臺灣高等法院民事判決 93年度上更㈠字第163號上 訴 人 台灣銀行股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 乙○○複代理人 廖健男律師
吳誠修律師被上訴人 丙○○(賴惟澤之承受訴訟人)訴訟代理人 劉灼熙律師上列當事人間給付租金等事件，上訴人對於中華民國90年1月31日臺灣士林地方法院87年度訴字第562號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，並為訴之減縮，本院於95年8月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，並訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣陸佰叁拾萬貳仟壹佰柒拾柒元，其中新台幣玖拾貳萬捌仟貳佰玖拾玖元自民國八十七年六月十一日起，其中新台幣伍佰叁拾柒萬叁仟捌佰柒拾捌元自民國九十二年九月二十四日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
第一、二審（除確定部分外）及發回前第三審訴訟費用由被上訴人負擔。
本判決所命給付，於上訴人以新台幣貳佰壹拾壹萬元為被上訴人預供擔保後得假執行，但被上訴人如以新台幣陸佰叁拾萬貳仟壹佰柒拾柒元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、本件上訴人於原審係起訴請求賴惟澤給付自民國（下同）78年1月1日起至86年9月18日止積欠之租金新台幣（下同）1,570,843元本息，及自86年9月19日起至賴惟澤返還本件爭訟房地之日止，按月給付91,478元，於原審受全部敗訴之判決，上訴人原就其敗訴部分全部提起上訴，嗣本院前審判決賴惟澤應給付自82年5月28日起至86年9月18日止之積欠租金1,358,570元本息，及自86年9月19日起至返還本件爭訟房地之日止，按月給付81,582元，其餘部分上訴人未上訴第三審，嗣經最高法院就上訴人勝訴部分發回更審，於本院審理時上訴人因被上訴人於賴惟澤亡故後返還前開房地，復收取賴惟澤因本件爭訟租金而提存之本息計943,894元，抵扣被上訴人應給付之租金，而減縮請求為被上訴人應給付6,302,177元本息，核屬訴之聲明之變更，惟僅係減縮應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款之規定，應予准許，合先敘明。
二、上訴人主張：被上訴人之被繼承人賴惟澤（於92年3月11日亡故，其繼承人除上訴人外，均拋棄繼承，經伊於最高法院審理時聲明由被上訴人為賴惟澤之承受訴訟人續行訴訟）於
73 年1月1日向伊承租坐落台北市○○區○○段2小段第397號土地及其上建物即門牌號碼台北市○○區○○○街○號房屋（以下簡稱系爭房地），租賃期間自73年1月1日起至74年12月31日止，約定租金每月13,900元，押租金38,000元，且依雙方所訂租賃契約（以下系爭租賃契約）第3條第2項約定租金及押租金額得依當地情形隨時調整，由伊通知賴惟澤繳納。租賃契約屆滿後，雙方未重訂新約，賴惟澤仍繼續使用系爭房地，伊亦未反對其使用，已轉為不定期租賃關係，而租金則自76年起依行政院函示租金依土地公告地價百分之3打6折，房屋部分依當年房屋課稅現值年息百分之10，計算調整租金為15,800元，伊通知賴惟澤後亦如約繳納。嗣伊於78年1月1日復依行政院函示標準調整租金為19,500元，81年2月1日起調整租金為23,700元，86年7月1日調整租金為91,478元，其計算方法詳如附表一所示，伊通知賴惟澤依調整租金繳納，賴惟澤竟未依債之本旨清償租金，仍僅按月支付15,8 00元，計自78年1月1日起至81年1月31日止3年1個月，每月短付3,700元，共計短付136,900元，又自81年2月1日起至81年9月30日止，每月短付7,900元，計短付63,200元，賴惟澤合計短付租金200,100元（000000＋63200=200100）。
茲因賴惟澤曾於77年9月間支出房屋修繕費180,000元，且賴惟澤承租當時曾交付押租金38,000元，經予扣抵後，尚餘17,900 元（000000－000000－00000=17900），另賴惟澤自81年10月1日起至86年6月30日止，僅按月提存15,800元，其中81年10月份租金，與剩餘可資扣抵之17,900元抵銷，不足5,800元，加上81年11月1日起至86年6月30日止4年8個月，租金為1,327,200元（23700x56【月】=0000 000），自86年7月1日起至86年9月18日終止租約止，積欠租金237,843元，總計積欠租金達1,570,843元（5800+0000000+237843=0000000），賴惟澤短付租金之計算方式詳如附表二所示。