臺灣高等法院民事判決 九十三年度上字第一七○號
上 訴 人 南陽實業股份有限公司台北分公司法定代理人 黃世惠訴訟代理人 許坤立律師被 上訴人 記陽汽車有限公司法定代理人 洪永吉訴訟代理人 林明正律師複 代理人 吳忠勇律師右當事人間請求返還墊款事件，上訴人對於中華民國九十三年一月二日臺灣臺北地方法院九十二年度訴字第三三一四號第一審判決提起上訴，本院於中華民國九十三年七月二十七日言詞辯論終結，判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：上訴人南陽實業股份有限公司台北分公司之法定代理人由「劉安邦」變更為「黃世惠」，有卷附公司營利事業登記證附卷可稽（見本院卷第一三頁），爰依上訴人之聲請，准予承受訴訟。
乙、實體方面：
一、被上訴人主張：上訴人自民國（下同）九十年五月間起向伊承租坐落台北縣汐止市○○路○段○○○號之房屋（下稱系爭房屋）作為營業之用，兩造約定每月租金（含稅）為：九十年五月、六月份租金每月各為新台幣（下同）二十萬元及１、自九十年七月一日起至九十年十二月三十一日止，每月租金十七萬元，２、自九十一年一月一日起至九十一年十一月三十日止，每月租金二十萬元。詎上訴人於九十一年九月三十日發函終止租賃契約。惟上訴人未繳九十年五月、六月份租金計四十萬元。又上訴人自九十年七月至九十一年九月止，每月僅繳納十二萬元之租金。累計上訴人共積欠伊一百四十二萬元之租金，扣除上訴人繳交之押租保證金六十萬元，上訴人尚欠伊八十二萬元之租金。又兩造訂立系爭租賃契約時，上訴人基於其營業需要，請求伊重新裝潢租賃系爭房屋，並請求伊先行墊付裝潢費用四百十四萬七千七百七十元，並約定於租賃期間內，按月分期攤還。惟上訴人至九十一年九月三十日終止契約時止，未返還該代墊款，上訴人尚欠伊裝潢代墊款四百十四萬七千七百七十元，為此，依契約之法律關係，求為判命上訴人給付伊四百九十六萬七千七百七十元及自九十二年五月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語。
二、上訴人則以：兩造約定若被上訴人所屬服務廠之每月零件達成率若未達百分之九十五，則租金減為每月十二萬元，惟被上訴人所屬之汐止服務廠自租約簽訂後，每月零件達成率皆未達百分之九十五，故伊每月以十二萬元給付租金，且自九十年七月起皆按月給付，並未積欠，被上訴人請求上訴人補付租金，顯失誠信。又九十年五月及六月所積欠之四十萬元租金，已計入新租約之租金額度中按月攤還，被上訴人自不得再對伊請求，另伊從未委任或授權被上訴人代墊裝潢費用，且兩造原租約之租金每月僅十萬元，新訂之租約租金高達十七萬元，實已將被上訴人所支出之裝潢費用，包含於租金內攤還，而非裝潢費用於租金之外，另由伊負責償還，被上訴人自不得另行請求上訴人給付裝潢費用等語，資為抗辯。
三、本件原審對被上訴人之請求，判決上訴人應給付被上訴人四百六十二萬七千七百七十元，及自九十二年五月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，而駁回被上訴人其餘之請求（被上訴人就駁回部分，未聲明不服，已告確定）。上訴人則就敗訴部分，聲明不服，提起上訴，求為判決㈠原判決關於命上訴人給付被上訴人四百六十二萬七千七百七十元本息部分廢棄；㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。被上訴人則求為判決駁回上訴。
四、兩造所不爭執之事實如下：兩造原於九十年五月間簽訂舊租約，約定每月租金為二十萬元，租賃期間自九十年五月一日起至九十六年四月三十日止。嗣於九十年六月二十六日簽訂新租約，約定每月租金（含稅）為：１、自九十年七月一日起至九十年十二月三十一日止，每月租金十七萬元，２、自九十一年一月一日起至九十一年十一月三十日止，每月租金二十萬元。嗣上訴人於九十一年九月三十日發函終止該租賃契約，並為被上訴人所同意，惟上訴人共積欠九十年五月及六月份之租金，共計四十萬元，九十年七月間起至九十一年九月止，每月僅繳交十二萬元之租金予被上訴人，及本件押租保證金為六十萬元等事實，為兩造所不爭執，並有租賃契約附卷為憑（見原審卷第四○－四一頁、第一三三－一三五頁）。
