臺灣高等法院民事判決 九十三年度上字第二二二號
上 訴 人 甲○○
丙○○右二人共同訴訟代理人 吳志祥律師被 上訴人 乙○○訴訟代理人 洪榮彬律師
陳麗玲律師右當事人間請求清償債務事件，上訴人對於中華民國九十二年十二月三十一日台灣桃園地方法院九十二年度訴字第一二六五號第一審判決提起上訴，本院於九十三年五月二十六日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，並訴訟費用除確定部分外之裁判均廢棄。
右廢棄部分被上訴人應給付上訴人新台幣捌拾陸萬陸仟肆佰元。
上訴人其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，除確定部分外，由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）八十六萬六千四百元。㈢第一審、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。㈣願供擔保請宣告假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：㈠申報地價並非上訴人申報，而是政府自訂，故計算租金限制自不能以此為據。又
本案在八十四年五月份，上訴人與被上訴人原本分別共有全部之土地，分割後變成單獨所有地，當時每平方公尺公告地價為3000元，因分割共有物無買賣價金，故以此做為申報基準，計算租金之限制自不能以此為據，而應以市價為據。而被上訴人向上訴人購買系爭地號土地畸零地價格每坪為十萬元，故本件承租土地共151坪市價為1510萬元，若合理租價係地價百分之十，則合理年租價應為151萬元，但第一至第八年租金分別係151萬合理租價之12％、12％、18％、18％、24％、24％、54％、60％，上訴人已屬低租。又本案土地在承租前有一個RC廠房，因被上訴人之要求，上訴人將廠房拆除後才將土地租給被上訴人，故衡量是否租金逾法律限制，應將上訴人拆除原廠房之損失一併列入考慮。
㈡依最高行政法院九十二年十月份庭長法官聯席會議決議，僅限房屋供住宅使用，
始受土地法九十七條第一項之限制。即最高法院九十二年台簡上字第二十號及九十二年台上字第二三０五號裁判，亦均認為僅限房屋供住宅使用，始受土地法九十七條第一項之限制。本案土地是工業地，廠房係工業廠房且供營業用途，被上訴人並不爭執其將承租土地做工業廠房使用，故本案當然不受土地法第九十七條第一項規定之限制。
㈢被上訴人根本無法舉証有任何降租協議，被上訴人每年自己去辦抵稅而把扣繳憑
單寄給上訴人，與本案並無關係。另上訴人於本案未請求八十八年六月一日至九十年五月三十一日短付租金，係因該租金二年時效已消滅之故，而不是上訴人同意減租之故。
三、證據：除援用第一審所提證據外，聲請訊問證人劉進達。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴駁回。㈡上訴費用由上訴人等負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：㈠上訴人既自八十八年度至九十一年度的四年間，均自被上訴人處先取得用以支付
租金之六紙合計面額為二十七萬一千八百元之支票後，再存入金融帳戶中兌領，則上訴人顯然知悉渠等每年可收取到二十七萬一千八百元之年租金，若非兩造早已達成不再調漲租金之協議，則依原契約之約定，自八十八年六月一日起年租金應調漲為三十六萬元，九十年六月一日起年租金應調漲為八十一萬元，九十一年六月一日起年租金更調漲為九十萬元，上訴人焉有同意仍按年只收取二十七萬一千八百元之理。抑有進者，自八十六至九十一年度的六年間，被上訴人除支付租金二十七萬一千八百元予上訴人外，並代上訴人二人繳納租賃所得稅，此有八十六至九十一年度之扣繳憑單及扣繳稅額繳款書可稽，更徵上訴人對每年收取之租金金額，知之甚詳。
㈡兩造間租約僅就土地部份議定租金，且房屋係被上訴人出資興建，雖自第七年起
所有權歸上訴人所有，但其係無償取得，復未於租約中議定房屋價值納入租金計算之列，自無從要求一併計算土地與房屋之價值，來計算租金之最高限額。
㈢最高行政法院九十二年十月庭長法官聯會議決議主張：土地法第九十七條之租金
