臺灣高等法院民事判決 92年度重上字第633號上 訴 人 丙○○訴訟代理人 徐南城律師複代理 人 顏淑美
王秋滿律師被上訴 人 甲○○訴訟代理人 邱振忠
莊柏林律師被上訴 人 乙○○上列當事人間請求解除契約等事件，上訴人對於中華民國92年9月30日臺灣板橋地方法院89年度重訴字第 611號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於94年 1月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審及追加之訴訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決廢棄。
二、被上訴人應連帶給付上訴人新台幣（下同）六百二十八萬五千元正並自訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計付利息。
三、請准提供擔保宣告假執行。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：
一、本件訴訟標的：民法第九十二條撤銷意思表示及第三百五十條解除契約。
二、40-39面積496平方公尺， 40-4面積496平方公尺，買賣契約未記載單價，亦未約定有價差，故應以總面積來計算單價，其價值應為各二分之一。二筆土地價金總價金為815萬元。
三、上訴人購買40-39、40-40地號二筆土地係為建廠之用，必需合併使用，不能單筆使用，如單筆使用即不能達到建廠之目的添。
叁、證據：除援用原審提出者外，補提土地買賣契約書影本一件
、五股坑段冷水坑小段 40-39、40-40、40-42地號土地登記簿謄本影本各二件、土地複丈成果圖影本三件、經濟部公司執照影本二件、房屋租賃契約書影本一件、丙○○所發信函影本二件、五股郵局存證信函第二四四號影本一件、支票影本十九件、臺灣板橋地方法院板院義刑愛訴二四六七號函影本一件、明細表影本一件、證明書影本一件、會勘記錄影本一件、臺灣板橋地方法院檢察署八十五年五月二十一日訊問筆錄影本一件、五股坑段冷水坑小段 40、40-3、40-41地號土地登記簿謄本影本各一件、臺灣板橋地方法院檢察署履勘筆錄影本一件、照片影本二件、民事起訴狀繕本一件為證。並聲請調閱臺灣板橋地方法院八十五年度訴字第二四六七號陳憲任違反山坡地保育條例刑事案卷及聲請訊問證人張正德、劉瑞徵、趙書城。
乙、被上訴人方面：
Ａ、被上訴人甲○○方面：
壹、聲明：
一、上訴駁回。
二、如受不利之判決，願預供擔保請准免予假執行。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：
一、上開兩筆土地面積均為四九六平方公尺，於八十九年四月十七日交換時，該四０之三九號地上，並無任何鐵皮板屋或其他建物。
二、如此，上訴人以買賣標的物有瑕疵，解除契約，即無依據，被上訴人更未施詐術，何來撤銷買賣契約？
叁、證據：除援用原審提出者外，補提土地交換契約書影本一件
、土地買賣契約書影本一件、證明書影本一件、五股坑段冷水坑小段 40-42地號土地登記簿影本一件、不動產買賣契約書影本一件、複丈成果圖影本二件、照片二幀為證，並聲請訊問證人邱正宗。
Ｂ、被上訴人乙○○方面：被上訴人乙○○未於言詞辯論期日到場，據其於準備程序提出之聲明、陳述如下：
壹、聲明：上訴駁回。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：
一、出賣土地之前，不知土地有被占用。
叁、證據：援用原審提出者。
理 由
一、
１、被上訴人乙○○經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
２、上訴人於原審請求被上訴人給付六百二十八萬五千元及遲延利息；於本院請求被上訴人連帶給付六百二十八萬五千元及遲延利息，應係訴之擴張（追加），核與民事訴訟法第四百六十六條第一項、第二百五十五條第一項第三款規定無違，應予准許。