賴惟澤短付租金之金額至86年7月，顯已逾2個月租金總額，依系爭租賃契約第6條第1項第5款、民法第440條第2項、土地法第100條第1項第3款規定，伊於86年7月26日以台北郵局第4237號存證信函催告賴惟澤給付所欠之租金，詎賴惟澤並未依函示給付租金，伊遂於86年9月17日日以台北郵局第5249號存證信函為終止租約之意思表示，兩造租賃契約於賴惟澤86年9月18日收受存證信函時已為終止，賴惟澤拒不繳納積欠租金，復於終止系爭租賃契約仍繼續占用系爭房地等情，爰依租賃契約、侵權行為、不當得利及繼承之規定，求為命被上訴人給付伊租金1,570,843元本息，及自86年9月19日起至賴惟澤返還如原審判決附圖所示系爭房地之日止，按月給付相當於租金91,478元之判決。原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴。嗣本院前審判決賴惟澤應給付自82年5月28日起至86年9月18日止之積欠租金1,358,570元本息，及自86年9月19日起至返還系爭房地之日止，按月給付81, 582元，而駁回上訴人其餘之請求，上訴人就其敗訴部分未上訴第三審，嗣經最高法院就上訴人勝訴部分發回更審。於本院審理時，伊因賴惟澤於92年3月11日亡故後，其繼承人即被上訴人將現場遷空並於92年9月23日交還系爭房地，伊並以本院前審判決相當租金之每月不當得利81,582元，計算自86年9月19日起至92年9月23日止之所受損害，計為5,887, 501元。又因賴惟澤之提存款將屆滿法定期限，而被上訴人應給付之租金超過該提存款，且逾期不領對兩造均屬不利，伊乃先後收取賴惟澤81至85年度提存金及提存息計943,894元（即81年9月至82年10月間之提存本息為256,887 元、82年11月至83年12月之提存本息為256,736元，84年度提存本息為216,771元、85年度提存本息為213,5 00元），伊依法抵扣被上訴人應給付之前開金額。上訴人並於本院聲明：㈠原判決駁回伊後開第㈡項之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付伊6,302,177元，其中928,299元部分自87年6月11日起，其中5,373,878元部分自92年9月24日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行（上訴人起訴請求賴惟澤給付78年1 月1日起至86年9月18日止積欠之租金1,570,843元本息，及自86年9月19日起至賴惟澤返還系爭房地之日止，按月給付相當於租金91,478元，於原審受全部敗訴之判決，上訴人原就其敗訴部分全部提起上訴，嗣本院前審判決賴惟澤應給付自82年5月28日起至86年9月18日止之積欠租金1,358,570元本息，及自86年9月19日起至返還系爭房地之日止，按月給付81,582元，其餘部分上訴人未上訴第三審，已告確定，嗣經最高法院就上訴人勝訴部分發回更審，於本院審理時上訴人減縮上訴聲明如訴之聲明）。
三、被上訴人則以：系爭租賃契約已載明租賃標的僅及於房屋部分，並未包含其他空地及庭園，系爭租賃契約原定有2年期限，在租期有效期限內，兩造均不得請求調整租金，系爭租賃契約第3條第2項之約定，顯然違反禁止規定而無效，且不因事後兩造租賃契約變更為不定期租賃後，而可復活為有效；況系爭租賃契約，係由上訴人所片面印製，屬定型化契約性質，其中如有任何條款排除任意規定者，應作有利於伊之解釋。又上訴人與賴惟澤間成立不定期租賃後經協議租金調整為15,800元，上訴人嗣後欲調整租金，應依雙方當事人之合意為之，上訴人並無片面調整租金之權利，上訴人依租賃契約訂定後之台灣省政府頒布之租金利率，援為調整兩造租金之依據，顯無所據。又賴惟澤均按兩造協議之租金15,800元辦理提存至92年2月間，上訴人業已領取至85年底之提存金，至其他提存款均已合法通知上訴人，已生清償效力，並無積欠租金達2個月，上訴人援以終止系爭租賃契約及請求損害金，非有理由。另賴惟澤於92年3月11日亡故前之92 年3月1日至同年月11日之租金，尚有押租金38,000元可資抵償，至賴惟澤亡故後即未占有系爭房地，伊亦自早年即移居美國，僅因上訴人不自動接管系爭房屋，故上訴人請求自92年3月11日起至92年9月23日止之賠償金，亦屬無據等語，資為抗辯。並聲明㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、上訴人主張伊與賴惟澤簽訂系爭租賃契約，租期自73年1月1日起至74年12月31日止，每月租金13,900元，押租金38,000元，嗣租賃契約屆滿後，雙方未訂新約，賴惟澤仍依系爭租賃契約使用系爭房地，伊亦未為反對之表示，兩造間租賃關係更新為不定期租賃，且自76年起調整租金為15,800元，賴惟澤自76年起僅繳納15,800元之月租金等事實，業據上訴人提出系爭租賃契約為證（見原審卷㈠13頁），且為被上訴人所不爭執，堪信上訴人主張上揭事實為真。另上訴人主張其依系爭租賃契約第3條第2項約定得依台灣省頒利率調整租金，惟為被上訴人否認，則本件首應審酌者厥為㈠上訴人得否調整租金？㈡上訴人調整租金之額度為何？經查：
㈠上訴人得否調整租金部分：
⒈按定期租賃期限屆滿前，當事人合意於期限屆滿時，更新為
