臺灣高等法院民事判決 九十二年度重上字第四二九號
上訴人 即被 上訴人 捷泰精密工業股份有限公司法定代理人 劉忠義訴訟代理人 邱松根律師
呂光武律師被 上訴人即 上訴人 甲○○訴訟代理人 王傳賢律師當事人間損害賠償事件，兩造對於中華民國九十二年七月十一日臺灣臺北地方法院九十二年度訴字第二六五七號第一審判決各自提起上訴，本院於九十二年十一月四日言詞辯論終結，判決如左：
主 文兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事實及理由
一、上訴人即被上訴人捷泰精密工業股份有限公司（以下均簡稱上訴人）起訴主張：上訴人向被上訴人即上訴人甲○○（以下均簡稱被上訴人）購買坐落臺北市○○區○○段五小段五九地號土地一筆，(下稱系爭土地)。兩造於民國（下同）九十一年六月二十日簽訂土地買賣契約書，價金為新臺幣（下同）二億四千八百萬元，約定尾款一千三百萬元，於九十一年七月三十一日前，將本買賣標的物現狀點交之同時，買方一次以現金或銀行支票給付付清予賣方，並約定點交日賣方應確實履行，如有延遲，賣方應賠償自點交日期起以每一日按買賣總價千分之一計付買方以為賠償金。所稱「點交日」，為九十一年七月三十一日。在系爭買賣契約簽訂時，買賣標的物係出租與訴外人永固自動化停車設備有限公司（下稱永固公司）。永固公司在承租之系爭土地上設立「永固瑞福停車場」及設置路外停車場臨時附屬設施（票亭），經臺北市政府發給「停車場登記證」及核發「臨時票亭」使用許可在案。被上訴人所負之點交義務之範圍，自應包含臺北市政府准予撤銷永固瑞福停車場設立許可之證明文件、臺北市政府准予拆除永固瑞福停車場票亭之證明文件、被上訴人與永固公司終止土地租約之協議書，並非僅交付系爭土地即可。被上訴人直至九十一年八月十三日傳真土地點交證明書（被上訴人與永固公司合意終止土地租約），於同年月二十一日委託王傳賢律師將工務局同意票亭拆除及撤銷設立許可之臺北市政府工務局函文傳真給上訴人的代理人呂光武律師，為遲延點交。上訴人依系爭買賣契約第十二條約定，得請求被上訴人給付性質屬懲罰性違約金之賠償金新台幣（下同）四百九十六萬元。另上訴人得依系爭買賣契約第十五條約定，請求被上訴人給付律師費六萬元等情。爰本於兩造間買賣契約，求為命被上訴人給付上訴人五百零二萬元，其中四百九十六萬元自起訴狀繕本送達被上訴人之翌日起，六萬元自九十二年六月二十一日起均至清償日止按年利率百分之五計算利息之判決。（原判決駁回上訴人之訴及被上訴人之反訴。兩造就不利益部份均上訴）。上訴聲明：㈠原判決駁回上訴人之請求及假執行之聲請部分均廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人五百零二萬元暨其中四百九十六萬元自起訴狀繕本送達被上訴人之翌日起，六萬元自九十二年六月二十一日起均至清償日止按年利率百分之五計算之利息。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。㈣上訴人願供擔保請准宣告假執行。答辯聲明：㈠被上訴人之上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由被上訴人負擔。㈢如受不利判決，請准上訴人供擔保免為假執行。
