臺灣高等法院民事判決 九十二年度重上更㈡字第一六一號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 羅秉成 律師
魏順華 律師洪桂如 律師被 上訴 人 悅來股份有限公司法定代理人 林正忠訴訟代理人 曹肇揆 律師右當事人間請求返還定金事件，上訴人對於中華民國八十八年四月十六日台灣台北地方法院八十七年度重訴字第一五一三號第一審判決提起上訴，經最高法院第二次發回更審，本院於九十三年三月一日言詞辯論終結，判決如左：
主 文原判決除確定部分外關於駁回上訴人後開第二項之訴部分並訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣柒拾貳萬陸仟肆佰元及自八十七年十二月十日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用除確定部分外，由上訴人負擔二十分之十三，餘由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決除確定部分外廢棄，該廢棄部分被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）二
百萬元及自民國（下同）八十七年十二月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
㈡第一、二審及第三審發回更審前訴訟費用由被上訴人負擔。
㈢請准上訴人以現金或等值台灣土地銀行忠孝分行可轉讓定期存單供擔保，宣告假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠兩造於八十七年三月廿七日所簽立之買賣承諾書（下稱系爭承諾書），性質上為
預約，僅係表示上訴人之購買意願，而交付於時利和房屋仲介有限公司（下稱時利和公司）之三百萬元僅為承諾保證金，觀其內容及保管憑條均可得知，惟後兩造就付款方式有歧異，即上訴人認貸款應行清償之時點為交屋款給付時或之前，而被上訴人認應於完稅時清償，後因無法達成協議，致無法簽立本約，依約該金額不轉為定金，被上訴人應返還之，上訴人八十七年六月十二日台北郵局第三三六０號存証信函中亦已同意之。
㈡系爭承諾書第二條買方條件中記載之付款方式，因交屋款欄位之空白處不敷記載
，始記於完稅款欄內，非上訴人簽署時即同意貸款於完稅時或之前清償，此觀彭金寬之證詞亦可知。
㈢退步言之，系爭承諾書所記載之付款方式為重要事項，上訴人始終認知在交屋前
繳清即可，若知於完稅時即應清償，即不會為承諾之表示，故上訴人應可撤銷該意思表示。又被上訴人既未証明受有損害，則不得主張民法第九十一條請求損害賠償，況縱其受有損害，亦無礙於上訴人請求返還不當得利。 ㈣被上訴人主張沒收其中二百萬元，實屬過高，況其曾同意若買賣不成，則退還全
部款項，又承諾保証書所載之保証金僅總金額２％（約一百二十餘萬元），故其餘金額自不得以定金視之，況被上訴人亦不能証明短短三日內有何損害。上訴人無違約或反悔不買之意思，無法完約並非可歸責於上訴人，與民法第二百四十九條第二款之規定不符。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴駁回。
㈡訴訟費用除已確定部分外，餘均由上訴人負擔。
㈢如為不利於被上訴人之判決時，請准供擔保免為假執行之宣告。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠上訴人欲購買被上訴人所有座落台北市○○區○○段一小段六八九及六九０地號
上建物─即門牌號碼為台北市○○路○段○○○號六樓及七樓房屋全部（含基地持有部分），於八十七年三月二十三日經時利和公司居間介紹，上訴人給付承諾保證金三百萬元，兩造簽妥系爭承諾書，詎屆期上訴人竟藉詞記載錯誤而拒絕簽約，經被上訴人一再協商仍始終推託，被上訴人以存證信函催告後，依系爭承諾書第六條第⑴項之約定及民法第二百四十九條第一項第二款沒收二百萬元定金。㈡依系爭承諾書第四條約定，被上訴人既於有效期間內同意接受，則不會有返還全