五、本件爭點為：㈠兩造是否約定：零件達成率要達﹪以上，租金每月十七萬元，否則租金十二萬元？㈡被上訴人得否請求上訴人給付四十八萬元（八十二萬元扣除三十四萬元）之租金？㈢被上訴人得否請求上訴人給付裝潢費四百十四萬七千七百七十元？爰分別審酌如下：
六、爭點一：兩造是否約定：零件達成率要達﹪以上，租金每月十七萬元，否則租金十二萬元？㈠上訴人主張兩造就租金部分有「零件達成率要九十五％以上租金每月十七萬，否
則租金十二萬」之約定，無非係以卷附租賃契約呈核表（見本院卷第三七頁）及證人戴國寶及李宣榮之證詞為據，惟查：然查該呈核表係上訴人內部之私文書，為被上訴人否認其真正，且被上訴人並未簽名於其上，自不足證明兩造有此約定。又證人江進福於證稱：「系爭房屋的租金約定為二十萬元，上訴人於九十年六月、七月間，有打電話請求酌減租金，但我們不同意」（見原審卷第八八頁），足證兩造並無該表所載「每月零件達成率若未達百分之九十五，則租金減至每月十二萬元」之約定，否則，上訴人何須請求酌減租金？況系爭房租租賃契約書均於第三條租金第四項明載「於本租約期間內不調整租金」，上訴人上開主張與租約所載完全不符，兩造既約定租期內不調整租金，準此，上訴人所謂兩造就租金之給付有上開特約云云，自不足採。
㈡上訴人雖提出關於江進福與李宣榮之對話內容為證，然李宣榮係稱「當初的簽呈
裡面都有啊，租賃呈核表裡有。我跟你講南陽內部有簽核表，那張簽核表裡面都有詳細說明．．．」，然該簽核表係上訴人內部之文件，被上訴人並未簽名其上且未同意該表之內容，雖然證人李宣榮有如前開之陳述，然不過係陳述未經被上訴人同意之上訴人內部簽呈而已，自無法證明被上訴人有同意上訴人呈核表所載之內容，上開證言，自不足為上訴人有利之認定。
㈢雖證人戴國寶及李宣榮證稱：兩造就租金確有如呈核表所載「零件達成率要九十
五％以上租金每月十七萬，否則租金十二萬」之約定，然證人戴國寶為上訴人之職員與上訴人有特別利害關係，且其係於「區域總經理部室經（副）理」欄簽名（見本院卷第七五頁），而據卷附房屋租賃契約，實際上代表上訴人與被上訴人簽約者亦係證人戴國寶（見原審卷第一三五頁），而證人李宣榮則係該呈核表之承辦人（見本院卷第七五頁），故該二證人除與上訴人有特別利害關係外，若證人與被上訴人簽約之過程中有違反上訴人公司之決策，則自有民刑事責任，以此而論，上開證人為保護自己，渠等證言自有偏頗之虞，不足採信。
㈣上訴人雖主張既然其給付租金未達二十萬元，為何被上訴人無意見，且證人李宣
榮稱上訴人亦有僅匯十二萬元，被上訴人收受亦未表示異議，即能證明兩造有上開特別約定，然姑不論兩造業務往來長達二十年，且上訴人於上訴理由狀亦自稱承租被上訴人房屋經歷多年（見本院卷第三四頁），於此情況之下，被上訴人為求兩造和諧，自無立即要求補足之必要性，乃事理之常，尚難以上訴人一時之短少給付，即認被上訴人同意上訴人之上開約定，上訴人上開主張，自無可採。
㈤再者，上訴人前於八十五年七月一日至九十年六月三十日止，向被上訴人承租房
屋作為營業使用之地點，係台北縣○○鎮○○路○段一百二十號，上訴人使用面積為六十六坪，租金原為每月九萬元，至第五年時調整為每月九萬九千二百二十五元（見本院卷第六○頁）。