二、被上訴人則以：被上訴人於點交時並無鑑界或交付永固瑞福停車場票亭拆除執照等文件之義務。系爭買賣契約被上訴人有無交付停車場相關文件，至多與契約之附隨義務有關，未能以此視同土地點交義務之不履行。上訴人於九十一年七月三十一日點交之後始提出須交付永固停車場相關文件之要求，被上訴人已盡所能儘速提供，上訴人以遲延為由要求罰款，顯違誠信原則。且系爭土地自上訴人取得占有後，自行鑑界結果，亦未發現被上訴人所點交土地界址有何不合，點交前後，亦無系爭買賣契約第八條所定他人主張權利或被人占有之情事，難認被上訴人未移轉系爭土地之管領力予上訴人，上訴人稱有人占用停車云云，並非實情，且應屬上訴人取得占有後所生情事，與被上訴人無關。按上訴人係以其誤想之假設問題做為九十一年七月三十一日拒絕點交之理由，惟九十一年七月三十一日點交時系爭土地已有圍籬圈圍，地界亦屬正確，所有地上物已清空，前停車場所立票亭拆除依法亦毋須請領拆除執照，自行拆除即可，事後亦證實九十一年七月三十一日點交時之土地狀態並無生損害於上訴人之情事，上訴人藉詞主張罰款，殊嫌無理，而且上訴人遲至九十一年八月廿八日始付清尾款，尤無損害可言等語，資為抗辯。被上訴人並於原審提起反訴主張：上訴人未依約於九十一年七月三十一日付清尾款，遲至九十一年八月廿八日始予付清，遲延廿八天，造成被上訴人至少受有利息上之損害，基於公平原則，被上訴人應得援引系爭買賣契約第十二條規定，請求按日依買賣總價千分之一計算之賠償金，此部份被上訴人暫於一萬元之範圍內提出請求；另上訴人遲延付款，已構成違約情事，依系爭買賣契約第九條之規定，上訴人得解除契約並沒收全部價金，上訴人並已於九十二年二月十八日發函通知被上訴人解約，同時並函請其應回復原狀，將系爭土地於塗銷抵押權後回復登記為上訴人所有，否則應另賠償無法回復原狀之損害，茲因被上訴人於系爭土地所設定之抵押權無法塗銷，其已無法使該土地依買賣過戶時之原狀回復登記予上訴人，依民法第二百五十九條第六款規定，被上訴人自應償還土地價額二億四千八百萬元，被上訴人暫於一百五十萬元範圍內提出請求。答辯聲明：㈠上訴人之上訴駁回。㈡第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。㈢如受不利判決，被上訴人願提供現金或世華商業銀行可轉讓定期存單為擔保，請准免為假執行。上訴聲明：㈠原判決關於駁回被上訴人後開第二項請求部份應予廢棄。㈡上訴人應給付被上訴人一百五十一萬元，及自九十二年二月廿日起至清償日止，按周年利率百分之五計算之利息。㈢被上訴人願提供現金或等值之世華銀行可轉讓定期存單為擔保，前開第二項之請求請准宣告假執行。㈣第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
三、經查兩造於九十一年六月二十日簽訂系爭買賣契約，由上訴人向被上訴人購買系爭土地，買賣價金為二億四千八百萬元。系爭買賣契約簽約當時，被上訴人已將系爭土地出租予永固公司，永固公司於其上設立「永固瑞福停車場」，並設置路外停車場臨時附屬設施（票亭），經臺北市政府於九十年十月十九日發給「停車場登記證」及核發「臨時票亭」使用許可（北市工建字第九○四四五四二○○○號函）在案。被上訴人於同年七月三十一日前即將系爭土地騰空，經兩造於同年七月三十一日會同點交，惟點交當時系爭土地現場僅餘界址樁一支，當日並無委請地政機關進行鑑界。被上訴人於同年八月二十一日委託王傳賢律師將工務局同意票亭拆除及撤銷設立許可之臺北市政府工務局九十一年八月十二日北市工建字第○九一五三七七八○○○號函傳真予上訴人的代理人呂光武律師。上訴人於同年八月二十八日付清買賣價金尾款之事實，為兩造所不爭執，並有土地買賣契約書、傳真文件暨臺北市政府工務局九十一年八月十二日北市工建字第○九一五三七七八○○○號函、臺北市政府工務局九十年十月十九日北市工建字第九○四四五四二○○○號函、土地點交證明書、永固公司九十一年七月三十日函、臺北市政府九十一年八月一日府交停字第○九一一三九五六一○○號函附卷可稽（原審卷第十三至二十、五十四至五十八頁），自堪信為真實。