二、上訴人起訴主張其於八十九年四月十七日與被上訴人甲○○、乙○○訂立土地買賣契約，約定由其向甲○○購買坐落臺北縣五股坑段冷水坑小段 40-39地號土地所有權全部，向乙○○購買同地段40-40地號土地所有權全部，面積均為496平方公尺，合計 992平方公尺，總價金為815萬元，除尾款200萬元外，上訴人已給付價金625萬元、代書費2萬元、鑑界雜支費用1萬5千元，合計628萬5千元（系爭二筆土地於八十九年六月二十七日以「買賣」為原因分別移轉所有權登記予上訴人指定之陳世御、陳世宇應有部分各二分之一）。兩造於訂立系爭買賣契約前後，雖至現場察看，但並未申請鑑界。嗣上訴人於89.6.8申請地政事務所人員鑑界，發現系爭土地中約有一百坪已遭他人侵占搭建鐵皮屋（下稱系爭鐵皮屋）使用，上訴人發現此重大瑕疵，即於同年 6月12日分別通知被上訴人，復於同年 6月30日以存證信函請求被上訴人處理，均不獲置理。兩造於訂約前後至現場指明其位置，因未鑑界及正式指界，但言明以擋土牆往西 300坪，當時雖見系爭鐵皮屋，惟被上訴人以詐騙之手段為錯誤之指界，致上訴人陷於錯誤認系爭40-39、40-40地號土地未被他人占用，而不疑有他，與被上訴人訂立買賣契約，上訴人於89.6.8發現被詐欺之事實，爰依民法第九十二條規定撤銷因受詐欺所為之意思表示。又被上訴人實際交付土地因被侵占短少約一百坪，使上訴人原本預計用該土地起造廠房之目的無法達成，被上訴人應負物之瑕疵擔保責任，爰依民法第三百五十九條規定解除系爭買賣契約，出賣人應負同法第二百五十九條之責，求為判決被上訴人應給付（於本院擴張為連帶給付）六百二十八萬五千元並加計遲延利息。
被上訴人乙○○對其與上訴人訂約出賣 40-40地號土地予上訴人及 40-40地號土地遭第三人占用搭建鐵皮屋之情不爭執。但稱其係向陳憲任購買系爭 40-40地號土地，當時並未鑑界，其係於本件始知悉 40-40地號土地遭占用，惟其已非土地所權人，無從對第三人主張權利，應由上訴人自行處理。被上訴人甲○○則否認其與上訴人就系爭 40-39地號土地有買賣關係，辯稱其係以所有之40-39地號土地與原40-42地號土地所有權人張正德交換，因二筆土地面積相同不生找價問題，另為登記上之方便並節省代書費、規費、稅金等費用，始由甲○○與上訴人簽定系爭 40-39地號買賣契約，並由甲○○直接將 40-39地號所有權移轉登記予上訴人指定之人，實係張正德將40-39地號土地出賣予上訴人。又系爭40-39地號土地出賣予上訴人時並未遭第三人占用， 40-39地號係於九十一年間始遭占用；縱令有他人無權占有，上訴人亦可隨時請求拆屋還地，土地價值及效用並未因此減少，出賣人何須負瑕疵擔保之責？況上訴人所指侵占之廠房，於購買時即可發覺，上訴人卻未即時異議仍承買，上訴人應負其過失之責，被上訴人無須負瑕疵擔保之責。被上訴人更未施詐術，何來撤銷買賣契約？（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴。）
三、上訴人起訴主張其於八十九年四月十七日與被上訴人甲○○、乙○○訂立土地買賣契約，約定由其向甲○○購買 40-39地號土地所有權全部，向乙○○購買同地段 40-40地號土地所有權全部，被上訴人已分別於八十九年六月二十七日將40-39、40-40地號土地所有權移轉登記予上訴人指定之陳世御、陳世宇等情，業據提出土地買賣契約書、土地登記簿謄本為證（本院卷㈠第48頁、原審訴字卷第13頁、重訴字第 73-77頁），另有被上訴人甲○○提出之土地登記簿謄本、土地登記申請書可稽（原審重訴字第40-41頁、第159-164頁），並經證人劉瑞徵（代書）證述在卷（見本院卷㈠第 150頁）。被上訴人乙○○對其出賣系爭 40-40地號土地予上訴人之情，亦不爭執，被上訴人甲○○則否認其出賣系爭 40-39地號土地予上訴人，辯以其係以 40-39地號土地與張正德交換40-42地號土地，40-39地號土地之出賣人應係張正德云云，是本件首應審酌者即為上訴人購買系爭 40-39地號土地之出賣人究係何人？
１、按各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院十九年上字第二三四五號判例意旨參照）。
