臺灣高等法院民事判決 92年度重上更㈡字第159號上 訴 人 肯友有限公司法定代理人 陳貴寶訴訟代理人 謝財興律師被 上訴人 東雲股份有限公司法定代理人 吳鴻顯訴訟代理人 謝家健律師複 代理人 劉紀翔律師上列當事人間因請求返還價金事件，上訴人對於中華民國88年4月21日臺灣臺北地方法院88年度重訴字第46號第一審判決提起上訴，本院於94年4月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人下列第2項之訴及訴訟費用之裁判除確定部分外，均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣陸佰叁拾肆萬元及如附表所示編號第17期至第36期所示之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用除確定部分外，由被上訴人負擔三分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人公司原法定代理人蘇志誠已辭任改由吳鴻顯接任，其聲明承受訴訟核無不合，應予准許。
二、上訴人肯友有限公司（下稱肯友公司）主張：伊於民國78年9月27日以總價新台幣（下同）5,818萬元，購買被上訴人東雲股份有限公司（下稱東雲公司）所建坐落台北縣汐止市之「東方科學園區廠房大樓（下稱系爭大樓）」編號Ｂ棟18樓Ｂ２廠房一戶暨基地之應有部分（下稱系爭廠房），因東雲公司於售屋時，銷售廣告標榜該大樓係工業廠房與商業辦公混合使用，故意隱瞞該廠房僅限工業使用，致使上訴人誤信可作為營業處所，而與之簽約，並依約按期繳付價金計2,328萬元，嗣後上訴人發現該廠房僅限工業使用，乃於87 年9月3日通知東雲公司解除契約。上訴人既受東雲公司詐欺而與之訂約，且該廠房不具有約定品質，屬給付不能，上訴人亦得以書狀繕本送達為解除契約之意思表示，東雲公司自應返還已付之價金（撤銷買賣契約部分，於本審不再主張）。退步言之，縱認東雲公司亦得解除契約，惟其沒收上訴人已繳之上開價金充為違約金，亦屬過高，應予核減，超過該核減後違約金之部分，伊亦得請求返還等情，求為命東雲公司給付2,328萬元，並加付原判決附表所示利息之判決（肯友公司另請求東雲公司給付代辦費及押租金計224萬4038元本息部分，經第一審判決東雲公司敗訴，未據其聲明不服，已告確定）。
三、被上訴人東雲公司則以：被上訴人並無詐欺或隱瞞系爭廠房僅限工業用途之行為，系爭房屋亦無約定品質之瑕疵。上訴人未依約繳付第37、38期價金，且拒辦交屋手續，經催告仍不履行，伊已於87年8月1日解除契約，並沒收肯友公司已付之價金充為違約金，該違約金尚不足賠償伊所受之損害，實無過高之情等語，資為置辯。
四、上訴人主張伊向被上訴人買受系爭廠房乙戶，為兩造所不爭，且據上訴人提出系爭廠房之房屋土地買賣契約書、統一發票、建物、土地登記謄本附卷可稽（見原審卷第17頁至第61頁、第102頁、第125至第131頁，另原證13、14證物外放），經核閱上開買賣契約書第1條第1款建物標示：乙方（即被上訴人）將其所有坐落台北縣○○鎮○○段下寮小段．．．第14筆土地內興建之26、23層工業辦公室Ｂ棟18樓編號B2房屋一戶（以下簡稱本廠戶）等語，買賣契約附件之一即代辦貸款委託書亦標明即甲方（即上訴人）向乙方（被上訴人）購．．．工業辦公廠房大樓18樓編號B2房屋連同基地持分．
．．。其他買賣契約書第4條第2項、第20條、第21條、第26條亦載明「廠戶」等文義，足見兩造約定買賣標的之用途為供工業辦公廠房使用，至無疑義。又已建竣之系爭廠房為工業用之工業區建物（見原審卷第102頁建物登記謄本），系爭廠房基地即同上址下寮段第998地號等土地為都市計劃之建地，亦有土地登記謄本可考，依都市計劃法台灣省施行細則第18條至第21條規定：工業區之建物除工廠使用者外，尚非不得興建與工業發展有關之設施：⒈與工業營業有關之研發、推廣及服務業辦公室⒉工廠必要附屬設施：⑴辦公室、倉庫、生產實驗室、訓練房舍⑵值勤員工單身宿舍⑶其他必要附屬設施（見本院重上字卷第149、150頁），此乃政府公布之法令，應屬人人可得而知之，上開系爭廠房買賣契約所載「工業辦公廠房」等文義既與上揭施行細則規定脗合，縱令締約時，未曾提示「建造執照」供上訴人閱覽，亦無使人誤信為商業辦公室之用，而上訴人提出銷售廣告1紙（見原審卷第16頁）雖記載：「．．．展示、交易、倉儲、貨運到相關工商服務」等文字，惟其文義係揭示：「東方科學園區」首創生活與工作、生產與管理一體產業新模式，即各種需求與機能全部一體成型而言，並未偏離以工業營業有關設施之主旨，亦未標榜係商業貿易用之辦公處所，上訴人雖援用證人傅家驊（其公司經理）證述：銷售公司並沒有說不能當辦公用，只能作工廠用；也沒有告訴我們不可以當貿易公司用；如果知道不能當辦公室使用，我們絕對不會買等語（見本院重上字卷第83、84頁），略謂上訴人不知道系爭廠房只限工廠使用云云，然參酌買賣契約書第8條第7款約定，辦理工廠設立許可函變更費用及因甲方．．．