四、本件經整理簡化之爭點如下：
(一)、上訴人得否依系爭買賣契約第十二條約定，請求被上訴人給付賠償金四百九十
六萬元？
１、被上訴人所負之點交義務之範圍為何？是否包含臺北市政府准予撤銷永固瑞福停車場設立許可之證明文件、臺北市政府准予拆除永固瑞福停車場票亭之證明文件、被上訴人與永固公司終止土地租約之協議書，抑或僅交付系爭土地即可？
２、被上訴人於九十一年八月十三日傳真土地點交證明書（被上訴人與永固公司合意終止土地租約），於同年月二十一日傳真臺北市政府同意撤銷停車場設立許可及拆除票亭之函文，是否遲延點交？
３、系爭買賣契約第十二條所稱賠償金之性質為何？是否須以上訴人因被上訴人遲延點交受有損害為要件？
(二)、上訴人得否依系爭買賣契約第十五條約定，請求被上訴人給付律師費六萬元？
(三)、被上訴人得否依系爭買賣契約第十二條約定，請求上訴人給付賠償金六百九十
四萬四千元？
(四)、被上訴人得否依民法第二百五十九條第六款規定，請求上訴人償還價額二億四千八百萬元？茲析述如下。
五、上訴人得否依系爭買賣契約第十二條約定，請求被上訴人給付賠償金四百九十六萬元？
(一)、被上訴人所負之點交義務之範圍為何？是否包含臺北市政府准予撤銷永固瑞福
停車場設立許可之證明文件、臺北市政府准予拆除永固瑞福停車場票亭之證明文件、被上訴人與永固公司終止土地租約之協議書，抑或僅交付系爭土地即可？按主給付義務係指債之關係上固有、必備，並用以決定債之關係類型之基本義務（債之關係之要素）。而從給付義務之發生原因有三：法律規定、當事人約定及基於誠實信用原則及補充的契約解釋（如房屋出賣人應交付辦理所有權移轉登記之文件），具補助主給付義務之功能，不在於決定債之關係之類型，乃在於確保債權人之利益能獲得最大之滿足（王澤鑑，債法原理第一冊，第三十九至四十頁參照）。經查系爭買賣契約前言載明：「緣買方（即上訴人）向被上訴人購買其所有坐落臺北市○○區○○段五小段五九地號一筆土地，依現況之地形地貌點交，˙˙˙」（原審卷第十二頁），第三條第四款付款方式約定：「⑷尾款：新臺幣壹仟叁佰萬元正。於九十一年七月三十一日前，將本買賣標的現狀點交之同時，買方（即上訴人）一次以現金或國內銀行為發票人及付款人之銀行本行支票給付付清予買方（應為賣方即被上訴人之誤）。」（原審卷第十三頁），而綜觀系爭買賣契約之全文，並無任何契約文字提及被上訴人須於九十一年七月三十一日前交付臺北市政府准予撤銷永固瑞福停車場設立許可之證明文件、臺北市政府准予拆除永固瑞福停車場票亭之證明文件、被上訴人與永固公司終止土地租約之協議書，且兩造並無任何特別約定被上訴人負有交付可供上訴人申得建造執照之建地之義務，是以，依契約文字，被上訴人之主給付義務即按現狀點交土地之義務，其從給付義務即配合辦理移轉登記程序、確保權利毫無瑕疵。惟查系爭買賣標的物係建地，則被上訴人交付之系爭土地，須足供上訴人申得建造執照，方能確保債權人之利益能獲得最大之滿足。如被上訴人交付之系爭土地，依建築法令規定，主管機關不核給建造執照，則無法達上訴人所欲建築房屋或轉售等目的，即無法確保上訴人利益獲得最大的滿足。故被上訴人負有交付可供上訴人申得建造執照之系爭土地的義務，而此項義務乃基於誠實信用原則及契約之補充解釋而發生之從給付義務，初無待於系爭買賣契約明文約定。