２、查被上訴人甲○○提出之地政機關89.6.5收件之土地登記申請書（原審重訴字第159-164頁）觀之，可見40-39地號土地所有權移轉登記之義務人（出賣人）係甲○○，權利人（買愛人）係陳世御、陳世宇，登記原因為買賣，則上訴人主張系爭 40-39地號土地係由被上訴人甲○○出賣乙節，堪認已盡舉證之責。
３、被上訴人甲○○即應就其抗辯事實負舉證責任。
①、被上訴人甲○○所舉證人邱志平雖謂「邱振忠（即甲○○之
父）帶我去代書處說是有人要換地」云云，惟其亦謂「（上訴人訴訟代理人問：到代書處交換契約三方有無簽字？）我不清楚他們有無簽交換契約。」（見本院卷㈡第37頁），於原審亦證稱「…至於買賣如何談，我只有聽到他們說要節省稅金，但至於如何做，我就不知道。」 （ 見原審重訴卷第197頁）， 是自無從以邱志平聽聞有人要換地之情，即認被上訴人上開抗辯為真實。
②、系爭地段40-42地號（原為張正德所有）及40-40地號（原為
乙○○所有）二筆土地係相鄰馬路，另 40-41地號（甲○○之父邱振忠所有）及 40-39地號（原為甲○○所有）土地則未鄰馬路之情，為兩造所不爭執。證人張正德證述「丙○○最開始是要跟甲○○買地。」、「（我）沒有（與丙○○簽契約）。甲○○39地號土地賣得價錢就歸我，我不可能拿前面的42地號換後面的39地號土地，我最主要是要錢。」，另張正德亦否認被上訴人甲○○於原審提出之89. 4.17土地交換契約書（原審重訴卷第 30頁）其有簽名（見本院卷㈠ 第
144、145頁），況張正德所有 40-42地號土地係以「買賣」為原因移轉所有權登記予被上訴人甲○○，有被上訴人甲○○提出之土地登記申請書、土地登記簿謄本可稽（見原審重訴卷第133-137頁、100頁）。證人蕭純真（即辦理上開移轉所有權登記之代書）於原審證述「他們沒有告訴我為何要做這個移轉動作，」（見原審重訴卷第 195頁），是亦難證被上訴人甲○○係以40-39地號土地與張正德之40-42地號土地交換後，再由張正德將40-39地號土地出賣予上訴人。
③、被上訴人甲○○此部分所辯，即無足取。
４、從而上訴人主張系爭40-39地號、40-40地號土地係分別由被上訴人甲○○、乙○○出賣乙節，應堪認為真正。
四、上訴人主張其於訂約後，於89.6.8申請地政事務所人員鑑界，發現系爭土地中約有一百坪已遭他人侵占搭建鐵皮屋，另原審於九十二年二月二十六日履勘現場並囑託新莊地政事務所測量之之複丈成果圖標示Ａ部分52平方公尺，位置在40-3
9、40-40地號土地上。兩造於訂約前後至現場察看時，雖見系爭擋土牆及鐵皮屋，惟被上訴人以詐騙之手段為錯誤之指界，致上訴人陷於錯誤認系爭40-39、40-40地號土地未被他人占用，而不疑有他，與被上訴人訂立買賣契約，上訴人於
89.6.8發現被詐欺之事實，爰依民法第九十二條規定撤銷因受詐欺所為之意思表示等語。被上訴人則否認有施詐術情事。經查：
１、按因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第九十二條第一項前段定有明文。又民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示；又主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院五十六年台上字第三三八０號、四十四年台上字第七五號判例意旨參照）。
２、查系爭40-39、40-40地號土地於89.6.8申請鑑界，該日鑑界情形為40-40地號土地內有越界建築（鐵皮屋），40-39地號上無房屋，另40-39、40-40地號土地上建有擋土牆（大概位置如證人當庭標示虛線位置），此二筆地號土地在虛線（即建擋土牆）位置落差約二公尺左右，蓋鐵皮屋邊較低等情，業經證人趙書城（即當日前往測量之地政人員）證述在卷，並有其提出之複丈圖可按（參見本院卷㈡第138、144頁）。