不定期限之租賃者，固得就租賃契約之內容重為約定，惟苟當事人未重為約定，自應解為當事人係以原租賃契約之內容繼續契約（最高法院84年度台上字第1511號判例意旨參照）。本件上訴人與賴惟澤原訂系爭租賃契約於74年12月31日屆滿後，賴惟澤仍續用系爭房地，且上訴人亦未為反對之意思表示，並繼續收受賴惟澤繳納之租金，依民法第451條規定視為不定期租賃，惟兩造並未就租賃契約內容重為約定，揆諸前開說明，上訴人與賴惟澤更新之租賃契約，仍依原租賃內容繼續。
⒉又不動產租賃契約就增減租金所為之約定，並不因民法第44
2條已有得聲請法院增減租金之規定而失其效力，或認於定期租賃不能有此約定，果有合於增減租金約定之情事發生時，當事人即得直接依該約定方法增減租金，殊無待雙方當事人之另行協議（最高法院64台上字第1579號判例意旨參照），亦即定有期限之不動產租賃契約，仍得就增減租金約定之，並於合於增減租金約定之情事發生時，逕依該約定方法增減租金，且該增減租金之約定，亦無違反禁止規定之情形。查系爭租賃契約第3條第2項記載：「前項租金暨押租金得依當地情形隨時調整，由出租人繳納之」，則兩造就租金之調整，既約定上訴人得依當地情形隨時調整，上訴人自得直接依該約定方法調整租金，無待雙方協議，或依民法第442條規定聲請法院為增減租金。被上訴人抗辯稱前開約定違反法律禁止規定而無效，且上訴人調整租金，須依雙方協議或聲請法院調整租金云云，不足為採。
⒊再者，租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故調
整不動產租賃之租金時，應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形為據。本件系爭契約第3條第2項約定租金係「依當地情形調整」，固未明確約定上訴人得調整租金之因素為何？然上訴人原為省屬公家機構，省屬機構出租基地、房舍，並非漫無章法計收租金，其租金額概由台灣省政府依地價、房屋課稅現值之比率統一核定，此為賴惟澤承租系爭房地所明知，則兩造間租金之調整，自必受台灣省政府頒租金計收政令之拘束，復為賴惟澤所明知，且兩造租賃契約自75年1月1日起更新為不定期租賃，復因76年公告地價重新調整，依台灣省政府頒公有基地租金之計收援依行政院函核復之標準，即公有基地租金之計收，准予比照地價稅重新核定之打折方式課徵，租金率調整為出租地價年息百分之3，而76年7月至12月按新地價應徵地價稅額6成計徵，77年地價稅按新地價應徵地價稅額6成計收，房屋租金標準以訂約當年課稅現值百分之10計收，則依此標準計算調整之租金為15,800元（｛850【平方公尺】x10000【公告地價】x3%x60%｝+｛295200【課稅現值】x10%｝/12月=15210，計收158000），此有上訴人提出台灣省政府77年2月11日77府財五字第14408號函（以下簡稱14408號函）、行政院函77年2月4日台77財字第3131號函、財政部76年12月19日台財稅第000000000號函（76年重新規定地價後地價稅減徵案）、台灣省政府76年11月11日76府財五字第159655號函（以下簡稱159655號函）、台北市地價謄本、台北市稅捐稽徵處88年12月16日北市稽士林乙字第8802746500號函附卷足稽（見原審卷㈠143-146、148、149頁）。上訴人乃於77年3月21日以銀總乙字第03847-1號函（以下簡稱03847-1號函）通知賴惟澤據以調整租金，亦有上訴人提出03847-1號函附卷可憑（見本院卷㈡21頁），賴惟澤雖否認該函件之真正，亦否認曾收受該函件，惟賴惟澤嗣後均按通知調整後之15,800元繳納租金，此為被上訴人所不爭執，且賴惟澤嗣後亦按月提存15,800元迄92年2月間之租金，亦有提存書乙件附卷可按（見本院卷㈡235-236頁），足證上訴人確有依系爭租賃契約第3條第2項約定通知賴惟澤調整租金在案，且依03847-1號函說明記載：「一、依行政院⒉⒋台七十七財字第三一三一號函示略以：『…一、公有基地租金之計收，准予比照地價稅重新核定之打折方式課徵。二、公有基地之租金率，調整為出租地價年息百分之三。』即年租率降為3%計租外，年月至年月底止按六折計收，年１月至月底止按八折計收，年恢復全額計收」，核與財政部76年12月19日台財稅第000000000號函示地價稅減徵方案相符，參酌上訴人復於77年11月5日以總銀字第14337-1號函（以下簡稱14337-1號函）再依03847-1號函示標準通知賴惟澤自78年1月起調整租金為19,500 元時，賴惟澤收受14337-1號函後，以陽明山郵局第1號存證信函回復上訴人，並未就其收受03847-1號函之事實爭執，此有上訴人提出14337-1號函、存證信函在卷可考（見本院卷㈡22-26頁），是03847-1號函應可信為真，賴惟澤否認03847-1號函之真正，及否認曾收受該調整租金函，不足採信。是以賴惟澤於77年3月份既明知上訴人調整租金之依據，且嗣後亦確實遵守如數繳納，足徵系爭租賃契約約定上訴人得按當地情形調整租金，係指上訴人得依台灣省政府頒公有租金計收比率核收租金，應屬不爭。再者，依台灣省政府頒公有租金比率計收租金，既以土地公告地價（系爭土地公告地價自80年7月起已與申報地價同，此有台北市士林地政事務所90年11月16日北士地一字第906九０六1967800號函附地價表謄本可按【見本院更審前卷96-103頁】）、房屋課稅現值之比例核收，與土地法第97條規定法定租金，核無齟齬之處，是故上訴人主張系爭租賃契約第3條第2項約定依當地情形調整租金，係指台灣省政府頒之租金徵收比率，應可採信。