數承諾保證金之可能。且系爭承諾書既經上訴人、被上訴人及仲介人簽章同意，且就付款方式亦無異議，被上訴人亦已收受承諾保證金，故其已轉為定金，上訴人應有履行簽訂不動產買賣契約之義務。又依系爭承諾書，承諾保證金應僅為一百二十七萬多元，上訴人交付三百萬元，亦可見其為定金。
㈢並未將原應記於交屋款欄之文字改記於完稅款欄，觀彭金寬之證詞可知。況依社
會交易習慣，賣方通常於完稅後會將標的物所有權移轉於買方，讓其辦理貸款，來清償賣方原有之貸款並塗銷抵押權，以便買方貸得更高款項來清償買賣尾款。
㈣完稅款欄之記載當時即已載明，且經上訴人詳閱後簽名，其意思表示應無錯誤。
縱其記載確為誤記，上訴人閱後既未提出異議，故不得任意撤銷，縱認其可撤銷，其亦須負民法第九十一條前段之損害賠償責任。
㈤上訴人所提之八十七年三月二十三日買賣承諾書稿與本案無關，按其編號為二三
０六，立書人買方為陳秉旭，總價款為六千一百六十八萬元，買方與賣方均未簽章，且亦未載明不動產標的之建號與地號及簽訂不動產買賣契約之日期，皆與系爭承諾書不同。
理 由
一、上訴人起訴主張：其於八十七年三月二十三日與被上訴人之仲介代理人時利和公司，議定購買被上訴人所有門牌號碼台北市○○路○段○○號六樓、七樓之房地，惟兩造於八十七年三月廿七日簽立之系爭承諾書僅為預約，三百萬元亦僅為承諾保證金，於簽署時，因被上訴人當時負責人林紹賢見「交屋款」欄位空白處不敷記載，遂指示將「另清償賣方銀行貸款」等文字，記載於「完稅款」欄中，因與雙方原議定之付款條件不同，故上訴人無法依系爭承諾書與被上訴人簽訂買賣契約書，應可歸責於被上訴人，因兩造就付款條件不能合致而無法簽訂買賣本約，故保證金不轉為定金，依系爭承諾書第五條、第四條約定，被上訴人應返還該保證金。退步言之，上訴人亦可主張意思表示錯誤而撤銷系爭承諾書所為之意思表示，並本於不當得利請求被上訴人返還，且被上訴人既未証明受有損害，故不得主張民法第九十一條請求損害賠償。再退步言之，依系爭承諾書，保證金僅須一百二十餘萬元，故其餘部分自不得以定金視之，爰請求被上訴人返還二百萬元及其利息（上訴人原先位請求被上訴人給付六百萬元，備位請求返還三百萬元，原審為上訴人全部敗訴之判決。上訴人不服上訴，經本院前審准其備位請求而駁回其先位聲明，上訴人就其敗訴部分，未聲明不服，已告確定，被上訴人就其敗訴部分提起上訴，因就其中一百萬元已認諾返還，經最高法院駁回上訴，此部份亦已確定）。
二、被上訴人則以：系爭承諾書中所載之付款方式並無上訴人所主張之不一致或錯誤情事，並經上訴人於系爭承諾書上簽名及交付承諾保證金，已轉為定金，上訴人閱後既未提出異議，故不得任意撤銷其承諾之意思表示，即認可撤銷，其亦須負民法第九十一條前段之損害賠償責任。況依系爭承諾書，保證金應僅為一百二十七萬多元，上訴人交付三百萬元，亦可見其為定金。被上訴人從未拒絕出售系爭房地，且僅沒收二百萬元，亦非過高等語，資為抗辯。
三、查被上訴人原法定代理人為林紹賢，嗣經變更為林正忠，有台北市政府營利事業登記證一份附卷可稽，經被上訴人由新法定代理人委任訴訟代理人並具狀聲明承受訴訟，應予准許，合先敘明。
四、查上訴人於八十七年三月二十七日與時利和公司（承辦人彭金寬），議定購買被上訴人所有坐落台北市○○區○○段一小段第六八九、六九○地號上建物即門牌號碼台北市○○路○段○○號六樓、七樓房屋全部（含基地應有部分），總價為六千三百六十八萬元（含房地總價五千五百萬元及全部生財器具八百六十八萬元），因而簽訂「買賣承諾書」（編號二三○八），上訴人簽名後，被上訴人並於該承諾書上簽章表示同意且收受該三百萬元承諾保證金，嗣後因兩造對「另清償賣方銀行貸款」等應記載於「完稅款」欄或「交屋款」欄有爭執等情，業有兩造不爭執真正之買賣承諾書、保管憑條等件為證（見原審卷第三十、三一頁），並經兩造分別陳明在卷，合先敘明。