又原審於92. 2.26履勘系爭40-39、40-40地號土地，並囑託新莊地政事務所測量，依92. 3.10複丈成果圖標示系爭二筆土地上建物情形為：位置Ａ面積52平方公尺，坐落 40-39及40-40地號上，位置Ｂ面積73平方公尺，坐落40-40地號上（見原審重訴卷第325頁92.3.10複丈成果圖）。另比對89.6.8複丈圖及92.3.10複丈圖，可知位置Ｂ建物於89.6.8 時即存在，89.6.8時則尚未有位置Ａ建物。另40-49、40-40地號上有擋土牆，擋土牆右側地勢較低。
３、上訴人謂系爭40-39、40-40地號土地原均係陳憲任所有，原法院八十五年度訴字第二四六七號陳憲任違反山坡保育利用條例案件乙案，法院曾囑託地政事務所派員測量山坡地開發情形，新莊地政事務所於86.10. 6所製作之複丈成果圖（即被上訴人於原審90. 3.27所提複丈成果圖，原審重訴卷第37頁）即可見 40-40地號已有鐵皮屋，該鐵皮屋為陳憲任所建，陳憲任將40-40地號於85. 5.4移轉所有權予乙○○，乙○○亦知此事實，但在89. 4.17訂立本件買賣契約時，陳憲任、乙○○皆未告知此情形。另陳憲任於82.12.15將 40-39地號土地移轉登記予邱正宗，於82.12.31再移轉予甲○○，40-39地號土地於86.10.6複丈後亦有上述位置Ａ之違章建築，甲○○於82.12.31即已為土地所有權人，85.3.5台北縣政府移送陳憲任（違反山坡地保育利用條例案件），則甲○○自當時起對於 40-39地號土地之現況豈有不了解之理？上訴人於89. 6.12寫信予甲○○、乙○○提及系爭土地有被鄰地占用建屋之情，二人俱不理睬，被上訴人顯係情虛不敢正面答復，蓄意詐欺云云。
①、查系爭 40-39地號土地原係陳憲任所有，嗣移轉登記予邱正
宗，再於82.12.31移轉所有權登記予甲○○之情，有土地登記簿謄本可稽，且為被上訴人所不爭執，堪認為真正。惟查系爭40-39地號土地於89. 6.8複丈時，其上並無建物，僅有擋土牆，係原審於92. 2.26履勘時，始發現遭占用，已如上述。而本件上訴人與被上訴人甲○○係於89. 4.17訂立買賣契約，於89. 6.27辦理所有權移轉登記，則上訴人指被上訴人甲○○蓄意詐欺云云，即難認為可採。
②、系爭40-40地號土地原係陳憲任所有，於85. 5.4移轉所有權
予乙○○，亦有土地登記簿謄本可稽。86.10. 6土地複丈成果圖即可見 40-40地號土地遭占用蓋有鐵皮屋（參見本院卷㈡第79頁及次頁），惟前開複丈成果圖係受理陳憲任違反山坡地保育條例刑事案件之法院囑託地政人員測量製作，乙○○並非前開刑事案件之當事人，是自無從以86.10. 6複丈成果圖認乙○○知悉 40-40地號土地遭占用搭建鐵皮屋之情。
被上訴人乙○○謂陳憲任賣地時，未請地政機關鑑界，所以不知真正之位置在哪裡，直到本件買賣後始發現土地有問題等語（見原審重訴卷第 347頁），上訴人亦未舉證證明乙○○於本件買賣時即知悉其所有 40-40地號土地遭占用之情，是上訴人主張乙○○蓄意詐欺云云亦難認為真正。
③、況證人劉瑞徵於原審證稱：「…．訂約之後我去看現場，訂
約之前我沒有去看現場。訂約之後我們去看現場測量時，已經蓋了鐵皮屋上開勘驗筆錄相片內的鐵皮屋。我之前有拍照片，就是原告起訴狀所附的照片。照片一上的紅點是地政機關說的界址，可以看出同一個界址有兩條線。第一次定的界址沒有被鄰地侵占的情形，過了半小時後他們說要重新再測，就發現被侵占了。」、「第一次（定界時）介紹的人是陳憲任將現在土地賣給被告，後來買賣之後，土地如果沒有鑑界有侵占的嫌疑，所以我申請鑑界，第一次看土地是陳憲任指界。從陳憲任到被告甲○○說的位置都是錯的，被告甲○○也有指界，已（以）沒有被侵占的線為準，被告甲○○知不知道土地被侵占，我不曉得。第一次測量的時候，不知為何從被侵占剩下的開始算。經過一段時間討論後再測時，就發現被侵占了。」等語（見原審重訴卷第 346頁），是可證系爭土地於陳憲任第一次指界即有錯誤，被上訴人亦沿用之而為錯誤之指界，上訴人並未提出其他積極證據足資證明被上訴人係故意示以錯誤之界址。上訴人主張依民法第九十二條規定撤銷因受詐欺所為之意思表示云云，即屬無據。
