臺灣高等法院民事判決 93年度上易字第1065號上 訴 人 甲○○訴訟代理人 吳榮昌律師被 上訴人 東盟開發實業股份有限公司法定代理人 鄭水木訴訟代理人 黃世芳律師上列當事人間返還價金事件，上訴人對於中華民國93年10月6日臺灣臺北地方法院93年度訴字第2177號判決提起上訴，經本院於94年3月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人應給付上訴人新台幣1,340,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
貳、陳述：除與原判決記載相同部分，茲予引用外，並補稱略以：
（一）貸款銀行政策變更，係因被上訴人販售之「賺錢時代投資廣場」問題重重，涉嫌詐騙消費者，於86、87年度引起紛爭，被上訴人公司負責人已於87年間經台灣高等法院台中分院判處有期徒刑1年6月，致銀行對被上訴人之貸款條件提高，造成被上訴人無法於87年間將系爭房地辦理過戶予伊，被上訴人確有給付不能情事。況且倘被上訴人並無給付不能情事，其竟未直接將系爭房地交付伊，復花費時間與伊協商，亦不合情理。
（二）倘被上訴人主張伊違約在先屬實，惟其竟未沒收伊已繳價金1,340,000元，有違常情。
（三）兩造於91年4月11日欲以台中市○區○○路○○○號8樓之3房屋及持分土地作為被上訴人給付賠償金之一部分，另行簽立不動產買賣契約時，尚未達成換屋之協議，有被上訴人公司員工張中治簽收之文件為證，原審認定斯時兩造已達成換屋協議，自不可採。。
（四）伊係口頭向被上訴人為解除系爭房地之買賣契約。
參、證據：除援用原審所提之立證方法外，補提台灣高等法院台中分院刑事判決、張中治簽收文件等為證，並聲請訊問證人謝松峰、陳文祥。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：
（一）上訴駁回。
（二）如受不利判決，請准供擔保宣告免為假執行。
貳、陳述：除與原判決記載相同部分，茲予引用外，並補稱略以：
（一）上訴人主張貸款銀行政策變更，係因伊販售之「賺錢時代廣場」問題重重所致，應舉證證明。又伊公司負責人刑案於87年4月29日確定，兩造約定換戶係於91年4月間，二者無關。況銀行貸款政策之變更，於不動產買賣實務為常見，買賣雙方會於契約內約定解決方式。
（二）系爭房地因銀行貸款政策變更，致未能足額貸款，係不可歸責於兩造之事由，兩造協商換屋，將已繳價金轉做換戶房地買賣價一部，與常理相符。況上訴人迄今未能舉證證明其有於87年間有提出解除系爭房地買賣契約之意思表示。
（三）依上訴人於92年10月13日委託林豐順律師發函要求領取換戶房屋之買賣合約，伊於92年10月30日函覆林律師，請求上訴人儘速辦理貸款手續，足見上訴人所稱兩造未於91年4月11日達成換屋協議，顯不足採。
（四）伊並未違約，自不可能與上訴人達成賠償2,680,000元之協議，此亦經證人陳文祥到院證述屬實。且伊如有違約，上訴人於換戶時，理應提高買賣價金，然上訴人於91 年協議換戶時, 約定價金2,000,000，嗣竟找第三人謝松峰以1,700,000元購買，顯不合理。
參、證據：援用原審所提之立證方法。理 由
一、上訴人起訴主張：兩造於82年10月16日簽訂預定房屋土地買賣契約書，由伊向被上訴人購買其所有坐落於台中市○區○○段9小段1、2、2-2，正義段9小段6、7、7-1、7-3、7-4、8-5、8-14地號之「賺錢時代投資廣場」1樓甲區118號之房屋（嗣後編訂門牌號碼為台中市○○路○○○號之142）及前項房屋所坐落該基地土地應有之持分權利部分（下稱系爭房地），雙方簽定預定房屋土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），總價為4,300,000元整，而伊於簽約後共陸續給付1,340,000元予被上訴人，詎料，被上訴人於87年間卻告知伊系爭房地因故無法辦理過戶予上訴人，上訴人曾詢問被上訴人是何理由無法辦理過戶手續，惟上訴人語焉不詳，並以各種理由推託，伊即以被上訴人違約而主張解除買賣契約，並依約請求被上訴人加倍返還2,680,000元，以為違約之損害賠償。91年4月15日，兩造就台中市○○路○○○號8樓之3房屋地（下稱換戶房屋），簽立不動產買賣合約書，由伊以2,000,000元向被上訴人購買換戶房屋，嗣於93年2月20日，兩造及訴外人謝松峰三方協議，由被上訴人將上開換戶房屋減價為1,700,000元，其中訴外人謝松峰承受伊對換戶房屋之權利，並將換戶房屋價款中1,340,000元給付伊，餘款360,000元則交付被上訴人，故被上訴人尚有1,340,000元並未給付上訴人，爰依系爭預定房屋土地買賣契約書第15條第1項後段，及民法第250條、第258條、第259條、第260條規定，請求被上訴人給付1,340,000元本息等語。