⒋賴惟澤雖另抗辯系爭租賃契約係上訴人制作之定型化契約，
系爭租賃契約第3條第2項約定之文義既不明確，應為賴惟澤有利之解釋，且系爭房屋為上訴人營建所有，應無省有財產管理辦法適用云云。然系爭租賃契約第3條第2項之記載並無不明確之情形，而係依台灣省政府頒定租金徵收標準計收及調整租金，已如前述，且台灣省政府頒布之租金計收標準，亦均係比照地價稅、房屋課稅現值打折方式計收，如前所述，核無悖於調整不動產租賃之租金，應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形原則，是兩造間租賃契約約定依當地情形調整租金，既與賴惟澤之權利無礙，且符合調整租金之標準，賴惟澤抗辯系爭契約第3條第2項應為有利於賴惟澤解釋而無效云云，不足為採。至系爭房屋雖為上訴人所營建，此有賴惟澤提出陽明山管理局營造執照附卷可證（見本院卷㈡178-180頁），但上訴人原為省屬公家機構，省屬機構出租基地、房舍，並非漫無章法計收租金，台灣省政府就公有基地、房屋租金計收，既有依一定比率核收標準，上訴人為省屬機構，該租金核收比率自有拘束上訴人適用，且核閱前揭14408號函、159655號函所示，其受文者包括上訴人、省屬金融機構，縱上訴人係出租其所有財產，仍有按台灣省政府頒租金比率計收租金之限制，甚且本件租金調整為15,800元時，亦係按台灣省政府核定租金比率計收，賴惟澤知悉其租金額概由台灣省政府依地價、房屋課稅現值之比率統一核定，如前所述，賴惟澤所辯系爭房屋為上訴人所有，故無省有財產管理辦法適用云云，殊難採信。
㈡上訴人調整租金之額度部分：
⒈上訴人主張系爭租賃契約賴惟澤承租之範圍如原審判決附圖
編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示，然為被上訴人所否認，抗辯賴惟澤向上訴人租賃標的僅限於房屋部分，並未包括其他空地、庭園及儲藏室（即前開編號Ｂ之空屋），賴惟澤未曾占用庭園，以致一片荒蕪，且上訴人與賴惟澤間之訴訟，上訴人亦僅請求賴惟澤遷讓房屋而不及於周遭土地，並僅以房屋價值計算起訴利益，況上訴人多次主張之承租面積均有不同，上訴人亦未能具體指出伊所承租面積850平方公尺之具體位置，且上訴人在另案主張係以房間數計算租金，亦與本件主張不同，是上訴人併加土地價值據以計算租金，顯有不符云云。然查：
⑴土地與房屋雖為各別之不動產，各得單獨為交易之標的。
但因建築物性質上不能與基地使用權分離而存在，是故承租房屋時勢必使用房屋坐落基地，故而計算租賃物之價值理應加計土地價額，據以核計租賃標的租金標準，且依系爭租賃契約第4條記載：「屬於『土地』或建築物部分，應繳納之法定捐稅，由出租人負擔外，其他捐款及水電費等，均由承租人自理」，足證賴惟澤承租之標的應包括基地在內，賴惟澤抗辯其承租之範圍僅限於房屋不包括基地云云，殊難採信。
⑵又查，系爭房屋門牌為愛富一街一號，右側為空心磚牆，
左側為種植樹木之空地，並設有半人高之木製圍籬。房屋右前角有木板搭建之石棉瓦屋頂之儲藏室（無大門）內有鐵架等雜物，房屋右側亦有種植樹木之空地等情，業經原審現場勘驗屬實，並製有勘驗筆錄及台北市士林地政事務所繪製如原審判決附圖所示之土地複丈成果圖可憑（見原審卷㈠63-66頁）；又本院再度至現場履勘現狀為：「系爭房屋前面有白色圍籬，右側為空心磚牆，左側為種植樹木空地，與隔壁房屋有種植樹木相隔，屋後及右側均有石牆，右側石牆外面為公車站牌，房屋主體前方突出外牆有空心磚牆。」、「石棉瓦屋頂下方有兩部分，一為在圍牆外之空地、一為在圍牆內之木屋，該兩部分並有木板牆相隔，且石棉瓦應係同時鋪設。此部分木屋有木門可通往庭院。此部分空地後側與房屋、房屋旁空地係以空心磚、紅磚相間之圍牆相隔，前臨馬路，左側臨屋前庭院，右側則以木板牆與前開木屋相隔。」、「屋外左後側沿房屋左側牆面築有一道空心磚牆，與房屋後側空心磚相接。」、「房屋與石棉瓦下方空地之磚牆相鄰，該磚牆連接石棉瓦下方之木板牆，再連接石棉瓦下方木屋外之空心磚牆，再連接房屋右側空心磚牆，再連接（筆錄誤載為『拉』）屋後之空心磚牆。前所述圍牆內之空地（即指房屋右方及後方空地，不包括左側臨F104號房屋之空地），僅得經由房屋進入，尚無其他入口。」，有本院勘驗程序筆錄及現場照片可憑（見本院卷㈡253-254頁、卷㈢72頁、卷㈡216-219頁），亦即自系爭房屋本體前方右側即砌有圍牆與石棉瓦屋頂相鄰，該磚牆連接石棉瓦下方之木板牆，再連接石棉瓦下方木屋外之空心磚牆，再連接房屋右側空心磚牆，再連接屋後之空心磚牆，該圍牆內之空地（即指房屋右方及後方空地，不包括左側臨104號之空地），僅得經由房屋進入，尚無其他入口，又該石棉瓦下方在圍牆內木屋，亦設有木門可通往庭院，再參上訴人員工吳明智陳稱：當時被上訴人交還時，石棉瓦下方臨馬路空地部分是有木板隔，臨庭院有一鍊子，靠木屋裡面亦為木製牆，現狀有紅磚部分（即空心磚與紅磚相關之圍牆），點交時原為木門，因怕有人跑進去，所以才打掉，改為紅磚等語，及被上訴人之訴訟代理人劉灼熙律師所稱：石棉瓦下方臨馬路空地部分，當時承租就有一道木牆，臨庭院部分，沒有木門，至於與圍牆內木屋相連部分有無牆不記得等語（均見本院卷㈡253頁反面），是系爭房屋包括右前方石棉瓦下方之空地及木屋（據上訴人員工丁○○稱該空地及本屋即為原審判決附圖編號Ｂ所示之儲藏室，見本院卷㈡253頁反面）及系爭房屋之右側、後側等庭園、空間等，或以木板、鐵鍊及圍牆與相鄰之馬路、其他建物相隔，此部分之空間亦僅得經由系爭房屋進出使用，或限制他人使用，自為承租系爭房屋之賴惟澤所管理使用，而包括在系爭租賃契約之租賃範圍內。