(二)、被上訴人於九十一年八月十三日傳真土地點交證明書（被上訴人與永固公司合
意終止土地租約），於同年月二十一日傳真臺北市政府同意撤銷停車場設立許可及拆除票亭之函文，是否遲延點交？上訴人雖主張：上訴人於九十一年七月五日委任陳宏田建築師申請建造執照，台北市政府工務局審核結果僅以「未檢附地上物拆除同意書」為由認定未符規定（可知其他審查項目均符合規定），通知補正。足證被上訴人未及時提出上開文件為遲延點交云云。惟查被上訴人固有交付臺北市政府准予撤銷永固瑞福停車場設立許可之證明文件、臺北市政府准予拆除永固瑞福停車場票亭之證明文件、被上訴人與永固公司終止土地租約之協議書之從給付義務，然此義務既非契約明文，而係基於誠實信用原則及契約之補充解釋而發生，自與點交無關，而屬「給付無確定期限」之債，依民法第二百二十九條第二、三項規定，「債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。」、「前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。」，足見是否交付上開證明文件，與點交義務履行係屬二回事，被上訴人顯無於九十一年七月三十一日交付上開文件之義務。而台北市政府工務局審核上訴人申請建造執照通知補正日期為九十一年七月十五日，當時被上訴人應點交日期尚未屆至，更何況上訴人之前亦從未向被上訴人請求交付上開文件，被上訴人自無遲延可言，上訴人執此主張，即非可採。又查上訴人係於九十一年八月八日方委託律師發函向被上訴人提出請求交付上開文件，並催告被上訴人於文到十日內履行，有存證信函在卷可稽。(見本院卷第六一至六四頁)則被上訴人於九十一年八月十三日傳真土地點交證明書，顯在上訴人催告期限內，故此部分並無遲延情事。至於被上訴人傳真臺北市政府同意撤銷停車場設立許可及拆除票亭之函文係於同年月二十一日，雖在催告期滿後三日，惟查此函文為臺北市政府公文，需經原承租人永固公司申請，臺北市政府方可核發，顯非被上訴人所能控制。兩造契約既未約定，上訴人之前又從未向被上訴人請求，則上訴人定文到十日內履行，催告期限是否相當，即有疑義。況縱認遲延三日，亦顯屬不可歸責於債務人即被上訴人之事由，致未能及時給付，依民法第二百三十條規定，被上訴人仍不負遲延責任。
(三)、至上訴人主張九十一年七月三十一日未能丈量系爭土地面積且指明界址，故被
上訴人尚未移轉占有云云。惟按占有係指對於物有事實上之管領力，即對於物得為支配，排除他人之干涉。占有為法律事實，須依社會觀念斟酌外部可以認識的空間、時間關係，就個案加以認定。空間關係指人與物在場合上須有一定的結合關係，足認該物為某人事實上所管領。時間關係指人與物在時間上須有相當的繼續性，足認該物為某人事實上所管領（王澤鑑，民法物權第二冊，第一五三至一五四頁參照）。查兩造已於九十一年七月三十一日會同點交，當時系爭土地現場固僅餘界址樁一支，當日並無委請地政機關進行鑑界，然被上訴人依約僅有「依現況之地形地貌點交」、「將本買賣標的現況點交」之點交義務，故點交時被上訴人並不負責辦理土地鑑界或變更現況、設置界樁，或提供其他證明文件之義務。而承租人永固公司於九十一年七月二十二日已將系爭票亭遷移，土地清空交還被上訴人（見土地點交證明書），而系爭土地本已有圍籬圈圍，地界亦屬正確，被上訴人依現況將土地騰空，足供上訴人之事實上管領，至於系爭土地之確定面積及界址，係事後再行鑑界確定之問題，且上訴人於同年八月二十九日尚自行架設鐵鍊圈圍，足見上訴人就系爭土地已有事實上之管領力，應認被上訴人業已盡其點交義務。