４、上訴人於原審另主張撤銷錯誤之意思表示云云。按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人固得將其意思表示撤銷之，惟其撤銷權，自意思表示後，經過一年而消滅，民法第八十八條第一項前段、第九十條之定有明文。查兩造係於八十九年四月十七日簽訂系爭買賣契約，上訴人係於九十年四月二十五日始提出準備書狀主張行使其撤銷權（見原審重訴卷第50頁），則顯已逾除斥期間，上訴人此部分主張亦不可採。
五、上訴人主張其購買之系爭 40-39、40-40地號土地面積為300坪，惟其中 100坪遭他人無權占有，被上訴人給付之標的物有瑕疵，被上訴人所能交付使用之土地約 200坪，顯不敷使用，無法達到原建廠使用之效，如對無權占有部分訴請拆屋還地，依目前訴訟程序之費時，數年間難以解決，上訴人依民法第三百五十九條規定解除契約並非有失公平等語。被上訴人則以上開情詞置辯。經查：
１、按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵，民法第三百五十四條第一項定有明文。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依法應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，同法第三百五十九條亦定有明文。又該條所謂顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除對於出賣所生之損害，有失平衡而言（最高法院八十九年度台上字第二九二五號判決意旨參照）。
２、系爭40-39、40-40地號於89.6.8複丈時確發現乙○○所有4040-40地號土地內有越界建築（鐵皮屋，即92.3.10複丈成果圖位置Ｂ面積73平方公尺部分），甲○○所有 40-39地號上無建物，另40-39、40-40地號土地上建有擋土牆之情，已如前述，自屬物之瑕疵（至92. 3.10複丈成果圖位置Ａ部分52平方公尺部分，係89. 6.8以後遭占用）。惟查系爭40-39、40-40地號土地係於89.6.27移轉所有權登記予上訴人指定之陳世御、陳世宇，上訴人於89.6.8即已發現其買受之系爭土地有第三人占用情形，其自可立即與出賣人商議如何解決，並暫緩所有權移轉登記，惟其任由地政事務所於89.6.8完成移轉登記。又系爭地號土地所有權已移轉登記予上訴人指定之陳世御、陳世宇，則陳世御、陳世宇即可本於所有權對無權占有人請求，於排除第三人之無權占後，其所有權即可回復完整狀態，倘因第三人之占有受有損害，亦可請求損害賠償。若上訴人解除契約後，系爭土地再移轉所有權登記為被上訴人，則被上訴人須負擔已繳納之稅費、重新出售之費用及不動產跌價之價差損失等。二者相衡，上訴人因該瑕疵所受之損害與被上訴人因解約所受損害，顯有失衡之情形，應認符合民法第三百五十九條但書所稱「買受人解除契約顯失公平者」之情形，從而上訴人主張解除契約，應不准許。
六、綜上所述，上訴人主張為不足採，被上訴人抗辯尚屬可信。從而，上訴人本於撤銷錯誤或被詐欺之意思表示，或解除契約後回復原狀法律關係，請求被上訴人給付六百二十八萬五千元及遲延利息為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。上訴人於本院追加請求被上訴人連帶給付，亦無理由，應予駁回。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與本判決之結果不生影響，爰不一一論述。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第463條、第385第1項前段、第449 條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 2 月 1 日
民事第九庭 審判長法 官 吳景源
法 官 連正義法 官 滕允潔正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 94 年 2 月 2 日
書記官 黃麗玲附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。