又系爭房屋本體前方及左側空地前方鄰馬路部分均立有白色圍籬，系爭房屋左側與隔壁房屋種有樹木相隔等情，亦有前開勘驗程序筆錄可憑，另賴惟澤自陳系爭房屋本體前方之圍籬為其樹立等語（見原審卷㈠63頁反面），而系爭房屋左側空地前方鄰馬路之圍籬與房屋本體前方之圍籬形狀相同，亦經本院勘驗屬實（見本院卷㈡254頁），則賴惟澤於系爭房屋之前方設有限制他人進入之圍籬，左側並有與F104鄰屋土地相區隔之界限，則系爭房屋前方及左側之空地實亦為賴惟澤供自己使用之範圍，而屬本件租賃範圍。至被上訴人另以系爭房屋左側空地前方鄰馬路之圍籬係相鄰之F104屋主種植兩屋間之樹木時所施作，非其施作等語。然此部分之圍籬與F104房屋所屬之圍籬外型並不相同等情，業經本院勘驗屬實（見本院卷㈡254頁），則是否如其所言非其設立，已非無疑，縱被上訴人所言為真，惟與賴惟澤自行樹立之圍籬外型相同，亦有與賴惟澤所設立圍籬相同目的之禁止他人入內之意思至明，是被上訴人此部分之抗辯，尚不足為其有利之認定。
是依前開租賃物之狀況及事後賴惟澤所為之修繕等，應認系爭租賃契約之承租範圍除系爭房屋本體，尚包括與系爭房屋相連接之空地（即原審判決附圖所示編號Ｃ部分），及須經由系爭房屋進出而供系爭房屋使用位於石棉瓦下方之空間（包括木屋及空地，即原審判決附圖所示編號Ｂ部分）甚明。至被上訴人提出原審履勘現場時之現場照片（見原審卷㈠86頁），抗辯系爭房屋之周遭一片荒蕪蔓草叢生云云。然被上訴人亦稱賴惟澤於85年即已定居美國甚少回台，系爭房屋等同空置，迨於92年初因病重回台住院治療、亡故等語（見本院卷㈢2頁），是系爭房屋之週遭庭園荒置，乃賴惟澤就租賃物是否為適當管理使用之問題，要難據為本件租賃範圍之認定基礎。
⑶另上訴人曾二度請求賴惟澤遷讓房屋，並於各次訴訟所為
訴之聲明，僅請求賴惟澤遷讓系爭房屋而未及於該房屋周遭之土地，有被上訴人所提出之台灣台北地方法院士林分院81年度訴字第28號判決影本、台灣士林地方法院86年度士簡字第1265號、87年度訴字第140號起訴狀影本可憑（見本院卷㈡62-73頁、97-105頁）。惟觀諸該判決影本中上訴人陳述㈢所載，可知上訴人一再以系爭房屋坐落達95
5.57平方公尺基地為租金計算之基準，並未主張兩造間之租賃範圍僅限於房屋部分；另上訴人前開起訴狀雖僅以系爭房屋之價值為訴訟標的之價額，惟觀諸該起訴狀所載，上訴人亦同以基地為計算租金之依據，且經承審法官依職權核定包括土地部分之價額並命上訴人補繳裁判費，因上訴人未依限繳納經法院裁定駁回在案，亦有台灣士林地方法院87年度訴字第142號裁定影本可憑（見本院卷㈡106-108頁），是上訴人於前開二訴訟事件中均一再主張系爭房屋坐落之周遭土地為租賃範圍，尚難僅以上訴人或為訴訟便宜僅以系爭房屋之價值主張訴訟標的之價額，而認系爭租賃範圍僅限於房屋部分，是被上訴人此部分之抗辯，尚不足採。
⑷至上訴人提出其第1次調整租金為15,800元，其土地面積
係以850平方公尺為計算標準，有上訴人提出76年11月原美軍眷舍房地租金調整明細表足參（見本院更審前卷㈠
147 頁），雖與原審現場履勘如原審判決附圖所示之以圍籬圈設範圍為911.84平方公尺（334.36+35.36+541.85=91
1.84），及上訴人於起訴時所主張之955.57平方公尺（見原審卷㈠12頁）面積容有不同，然此或因上訴人未確實丈量致其主張之基地面積略有出入，惟仍不影響本院以賴惟澤實際可管領使用之部分為認定本件租賃範圍之結果，被上訴人徒以上訴人就租賃土地範圍大小前後不同之主張，認本件租賃不包括房屋周遭之土地，自不足採。
⑸上訴人另出租台北市○○○街○號房地（即前述之F104）
予訴外人王比德，上訴人就該租金之核算以房間計收，而非以土地面積計算，固據賴惟澤提出台灣士林地方法院85年度重訴字第358號87年9月24日準備程序筆錄（見原審卷㈠88頁反面），惟其係上訴人與訴外人王比德間租賃關係爭執，與本件租賃無涉，賴惟澤據以比照租金核算方式，顯無所據。
⒉是系爭租賃契約之範圍包括系爭房屋坐落之周遭土地，已如
前述，則依台灣省政府依行政院77年2月4日台77財字第3131號函示公有基地租金之計收，比照地價稅重新核定之打折方式課徵，公有基地之租金率，調整為出租地價年息百分之3，其打折方式依財政部76年12月19日台財稅第000000000號函說明地價稅減徵方案為「㈢七十七年地價稅按新地價應徵地價稅6成計徵。㈣78年地價稅按新地價應徵地價稅8折計徵。㈤79年地價稅按新地價全額計徵。」此有財政部76年12月19日台財稅第000000000號函、台灣省政府77年2月11日77府財五字第14408號函、行政院77年2月4日台77財字第3131號函附卷可憑（見原審卷㈠143、144頁），則依上開標準計算上訴人自78年1月1日起調整租金之數額，其分述如后：⑴78年1月1日起至81年1月31止：依3131號函所示，土地部分按年息百分之3再8折計收。