五、按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句」民法第九十八條著有明文。而「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解」、「解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意」、「當事人間所訂契約、除與強行法令相反外，其契約中所表示之意思，法院自應依據以為判斷」，分別有最高法院十七年上字第一一一八號判例、十九年上字第二十八號判例及十九年上字第二五八四號判例可考。
六、上訴人主張兩造於八十七年三月二十七日所訂立之系爭「買賣承諾書」僅為預約云云，並舉保管憑條上「承諾保證金」之記載為證，被上訴人則抗辯稱所訂立之「買賣契約書」即為本約等語。按房屋仲介人與擬買受房屋之人（簡稱買受人）約定擬買受特定房屋願出之價金及付款方法，由買受人付斡旋金於仲介人，以擔保確有買受之意，委由仲介人與出賣人商議，此時斡旋金之性質固屬立約定金，惟如出賣人同意，即由仲介人將該斡旋金充當定金付與出賣人，此際即成立訂金契約。經查本件系爭編號二三０八號之買賣承諾書，既經上訴人與被上訴人簽章同意，且上訴人交付仲介人三百萬元後經被上訴人同意並收受，揆諸買賣承諾書第四條所載：「... 買方於簽立承諾書之同時，支付購買總價 2％之承諾保證金，由受託人開立保管憑條予買方後，本承諾書為承辦人向賣方作斡旋及價格條件確認之憑據，若於承諾書約定有效期內不為賣方接受，則承諾書自始無效... 所支付之承諾保證金原數退還」等語，可知於賣方（即被上訴人）不為同意接受時，本件承諾保證金始能全數退還，故有「承諾保證金原數退還」之約定；但買賣承諾書第五條記載：「... 經賣方同意或已達賣方委託條件且付款方式一致時，承諾保證金即轉為定金，買賣雙方應於七日內至受託人營業現址或指定處所簽定不動產買賣契約....。」等語，足見承諾書一經賣方同意並於承諾書上簽章且付款方式一致時（如後述），承諾保證金即轉為定金。職是，本件承諾書既經賣方（即被上訴人）簽章收受買方（即上訴人）交付之三百萬元，並於「賣方意見」欄註明：收受買方定金三百萬元正，並約定八十七年三月三十一日早上十一點至時利和房屋公司簽約等語。基此，本件於賣方即被上訴人簽字同意接受買賣條件並收取三百萬元時系爭買賣承諾契約即屬成立，交付之定金亦發生其效力，承諾書即為被上訴人與上訴人兩造間買賣承諾之契約。從而，上訴人主張本件系爭買賣承諾書尚屬預約階段，並非可採。
七、上訴人另主張被上訴人以買賣承諾書中「交屋款」欄位空白處不敷記載，遂指示仲介人即時利和公司之彭金寬將應書寫於「交屋款」一欄中之「另清償賣方銀行貸款」等文字記載於「完稅款」一欄中，此顯與雙方原先議定之付款條件不同，亦與房地交易常規有違云云。被上訴人則否認之，並抗辯如前述。經查㈠上訴人雖主張因被上訴人原代理人林紹賢見承諾書中「交屋款」欄位空白處不敷記載，遂指示仲介人即時利和公司之彭金寬將應書寫於「交屋款」一欄中之「另清償賣方銀行貸款」等文字記載於「完稅款」一欄中云云，然經審視系爭買賣承諾書有關付款條件（方式）各欄之記載形式，左側簽約款、備證款、完稅款、交屋款各欄與最右側之原空白待載內容之各欄格適相對應，其各框格欄內分載，簽約款、備證款占總價百分之二十、完稅款項下填記「另清償賣方銀行貸款十10% 」，交屋款欄下填記其餘款項均為尾款各云云（見原法院卷第九頁），其完稅款欄記載「另清償賣方銀行貸款＋10% 」，語意連貫又完整，且關於「另清償賣方銀行貸款」復係記載於「十10% 」之前，如果「另清償銀行貸款」已經不敷記載，為何還加記「十10% 」，而交屋款欄於「其餘款項為尾款」之前後均尚有空白，非不能將「另清償銀行貸款」記入，更何況如果「另清償銀行貸款」本意為交屋款，則記載在「完稅款」欄理應劃一條引線或箭頭將之勾入「交屋款」欄，本件卻均未有此註記，足證上訴人此部分主張買賣承諾書「交屋款」欄位空白處不敷記載云云，顯非可採；況第二項買方條件後有關「所有生財器具為新台幣捌佰陸拾捌萬元正，房屋總價為伍仟伍佰萬元」之記載，即係記載於既有之方格欄位之外，是如有欄位不足，亦應記載於其他空白處，不應記載於代表其他涵義之欄位內，足認兩造間就「清償賣方銀行貸款」之記載並無「交屋款」不敷記載而須記載於「完稅款」欄之問題。