臺灣高等法院民事判決 93年度上易字第1051號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 陳美玲律師被上 訴 人 甲○○訴訟代理人 陳達成上列當事人間返還簽約金事件，上訴人對於中華民國93年9月21日臺灣士林地方法院93年度訴字第708號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於94年4月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分（給付新台幣貳拾柒萬貳仟元部分），及訴訟費用（除撤回起訴部分外）之裁判廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣貳拾柒萬貳仟元，及自民國九十三年七月十三日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一審（除撤回起訴部分外）、第二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之二十三，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限；又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，且為第二審程序所準用。民事訴訟法第446條第1項、第255條第2項、第463條分別定有明文，且為最高法院29年上字第359號判例所肯認。查上訴人於上訴聲明狀追加請求法定遲延利息部分，係屬擴張應受判決事項之聲明，且被上訴人對之無異議，而為本案之言詞辯論，應視為同意訴之追加，先此敘明。
貳、實體方面
一、上訴人起訴主張：伊於民國93年3月21日，經永慶房屋仲介股份有限公司士林分店（下稱永慶房屋士林分店）仲介，與被上訴人就門牌號碼台北市○○區○○路○○巷○號房屋及坐落基地（下稱系爭房地）訂立買賣契約（下稱系爭買賣契約），總價金為新台幣（下同）1116萬元，伊並已給付簽約款116萬元。然因系爭房地上存有租約，致雙方互有主張。嗣經台北市政府消費者保護官介入協商後，上訴人同意繼續履約給付用印款，完成買賣程序。惟雙方協議延展第二次付款期限至同年4月15日，被上訴人如欲解約，仍應依約為催告通知。然於期限尚未屆至前，被上訴人未先行向上訴人為履行之催告，即於同年月14日表示解除系爭買賣契約，不同意履約，顯然違反系爭買賣契約第13條第1項規定。伊乃於同年5月10日至永慶房屋士林分店，提示由訴外人中國信託商業銀行南京東路分行為付款人，以被上訴人為受款人，發票日為93年5月11日，面額116萬元之支票乙紙，完成備證用印款之給付。又因被上訴人未履約，伊乃於同月13日催告被上訴人履約，並於同月31日解除系爭買賣契約。因依系爭買賣契約第13條第3項、民法第252條等規定，求為被上訴人給付上訴人116萬元之判決（上訴人於原審追加請求被上訴人另應給付與所收款項一倍金額之違約金部分，經原審判決敗訴後，於本院言詞辯論時撤回起訴，並經被上訴人之同意）。
二、被上訴人則以：依系爭買賣契約所載，上訴人應於93年3月27日，即伊備齊一切過戶證件資料時，支付備證用印款116萬元。然上訴人卻未依約給付，自應負給付遲延責任。伊不得已，乃委請律師於同年4月5日發存證信函，請上訴人於函到後3日內（即同月9日前）給付第二期買賣價款，逾期將解除契約。上訴人於收受該存證信函後，再次要求延長期限至4月15日，伊亦同意之。惟此乃同意於該期限內不行使契約解除權之意，非謂上訴人無須負給付遲延責任，而須由伊重新催告。惟上訴人竟於同月14日發函明示拒絕給付第二期款，伊遂於接獲告知之當日（4月14日），依系爭買賣契約第13條第1項之規定，以存證信函通知上訴人解除系爭買賣契約，並沒收上訴人已給付之買賣第一期款。縱認不應於該日行使解約權，然解除契約之意思表示於同月15日到達上訴人人嗣後再要求被上訴人履約，自屬無據。是故，上訴人於93年5月31日之解除契約，當屬不合法等語，資為抗辯。
三、本件經原審判決上訴人之訴駁回。上訴人就原審判決其敗訴部分僅就其中已付簽約款116萬元部分提起上訴（其餘部分，業已撤回起訴，詳如上所述），並追加請求法定遲延利息。其聲明為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人116萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實（見本院94年1月31日準備程序筆錄）
（一）兩造於93年3月21日就系爭房地訂立系爭買賣契約，上訴人已給付被上訴人簽約款116萬元。
（二）依系爭買賣契約之約定，上訴人應於93年3月27日給付被上訴人備證用印款116萬元，因上訴人未依約給付，被上訴人乃委任律師於93年4月5日發函請求上訴人於函到3日內，給付前開款項，若不履行，將解除契約。嗣兩造合意將該期限延展至93年4月15日。
（三）上訴人於93年4月12日以存證信函通知永慶房屋公司取消