｛850平方公尺x10000（公告地價）x3%x80%｝+｛295200（房屋課稅現值）x10%｝/12月=19460上訴人為取整數以19,500元計收。
⑵81年2月1日起至86年6月30日止：依3131號函所示，土地部分按年息百分之3計收，不予打折。
｛850平方公尺x10000x3%｝+｛295200x10%｝/12月=23710上訴人為取整數以23,700元計收。
⑶86年7月1日起至86年9月18日止：依台灣省政府81年7月17日
日81府財五字第73233號函所示，租金率調整按公告地價年息百分之5計收，而基地土地公告地價為22,500元，房屋之課稅現值為227,300百元，此有台灣省政府81年7月17日81府財五字第73233號函、房屋稅繳款書、地價證明書附卷可考（見原審卷㈠30-32頁）。則依此標準計算之租金為：｛850平方公尺x22500x5%｝+｛227300x10%｝/12月=81582（元以下四捨五入）。此部分租金應以81,582元計收為是（上訴人起訴時計算此部分租金為91,478元，經本院前審僅判命81,582元，上訴人就其敗訴部分未經上訴第三審而告確定，故上訴人原逾此部分之請求，不在本院審理範圍）。
五、上訴人依上開標準調整租金後，乃依系爭租賃契約第3條第2項約定通知賴惟澤繳納，其中調整為19,500元租金，上訴人乃以77年11月5日通知賴惟澤，已經賴惟澤收受在案，賴惟澤並以存證信函回復拒絕上訴人調整，而上訴人調整租金為23,700元之意思表示，係對賴惟澤提起遷讓房屋之訴，以起訴狀繕本於81年1月31日翌日即81年2月1日送達賴惟澤，另調整租金為81,582元，上訴人係以存證信函通知賴惟澤繳納，此有14337-1號函、陽明山郵局第1號存證信函、本院82年度上更㈠字第224號判決、上訴人台北郵局4237號存證信函及其回執在卷可證（見原審卷㈡5-14頁、26頁、原審卷㈠18-21頁），依前揭說明，兩造間之租金已於上訴人調整租金意思表示到達賴惟澤時已更新調整。又上訴人通知調整86年7月1日起之租金為91,478元，較上訴人得收之租金81,582元，雖有逾計之情形，惟仍於應給付之範圍內有通知調整之效力。賴惟澤於調整租金後，每月仍按15,800元繳納租金，並未按債之本旨給付，不生清償之效力，計賴惟澤短付租金計算方式：
㈠自78年1月1日起至81年1月31日止，積欠租金：
（00000－00000）x37月=136900㈡自81年2月1日起至81年9月30日止，積欠租金：
（00000－00000）x8月=63200㈢扣除77年9月賴惟澤支付修繕費18萬元
（000000+00000）－000000=20100㈣扣除賴惟澤繳納押租38,000元
（00000－00000）=17900以上4項為負債權，經賴惟澤於本院82年上更㈠字第224號事件中抵扣，此部分並未在上訴人請求給付範圍內。
㈤剩餘17,900元，再與81年10月份租金抵扣：
00000－00000=5800㈥81年11月1日起至86年6月30日止，積欠租金：
23700x56月=0000000㈦86年7月1日起至86年9月18日止（此為租賃契約終止日，理由詳如后述），積欠租金：
81582x（2+18/30）＝212113㈧㈤㈥㈦共計5800+0000000+212113=0000000
0、又租金請求權之消滅時效為5年，民法第120條定有明文。本
件上訴人於87年5月28日起訴請求賴惟澤給付租金，其請求範圍雖包括78年1月1日起至82年5月27日止之租金，雖已逾5年短期消滅時效，惟上訴人前以賴惟澤逾期繳納租金2個月以上為由，向台灣士林地方法院訴請賴惟澤遷讓系爭房屋，其中上訴人主張賴惟澤自78年1月1日起至81年9月30日積欠之租金200,100元，已經賴惟澤於該事件中就其支出之18萬元修繕費用為抵銷之抗辯，經本院扣抵剩餘20,100元，另再扣抵押租金38,000元，其詳如理由五㈠㈡㈢㈣計算式所示，認賴惟澤並未積欠上訴人租金達2個月以上，乃判決上訴人不得據以終止租約，此有本院82年度上更㈠字第224號判決附卷可按（見原審卷㈡27-28頁），是以該部分租金既經賴惟澤主張抵銷，且經抵扣後上訴人亦未再請求給付該部分租金，是以並無時效之適用。至81年10月份以後之租金，上訴人固於86年7月26日以台北郵局存證信函第4237號催告請求賴惟澤給付（見原審卷㈠18-21頁），但上訴人直迄87年5月
28 日始為起訴請求給付租金，此有起訴狀在卷可按，上訴人既未在6個月起內起訴，則其請求並未中斷時效之進行，核上訴人87年5月28日起訴，回溯5年前即81年10月至82年5月27日止之租金請求權計7個月又27日之租金為186,543元（
