臺灣高等法院民事判決 93年度上更㈠字第208號上 訴 人 丙○○被 上 訴人 乙○○
甲○○共 同訴訟代理人 廖克明律師上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國91年9月13日臺灣桃園地方法院90年度訴字第1193 號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於94年3月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人於民國（下同）38年6 月25日向被上訴人之先祖吳勝記承租坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地），被上訴人於88年間辦妥系爭土地之繼承登記後，始發現系爭土地有375 耕地租佃契約之登記，而上訴人為承租人，且多年未曾給付租金。茲系爭耕地租約之一切權利義務關係，已由被上訴人合法繼承，被上訴人自得基於出租人地位，向上訴人請求給付租金。經被上訴人催告上訴人給付已積欠之13年租金，詎上訴人拒絕給付。因上訴人積欠之租金已達2年以上之總額，被上訴人依耕地375減租條例第17條第1項第3款規定，自得終止租約，乃以訴狀繕本爰本於租佃契約終止後之租賃物返還請求權，求為命上訴人返還系爭土地之判決（原審判命上訴人應將坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○○號土地，地目田、面積0.2658公頃之土地返還予被上訴人。上訴人聲明不服）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：上訴人承租系爭土地時，出租人吳勝記即已言明僅由上訴人代繳耕地稅賦及水利會費即可，毋需繳交租金。被上訴人以積欠租金終止租約，為無理由。又被上訴人未至上訴人之住所收取租金，縱上訴人未付租金，亦係可歸責於被上訴人所致。況上訴人已繳清88年至90年之租金，無積欠兩期地租之情，被上訴人亦不得終止租約。再者，系爭土地租賃權之繼承人，除被上訴人外，尚有訴外人曾德米、曾德讓、曾德鳳、羅曾月妹、曾貴香、曾秀香、曾秀榮（下稱曾德米等人），全體出租人未共同為終止租約之意思表示，被上訴人所為終止租約，亦不合法等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
三、按繼承人有數人時，在「分割遺產前」，各繼承人對遺產全部為公同共有，民法第一千一百五十一條固定有明文，惟參照90年9月14日修正前土地登記規則第120條、第40條、第41條之規定，因繼承取得土地權利之登記，原則上應辦理公同共有之繼承登記，然如得全體繼承人同意，並由全體繼承人或親自到場提出國民辦理登記，或提出其他繼承人印鑑證明表示同意後，即得辦理分別共有之繼承登記。查，吳盆之繼承人雖不只被上訴人二人，但被上訴人已與其他繼承人成立分割遺產協議，同意系爭土地由被上訴人乙○○、甲○○二人辦理繼承登記為分別共有人等情，有桃園縣楊梅地政事務所91年5 月17日楊地登字第0910002863號函檢附系爭土地辦理繼承登記等相關資料影本（內含遺產分割協議書暨吳盆其餘繼承人出具印鑑證明等）在卷可可參（見原審卷251─255頁）。是上訴人與吳盆間系爭耕地租約之一切權利義務關係，已由被上訴人合法繼承，從而，被上訴人基於耕地租約出租人之地位，請求上訴人給付積欠之租金及對上訴人為終止租約之意思表示，於法並無不合。上訴人以本件應由吳益之全體繼承人或得其他繼承人同意起訴，且被上訴人以其為系爭土地之所有權人即為出租人而逕行起訴，當事人不適格云云置辯，顯不足採。另上訴人又辯稱：被繼承人吳盆之繼承人除被上訴人提出於桃園縣楊梅地政事務所之繼承系統表與分割遺產協議書上所載之繼承人外，尚有已故曾吳錢妹（56年4 月27日死亡）之繼承人曾德米、曾德讓、曾德鳳、羅曾月妹、曾貴香、曾秀香、曾秀榮（上訴人雖稱曾德米等8 人，惟曾吳錢妹之次子羅德永已於54年間被羅福及羅劉妹收養而無繼承權）等7 人應辦理代位繼承，然被上訴人未得其等同意分割遺產，當事人適格仍有不合云云。