二、被上訴人則以：系爭房地仍為伊所有，現信託登記於訴外人葉大殷名下，伊仍能履行交付買賣標的之義務，並無給付不能之情事。又上訴人並未催告伊交付系爭房地，即以伊違約為由解除契約，並請求加倍返還所受領金額，自無理由，況伊從未接獲上訴人解約之通知。系爭房地之買賣契約，嗣後已因兩造同意以換戶房屋替代而消滅，伊已無交付移轉系爭房地之義務，自無違約情事等語，資為抗辯。
三、本件經原審法院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款會同兩造協議整理兩造不爭之事實及爭點（見原審卷第89、90頁）如下：
甲、兩造不爭之事實：
１、兩造於82年10月16日就被上訴人所有系爭房地，雙方簽定買賣契約，總價4,300,000元。上訴人於85年3月7日起未按時繳交期款，被上訴人乃於86年8月23日發函解除系爭買賣契約，上訴人於86年9月3日通知被上訴人搬遷新址，並於87年2月3日，繳清所欠繳之27期至41期款，並於87年
7 月29日繳交第42期款，是兩造之系爭買賣契約經雙方同意而回復，總計上訴人已給付1,340,000元。
２、91年4月11日兩造另簽訂不動產買賣合約書，由上訴人另向被上訴人購買換戶房屋，總價二百萬元，兩造並協議以上訴人先前所繳交之1,340,000元價款轉做買賣價金之一部。
３、92年10月13日上訴人委託林豐順律師發函被上訴人略以：於91年3月底因換戶向被上訴人購買前開台中市○區○○路○○○號8樓之3房地，惟有關契約之正本並未交付上訴人，請被依約履行辦理過戶登記，否則解契約等語。被上訴人則於同年月30日發函林豐順律師及副知上訴人略以：被上訴人公司台中業務員多次連絡上訴人取回契約正本，並約代書共同至銀行對保，但上訴人並未前往領取及對保，是請上訴人於二週內儘速完辦貸款手續，或繳清差額，否則將依合約第四條辦理等語。
４、93年2月20日，兩造再就前開換戶房屋簽訂不動產買賣契約書，約定房地買賣總價為1,700,000元，同時訴外人謝松峰亦與上訴人簽立轉讓協議書，上訴人將93年2月20日與被上訴人簽立之不動產買賣契約書上之權利，轉讓予訴外人謝松峰，謝松峰並將1,340,000元交予上訴人，其餘換戶房屋價款360,000元交予被上訴人。
前開事實除為兩造所不爭，並有買賣契約書二份，存證信函及轉讓協議書各乙份在卷可參，自堪信為真實。
乙、兩造爭執之事實：
1、兩造於82年間所訂立之系爭買賣契約，房屋建造完工後，其門牌號碼是否為台中市○○路○○○號之118？
2、兩造間於82年間所訂立之系爭買賣契約有無解除？上訴人以被上訴人無法給付系爭房地，而主張解除契約是否有理由？
3、兩造有無協議由被上訴人加倍返還上訴人已給付之價金（2,680,000元）？
四、法院判斷：
（一）兩造於82年間所訂立之系爭買賣契約，所購買之房屋於建造完工後之門牌號碼應為台中市○○路○○○號之142。
１、經查，上訴人雖主張兩造間系爭買賣契約所約定之標的物，於建造完工後，其房屋門牌號碼編為台中市○○路○○○號
之118，且該屋已於86年間由被上訴人出售與訴外人曾秋蓉，此乃被上訴人於87年間告知不能辦理過戶之真正原因云云。
2、但查，上訴人於82年所訂購之系爭房地，面積為12.58坪，有系爭買賣契約可憑（見原審卷第9頁），房屋建造完工後之門牌號碼編訂為台中市○○路○○○號之142，亦有系爭房地之建物測量成果圖、買賣契約房屋平面配置圖可參（見原審卷第107、108頁），至於上訴人所主張門牌號碼台中市○○路○○○號之118，係訴外人曾秋蓉所購買，有該屋之買賣契約、建物測量成果圖及買賣契約房屋平面配置圖可參（見原審卷第109-118頁），兩者不同，堪認上訴人所訂購之系爭房屋之門牌號碼應為170之142，此部分上訴人之主張，應不足採。
（二）上訴人主張因被上訴人無法給付買賣標的物故得解除契約，並無理由，兩造間82年所訂之系爭買賣契約並未經上訴人合法解除。