93 年4月15日付款之約定。被上訴人則於93年4月14日委請律師發函通知上訴人解除系爭買賣契約，並沒收上訴人已繳之第一期款。該存證信函於同年4月15日送達上訴人。
（四）上訴人於93年5月10日至永慶房屋士林分店，提示由訴外人中國信託商業銀行南京東路分行為付款人，以被上訴人為受款人，發票日為93年5月11日，面額116萬元之支票乙紙。並於同年5月13日催告被上訴人履約，再於5月31日通知被上訴人解除系爭買賣契約。
（五）上揭事實，並有兩造不爭執其形式真正（見本院同上筆錄）之不動產買賣契約書、存證信函、支票、永慶房屋售屋資料、收款記錄表、存證信函回執（以上均影本）附卷可稽（分別見原審卷第13頁至第41頁；第56頁至第70頁；第76頁至第105頁、第125頁），自堪信為真實。
五、本件經本院於94年1月31日與兩造整理並協議簡化之爭點為：（見本院同上筆錄）
（一）兩造將93年3月27日之付款期限，改為93年4月15日為何意？是付款期日延展？或為同意不行使契約解除權？
（二）被上訴人於93年4月15日以存證信函送達上訴人表示解約，是否合法？
（三）上訴人於93年5月31日通知被上訴人解約是否合法？
（四）被上訴人有無依系爭契約第13條第2項規定，沒收簽約款
116 萬元之權利？
六、茲分述如下
（一）兩造將93年3月27日之付款期限改為93年4月15日，應為同意不行使契約解除權，而非付款期日延展。
１、按系爭買賣契約第13條第1項約定：「甲（指上訴人）、乙（指被上訴人）雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。」。而系爭買賣契約第5條第1項復約定：「甲方（即上訴人）應於93年3月27日前，給付乙方（即被上訴人）備證用印款116萬元。」查上訴人逾期未給付該備證用印款116萬元，為上訴人所不爭執，自堪信為真。
２、至上訴人雖稱：因系爭房地上存有不定期租約，故伊始未依約履行云云。然上訴人於簽訂系爭買賣契約時，已知系爭房屋有出租情形，被上訴人亦同意於交屋前排除租約，將房屋騰空交付上訴人，此有系爭買賣契約第18條第3項約定可證。且該約定係以另手寫文字完成，異於其他契約條款，可見兩造於簽約時，就此部分已有充分認知。況被上訴人若未依約於交屋前排除第三人占有，自應負債務不履行責任，依系爭買賣契約亦有處罰規定，非不能保障其權益。是上訴人以此部分相關問題而為爭執，或為背景說明，要不能解免其違約責任。職是，上訴人以系爭房屋上存有租賃為由遲付第二期買賣價金，並無理由。本件係上訴人違約，應可認定。
３、因上訴人違約未給付備證用印款116萬元，被上訴人乃委任律師於93年4月5日發函請求上訴人於函到3日內，給付前開款項，若不履行，將解除契約等事實，為上訴人所不爭執，業如上所述。是被上訴人已依系爭買賣契約第13條第1項規定遂行催告，倘若上訴人仍未履行給付義務，被上訴人即得逕行解除契約。
４、嗣兩造雖合意將該期限延展至93年4月15日，但應解為被上訴人同意於93年4月15日前不行使契約解除權，而非付款期日延展，始符其真意。蓋被上訴人在上訴人給付遲延後，既已於94年4月5日對上訴人為催告，而上訴人並未依其催告於接獲通知3日內給付備證用印款，則被上訴人已取得契約解除權，焉有拋棄解除權而免除上訴人遲延責任之理？況上訴人亦未舉證明被上訴人有拋棄、免除之意！再者，被上訴人於93年4月14日即以上訴人明示拒絕履約為由，而解除契約，益見被上訴人係同意於93年4月15日前不行使契約解除權，否則其應為催告，而非逕為解除契約。尤有甚者，若兩造真意為「付款期日延展」，奈何不見上訴人於接獲被上訴人解除契約之存證信函後，即為異議之表示。更何況，上訴人於其後多次函件往來，亦未曾主張係「付款期日延展」，而被上訴人逕為解約係屬不合法！由是觀之，兩造間之合意應為「付款期限改為93年4月15日，應為同意不行使契約解除權，而非付款期日延展」，要屬明確。
５、至上訴人以被上訴曾多次以書狀或言詞自承係將94年3月27日之第2次付款期日，改為同年4月15日云云。然綜觀被上訴人之內容，係因未就「兩造將93年3月27日之付款期限改為同年4月15日，是付款期日延展？或為同意不行使契約解除權？」充分了解而為之陳述。換言之，就該問題之法律效果，未有明確之問題意識，而為不週延之陳述，尚難執此認定被上訴人已自認或視同自認此事實。是故，上訴人此部分主張亦難採信。
（二）系爭買賣契約業經被上訴人合法解除
１、上訴人主張：雙方既已協議延展，故被上訴人仍應依系爭買賣契約之規定為催告通知，始得解約云云。然而，兩造將93年3月27日之付款期限改為93年4月15日，應為同意不行使契約解除權，而非付款期日延展，業如上述。則上訴人毋庸重新催告即得解約，應可確定。
