臺灣高等法院民事判決 92年度重上字第412號上 訴 人 甲○○
號2樓訴訟代理人 何春源律師
張 靜律師林靜芳
號2樓被上訴人 乙○○訴訟代理人 詹德柱律師上列當事人間返還房地事件，上訴人對於中華民國92年7月1日臺灣臺北地方法院91年度重訴字第792號第一審判決提起上訴，本院於94年9月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人經合法通知無正當理由不到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、被上訴人起訴主張：上訴人係被上訴人之外甥女，自幼疼愛有加。被上訴人原擬於民國89年間出售其所有坐落台北市○○○路○段○○○巷○○號2樓之房地，但慮及上訴人一家數口賃屋居住，租金負擔沈重，被上訴人基於憐愛之情遂以通謀虛偽意思表示，將系爭房地以買賣方式贈與上訴人，惟約定上訴人須保留一房間供被上訴人使用，並提供必要照顧，讓被上訴人得以頤養天年。詎被上訴人將系爭房地所有權移轉予上訴人後，上訴人即態度丕變，非但未提供當初約定之必要照顧外，並與其母林靜芳（即被上訴人之大姐）以其弟將結婚，須以被上訴人目前所居住之房間充作新房為藉口，企圖破壞原先之約定，欲將被上訴人趕出而後快。上訴人更以房屋所有權人自居，除以鏈條將大門反鎖將被上訴人拒之門外，並曾向管區警員報案指責被上訴人為無權占用，致被上訴人極為痛心，乃委請律師於90年8月7日發函撤銷贈與系爭房地之意思表示，並請求上訴人塗銷所有權登記，上訴人未予置理，被上訴人於90年12月13日再次委請律師發函催告，上訴人仍置若罔聞。系爭贈與既經撤銷，爰依不當得利法律關係訴請上訴人應將系爭房地之所有權移轉登記予被上訴人，並自前項房屋遷出。原審為被上訴人勝訴之判決，其於本院聲明：上訴駁回。
三、上訴人則以：系爭房地確由上訴人以新台幣（以下同）00000000元向被上訴人買受，並非贈與，亦無任何通謀虛偽意思表示，遑論同意留一房間供被上訴人使用或提供必要照顧讓其頤養天年。且上訴人已代被上訴人繳納其積欠訴外人國泰世華聯合商業銀行股份有限公司（下稱世華銀行）貸款本息、違約金、執行費及相關稅賦、規費、代書費、影印費、管理費、電費、裝潢費用等計00000000元，早已逾約定之買賣價金。退步言，縱認本件為附負擔之贈與，上訴人就前開已支付之費用亦得主張同時履行抗辯等語置辯。並聲明：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人第一審之訴駁回。
四、查坐落台北市○○區○○段6小段433地號土地應有部分1000分之64，及其上建物建號1462，門牌號碼台北市○○○路○段○○○巷○○號2樓原為被上訴人所有。因被上訴人曾持前揭房地為擔保，設定00000000元之本金最高限額抵押權向世華銀行貸款0000000元，嗣積欠本金0000000元及自88年9月21 日起至清償日止按年息8.5計算之利息，暨自88年10月22日起至清償日止，6個月以內部分按上開利率之一成，超過6個月者按上開利率之二成計算之違約金未償，經世華銀行向台灣台北地方法院聲請強制執行，台灣台北地方法院乃於89年4月27日發函通知台北市大安地政事務所為查封登記，經該所於當日辦竣。台灣台北地方法院旋於89年5月2日函請台企資產鑑定顧問有限公司（原名：台企不動產鑑定顧問有限公司）就系爭房地鑑定其價格，該公司於89年5月12日鑑價完畢，認系爭土地價值為0000000元，房屋價值為0000000元，總計00000000元。惟世華銀行於89年5月25日向台灣台北地方法院請求提高拍賣底價至00000000元。兩造於89年5月31 日就上開房地簽訂買賣契約書，載明買賣總價款00000000元，付款方式為由上訴人負責繳納被上訴人積欠世華銀行貸款之本息、違約金、執行費用，如有剩餘，應於交屋時將餘款付清。上訴人依約代償世華銀行之貸款本息、違約金及執行費，世華銀行於89年6月8日以和解為由，向台灣台北地方法院請求撤回前開執行，台灣台北地方法院即於89年6月9日發文台北市大安地政事務所囑託塗銷系爭房地之查封登記，經該所於89年6月13日辦竣。兩造乃於同年7月14日辦妥所有權移轉登記。此為兩造所不爭執，並有土地所有權狀、建物所有權狀、買賣契約書、土地及建物登記謄本在卷可稽（見91年度北調字第45號卷第16至26頁），且經本院調閱台灣台北地方法院89年度執字第8740號執行卷宗查明無訛，應堪信實。