而前開建物係被上訴人向地主陳郭裝承租而由被上訴人興建（興建後門牌號碼由被上訴人申請），被上訴人使用土地之租金每月為十七萬元整（見本院卷第六三－六五頁），嗣本件爭執之系爭租約，上訴人使用房屋之所在地係台北縣汐止市○○路○段二百三十七號，上訴人使用之面積為九十九點五五坪，而上開建物被上訴人係向訴外人中泉金屬工業股份有限公司承租，每月租金為三十七萬五千元整，而且租金兩年調整一次，即第三年租金每月三十九萬七千五百元，第五年每月租金四十二萬一千三百五十元整（見本院卷第六七－六八頁），職是，在在證明上訴人主張租金兩造有「每月零件達成率若未達百分之九十五，則租金減至每月十二萬元」之約定顯係不實，蓋：按房租之計算，除本於經濟上考量外，厥為使用之坪數，若次出租人係承租人者，則其給付原出租人之租金當係其出租予次承租人如何收取租金之重要考量點，本件被上訴人原承租土地使用之代價每月十七萬元，出租予上訴人收取租金每月最多不超過十萬元，然本件上訴人使用建物所在，被上訴人承租所支付租金為每月至少三十七萬五千元，租期最後一年高達四十二萬餘元，則不論上訴人使用之面積，單以被上訴人支付之租金論之，被上訴人出租系爭房屋所在而將租金收取二十萬元，不過僅係被上訴人成本支出之反應，遑論事實上上訴人使用之面積原比系爭舊約多出二分之一以上，故被上訴人將租金自十萬元調整為二十萬元根本僅僅係成本考量而已，假若如上訴人所稱，豈非被上訴人置自己成本於不顧。以常理論之，被上訴人豈有同意上訴人使用面積增加，租金卻減少，而自己之再承租成本又增加二倍以上仍給予上訴人比原先舊租約更低之租金？故上訴人所主張悖於常理，自不足採。
七、爭點二：被上訴人得否請求上訴人給付四十八萬元之租金？上訴人主張對所積欠之九十年五、六月份租金四十萬元，已於新租約之各期租金中分期攤還，被上訴人自不得再對伊請求等語，並以證人戴國寶之證言為憑。查上訴人固主張伊所積欠被上訴人之九十年五、六月份之租金四十萬元，已分期攤還於新租約之各期租金中等語，然據證人戴國寶證稱：九十年五、六月租金四十萬元，上訴人確實沒有給付給被上訴人，被上訴人與上訴人於九十年六月二十六日簽訂新租約時，已將該二個月的租金，共三十四萬元，攤在新租約中按月給付金額中，所以新租約中才會出現，自九十一年一月一日起至九十一年十一月三十日止之十一個月按月租金攤還三萬元，剩下的一萬元在十二月攤還，上開月份的租金才有二十萬及十八萬元的約定等語（見原審卷第一六七頁），其證言為被上訴人公司承辦爭租賃事項之證人江進福所不否認（見同上頁）；再者，系爭新租約約定自九十年七月一日起至九十年十二月三十一日止，每月租金為十七萬元、自九十一年一月一日起至九十一年十一月三十日止，每月租金為二十萬元、九十一年十二月一日起至九十一年十二月三十一日止，每月租金為十八萬元、九十二年一月一日起至九十二年四月三十日止，每月租金為十七萬元等，此有該九十年六月二十六日簽訂之租賃契約附卷為憑（見原審卷第一三三－一三五頁），前開租約租金之約定，與證人戴國寶所述相同，是該證人上開部分之證言，應屬真實。惟上開證人證稱九十年五、六月分之欠租共計為三十四萬元，此與上訴人自認該二月分積欠被上訴人之租金為四十萬元之事實，雖非相符，惟戴國寶所證稱之九十年五、六月份欠租中之三十四萬元部分，已於九十一年一月一日至同年十一月三十日分期攤還於租金中之事實，堪信為真，已如前述，故上訴人抗辯九十年
五、六月份之欠租，其中三十四萬元之部分已攤還於新租約之分期租金中等語，亦堪信為真實。至於其餘六萬元之欠租部分，上訴人迄今仍未舉證以實其說，此部分抗辯尚難信為真實，上訴人仍應給付。準此，被上訴人請求上訴人給付四十八萬元（000000元-340000元＝480000元）之欠租，及自支付命令送達翌日即九十二年五月二十日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，應屬有據。
八、爭點三：被上訴人得否請求上訴人給付裝潢費四百十四萬七千七百七十元？㈠上訴人主張依民法第四百三十一條第一項之規定，就租賃物支出之有益費用，應
由出租人負擔，然依證人江進福、上訴人分公司總經理戴國寶之證詞，上訴人確有口頭委託被上訴人裝潢系爭房屋（分見原審卷第八八、一二一頁），上訴人既有委任被上訴人裝潢系爭房屋，被上訴人自得依民法第五百四十六條之規定，請求上訴人償還四百一十四萬七千七百七十七元之裝潢費，上訴人主張民法第四百三十一條第一項之規定與本案無涉，其上開主張，尚非可採。