最高限額之適用者，應僅限於房屋僅供住宅用者，然該決議係最高行政法院基於核實課稅原則，以有所得即需課稅為由，而採認內政部行政命令之解釋內容，所為之行政訴訟之見解，與本件屬民事訴訟已有不同；況依土地法第九十七條規定及最高法院以往判例見解，只問是否為城市土地，而不區分房屋用途，均有土地法第九十七條之適用。在土地法修正及最高法院判例變更前，本件自無逕行適用上開最高行政法院九十二年十月份庭長法官聯會議決議之理由。
三、證據：援用第一審所提證據。理 由
一、上訴人起訴主張被上訴人自八十四年六月一日起至九十二年五月三十一日止共八年，向上訴人承租系爭土地，兩造約定每月租金先少後多，第一、二年每坪一百元，第三、四年每坪一百五十元，第五、六年每坪二百元，第七年每坪四百五十元，第八年每坪五百元，上訴人並收受押租金三十萬元。惟九十年六月起至九十一年五月止，被上訴人應付租金八十一萬元，但實付二十七萬一千八百元；九十一年六月起至九十二年五月止，被上訴人應付租金九十萬元，但實付二十七萬一千八百元。上訴人遲至租賃期間屆滿欲退還押租金時始發現被上訴人二年計少付一百十六萬六千四百元，而上訴人僅由會計於被上訴人交付支票清償租金時，於轉帳傳票上簽名表示收到支票，並無出具任何受領證書，自無推定以前各期之給付已為清償之效力。又系爭土地租賃契約書第六條明文約定：「乙方興建之廠房，約定第一年至第六年所有權歸乙方所有，第七年起所有權歸屬甲方所有」，第七年起廠房既已歸上訴人所有，系爭租金之最高限制自應依土地法第九十七條規定以土地及建物申報總價不得超過年息百分之十，而非僅以土地申報總價年息百分之十計算，爰依租賃之法律關係請求被上訴人付租金新台幣一百十六萬六千四百元等語（其於上訴本院後主張扣除押租金三十萬元後，減縮訴之聲明請求給付八十六萬六千四百元，減縮部分業經確定）。被上訴人則以因經濟不景氣，兩造合意自第五年起租金固定為每年二十七萬一千八百元，被上訴人並每年如數清償，上訴人從無異議或註記被上訴人給付之租金不足額之意思保留，應推定以前各期之給付已為付清。又系爭土地均為都市土地，合計四百九十六平方公尺，其八十九年七月起至九十二年六月止之申報地價為每平方公尺九百六十元，系爭土地申報總價年息百分之十即為九百六十元乘以四百九十六再乘以十分之一等於四萬七千六百十六元，而依土地法前揭規定，超過此部分之租金，上訴人即無請求權，而被上訴人自八十八年起均按年給付年租金二十七萬一千八百元，已超過土地法關於租金最高限額，超過部分上訴人自不得請求等語，資為抗辯。
二、得心證之理由㈠上訴人主張被上訴人向上訴人承租系爭土地，訂有土地租賃契約，明定租賃期間
自八十四年六月一日起至九十二年五月三十一日止共八年，每月租金先少後多，第一、二年每坪一百元，第三、四年每坪一百五十元，第五、六年每坪二百元，第七年每坪四百五十元，第八年每坪五百元，上訴人並收受押租金三十萬元，惟被上訴人自九十年六月起至九十二年五月止，每年僅各付二十七萬一千八百元等情，為被上訴人所不否認，並有土地租賃契約書一紙卷可稽，應認為真正。
㈡被上訴人雖辯稱兩造已合意自第五年起租金固定為每年二十七萬一千八百元，但
為上訴人所否認，就有合意減低租金之事實，被上訴人自應負舉證之責。核被上訴人所辯，無非以上訴人自第五年起從無異議或註記給付租金不足額之意思保留，應推定以前各期均已付清等詞為據。查系爭土地租金固為民法第三百二十五條第一項所定之定期給付，但核系爭上訴人委請之會計製作之轉帳傳票，其形式除代為收受會計之簽名、時間外，並未為任何註記，應僅係有代為收受租金交付而已，對於被上訴人繳納之租金是否足額，是否免除其餘租金，應無任何權限，且該會計人員對租金數額並無權變更，復未經證明其有經上訴人之授權與被上訴人為調整租金，是以該轉帳傳票應僅收到支票憑證而已，並無所謂受領證書效力。又，兩造對被上訴人於第七、八年係每年清償二十七萬一千八百元及第七、八年以前之租金已為清償均無爭執，僅對第七、八年所約定之租金數額有不同主張，自無適用民法三百二十五條第一項規定，而反於前述事實，推定被上訴人之清償超過其實際清償數額。被上訴人所辯，尚非得採信。是以本件兩造就系爭土地租金之約定，仍應以系爭土地租賃契約書所載為準。