２、按契約係以雙方之信賴為基礎，約定清償期，目的在於債務人得為提出給付而準備。債權人亦係相信債務人將準時清償，始同意約定之期限。一旦債務人無正當理由而斷然地、嚴肅地、毫無挽回餘地的表示拒絕給付，則債權人信賴之基礎已不存在，當初約定清償期之目的亦已消失。於此情形，如仍強調債務人之期限利益，等同鼓勵債務人違約。則繼續等待清償期屆，無異於坐視債權人之損害發生或擴大。故債權人得不待清償期屆至，即請求解除契約（參見詹森林著，民事法理與判決研究（二），第152頁）。查上訴人於93年4月12日，以存證信函通知永慶房屋「本人要求3月21日簽的買賣契約無效，請退還我已付的第一次簽約金壹佰壹拾陸萬元正及仲介費。本人和貴公司約定下星期（四）四月十五日下午四點在貴公司士林分公司交第二次款項，本人在此提出異議，取消第二次約定時間」等情（見本院卷第55頁之存證信函影本）。是依其內容觀之，顯見上訴人已明確斷然且毫無挽回餘地表示：94年4月15日拒絕給付第2次款項。而上揭存證信函既經永慶房屋士林分店傳真通知被上訴人（見本院卷第22頁），揆諸上揭說明，被上訴人自得不待清償期屆至，逕行解除系爭買賣契約。
３、至上訴人雖以94年4月12日之存證信函之對象為永慶房屋及台北市政府地政處消費者保護官，並非對被上訴人之意思表示，且永慶房屋士林分店非被上訴人之代理人，亦無代受意思表示之權，故不能認為其為拒絕給付云云。然查兩造係經永慶房屋士林分店之仲介而成立系爭買賣契約。且就兩造契約之履行事宜，涉入甚多，包括代為保管保證本票及權利證件、貸款約定、產權移轉及履約保證帳戶等等（參見原審卷第23頁至25頁之不動產買賣契約書影本）。再佐諸兩造提出之存證信函，多以永慶房屋士林分店為傳達機關等情以觀，顯見兩造間關於契約履行之聯繫事項，由永慶房屋士林分店代為傳達，要屬正常。尤以93年4月15日給付款項之地點亦於永慶房屋士林分店內。故上訴人上揭存證信函雖非以被上訴人為發送對象，但對該意思必將傳達至被上訴人處，應為其所預期，且無背其真意。況且，上訴人於94年4月15日亦未至永慶房屋士林分店履行約定給付義務。可見其有拒絕給付之意思表示，要屬灼然。
４、準此，被上訴人雖同意於93年4月15日前不行使契約解除權，然因上訴人拒絕給付，而於93年4月14日委請律師發函通知上訴人解除系爭買賣契約，並於同月15日到達上訴人，而發生解除系爭買賣契約之效力，自屬合法。
（三）被上訴人業已合法解除契約，故上訴人嗣後所為提示第二期款、催告被上訴人履約及於93年5月31日通知被上訴人解約均不生法律上之效力，無待贅述。
（四）依系爭契約第13條第2項規定，被上訴人雖得沒收簽約金。但該違約金過高，應依民法第252條酌減為88萬8000元。
１、按系爭買賣契約第13條第2項規定：「如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項」。查系爭買賣契約業經被上訴人依同條第
1 項規定而合法解除，自得沒收上訴人已給付之款項。
２、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。而當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院得依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院49年台上字第807號判例參照）。本院審酌被上訴人解除系爭買賣契約，仍保有系爭房屋可再行出賣；目前房地產行情，較兩造交易之時間尚無巨幅波動；被上訴人需給付永慶房屋士林分店之仲介費用約為33萬元；倘上訴人依約履行，被上訴人可獲得1116萬元之資金運用，惟因上訴人違約，且提起訴訟，至今將逾一年，均無法使用，依法定遲延利息計算約為55萬8000元；被上訴人所受損害及其他一切情形，認本件違約金應酌減至88萬8000元為妥適。換言之，被上訴人應返還已付之簽約款27萬2000元。
（五）從而，上訴人主張被上訴人應返還已付之簽約款27萬2000元部分，及自起訴狀繕本送達翌日（即93年7月13日）起，至清償日止，按週年利率5％計算之利息。為有理由，應予准許。逾此部分，則無理由，應予駁回。
七、綜上所述，上訴人請求被上訴人給付116萬元，及自93年7月13日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，於27萬2000元，及自93年7月13日起算之法定遲延利息部分，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許上訴人請求給付27萬2000元部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。又上訴人係於本院追加法定遲延利息之請求，故此部分未經原審裁判，自不在廢棄之列，併此指明。至於上訴人之請求不應准許部分（即
88 萬8000元部分），原判決為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之舉證，經逐一審酌後，核與判決結果不生影響，毋庸一一論述，併此指明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 4 月 20 日
民事第15庭 審判長法 官 許正順
法 官 翁昭蓉法 官 鍾任賜正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 94 年 4 月 21 日
書記官 王敬端