等費用由甲方負擔等語，可知必與工廠使用有關何能推諉不知。自難謂有何故意隱匿不告知限於工業用辦公廠房用途或有何故意使誤信可供商業貿易公司使用之詐術行為。至上訴人公司雖為進出口貿易商，有公司變更登記事項卡可佐，惟上訴人購買系爭建物內心真意非他人所得而知，銷售人員亦未必閱覽其公司章程或變更登記事項卡，兩造復未將上訴人購買系爭建物之使用目的列為契約內容之一部分，亦難憑此即謂系爭建物存有使用目的不能達成之瑕疵，或被上訴人有故意隱匿不告知系爭廠房之用途之情事，要之，本件已建竣之建物為工業區建物，如上揭建物登記謄本所示，與本件買賣契約（預購屋）所約定之用途相符，就系爭房屋之「效用」而言，並無瑕疵或不完全給付之情事存在。上訴人主張憑以解除契約自無可取。
五、系爭廠房買賣契約書第5條約定：本房屋悉由乙方（即被上訴人）全權依台北縣政府核准設計圖說，及本契約建材設備說明（附件3）為施工標準負責建造，並以台北縣政府核發建築物（房屋）使用執照為合格標準。惟兩造並未約定以上訴人為起造名義人，此觀之系爭建物登記謄本及使用執照之起造人附表可知（見原審卷第102頁、第118頁、第148頁及本院重上字卷第183、184頁建造執照存根聯），且於買賣契約書第6條約定：本件移轉登記所須申報之土地現值及房屋價格，甲、乙雙方同意以申報當時之土地公告現值及稅捐稽徵機關評定房屋價格為土地、房屋之申報移轉價格，益證被上訴人建竣系爭廠房後尚須憑使用執照以其名義辦妥第1次建物登記後（見土地登記規則第79條），始辦理移轉登記予上訴人，按物之出賣人負有交付其物於買受人並使其取得所有權之義務，是被上訴人於辦理移轉登記於上訴人名義即屬已盡其義務（被上訴人曾催告上訴人點交、對保等手續未果，其詳下論），非謂必交付使用執照其竣工圖於上訴人始得謂被上訴人已完全履行其債務。使用執照既係被上訴人辦理建物第1次登記所必須之文件，兩造復未於契約特別約定點交時須交付使用執照及其竣工圖，何能以被上訴人未交付使用執照及其竣工圖係違反附隨義務，況被上訴人並未拒絕提供影本於上訴人（見原審卷第132頁存證信函），上訴人以被上訴人未提供使用執照及竣工圖以供交屋檢查之用，為不完全給付，憑以解除契約，亦屬無據。
六、上訴人另以系爭廠房自始有物之瑕庛，諸如防火區劃、走廊寬度、避難室平台等項安全檢查不合格，雖據其提出台北縣工務局准予以備查之建物防火避難設施與設備安全檢查報告書1件為論據（見本院重上更㈠字卷第90頁至第128頁），惟查：被上訴人早於83年已依約領得使用執照，且於85年5月10日以存證信函催告上訴人限於85年5月18日辦理交屋手續，上訴人僅以測量成果圖所示面積與契約面積有間，函請補充提供完整之產權登記資料以供核對；嗣經被上訴人提供公共設施之建物登記資料連同主建物合計736.71平方公尺（約
222.85坪較之契約面積218.74坪，並無短少），函請辦理交屋手續若有誤差可找補，仍未獲置理；而上訴人仍執意需被上訴人提供第18層及頂樓、地下室各層平面圖（工務局認章之竣工圖）以憑驗收，多次以存證信函請求提出，而被上訴人則函覆工務局核發之竣工圖正本僅有1份，故僅能檢附該戶影本供參，如有疑問，仍請速至公司核對正本為荷，仍未為上訴人所接受；被上訴人遂於87年3月19日以存證信函限於文到10日內辦理交屋手續，逾期即解除買賣契約，上訴人終未如期辦理交屋手續，被上訴人乃於87年8月1日以存證信函通知上訴人解除契約，此有被上訴人提出存證信函4件在卷可佐（見原審卷第119至136頁），後有上訴人提出5件在卷可參（見原審卷第62頁至第79頁），是從上開往來之信函中可知在被上訴人解除契約前，上訴人除僅表示面積不符外（連同公共設施並無短少，已如前述），並未曾表示系爭廠房有何物之瑕疵，亦未曾就物之瑕疵有何舉證，更未曾以買賣標的物有物之瑕疵行使同時履行抗辯權，至無疑義。按系爭契約第17條第1項：本約房屋完工，乙方得定期通知甲方接交本約房地，甲方應於通知所定期限內依第13條約定接交，不得假藉任何理由拖延，定有明文，是接交房地乃上訴人之義務。被上訴人除定期通知接交房地外，復多次定期催告，上訴人均遲未依約接交房地，被上訴人87年8月1日據以解除契約，洵無不合。上訴人所提出上揭建物防火避難設施與設備安全檢（複）查報告書就系爭廠房之防火區劃、走廊寬度、避難室平台等項目，縱令有所瑕疵，然該報告檢查時間係在87年12月15日至88年3月15日間，均係被上訴人已合法解除契約之後始發現，自無由推翻已然解約之效力。又上訴人原審所主張平面停車位改為機械停車位，屋頂公共設施是否改為直昇機停機坪各節，微論上訴人均未舉證以實其說，且上訴人提出瑕疵之主張之時間係87年12月24日起訴狀及88年3月9日（見原審卷第7頁、第152頁），均在被上訴人合法解除契約之後，上訴人於被上訴人解除契約前，復未曾以此為由，行使同時履行抗辯權，自無法阻卻其已發生之遲延責任，亦無法解免契約已解除之效力。