五、按虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定，民法第87條第2項固定有明文；惟是否隱藏他項法律行為，亦須由當事人予以主張，法院始得加以審究。又當事人就其有利於己之事實，應負舉證之責。是主張隱藏有他項法律行為之人，自應就此利己之事實，負舉證責任；最高法院85年度台上字第2114號見解亦同，可資參照。被上訴人雖主張兩造係基於通謀虛偽意思表示簽立買賣契約，而以買賣方式將系爭房地贈與上訴人，且約定上訴人須提供一房間讓被上訴人使用，作為本件贈與之負擔，然此據上訴人堅決否認。經查：
㈠兩造所簽買賣契約書記載：「立契約書人甲○○（以下簡稱甲
方）與乙○○（以下簡稱乙方）為北市○○○路房地買賣事宜共立本契約書壹式貳份」「㈠標的物：⑴土地：北市○○區○○段6小段433地號面積伍壹玖平方公尺，持分壹仟分之陸肆。
⑵建物：北市○○○路○段○○○巷○○號2樓，建號：1462，面積
183.04平方公尺，所有權全部。㈡買賣總價款：新台幣壹仟壹佰萬元。㈢付款條件：詳如特約條款。㈣稅賦負擔：因本次買賣所產生之稅費（含土地增值稅、契稅、印花稅、過戶規費、積欠之地價稅、房屋稅暨代書費）概由乙方負擔。㈤特約條款：⑴本約標的物向世華銀行借有約新台幣玖佰伍拾萬元之貸款，因積欠8個月之利息，目前被法院查封中，甲方應於本約簽訂之翌日會同乙方至世華銀行繳清積欠之利息、違約金並申請銀行撤封。⑵乙方原有約新台幣玖佰伍拾萬元之借款全部由甲方承接。⑶甲方繳清乙方積欠之利息、違約息與執行費用並扣除承接之玖佰伍拾萬元貸款及第4條之所有稅賦費用後，如有剩餘，應於交屋時乙次付清乙方。⑷乙方應於本約簽訂時將權狀正本、印鑑證明、戶籍謄本交付代書，並於民國89年6月3日前辦理用印。⑸本案買賣之土地增值稅、契稅申報甲方雙方約定於89年6月9日後始得辦理。」（見91年度北調字第45號卷第19至22頁）其契約開宗明義即表明係為買賣事宜所簽立，就買賣標的、價金、付款方式均有詳細約定，與一般買賣並無歧異之處。證人即上訴人之男友陳德鈞復證稱：前開契約確屬買賣無訛，因簽約時，伊有在場，且上訴人清償銀行貸款、稅金、代書費、裝璜等款項均是向伊所借（見原審卷第155頁）。證人即承辦本件買賣之代書吳南逸並於原審結證稱：簽約當時，買賣雙方、我及助理、陳德鈞先生均在場，當初在簽約之前，陳德鈞曾向我詢問，系爭房地以00000000元來買是否太貴，伊答稱應不會太貴，幾天後雙方即到伊事務所簽約，簽約時伊就買賣價金及買賣條件有特別詢問被上訴人，被上訴人均無意見，兩造並未提到買賣價金是只為寫給銀行看的等語（見原審卷第154頁）。顯見該買賣契約並無虛偽情事。
㈡參諸上訴人於簽約後，確代償上訴人積欠世華銀行之貸款本金
0000000元、88年10月21日起至90年3月9日之利息978041元、逾期違約金101947元、台灣台北地方法院89年度執字第8740號強制執行事件之執行費64100元、印花稅8406元、土地增值稅77726元、契稅56046元、登記規費3246元、代書費16000元、89年房屋稅28023元、88年房屋稅28386元、88年地價稅21526元、87年地價稅21526元、86年地價稅20596元，合計已達00000000元，此有世華銀行大安分行93年4月29日093國世大安字第74號函檢附之償還貸款本金及利息記錄、印花稅大額憑證應納稅額繳款書、土地增值稅繳款書、契稅繳款書、台北市地政規費及其他收入收據、登記費用明細表、房屋稅稅額繳款書、地價稅稅額繳款書在卷可稽（見本院卷一第203至220頁、原審卷第26至35頁），並經本院調閱台灣台北地方法院89年執字第8740號民事執行卷宗查明屬實，核與系爭買賣契約所定買賣價金已相差無幾，設若被上訴人意在贈與，上訴人何須支付房地對價？顯見兩造真意確係成立買賣契約無疑。被上訴人雖謂其在上訴人未付清價款前即已交屋，足證兩造為贈與關係云云，但查上訴人支付之貸款本息、違約金、稅款、規費等費用已高達00000000元，距兩造約定之買賣價金僅相差417236元。
而兩造對系爭房地過去應支付之管理費、電費及渠等間之債務是否已全數清償仍有爭執，自難以兩造未為結算而認前開00000000元非屬系爭房地之買賣對價，被上訴人空言否認，悖於事實，洵無可採。
㈢被上訴人雖謂系爭房地價值遠逾00000000元，故前開買賣價金