23 700x【7+27/31】=186543），顯已因時效而消滅，被上訴人抗辯此部分租金請求權已罹於時效而消滅，拒絕給付此部分租金，應屬有據。其餘租金1,358,570元（0000000－000000＝0000000），並未罹於時效而消滅，上訴人請求賴惟澤給付租金於此範圍內，應屬有據，應予准許，逾此範圍，不應准許。
七、依上開計算租金表列㈥所示，賴惟澤迄86年6月30日止已積欠租金達132萬多元，上訴人乃於86年7月26日催告限期賴惟澤繳納積欠之租金，上訴人催告賴惟澤迄86年7月份積欠租金雖為1,442,378元（見原審卷㈠20頁反面），其中86年7月份租金雖較諸原應給付之數額多，於原定給付之內仍生催告之效力，詎賴惟澤於86年7月29日（見原審卷㈠21頁反面）收受存證信函後，竟未如約繳納積欠租金，賴惟澤積欠租金已達2月，依土地法第100條第3款、系爭租賃契約第6條第1項第5款約定，上訴人乃於86年9月17日以存證信函通知賴惟澤終止租賃契約，並經賴惟澤於86年9月18日收受在案，此有台北郵局4237、5249號存證信函及其回執附卷可考（見原審卷㈠18-27頁），是兩造租賃契約於86年9月28日已為終止，應屬不爭。
八、本件賴惟澤於上訴人終止租賃契約後，仍繼續占用系爭房地，已經原審會同台北市士林地政事務所履勘現場，製有勘驗筆錄及如附圖所示之複丈成果圖在卷可參（見原審卷㈠63-66頁），且賴惟澤亡故後，被上訴人迄92年9月23日始將現場遷空並交還系爭房地等情，業經上訴人提出柯秀菊所出具代理被上訴人交付系爭房屋鎖匙予上訴人之書面一紙為憑（見本院卷㈠50頁），則賴惟澤及被上訴人占用系爭房地，並無正當權源。按無權占用他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。核本件上訴人自86年7月1日起已調整租金為81,582元，已如前述，則上訴人自得請求賴惟澤給付自86年9月19日起至92年9月23日（為6年又5天）遷讓系爭房地之日止，按月81,582元，計為5,887,501元（81582×〈72＋5/30〉=0000000+13597=0000000）之不當得利，上訴人逾此範圍請求，尚屬無據，不應准許。賴惟澤雖抗辯稱系爭房屋之課稅現值逐年遞減，上訴人據以請求之相當於租金不當得利，亦應遞減云云。然系爭房屋之課稅現值迄91年固已遞減為193, 300元，有台北市稅捐處士林分處90年9月4日北市稽士林乙字第90618580000號函在卷可稽（見本院更審前卷105頁），惟上訴人依台灣省政府頒租金之比率，其中基地部分，按申報地價（公告地價同）百分之5核計，其中房屋部分按課稅現值百分之10核收，以系爭房地坐落台北市士林區，右側臨仰德大道，車牌站名山仔后，此有原審勘驗筆錄在卷可證（見原審卷㈠63頁反面），乃屬陽明山風景入口區，不僅交通便捷，坐落位置依山景美，且賴惟澤以圍籬圈設範圍為911. 84平方公尺（334.36+35.36+541.85=911.8 4），環境清幽占地頗大，亦有照片及如附圖複丈成果圖附卷可參（見原審卷㈠86頁、本院卷㈡216-219頁、卷㈢72頁），是斟酌系爭房地基地之位置、環境及繁榮之程度等，本院認台灣省政府核定租金比率已屬相當，縱如系爭房屋課稅現值逐年遞減，但土地部分亦有可能遂年遞增，兩相權衡，本院認不宜再就遞減之房屋課稅現值隨之減少不當得利請求，況房屋課稅現值遞減之比率甚少，而陽明山仰德大道鄰近之繁榮程度，並無因房屋課稅現值之減少而有弱化情事，賴惟澤抗辯不當得利應按課稅現值減少云云，無足可取。另被上訴人又抗辯賴惟澤於92年3月11日亡故前之92年3月1日至同年月11日之租金，尚有押租金38,000元可資抵償，而賴惟澤亡故後即未無權占有系爭房地，伊亦自早年即已移居美國，僅因上訴人不自動接管系爭房屋，故上訴人請求自92年3 月1日起至92年9月23日止之賠償金，亦屬無據云云；惟查，被上訴人對上訴人所提出前開柯秀菊所出具代理被上訴人交付系爭房屋鎖匙予上訴人之書面一紙並不爭執其真正，亦即被上訴人於賴惟澤死亡後，因繼承關係而持有系爭房屋之鎖匙，被上訴人於委託柯秀菊交還系爭房屋鎖匙予上訴人前，仍對系爭房地有管領使用之權利，自仍為被上訴人占有中；另有關系爭租賃契約中之押租金，業經上訴人於另案本院82年上更㈠字第224號事件中以租金抵扣，如前所述。是被上訴人以賴惟澤死亡後，且其遠居美國並未占有系爭房地，並有押租金38,000元可供扣抵，抗辯上訴人無權請求92年3月1日起至92年9月23日止之不當得利，自屬無據。至上訴人此部分另依侵權行為損害賠償請求權合併提起，因本院依不當得利請求權已判決上訴人部分勝訴，雖駁回上訴人部分請求，惟其僅係請求金額範圍應否准許問題，核與請求之訴訟標的應否准許無涉，且依侵權行為損害賠償請求權結果，與本件結論亦不生影響，是本院就侵權行為損害賠償請求權部分，不再論述，附此敘明。