㈢本件租金有無適用土地法第九十七條限制之問題：
①上訴人主張系爭土地是工業地，廠房係工業廠房且供營業用途，故不受土地法第
九十七條第一項規定之限制。被上訴人則土地法第九十七條規定及最高法院以往判例見解，只問是否為城市土地，而不區分房屋用途，均有土地法第九十七條之適用等語。
②按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限
」、「第九十七條、第九十九條及第一百零一條之規定，於租用基地建築房屋均準用之」，土地法第九十七條第一項、第一百零五條分別定有明文。又最高法院四十三年台上字第三九二號判例意旨固謂「土地法第九十七條第一項所定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價額年息百分之十為限，係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權」。但按土地法第九十七條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人」，又參酌最高法院九十二年台簡上字第二０號判決意旨，認為「是土地法第九十七條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供制之必要。又營業用房屋類皆座落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業，挾其龎大資金、巿場優勢，已為經濟上之強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第九十四條第一項、第九十六條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第九十七條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨」。再者，最高法院五十四年台上字第一五二八號判例，亦謂「市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，固不受土地法第九十七條及實施都市平均地權條例第四十八條 (舊)所定，房租及地租最高限制之拘束」。是以最高法院四十三年台上字第三九二號判例意旨所指之房屋，自不包括滿足人民居住之需求以外之建築物租金在內。
③本件系爭土地為工業用地，而被上訴人建築之系爭建物為廠房係供工業廠房營業
用途，為被上訴人所不爭執，依上開說明，即不受土地法第九十七條第一項規定之限制。
㈣查兩造約定租金給付已如前述，而被上訴人自九十年六月起至九十一年五月止，
所應給付之租金為八十一萬元，但實付二十七萬一千八百元；九十一年六月起至九十二年五月止，應付九十萬元，實付二十七萬一千八百元，此為被上訴人所不爭執，合計尚少付一百十六萬六千四百元。從而上訴人本於租賃契約請求被上訴人給付上開租金即屬有據，應予准許。又查本件租賃關係屆滿，上訴人尚未返還押租金新台幣三十萬元，為兩造所不爭執，從而被上訴人抗辯稱如其仍應付租金時，即以上開押租金抵銷，亦核有據，而上訴人於上訴本院後亦主張將上開租金債權抵銷其應返還押租金債務後，被上訴人尚應給付上訴人租金八十六萬六千四百元，即有理由。
三、綜上所述，上訴人主張為可採，被上訴人抗辯為無可取。從而，上訴人本於租賃係，請求被上訴人給付租金新台幣八十六萬六千四百元為有理由，應予准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院就上開應准許部分予以廢棄改判，如主文第二項所示。又本件係不得上訴第三審事件，於本院判決後即告確定，上訴人陳明願供擔保宣告准假執行，即無必要，原審駁回其假執行之聲請，雖其理由與本院不同，但果並無不同，此部分仍應駁回其上訴。
四、據上論結，本件上訴為有理由，爰判如主文。中 華 民 國 九十三 年 六 月 九 日
民事第三庭
審判長法 官 吳 謙 仁
法 官 蘇 瑞 華法 官 魏 大 喨正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十三 年 六 月 十 日
書記官 李 華 安