臺灣高等法院民事判決 九十三年度上字第一七四號
上 訴 人 乙○○兼訴訟代理人 甲○○被 上 訴 人 丙○○訴 訟 代理人 簡坤山律師右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十二年十二月三十日台灣宜蘭地方法院九十二年度訴字第一二○號第一審判決提起上訴，本院於九十三年五月二十四日言詞辯論終結，判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠廢棄原判決。
㈡駁回被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠附圖編號Ｂ上門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○路○○○巷○○號房屋（下稱系爭房屋
）係訴外人張茂川於六十年十二月一日向商秋美購買後，經賴張阿鳳繼承後贈與上訴人，張茂川於購得系爭房屋後，因買賣過程有問題而未辦理所有權移轉登記。後張茂川並向系爭土地之部分共有人李素玉、林魏素珠、魏李陽購買部分土地，有買賣契約為證。
㈡系爭房屋係坐落於宜蘭縣○○鎮○○段○○號（下稱系爭土地）與同段二八號土
地上，惟被上訴人僅就系爭土地主張拆屋還地，若被上訴人勝訴，則上訴人如何於拆除一半之房屋中居住，從而，應以和解買賣之方式解決本件爭議。
㈢土地共有人之一訴外人魏李陽曾以九十一年十二月二十五日存證信函通知上訴人
願以每坪新台幣（下同）一十五萬元出售，上訴人並於九十二年一月二日回函願意以合理價格承買，有郵局存證信函為證。
㈣系爭房屋僅係他人贈與，被上訴人請求損害賠償實不合理。上訴人已使用系爭土地三十幾年，應有合理使用權，且被上訴人此時爭執，亦已罹於消滅時效。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴駁回。
㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠系爭土地為被上訴人 (持分二分之一)及訴外人魏李陽 (持分5/48)、陳李素玉 (
持分5/48)、林魏素珠 (持分5/48)、簡春二 (持分1/16 )、朱簡月嬌 (持分1/32)、林周阿嬌 (持分1/16)、林阿珠 (持分1/32)等八人所共有 (原證一)。上訴人未經全體共有人之同意，於系爭土地附圖所示編號Ｂ位置上興建房屋，侵害被上訴人及其他共有人之所有權，被上訴人自得依民法第八百二十一條及第七百六十七條規定，請求上訴人拆除系爭房屋及將土地返還於被上訴人及其他共有人，並依不當得利及侵權行為之法律關係，請求賠償被上訴人所受之損害。
㈡訴外人張茂川縱曾向系爭土地之共有人購買部分土地，惟既未辦理所有權移轉登
記，即不得以之對抗被上訴人。況上訴人與訴外人賴張阿鳳間之贈與契約標的僅有系爭房屋，並不包含座落之土地，故上訴人並無因此取得土地所有權。
㈢縱上訴人為系爭土地之共有人，惟渠等未經全體共有人之同意，即對系爭土地之
特定部分占有使用，仍屬無權佔有，被上訴人自得本於所有權請求渠等拆除地上物，並返還占用土地與全體共有人。
理 由
一、被上訴人起訴主張，其為系爭土地之共有人，訴外人張茂川縱曾向系爭土地之共有人購買部分土地，惟既未辦理所有權移轉登記，賴張阿鳳雖繼承張茂川，即不得以之對抗被上訴人；況上訴人與訴外人賴張阿鳳間之贈與契約標的僅有系爭房屋，並不包含座落之土地，故上訴人並無取得土地所有權。縱上訴人亦為系爭土地之共有人，惟渠等未經全體共有人之同意，即對系爭土地之特定部分占有使用，仍屬無權占有，而侵害被上訴人與其他共有人之所有權，爰依民法第八百二十一條及第七百六十七條規定，請求上訴人拆除建物，將土地交還被上訴人及其他共有人；並依不當得利及侵權行為之法律關係，請求給付相當於租金之損害金等語。
二、上訴人則以：系爭房屋係張茂川於六十年十二月一日向商秋美購買經賴張阿鳳繼承後再贈與上訴人，且張茂川曾向系爭土地之部分共有人李素玉、林魏素珠、魏李陽購買部分土地。系爭房屋係他人贈與，被上訴人請求損害賠償實不合理。又渠等占有使用系爭土地達三十二年，已非無權占有，被上訴人此時爭執，亦已罹於消滅時效。況系爭房屋位於系爭土地與其所有之宜蘭縣○○鎮○○段○○號土地上，上訴人願以合理價格購買系爭房屋之基地與前面空地等語，資為抗辯。
三、被上訴人主張：座落宜蘭縣○○鎮○○段○○○○號之系爭土地，為被上訴人 (持分二分之一)及第三人魏李陽 (持分5/48)、陳李素玉 (持分5/48)、林魏素珠(持分5/48)、簡春二 (持分1/16 )、朱簡月嬌 (持分1/32)、林周阿嬌 (持分1/16)、林阿珠 (持分1/32)等八人所共有，渠為系爭土地之部分共有人，應有部分為二分之一，系爭土地上目前有上訴人所有如附圖編號Ｂ所示之建物，面積為三十二平方公尺，編號Ｂ之建物門牌號碼為宜蘭縣○○鎮○○路○○○巷○○號等情，為兩造所不爭執，並有系爭土地之土地登記謄本、宜蘭縣羅東鎮地政事務所九十二年七月十五日土地複丈成果圖、現場相片在卷可稽，此部分堪信為真實。
