地價為每平方公尺一千六百八十元，有土地登記謄本在卷可按（見原審卷第四三、四四頁）；至於房屋之申報價額，因政府迄今未辦理建築物價額申報，依土地法施行細則第二十五條規定，固應以該管市縣地政機關估定之價額為準，然目前地政機關尚未辦理房價之估定，此為眾所週知之事，從而實務有以房屋之課稅現值為計算之基準，上訴人主張依據鑑定報告書所鑑定之房屋價格一千六百十五萬三千零二十五元計算，尚屬無據。查系爭房屋之課稅現值，依據上訴人所提出之房屋稅單合計為五百十九萬一千五百元（計算方式為0000000+0000000+24800+382800+746900等於0000000），有房屋稅繳款書在卷可稽（見本院卷第六三至六七頁），系爭房屋之總面積依據鑑定報告書所載為五千七百三十七點二八平方公尺，應認系爭房屋之申報價額每平方公尺為九百零五元（計算方式為0000000/5737.28等於905，元以下四捨五入），而被上訴人貿翔公司所使用之建物係位於鑑定報告書中建物位置略圖編號 2-1、1-2、1-3之部分，其總面積為四
一三三. 二四平方公尺；富鴻興公司所使用之建物係位於鑑定報告書中建物位置略圖編號1-1部分，其總面積為 一三六五‧六四平方公尺，已據鑑定人毛世君到庭陳明（見本院卷第一０三頁），並有鑑定報告書中所列之建物位置略圖及建物鑑定表可按（見外放鑑定報告），本院並審酌系爭建物位於桃園市○○路東側、春日路與新南路二段交會口東南側約五五０公尺處，距中山高速公路約一千二百公尺，係位於都市發展成熟地區之市區外圍地帶，各項公共設施配置尚待加強，與商業設施接近性中等，生活機能較為不足等情（參見鑑定報告書內所述之座落位置），認其損害金之計算應按申報土地及系爭房屋之總課稅現值年息百分之八計算為相當，亦即貿翔公司每月損害金為七萬一千二百三十元（計算方式為4133.2 4×（1680+905）×0.08/12等於71230），富鴻興公司每月損害金為二萬三千五百二十四元（計算方式為1365.04×（1680+905)×0.08/12等於23524），從而，貿翔公司自合法終止租約之翌日即九十年七月十二日起至返還房屋日即九十二年四月三十日止，共計無權占用系爭房屋二十一月又十八日，則上訴人所得請求之損害金應為一百五十三萬八千五百六十八元（計算方式為 71230×21.6等於0000000)，富鴻興公司自合法終止租約之翌日即九十年七月十二日起至返還房屋日即九十一年二月二十八日止，共計無權占用系爭房屋七月又十六日，上訴人得請求之損害金應為十七萬七千一百三十六元（計算方式為23524×7.53等於177136 ），上訴人逾此部分之請求，即屬不應准許。
五、至被上訴人雖辯稱乙○○○、甲○○係租賃契約之連帶保証人，本件租賃契約既已終止，且上訴人係本於無權占有所有權受損害而為損害金之請求，連帶保証人自無庸就此負責云云，惟查保証債務，除契約另有約定外，包含主債務之利息、違約金、損害賠償及其他從屬於主債務之負擔，民法第七百四十條定有明文，而就承租人之債務負保證責任者，其所保證之範圍，包括租賃關係終止後，因承租人未履行返還租賃物義務而生之損害賠償（參見最高法院八十七年度台上字第二四二八號判決要旨），本件被上訴人貿翔公司與富鴻興公司於租賃關係終止後，仍未履行返還租賃物之義務而繼續無權占用系爭房屋，造成上訴人無法使用租賃物，受有相當於租金之損害，依前開說明，自仍屬保証債務之範圍，故連帶保証人乙○○○、甲○○仍應與貿翔公司、富鴻興公司負連帶賠償之責，此部分被上訴人之辯解，自不足採。
六、從而，上訴人請求被上訴人貿翔公司、乙○○○、甲○○應連帶給付損害賠償一百五十三萬八千五百六十八元，被上訴人富鴻興公司、乙○○○、甲○○應連帶給付損害賠償十七萬七千一百三十六元，應予准許，逾此部分之請求，不應准許。又上訴人陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就其勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；至敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
據上論結：上訴人變更之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第八十五條第二項、第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十二 月 三十一 日
民事第四庭
審判長法 官 楊 豐 卿
法 官 林 金 吾法 官 張 蘭正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十三 年 一 月 二 日
書記官 應 瑞 霞附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。