九、末按對於一人負擔數宗債務而其給付之種類相同者，如清償人所提出之給付，不足清償全部債額時，由清償人於清償時，指定其應抵充之債務。清償人不為前條之指定者，依左列之規定，定其應抵充之債務：債務已屆清償期者，儘先抵充，債務均已屆清償期或均未屆清償期者，以債務之擔保最少者，儘先抵充；擔保相等者，以債務人因清償而獲益最多者，儘先抵充；獲益相等者，以先到期之債務，儘先抵充，獲益及清償期均相等者，各按比例，抵充其一部。又清償人所提出之給付，應先抵充費用，次充利息，次充原本；其依前二條之規定抵充債務者亦同。民法第321、322、323條分別定明文。查因賴惟澤之提存款將屆滿法定期限，而被上訴人應給付之租金超過該提存款，且逾期不領對兩造均屬不利，上訴人乃先後於91年10月15日收取81年9月至82年10月之提存本息為256,887元、於92年12月15日收取82年11月至83年12月之提存本息為256,736元、於94年2月24日收取84年1月至12月之提存本息為216,771元、於95年2月24日收取85年1至12月之提存本息為213,500元（見本院卷㈡113、213頁），且為被上訴人所不爭；又上訴人因系爭租賃契約，得向被上訴人請求至86年9月18日止積欠之租金為1,358,570元，及自86年9月19日起至92年9月23日止之不當得利為5,887,501元，如前所述，或依系爭租賃契約第3條第1項之約定（見原審卷㈠13頁），或依該不當得利屬相當於租金之債務性質，均應由賴惟澤或被上訴人按月清償之，且各該債務均無擔保，而上訴人主張以91年10月15日、92年12月15日收取之提存本息513,623元（即256887+256736=513623）抵扣不當得利本金部分（見本院卷㈠43頁反面），另以94年2月24 日、95年2月24日收取之提存本息430,271元（即216771+213500=430271）抵扣積欠租金本金部分（見本院卷㈡213頁），均較民法第323條規定應先抵充利息，次充本金，更有利於被上訴人，是上訴人為前開扣抵後，主張被上訴人應給付積欠之租金928,299元（即0000000-000000=928299）及自起訴狀繕本送達翌日（該繕本於87年6月10日，見原審卷㈠34頁送達證書）即自87年6月11日起算之法定遲延利息，暨不當得利5,373,878元（即0000000-000000=0000000），及自92年9月24日起算之法定遲延利息，自屬有據。
十、綜上所述，上訴人主張其得依系爭租賃契約第3條第2項約定，依台灣省政府頒之租金比率調整租金，應屬可採；被上訴人抗辯上訴人不得片面調整租金，且其未承租系爭房屋周遭空地，為不可採。從而，上訴人本於契約、不當得利、繼承之法律關係，請求被上訴人給付6,302,177元（即928299+0000000=0000000），其中928,299元自87年6月11日起，其中5,373,878元自92年9月24日起，均至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，為有理由。上訴人勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准、免為假執行宣告，經核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨請求廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示，並為准、免假執行宣告。
十一、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 95 年 8 月 22 日
民事第十五庭
審判長法 官 黃騰耀
法 官 黃國永法 官 李媛媛正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 95 年 8 月 24 日
書記官 秦仲芳附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表一⑴78年1月1日起至八十一年一月三十一止：
｛850平方公尺x10000（公告地價）x3%x80%｝+｛295200（房屋課稅現值）x10%｝/12月=19460上訴人為取整數以19,500元計收。
⑵81年2月1日起至八十六年六月三十日止：
部分按年息百分之三計收，不予打折。
｛850平方公尺x10000x3%｝+｛295200x10%｝/12月=23710上訴人為取整數以23,700元計收。
⑶八十六年七月一日起至八十六年九月十八日止：
｛955.57平方公尺x22500x5%｝+｛227300x10%｝/12月=91478附表二：
㈠自78年1月1日起至八十一年一月三十一日止，租欠租金：
（00000－00000）x37月=136900㈡自81年2月1日起至八十一年九月三十日止，租欠租金：
（00000－00000）x8月=63200㈢扣除七十七年九月賴惟澤支付修繕費十八萬元
（000000+00000）－000000=20100㈣扣除賴惟澤繳納押租38,000元
（00000－00000）=17900㈤剩餘一萬七千九百元，再與八十一年十月份租金抵扣：
00000－00000=5800㈥八十一年十一月一日起至八十六年六月三十日止，租欠租金：
23700x56月=0000000㈦八十六年七月一日起至八十六年九月十八日止：
91478x（2+18/30）＝237843㈧㈤㈥㈦共計5800+0000000+237843=0000000