㈡上訴人雖舉證人彭金寬於八十七年三月一日、八十七年九月一日簽具之證明書二紙欲供為「另清償賣方銀行貸款」應係記載於買賣承諾書「交屋款」欄之證明，惟查證人彭金寬證稱「我原本寫一份承諾書，完稅款欄寫『百分之十加另清償賣方銀行貸款』，因賣方有意見，把我寫的劃掉，在下一行改寫為『另清償賣方銀行貸款加百分之十』，我重寫一份，還是寫在完稅款欄」等語（見原法院卷第七一頁言詞辯論筆錄），足證證人彭金寬當日改寫完稅款欄之記載係因賣方即本件被上訴人對於證人彭金寬原先記載之『百分之十加另清償賣方銀行貸款』有意見，認應記載為『另清償賣方銀行貸款加百分之十』，並非如上訴人所主張之係因另清償賣方銀行貸款應記載於買賣承諾書「交屋款」欄之故，益證上訴人此部分之主張非可採。㈢上訴人另主張「另清償賣方銀行貸款」等文字記載於「完稅款」一欄與雙方原先議定之付款條件不同，亦與房地交易常規有違云云。惟證人彭金寬於前述言詞辯論期日亦證稱「當天有答應要另清償，只是沒有時間點，是賣方要求我寫在那裡，買方沒有表示意見，．．．，有給他（指上訴人）看過才簽名」等語（原法院卷第七一頁背面），足見上訴人於簽訂買賣承諾書時，對於該承諾書之內容已有充份之認識，且對該承諾書之內容未為反對之意思表示，縱認該承諾書之內容與事前商議時所論及之內容不相一致，然既經逐字記明，上訴人於簽名時亦未為反對之意思表示始簽名，並註記其身分證號碼，又交付三百萬元（見原法院卷第三十頁），於法亦應認為上訴人於簽名之時已有變更之同意；且依證人彭金寬於同日審理時復證稱「交屋前都要清償完畢」、「沒有在交屋後才另清償原有銀行貸款」「通常在尾款之前即要清償房貸」等語（見同法院卷第七二背面），足證買方清償賣方原有之銀行貸款通常亦在完稅之後交屋之前，而記載於完稅款欄並無不符議定條件；而依社會交易習慣，賣方應將標的物所有權移轉於買方，俾便辦理貸款，此時如能清償賣方原有之貸款，則對賣方更增加保障，而對買方亦因清償原有貸款塗銷抵押權設定後，將更能覓得貸款條件較優厚之金融機構貸得高額款項，用為清償買賣尾款，以遂行交易。是以，上訴人於完稅時清償被上訴人於銀行當時一千七百餘萬元之貸款，亦符交易習慣。㈣況被上訴人於原審曾自承：伊已於八十七年三月二十三日與上訴人以前揭總價暨付款條件議定買受系爭房地，並於同年月二十七日交付三百萬元作為本件買賣契約之定金等語（見原法院卷第六頁），上訴人嗣後雖主張更正此部分陳述，並無證據足證上訴人先前陳述有錯誤，其主張非可採。㈤至於上訴人所提買賣承諾書稿（見本院重上字第一九七號卷第三七頁）編號為二三０六，立書人買方為陳秉旭，未載明不動產標的之建號與地號，總價款為新台幣六千一百六十八萬元，立書人買方與賣方均未簽章，亦未記明簽訂不動產買賣契約之日期，而本件買賣承諾書編號為第二三０八號，買方為甲○○（即上訴人），標明不動產標的之建號與地號，總價款為六千三百六十八萬元（並記明所有生財器具為八百六十八萬元，房屋總價為五千五百萬元），且立書人欄，買、賣雙方均有簽章或捺指印，並載明簽約日期，足證兩件買賣契約並不相同，上訴人雖稱係上訴人化名陳秉旭，但未經簽名仍不生效力，不得以另件契約稿之記載為本件契約付款條件之證明。又時利和公司八十七年四月八日存證信函（見原法院卷第四五頁起）係認付款條件銀行貸款滋生疑議，引買方陳君（即上訴人）之意見認為林君（被上訴人法定代理人）八十七年四月七日寄發之存證信函明顯與事實不符，而通知兩造於八十七年四月十三日再來訂約等語（見同上卷第四六頁、第五十頁），嗣兩造雖於八十七年四月十三日下午一時三十分在時利和公司協商，協商之決議被上訴人並未簽章同意（見原法院卷第五四頁），尚難認被上訴人應受該協商會議決議之拘束。又被上訴人於八十七、六、十二所發台北郵局第三三六０號存証信函雖記載「如再買賣不成，願退還買方訂金」，但接著同時表明「買方不接受」「但買方又附帶條件」「因此協商破裂」等語（見原法院卷第三二、三三頁），基此，雙方仍有其他爭執，意思表示並未一致，並予敘明。