(四)、從而，被上訴人並無遲延點交之情事，上訴人依系爭買賣契約第十二條約定，請求被上訴人給付賠償金四百九十六萬元，於法無據。
六、上訴人得否依系爭買賣契約第十五條約定，請求被上訴人給付律師費六萬元？依土地買賣契約書第十五條後段約定：「如有糾紛及訴訟時˙˙˙應由違約或敗訴之一方負擔他方因此所支出之律師費。」（原審卷第十六頁），然被上訴人並無任何違約情事，有如前述，上訴人據此請求律師費六萬元，即屬無據。
七、被上訴人是否得依系爭買賣契約第十二條約定，請求上訴人給付賠償金一萬元：
(一)、被上訴人於原審提起反訴主張：上訴人未依約於九十一年七月三十一日付清尾
款，而是遲至九十一年八月二十八日始予付清，遲延二十八天，已構成違約情事，依契約之誠信及公平原則，被上訴人自得主張比照適用系爭買賣契約第十二條之規定，要求上訴人每遲延一天應按買賣總價款千分之一計算（即二十四萬八千元），計付二十八日之賠償金六百九十四萬四千元予被上訴人，此部份被上訴人暫於一萬元之範圍內提出請求。上訴人則抗辯：系爭買賣契約第十二條約定，不適用於被上訴人。上訴人並得以被上訴人遲至八月二十一日交付撤銷停車場設立許可、拆除票亭之文件為由，主張同時履行抗辯，而無遲延責任等語，資為抗辯。
(二)、經核閱系爭買賣契約第十二條約定：「本契約所定之點交日即買方（即上訴人
）付清尾款之日，賣方（即被上訴人）應確實依約履行，不得藉故拖延遲延收受尾款及點交，如有延遲賣方應賠償自點交日期起以每一日按買賣總價千分之一計付買方以為賠償金。」，是以本條賠償金之約定係以賣方（即被上訴人）為對象，倘上訴人有遲延給付尾款之情事，並無本條約定之適用。故被上訴人依系爭買賣契約第十二條約定，請求上訴人給付賠償金六百九十四萬四千元，並於一萬元之範圍內提出請求，顯無理由。
八、被上訴人是否得依民法第二百五十九條第六款規定，請求上訴人償還價額一百五十萬元：
(一)、被上訴人又主張：上訴人遲延付款，已構成違約情事，依系爭買賣契約第九條
之規定，上訴人得解除契約並沒收全部價金，上訴人並已於九十二年二月十八日發函通知被上訴人解約，同時並函請其應回復原狀，將系爭土地於塗銷抵押權後回復登記為上訴人所有，否則應另賠償無法回復原狀之損害，茲因被上訴人於系爭土地所設定之抵押權無法塗銷，其已無法使該土地依買賣過戶時之原狀回復登記予上訴人，依民法第二百五十九條第六款規定，被上訴人自應償還土地價額二億四千八百萬元，被上訴人暫於一百五十萬元範圍內提出請求。上訴人則抗辯：被上訴人以上訴人未於九十一年七月三十一日付清尾款為由發函催告上訴人支付，上訴人於九十一年八月二十二日保留違約賠償金額四百九十六萬元，將餘額交付被上訴人，被上訴人復發函催告上訴人須支付四百九十六萬元，否則要向財政部證券期貨管理委員會道說此情，因上訴人係股票上市公司，為免招致節外生枝之麻煩，被迫先行支付四百九十六萬元，但保留系爭契約第十二條之權利。故迨九十一年八月二十八日，被上訴人已受領全部買賣價款，可知上訴人已履行支付價金之義務，被上訴人主張上訴人不履行支付價金之義務而依系爭契約第九條約定解除系爭契約，於法不合甚明等語，資為抗辯。
(二)、經查系爭買賣契約第九條固約定：「若買方（即上訴人）違反本契約各條款不