四、被上訴人又主張上訴人無權占有系爭土地等語，惟為上訴人所否認，並辯稱：渠建物門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○路○○○巷○○號附圖所示編號Ｂ之建物，係張茂川於六十年十二月一日向商秋美購買後，經賴張阿鳳繼承後再贈與上訴人二人，且張茂川曾向系爭土地之部分共有人李素玉、林魏素珠、魏李陽購買部分土地云云，並提出買賣契約書、贈與契約書及存證信函等物為證。經查㈠訴外人張茂川縱然曾向系爭土地之共有人購置部分土地，惟既未辦理所有權移轉登記，即不發生物權之移轉效力，自難以之對抗被上訴人。㈡再觀諸上訴人與賴張阿鳳間之贈與契約，其贈與之標的僅有上開門牌號碼同巷二三號之建物，並不包含該建物所坐落之系爭土地，僅足證明系爭建物為其所有之事實，不足以證明其有權使用附圖編號Ｂ部分之土地。㈢上訴人雖另辯稱：其所有建物坐落之基地已使用三十二年，應屬有權使用云云。惟查系爭土地係屬登記之土地，上訴人係自以為所有權人而占有，並未舉證證明係以占有之意思使用系爭土地，即令使用達三十二年，尚難認因此而為有權占有，是上訴人上揭所辯，均非有據。
五、有關被上訴人請求無權占有土地之不當得利金部分：㈠按「各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求。但回復共
有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」「無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」民法第八百二十一條、第一百七十九條前段定有明文。查本件上訴人無權占有被上訴人所有之系爭土地如附圖編號Ｂ所示面積並建築房屋，上訴人訴請返還，並請求返還相當於租金之利益，應予准許。
㈡次按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十
為限。」「上述規定於租用基地建築房屋準用之。」又「土地價額，係指法定地價而言。」土地法第九十七條、第一百零五條、土地法施行法第二十五條分別定有明文。而土地法第一百四十八條規定所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，倘土地所有權人聲請登記而不同時申報地價者，以標準地價為法定地價，所謂標準地價，即由該管市縣地政機關依土地法第一百五十二條或第一百六十條公告之地價。而土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第十六條定有明文。故土地法第九十七條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價而言。
㈢是前揭所謂「申報地價年息百分之十為限」，乃指房屋租金之最高限額而言，非
謂所有租賃房屋之租金必須照申報價額年息百分之十計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定（最高法院四十六年台上字第八五五號、六十八年台上字第三○七一號判例參照）。經查：被上訴人主張系爭建物所占用之系爭土地坐落於宜蘭縣○○鎮○○○街道，與宜蘭縣羅東鎮公正國民小學正對面，緊接羅東鎮精華地帶商店林立，衡諸系爭土地之位置、工商繁榮程度、使用情形，併審酌上訴人所受利益、彼等關係等情，認為上訴人占用系爭土地所受相當於租金之利益，應按年以系爭土地申報地價之年息百分之八計算始為相當。因系爭土地最近五年之申報地價均為每平方公尺五千八百八十八元，有地價謄本在卷可按，是上訴人所受相當於租金之不當得利應返還被上訴人部分為七千五百三十七元（5888元×32平方公尺×8%÷2＝7536.64小數點以下四捨五入）。被上訴人請求上訴人應給付起訴前五年之不當得利（被上訴人並請求損害金）三萬七千六百八十五元（7537×5=37685）； 並應自起訴狀繕本送達之翌日即九十二年二月十一日起至返還上開土地之日止，按年給付被上訴人七千五百三十七元，核屬有據，應予准許。
六、綜上所述，被上訴人主張為可採，上訴人所辯均無可取。被上訴人依民法第七百六十七條、第八百二十一條，及不當得利返還請求權之法律關係，請求上訴人應將坐落宜蘭縣○○鎮○○段○○○○號土地上，如附圖編號Ｂ所示部分，面積三十二平方公尺之建物拆除，並將土地交還被上訴人及其他全體共有人；上訴人並應給付被上訴人三萬七千六百八十五元，並自九十二年二月十一日起至返還上開土地之日止，按年給付被上訴人七千五百元之利益，核屬正當，應予准許。是則原審判命上訴人返還及如數給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果不生影響，爰不另一一論述。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 六 月 七 日
民事第二庭
審判長法 官 張 耀 彩
法 官 王 仁 貴法 官 黃 嘉 烈正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十三 年 六 月 八 日
書記官 倪 淑 芳