七、本件買賣契約第18條第2項約定：如甲方（即上訴人）違反本契約各項約定時，甲方已支付之訂金及價款任由乙方沒收充作違約金，並解除契約，但甲方如違反本約第3條之約定時，則依該條之約定論處。此違約金性質為損害賠償總額預定性之違約金為兩造所不爭（見本院重上更㈡字卷第1宗第14頁），惟違約金約定金額過高者，法院得酌減至相當之金額，本件系爭廠房總價5,818萬元，已付2,328萬元，以締約時財政部公布78年之營利事業各業所得額及同業利潤標準，「房屋興建投資業」之同業淨利之潤為16%，其通常合理利潤約930萬元（5,818萬×0.16=930萬），如以87年解約時「房屋興建投資業」之同業淨利潤14%，其通常合理利潤僅約為815萬元（5,818萬×0.14=815萬）（見本院重上更㈡字卷第1宗第125頁、第146頁、第161頁、第184頁各利潤表），是以倘將已支付之各期價款全數沒收為違約金，則違約金之約定即將近2,300萬元，顯然過高，上訴人主張本件違約金之約定顯然過高，請求酌減即非無據。次查被上訴人於解約後迄92年間始將系爭廠房售出得價1,830萬元，有形式真正為上訴人所不爭買賣契約書在卷可參（見本院卷重上更㈡字卷第1宗第113頁至第122頁），惟系爭廠房於90年5月間曾發生火災，此有火災證明書1紙（本院重上更㈡字第1宗第78頁）及報紙4紙在卷可參（見本院重上更㈠卷第36頁，證物外放），其銷售價格顯然受火災影響，自不得單憑此嗣後銷售價格遽以認定被上訴人之損害賠償額（,1830 萬元÷222.85坪=8.2萬元/坪），被上訴人主張締約時每坪單價為26萬5,900元（58,180,000元÷218.74坪=26,590,000），被上訴人於87年解約時行情為每坪底價15萬5,500元，此有業務銷售合約書1件可佐（見原審卷第174頁至第178頁），以此單價核算系爭廠房解約後，及時重新出售於87年間約得銷售金額3,465萬元（15萬5,500元×222.85坪=3,465萬元，萬元下四捨五入），參酌88年間所訂委託銷售業務及廣告製告合約平均底價為14.7萬元，89年平均底價為14.2萬元，有合約書2件在卷可參及88年交易明細表1紙可佐（見本院重上更㈡字第1宗第64頁至第77頁），被上訴人所訂此3件包銷合約因房屋未售出，而致價格逐年下滑，應與常情不背。足可佐證87年解約時，每坪單價15萬5,500元，應屬當時合理之交易市價。是以87年解約時，被上訴人因系爭廠房所受損失為2,353萬元（58,180,000元–155,500×222.85〔登記坪數〕=2,3530,000元，萬元下四捨五入），又被上訴人重新出售廠房恒需支付廣告費及銷售業務費 (佣金)，此等重新出售之費用依本件契約第3條第2項約定：倘上訴人違約，被上訴人得將既繳之分期款悉數作為重新出售本戶房地所需各項用之抵償，如有剩餘，則悉數作為被上訴人之損害賠償金，準此，則重新售出所需支出之廣告費及佣金，不僅為因上訴人違約所增加之支出即所受損害，尚得依約優先抵償。查被上訴人於86 年間與第三人梁衍芬等人所簽訂銷售合約係採總包方式計算佣金及廣告費，即銷售達15億時，佣金2%另加廣告費3,000 萬元，並未按各售出戶計佣（見原審卷第175、176頁，契約第7條、第9條），被上訴人嗣於88年、89年與第三人里歐廣告公司所簽訂銷售合約則除廣告人事費用1,000萬元外，以售出戶之底價或實際售價之6%計算佣金，惟當時並未售出（見本院重上更㈡字卷第1宗第65、66頁、第71、72 頁），而77年被上訴人與第三人潤泰廣告公司簽訂廣告製作業務執行合約書則以4.5%計算佣金，非惟有合約書在卷可參，且經證人徐博文證述明確（見本院重上字卷第190、第191頁，本院重上更㈠字卷第141、第142頁），綜合斟酌：以
4.5%之佣金及廣告費為系爭廠房於87年解約另行售出時，佣金及廣告費應屬合理，以此計算則被上訴人另受有重新售出費用之損失為156萬元〔（58,180,000–23,530,000）×