顯非系爭房地之相當對價云云。查系爭房地於89年5月12日經台灣台北地方法院委請台企資產鑑定顧問有限公司就系爭房地鑑定認系爭土地價值為0000000元，房屋價值為0000000元，總計00000000元，有附於台灣台北地方法院89年度執字第8740號民事執行卷之報告書可佐，尚較系爭買賣價金00000000元為低。雖被上訴人曾以系爭房地向世華銀行設定00000000元之最高限額抵押權，然其設定時間為83年11月7日，距本件買賣約有6年之久，期間不動產價格有漲跌波動，乃事所當然，尚難執此謂本件買賣價金與系爭房地之市價顯不相當。至證人簡芳欽雖證稱其於89年4月間曾開價00000000元欲購買系爭房地，但被上訴人堅稱底價為00000000元，故未買成（見原審卷第111 頁）；證人即永慶房屋經紀人楊煥正復結證稱89年4至6月間，被上訴人曾委託永慶房屋出售系爭房地，客戶毛玉櫻曾出價00000000元，惟被上訴人堅持底價不得低於00000000元，致未成交（見原審卷第112頁），並有專任委託銷售契約書、委託事項變更契約書、不動產買賣意願書、買方給付服務費承諾書附卷可參（見本院卷二第16至21頁）。惟不動產之價格時因買賣雙方對標的或現款之需求急迫程度而有起伏落差，此從證人簡芳欽與訴外人毛玉櫻之出價相差達0000000元即可窺知一二。況買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第345條定有明文。故買賣之價金顯不以與市價相當為必要，只須雙方同意，即無礙契約之成立。被上訴人以本件買賣價金低於市價，應屬贈與云云置辯，亦無足取。
㈣另被上訴人陳稱兩造曾約定上訴人須提供一房間讓被上訴人使
用一節，查證人林順芳、張光恩均證稱上訴人確有允諾留一房間供被上訴人使用（見原審卷第113、114頁），且被上訴人於
89 年7月交付房地後，其個人物品仍置放於系爭房屋內，上訴人於91年1月間始寄發存證信函要求被上訴人搬遷，並逕將被上訴人所有物品挪移至該大樓地下室擺放，此迭據被上訴人陳明綦詳，並有存證信函及物品堆置照片可參（見原審卷第69至
75 頁）。果兩造未有前開約定，上訴人當無可能於交屋後長達1 年半之久仍讓被上訴人使用系爭房屋存放其私有物品，被上訴人此節所陳，應非虛言。且此亦足說明系爭買賣因有使用房間之協議，故其價金較市價為低之緣由。至被上訴人雖謂兩造真意係屬贈與，前開約定乃贈與之負擔云云，並舉證人林順芳、張光恩之證言及台灣台北地方法院93年度易字第263號刑事判決為佐，惟兩造間就系爭房地之法律關係應依憑各項事證為法律之適用判斷，而證人林順芳、張光恩並非專業之法律人士，要難僅以渠等之主觀說詞遽認兩造為贈與關係。次按刑事判決所為事實之認定，於獨立民事訴訟之裁判時本不受其拘束，最高法院著有50年台上字第872號、69年台上字第2674號判例可資參照。是前開台灣台北地方法院刑事判決之認定尚不得拘束本院。又買賣契約以價金及標的物為其要素，苟當事人對此兩者意思已達一致，買賣契約即已成立，最高法院著有40年台上字第1482號判例可資參照。兩造固有提供房間之約定，但此僅為買賣契約之部分內容，並不足以變更系爭契約之性質，被上訴人執此主張兩造係成立附負擔之贈與契約，殊無可採。
六、綜上所述，上訴人抗辯兩造確係成立買賣契約，自屬可信；被上訴人主張卷附買賣契約書乃通謀虛偽意思表示，實為隱藏附負擔之贈與云云，要與事實不符，委無足採。則被上訴人以上訴人未履行提供房間之負擔為由，於90年8月7日為撤銷贈與之意思表示，於法自有未合。兩造間之買賣契約既有效存在，上訴人受領系爭房地及辦妥所有權移轉登記，即非無法律上原因。從而被上訴人本於不當得利法律關係，請求上訴人將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，並自系爭房屋遷出，洵屬無據，應予駁回。原審判命上訴人應為前開所有權移轉登記暨遷出房屋，容有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
七、兩造其餘攻擊防禦方法，因本件事證已臻明確，故不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第463條、第
385 條第1項前段、第450條、第78條，判決如主文。中 華 民 國 94 年 10 月 5 日
民事第一庭 審判長法 官 張耀彩
法 官 林金吾法 官 盧彥如正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 94 年 10 月 7 日
書記官 鄭兆璋附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。