八、上訴人復以上訴人簽字於該買賣承諾書者，係錯誤之意思表示，爰撤銷其意思表示云云。惟按「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知情，非由表意人自己之過失者為限。」民法第八十八條第一項定有明文。查前揭系爭買賣承諾書係由仲介人時利和公司之代理人彭金寬逐字記明，其對應格式清清楚楚，且「另清償賣方銀行貸款＋10％」之文字，當時即記載明白於「完稅款」欄，且經交上訴人詳閱無訛並未提有任何反對之意見後始由其簽名、註記約手續，均已如前述，上訴人於簽訂買賣承諾書前，既經彭金寬給予閱覽，並無任何足以造成錯誤之情況，對於該承諾書之內容已有充份之認識，顯有表示反對之機會，竟對該承諾書之內容未為反對之意思表示，並簽名同意，是其意思表示並無錯誤可言。況縱如上訴人所述，關於清償貸款之記載原應記於交屋款欄而誤記於完稅款欄，則上訴人於閱覽時未為發現，亦顯屬其過失所致，揆諸上開法條但書規定，自亦不得將買賣承諾任意撤銷，上訴人此部分之主張亦無可取。
九、按民法第二百四十九條第一項第二款規定：「契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。」上訴人既與被上訴人簽訂買賣承諾書，依該買賣承諾書第五條約定「買賣雙方應於七日內至受託人營業現址，或指定處所簽訂不動產買賣契約」之記載，上訴人即有依該買賣承諾書與被上訴人簽訂不動產買賣契約之義務，而如前述，本件兩造之所以無法訂立不動產買賣契約，原因在於上訴人對於另清償賣方銀行貸款之部分，於訂立買賣承諾書約之後，始不同意以買賣承諾書上所訂之條件履行所致，是本件兩造無法訂立不動產買賣契約原因即可歸責於上訴人，是上訴人認兩造無法訂立不動產買賣契約其原因係不可歸責於上訴人之主張，並非可採。依上開買賣承諾書第六條第⑴項「本承諾書經賣方（按即被上訴人）簽字同意出售後，如買方（按即上訴人）反悔不買或不履行簽約手續時，賣方得沒收已轉為定金之承諾保證金。」，是被上訴人自得依法將定金沒收。
十、依買賣承諾保証書第四條所載保証金應僅總金額之２％（一百二十七萬三千六百元），其餘一百七十二萬六千四百元（0000000-0000000=0000000）， 顯為上訴人多為之給付，已逾上開承諾書之約定，兩造既表示不再續約，應予返還。因上訴人超額給付之一百七十二萬六千四百元中一百萬元，已經被上訴人認諾返還而確定，被上訴人應將其餘七十二萬六千四百元部分返還。至於上訴人訴請返還之其餘一百二十七萬三千六百元，係被上訴人買賣承諾書所載及上開民法第二百四十九條第一項第二款不得請求返還之規定係應沒收之金額，上訴人訴請此部份應予返還，並無理由。
十一、綜上所述，上訴人請求被上訴人返還於七十二萬六千四百元及自起訴狀繕本送達翌日即八十七年十二月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。又，上訴人勝訴部分，於本院判決即確定，無為准、免假執行宣告之必要，至於上訴人敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，假執行之聲請均應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
十二、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及陳述，經審酌與判決不生影響，不再一一論述，併此敘明。
十三、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 三 月 十五 日
民事第二庭
審判長法 官 張 耀 彩
法 官 王 仁 貴法 官 黃 嘉 烈正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十三 年 三 月 十六 日
書記官 倪 淑 芳