查，曾德米等7 人已具狀表明拋棄對吳盆遺產之繼承權，有曾德米等7 人之聲明拋棄繼承狀及戶棄繼承因逾法定期間而無效，然曾德米等人既已聲明欲拋棄對吳盆所有遺產之繼承權利，可認其等亦無繼承系爭土地之意。又被上訴人於88年4月6日辦理土地分別共有繼承登記時，已知會曾德米等人，其等迄今均未主張繼承權被侵害，而行使繼承回復請求權，依民法第1146條第2 項之規定，亦已罹於2年之時效而不得主張。又參照耕地375租約清理要點第
10 條第1 項第2款及臺灣省耕地租約登記辦法第4條第2款規定，耕地租約有出租人死亡，由繼承人繼承其出租耕地之情形者，應為租約變更登記，即出租人死亡時，耕地租約應由繼承該出租耕地之繼承人承受，從而，被上訴人既已繼承系爭土地，自亦承受系爭土地原出租人與上訴人間之375耕地租佃契約，自得由被上訴人單獨起訴。又縱認訴外人曾德米等人亦為吳盆之繼承人，惟按「公同共有物之處分及其他之權利行使，依其公同關係所規定之法律或契約，得由公同共有人中之一人為之者，關於公同共有物之爭執，自得由其一人單獨起訴或被訴，即使此項法律或契約無此規定，得公同共有人全體之同意時，亦得由其中一人單獨起訴或被訴，故關於公同共有物之訴訟，不得概稱為固有之必要共同訴訟，公同共有人中之一人或數人得起訴或被訴時，如由數人或全體一同起訴或被訴，即屬類似之必要共同訴訟。公同共有人全體起訴或被訴之事件，應適用民事訴訟法第56條第1項各款規定者，祇須說明其訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定，無須認定其訴訟究為固有之必要共同訴訟，抑為類似之必要共同訴訟，若公同共有人中之一部分人起訴或被訴之事，仍應認定其是否得得由一部分人起訴或被訴，以明當事人之適格與否。」最高法院31年11月19日之決議闡述甚明，又上開決議之所謂公同共有人之一人或數人得起訴或被訴時，其所謂數人係指得單獨起訴或被訴之數人而言。最高法院68 年第4次民庭總會議亦做有補充決議。是以曾德米等人縱為吳盆之繼承人，然被上訴人就系爭土地既已辦妥分別共有繼承系爭土地，為系爭土地之所有權人，揆之首揭說明，被上訴人亦得單獨對上訴人起訴，並無當事人不適格，合先敘明。
四、經查，坐落新竹縣○○鄉○○段15間小段165 地號土地，地目為田，原為被上訴人之先祖吳勝記所有，吳勝記與上訴人簽訂私有耕地租約，將該田地出租予上訴人耕作，期限自37年12月20日起至40年12月19日止，並向當時之新竹縣新屋鄉公所辦理375 租約登記，嗣吳勝記於42年間死亡，由吳盆繼承上開165地號土地應有部份3分之1，59年1月3日上開吳盆取得之土地，經重劃為桃園縣○○鄉○○段○○○○○號土地（即系爭土地）。75年間吳盆死亡，系爭土地則由被上訴人二人於88年4月6日辦妥分別共有繼承登記。上訴人自37年承租系爭土地以來，即在系爭土地上耕作收益，86年間單獨申請辦理租約變更登記，但因地址錯誤致新屋鄉公所文書無法送達與出租人之繼承人，而以公示送達方式為送達。又上訴人自76年迄88年間，均未依375 耕地租佃契約所約定之數量繳納租穀等事實，為上訴人所不爭執，並有台灣省新竹縣新屋鄉後庄村私有耕地租約登記申請書、台灣省桃園縣新屋鄉耕地租約登記簿、桃園縣新屋鄉私有耕地租約附表、農地重劃區土地所有權人原有土地與新分配土地對照清冊、吳盆除戶之獨續約變更登記理由書及新屋鄉公所公示送達函等件在卷可參（見原審卷11─15、26─30頁），復經原法院依職權向桃園縣新屋鄉公所調取系爭土地上新鄉庄字132 號租約歷次租約變更登記資料所附土地登記謄本附卷可稽（見原審卷92─
273 頁） ，堪信為真實。