履行義務時，買方同意賣方（即被上訴人）得解除契約並沒收已收之全部款項，買方應於解約日起叁日內配合，協同辦理撤銷增值稅申報及已進行之產權移轉，或所有權人回復為賣方名義之移轉登記手續˙˙˙」，然依同約第十一條約定：「本契約各條款之履行，買賣雙方若有拖延或不履行時，經他方以存證信函催告定期改善仍不改善或不履行者以違約論處，除得以本約第九條第十條之約定履行外……。」觀之，被上訴人尚須行催告程序後始取得約定解除權，然後以意思表示向上訴人解除契約，始生解除之效力。
(三)、「按債務人給付遲延，債權人得依民法第二百五十四條、第二百五十五條規定
解除契約，均僅限於債務人遲延給付且迄未履行之情形始得為之，倘債務人縱有遲延給付，但已為履行，其逾期給付並經債權人受領，除契約另有約定或有其他法定原因得解除契約外，尚不得再以給付遲延為由解除契約。」。最高法院八十六年度台上字第二三六八號著有判決可稽。經查被上訴人於九十一年八月一日以台北信維郵局第六七五二號存證信函催告上訴人，僅謂：「敬請 貴公司於文到五日內付清尾款，並且應比照契約第十二條之規定……，如屆期仍未清償，本人得依約處理，敬請 貴公司遵照辦理」（見本院卷第七五至七六頁），未同時表示「逾期不履行即以本函為解除契約之意思表示」，而王傳賢律師於九十一年八月二十二日代被上訴人致函上訴人謂：「為此甲○○先生決定，依約主張權利，特此由本律師代為通知 貴公司至遲於九十一年八月廿七日以前將剩餘尾款新台幣肆佰玖拾陸萬元匯入世華銀行信義分行00000000000號甲○○先生帳戶內，否則後續甲○○先生即將依買賣契約第九條規定通知解約，沒收 貴公司已付價金…。」（見本院卷第七七至七九頁），亦未在該函同時表示「屆期不履行即以本函為解除契約之意思表示，屆時不另通知」。足見在九十一年八月二十七日催告期滿以前，系爭買賣契約尚未經解除甚明。而上訴人已於九十一年八月廿八日付清尾款，為被上訴人所自認（見原審卷第三十一頁），是以縱認上訴人遲延給付尾款，但在被上訴人未合法解除系爭買賣契約之前，上訴人已給付全部買賣價款，並經被上訴人受領，依前揭最高法院裁判意旨，被上訴人不得以上訴人給付遲延為理由，解除系爭買賣契約。則被上訴人依民法第二百五十九條第六款規定，請求上訴人償還價額二億四千八百萬元，並於一百五十萬元範圍內提出請求，洵屬無據。
九、綜上所述，上訴人請求被上訴人給付四百九十六萬元，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並請求被上訴人給付六萬元，暨自民事準備書及反訴答辯狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。又被上訴人請求上訴人給付上訴人一百五十一萬元，及自九十二年二月十九日起算至清償日止，按年息百分之五計算之利息，亦無理由，應予駁回。原審駁回兩造之訴及假執行之聲請，理由雖與本院認定不同，然結論經核並無不合，仍應予以維持。兩造各就其敗訴部分上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述，附此敘明。
十一、據上論結，本件兩造上訴均為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 十一 月 十八 日
民事第十庭
審判長法 官 林 敬 修
法 官 黃 騰 耀法 官 藍 文 祥右正本係照原本作成。
兩造如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十二 年 十一 月 二十 日
書記官 顧 倪 淑貞附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。