㈡上訴人主張新租約之租金已包含裝潢費用在內，理由無非係因兩造先前租金僅有
十萬元，因有將裝潢費攤於租金，方於系爭租約調整租金為十七萬、十八萬、二十萬元，惟查：
⒈依新租約第三條，每月租金，僅載（含稅在內），而未載（含裝潢費用），足見
兩造並無約定新租約租金含裝潢費用（見原審卷第一三三頁），況依上訴人所提出之租賃契約呈核表（見本院卷第三七頁），其特別約定事項載「租金支付起租日年７月１日，年７月１日～年月日，６個月每月萬之租金；年１月１日～年６月日，每月萬元之租金；年７月１日～年月日，５個月每月萬元之租金；年月１日～年月日，１個月月租萬元；年１月１日～年４月日，每月租金萬；年５月１日起價格另呈」與新租約租金相同（分見原審卷第三七、一三三頁），惟查該呈核表並無隻字片語提及「裝潢費用」及每月裝潢費用攤提之數目，並於每月給付金額下方加註「租金」字樣，足見依上訴人之真意，新租約第三條之數額確「租金」無誤，並不含裝潢費用。而證人戴國寶係為上訴人之受僱人，無庸具結，且為系爭房屋租賃決策者，須為本件訴訟之結果負擔責任，為利害關係人，所述租金含裝潢費用云云，自不足採。又依證人江進福證稱舊租約每月租金二十萬元，未含裝潢費用，裝潢費用由上訴人分公司每月再攤還五萬元予被上訴人（見原審卷第八八頁），故租金應如江進福所言不含裝潢費用方為正確。依上說明，被上訴人調整租金並非如上訴人所主張係每月攤還裝潢費所致，而係上訴人使用面積之增加及被上訴人承租系爭建物租金之增加，基於成本考量所致，已如前述，上訴人上開主張悖於事實，亦不足採。
⒉核閱舊租約並未記載「裝潢費用」之攤還方式，倘如上訴人所言，訂立新租約係
為解決「裝潢費用」之攤還問題，衡之常理，更會如上訴人所言應「明確記載裝潢費用之攤還方式，及每月攤還之數額」始是，詎新租約就租金僅稱「含稅」卻未載「含裝潢費用及其數額」，益證上訴人所言不實。
⒊再者，復觀兩造簽訂之新租約，租金部分已調降為每月十七萬元（其中二十萬及
十八萬元之約定部分，則係為攤還上訴人積欠之九十年五、六月份之租金，已如前述），且上訴人自九十年七月至九十一年九月間，所按月給付之租金，僅有一百八十萬元（15月×120000元＝0000000元），與前揭裝潢費用相去甚遠，況上訴人迄今均未舉證上開金額中，何者為租金，何者為攤還裝潢費用之金額，是上訴人對於其此部分之抗辯，難謂已盡舉證之責，伊所為之前揭抗辯，自難採信。準此，被上訴人請求上訴人給付四百十四萬七千七百七十元之裝潢費用，及自支付命令送達翌日即九十二年五月二十日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，亦屬有據。
九、綜上，被上訴人依約請求上訴人給付四百六十二萬七千七百七十元，及自支付命令送達翌日即九十二年五月二十日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，依法有據，應予准許。原審就此應准許部分，為被上訴人勝訴之判決，並為假執行之宣告，經核並無違誤。上訴意旨，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果已不生任何影響，不再贅述，併此敘明。
十一、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 八 月 十 日
民事第四庭
審判長法 官 林 敬 修
法 官 劉 清 景法 官 劉 勝 吉右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十三 年 八 月 十三 日
書記官 李 翠 齡附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。