五、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第451 條定有明文。查，上訴人與被上訴人之先祖吳勝記訂有私有耕地租約，由上訴人於系爭土地上耕作，並辦理375租約登記，上訴人於耕地租約簽訂後，吳勝記死亡前，均有繳交租穀，且上訴人於原定之租約期限屆滿後，仍於系爭土地為耕作收益，吳勝記未為反對之意思，於吳勝記死亡，繼承人吳盆繼承系爭土地後，上訴人又單獨申請變更租約登記等情，已如前述，堪認上訴人與吳勝記、吳盆間所締結契約性質，依耕地375減租條例第1條適用民法第451 條之規定，應視為不定期限租賃契約，則被上訴人主張兩造間就系爭土地之租賃契約在繼續中，堪信為真實，是上訴人自有繳納租金之義務。
六、上訴人雖辯稱：系爭土地出租時，出租人吳勝記即向上訴人言明代繳耕地稅賦及水利會費即可，不必繳交租金云云，但為被上訴人所否認，自應由上訴人就所辯有利於己之事實存在負舉證之責。經查，上訴人雖提出水利會徵收單、田賦實物繳納通知單等及私有耕地租約等為證，然依被上訴人提出前揭新竹縣新屋鄉後庄村私有耕地租約登記申請書所載，水租（即水利會徵收費用）約定由承租人繳納（見原審卷11頁）；再依上訴人提出田賦實物繳納通知單記載，管理或代繳義務人俱是「吳慶」而非被上訴人，有該繳納通知單在卷可按（見原審卷221─226頁）。上訴人雖稱實際上是由伊支付云云，並提出於38年6月簽訂之私有耕地租約二紙為證（見原審卷362、363頁），然查，該二紙租約之出租人固均為「吳勝記」，承租人則為「吳慶」，非上訴人，且僅其中一紙有載明租穀與收穫數量及水租由出租人負擔之記載，另一紙則無收穫量、租穀及水租由何人負擔之記載，且該二紙租約均未詳載租賃期間及締約日期，復與原法院依職權調得台灣省新竹縣新屋鄉後庄村私有耕地租約登記申請書記載不符（見原審93頁），是依該二紙私有耕地租約之承租人既非上訴人，且形式上並未約定完足，二紙租約記載又不完全相同，亦未有吳勝記應允上訴人耕作系爭土地無須繳納租穀而以繳納水租、田賦代之之明白記載，尚不足為上訴人有利之證明。至上訴人又辯稱吳盆在世之時未曾繳納租穀等情，但為被上訴人所否認，上訴人亦未能就此舉證證明之。此外，上訴人復未能提出其他證據證明吳勝記或吳盆會應允上訴人得以繳納水租、田賦代租穀等情。則上訴人抗辯其與吳勝記、吳盆間有合意以繳納水租、田賦代租穀，被上訴人現要求上訴人繳交租金有違誠實信用原則云云，即無足採。
七、上訴人又辯稱：被上訴人於82年間即知兩造間租約存在而未催繳租金，有默示同意上訴人無須繳租云云，但為被上訴人所否認，查，被上訴人迄87年12月16日始辦理分割繼承，並因遲延辦理繼承登記繳納罰鍰17,280元，於88年4月6日始辦理土地所有權變更登記，有被上訴人提出台灣省桃園縣地政規費收費收據聯、土地登記謄本存卷可按（見原審卷68、24
1、17頁），而上訴人又無法舉證證明被上訴人於82年間即告系爭租約存在之事實，故上訴人空言辯稱被上訴人默示上訴人無須繳納租金云云，亦不足採。
八、上訴人另辯稱：被上訴人未至承租人住所收取租金，有「可歸責被上訴人事由」，被上訴人無權終止租約云云。惟查：按清償地，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣，或得依債之性質或其他情形決定者外，應依左列各款之規定：以給付特定物為標的者，於訂約時，其物所在地為之。其他之債，於債權人之住所地為之，民法第314 條定有明文。系爭耕地租約之清償地，原係約定為往取之債，即以債務人（上訴人）之住所為清償地，此固為兩造所不爭執（見本院更審卷22、23頁），惟上訴人收受被上訴人89年11月18日桃園18支局第526號存證信函催告上訴人繳付積欠之租金後，即於同年12月15日以湖口郵局347號存證信函函覆被上訴人稱「頃接台端謂已辦妥繼承而請求給付租金，本人自應給付繼承後4期租金與台端並將款項匯入所指定龍潭郵局台端帳戶內」（見本院上字卷119頁），是上訴人未執「往取債務」乙事抗辯，反依該函所示匯款至被上訴人指定之龍潭郵局帳戶內等情，為上訴人所不爭執（見本院更審卷23頁）。