0.045=156萬，萬下四捨五入〕，是被上訴人因上訴人違約所生損害額約達2,509萬元（2,353萬元＋156萬元=2,509萬元）。又債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受利益，減少違約金，本件上訴人已繳納分期款2,328萬元（即僅剩銀行貸款部分），上訴人於78年底前即已繳納訂金、簽約金、開工款合計873萬元，單以此等分期款各計算至解約時（87年8月1日），其利息以法定利率計算，即達415萬元（873萬元×0.05×9.5=415萬元，萬下四捨五入），其餘第2期至第36期款，上訴人於80年7月至83年12月分期繳付，單以此部分（2,328萬元–873萬元=1,555萬元），從83年底算至解約時之法定利息，亦達350萬元（1,555萬元×
0.05×4.5=350萬元，萬元下四捨五入），連同此等35期款，每期58萬或57萬元，自80年7月至83年12月間逐漸遞增所形成法定利息亦可達50萬元（參見原審卷第41頁至第42頁），是被上訴人在解約時就已收受分期款2,328萬元，連同各期款之利息為815萬元（415萬元＋350萬元＋50萬元=815萬元），此等利息之收入乃通常可預期之利益，為被上訴人可得受之履行利益，故被上訴人總收受履行利益為3,143萬元，遠超過其所受損害總額2,509萬元，超過部分（3,143萬元–2,509萬元=634萬元），自非填補被上訴人損害賠償所必要者，即非可認為相當之違約金。另就被上訴人87年解約時系爭廠房之財產利益而言：當時系爭廠房價格跌至3,465萬元，扣除尚須重新售出之費用成本156萬元，加上已收受分期款及其利息等部分之履行利益，總值為6,452萬元（即3,465萬元–156萬元＋2,328萬元＋815萬元=6,452萬元），較之契約原價，仍有淨值（6,452萬元–5,818萬元=634萬元），是被上訴人就系爭廠房於87年解約時，客觀上仍有634萬元淨值，至87年被上訴人未及時售出，涉及被上訴人主觀上對系爭廠房預期價格之高低，尚難否認當時有此價值。是倘將2,328萬元已收分期款，全數沒收充當違約金，殊屬過高，綜合上情，爰依法將違約金酌減至1,694萬元（2,328萬元–634萬元=1,694萬元），超額部分即634萬元部分，上訴人請求返還即屬正當。又此部分應返還之634萬元，既非違約金，性質上仍屬上訴人所已繳之分期價款，依民法第259條第2款自應加付受領時起算法定利息返還之。惟被上訴人就2,328萬元價款中擇取其1,694萬元為違約金以供抵償損害，有類清償之抵充，參照民法第323條第2項之法理，應以債務人即上訴人獲益最多，及先到期者為儘先抵充，準此，則餘額634萬元應按附表自第17期至36期加付利息。
八、綜上所述：上訴人依民法第259條規定請求返還634萬元及如后附表編號第17期至第36期所示利息，核屬正當有據，其餘請求非法所許，從而原審就上開應准許部分為上訴人敗訴訴判決，即有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，其餘不應准許部分，原審為上訴人敗訴判決，仍無不合，上訴論旨，指摘原判決此部分不當，聲明廢棄，非有理由。
九、兩造其餘攻防及未經援用之證據，經審酌後認為與本判決結果不生影響，爰不一一論述。
十、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 4 月 26 日
民事第十二庭審判長法 官 鄭雅萍
法 官 謝碧莉法 官 吳謀焰正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 94 年 4 月 29 日
書記官 黃瑞芬附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
上訴聲明附表：應返還之利息計算表┌──┬─────────┬──────────────────────────┐│編號│ 計算利息之本金 │ 應返還之利息 │├──┼─────────┼──────────────────────────┤│ ⒘ │ 530,000元 │自民國82年6月10日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 │├──┼─────────┼──────────────────────────┤│ ⒙ │ 580,000元 │自民國82年5月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 │├──┼─────────┼──────────────────────────┤│ ⒚ │ 150,000元 │自民國82年7月17日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 │├──┼─────────┼──────────────────────────┤│ ⒛ │ 150,000元 │自民國82年8月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 │├──┼─────────┼──────────────────────────┤│ │ 150,000元 │自民國82年8月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 │├──┼─────────┼──────────────────────────┤│ │ 150,000元 │自民國82年9月30日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 │├──┼─────────┼──────────────────────────┤│ │ 150,000元 │自民國82年10月27日起至清償日止，按年息5%計算之利息。│├──┼─────────┼──────────────────────────┤│ │ 150,000元 │自民國82年11月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息。│├──┼─────────┼──────────────────────────┤│ │ 150,000元 │自民國83年1月8日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 │├──┼─────────┼──────────────────────────┤│ │ 150,000元 │自民國83年2月2日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 │├──┼─────────┼──────────────────────────┤│ │ 150,000元 │自民國83年3月2日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 │├──┼─────────┼──────────────────────────┤│ │ 150,000元 │自民國83年4月2日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 │├──┼─────────┼──────────────────────────┤│ │ 150,000元 │自民國83年4月26日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 │├──┼─────────┼──────────────────────────┤│ │ 150,000元 │自民國83年6月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 │├──┼─────────┼──────────────────────────┤│ │ 570,000元 │自民國83年7月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 │├──┼─────────┼──────────────────────────┤│ │ 570,000元 │自民國83年8月2日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 │├──┼─────────┼──────────────────────────┤│ │ 570,000元 │自民國83年9月4日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 │├──┼─────────┼──────────────────────────┤│ │ 570,000元 │自民國83年10月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息。│├──┼─────────┼──────────────────────────┤│ │ 570,000元 │自民國83年12月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息。│├──┼─────────┼──────────────────────────┤│ │ 580,000元 │自民國83年12月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息。│└──┴─────────┴──────────────────────────┘附註：第1至第36項之本金，係各期已繳之價金。