嗣兩造於90年2月23日於桃園縣新屋鄉公所耕地租佃委員會調解時，曾製作筆錄謂：「佃農（即上訴人）同意以3年時間，將積欠13年之租金償還【每年繳租金3分之1，每年11月15日（含當日）以前連新租繳清，逾期未繳以拒繳論】，該調解筆錄亦經兩造認無誤後蓋章，有調解程序筆錄可憑（證物外放），上訴人仍未以「往取債務」置辯，況兩造既就系爭租金爭議當面協調，被上訴人再次表達欲請求租金之事，上訴人亦表示願意清償，被上訴人自無再赴上訴人住所請求清償之理；90年6 月14日桃園縣政府耕地租佃委員會調解時，上訴人再次陳述「願依民法債編規定給予5年之租金」，上訴人仍未以「往取債務」抗辯，並表示願意給付租金，亦有調解程序筆錄可參（證物外放）。是上訴人於89年11月接獲被上訴人催款之存證信函後，未抗辯為往取債務，並匯款至被上訴人指定之郵局帳戶，足見上訴人就租金清償方式已默示變更為赴償債務，嗣歷經兩次調解，被上訴人請求給付租金，上訴人亦表示願意清償，又未以往取債務乙事抗辯，顯兩造就租金之給付方式，已合意變更為非往取債務，則被上訴人自無再親赴上訴人住所請求清償同筆款項之理，況除88年至90年所積欠之租金外，上訴人均明白表示拒絕給付，被上訴人實無再前往上訴人住所就系爭租金債權請求給付之理，故上訴人上開所辯，亦不足採。
九、上訴人另辯稱：租金請求權僅有5年時效，上訴人既已繳清88年至90年之租金，則無積欠兩期地租之情形，被上訴人自不得終止系爭租約云云。惟按耕地375減租條例第17條第1項第3款規定，承租人積欠地租達2年之總額時，出租人得依法終止租約，惟此一規定，參照司法院院解字第3489號解釋，，出租人仍應依民法第440 條規定，定相當期限催告其支付，承租人於期限內不支付時，出租人始得終止租約，又所謂地租積欠達2 年之總額，係指承租人歷年積欠之地租，除已清償部份外，累積已達2 年份之總額言，此自法條規定意旨甚明（最高法院45年台上字第205號判例意旨參照）經查，上訴人未繳納76年起至88年止之租金，已如前述，所積欠租金已達2 年之總額，且被上訴人於89年11月18日發函上訴人催繳延欠租金，上訴人於89年12月15日寄發存証信函回覆同意繳交被上訴人繼承系爭土地後自88年起之租金，後被上訴人於90年2 月23日申請桃園縣新屋鄉公所耕地租佃委員會調解，上訴人於調解程序中，先是應允給付積欠13年租金，後又提出異議不同意調解結果，有被上訴人提出存証信函，及桃園縣政府耕地租佃委員會租佃爭議調處不成立案卷附存証信函及調解筆錄附卷可參（證物外放），堪認被上訴人已定相當期限催告上訴人支付租金，然上訴人至今除給付88年至90年積欠之租金外，仍未清償其他積欠租金，足證上訴人積欠租金達2年以上之事實甚明，則被上訴人主張以起訴狀繕本送達為終止租約之意思表示，終止與上訴人間系爭土地耕地租佃契約自屬合法。至於租金請求權之時效問題，和被上訴人有無權利終止租約及終止租約是否合法，係屬二事，不容混為一談。法律並無規定出租人於罹於時效後，即喪失終止租約之權利，上訴人所辯，亦非可採。
十、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條定有明文。本件兩造間系爭土地耕地租佃契約，既經被上訴人合法終止，已如前述，上訴人自應返還租賃物予出租人即被上訴人。從而，被上訴人本於租佃契約終止後之租賃物返還請求權，請求上訴人返還系爭土地，自屬有據，應予准許。是則原審判命上訴人返還系爭土地，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述，附此敘明。
、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 3 月 22 日
民事第四庭審判長法 官 張劍男
法 官 彭昭芬法 官 蔡芳齡正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 94 年 3 月 23 日
書記官 蔡錦輝附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。