1、按債權人於有民法第226條之情形時，得解除契約，民法第256條定有明文，本件上訴人主張兩造間之系爭買賣契約因被上訴人已將之移轉過戶與訴外人曾秋蓉而給付不能，爰依法解除契約云云，惟查，上訴人所訂購之系爭房地，其門牌號碼為台中市○○路○○○號之142，目前以被上訴人為委託人，信託登記於訴外人葉大殷名下，此有建物登記簿謄本可按（見原審卷第85頁），並無上訴人所主張已移轉登記與曾秋蓉之情事，故此部分上訴人主張顯不足採。
2、上訴人嗣於上訴本院後改主張，系爭房地係因被上訴人販售時涉嫌詐騙消費者，於86、87年度引起紛爭，被上訴人公司負責人已於87年間經台灣高等法院台中分院判處有期徒刑1年6月，致銀行對被上訴人之貸款條件提高，造成被上訴人無法於87年間將系爭房地辦理過戶予伊，被上訴人確有給付不能之情事云云。然查，銀行貸款政策改變，其因素甚多，是否係因被上訴人所販售之「賺錢時代投資廣場」問題重重所致，上訴人並未舉証証明，尚難採信，而且依兩造契約第3條第2項第3款並約定如購屋者不合金融機構貸款條件，而致不能獲得貸款時，應一次以現金給付貸款金額，足証被上訴人並未保証一定可替上訴人獲得銀行之貸款，而上訴人對於未獲貸款之買賣差價，本負有一次給付之義務，其未付清買賣價金，被上訴人自無辦理過戶之義務，於此自難認係可歸責於被上訴人之事由所致，從而，此部分上訴人之主張，亦不足採，兩造間之系爭買賣契約既無法定解除事由，則上訴人依法定解除權主張解除契約，即屬無據。從而，上訴人請求上訴人加倍返還違約金，亦屬無據。
（三）兩造間並無協議由被上訴人加倍返還上訴人已給付之價金2,680,000元。
1、 上訴人另主張兩造所訂之系爭買賣契約，事後經伊解除，
被上訴人亦予接受，並同意加倍返還已付之價金作為賠償，兩造事後於91年4月15日就台中市○區○○路○○○號8樓之3房屋及持分土地簽訂買賣契約，約定以被上訴人之違約罰金中之2,000,000元給付，惟後發現該屋上面有抵押權，伊不願購買，乃商得訴外人謝松峰購買，價金1,700,000元，伊收到1,340,000元，故被上訴人尚應依約給付違約金1,340,000元云云。然此部分已遭被上訴人否認，並以前詞置辯。
2、經查，依上所述，兩造於82年所訂之系爭買賣契約並未經上訴人合法解除，上訴人對被上訴人亦無加倍返還已付價金2,680,000元之請求權存在，則上訴人主張被上訴人已同意解除82年間所訂之系爭買賣契約，並加倍返還伊已給付之價金2,680,000元，係屬兩造之事後協議，自應就此項有利事實負舉証証明之責。上訴人雖提出林豐順律師之函文一紙、張中治之字據一紙為証（見原審卷第83頁、本院卷第40頁），然查，觀之張中治於91年4月11日所書立之字據內容僅記載「就本戶中市○區○○路○○○號8樓立與余尼芝小姐換戶並辦理本戶簽約，但手續未完成，現須送回公司用印完成後，再交一本與客戶留存」等語，尚難認係因上訴人發現系爭換戶房屋有抵押權，因而兩造間之契約未成立，再依據上訴人於92年10月13日委請林豐順律師所發之函文，仍係催告被上訴人履行前開換戶契約，並無任何文字表明兩造間之契約並未成立之用語，此部分上訴人之主張，自不足採。次查，兩造於91年4月11日所簽訂之不動產買賣契約，系爭換戶房地之價金為2,000,000元，如兩造在當時確有協議被上訴人同意賠償2,680,000元，並用以折抵換戶房屋之買賣價金，應無餘款可言，然據被上訴人所寄與上訴人之存証信函內容載明應辦理銀行對保及貸款手續或繳清差額，始得辦理過戶手續，此有被上訴人所提出92年10月30日之汐止龍安郵局第1460號存証信函及掛號郵件收件回執二紙在卷（見原審卷第84頁），再參以事後兩造另就系爭換戶房地另行簽訂價金1,700,000元之不動產買賣契約，並由訴外人謝松峰與上訴人於93年2月20日簽訂轉讓協議書（見原審卷第33-40頁），以及証人陳文祥在本院証稱「…86年銀行貸款撥不下來，上訴人又沒有錢繳清屋款，後來協議換屋，找了一戶價金比較低的換給上訴人，總價金1,700,000元，上訴人已繳1,340,000元」、「沒有談賠償的問題，更換的房屋門牌號碼為學府路170號8樓之3，因為上訴人尚有差額360,000元，沒有辦法辦貸款，上訴人後來找到一位謝松峰說可以支付差額360,000元，結果360,000元是謝松峰支付的，謝松峰付款後，我們就將房屋移轉給上訴人指定的名義人，我不知道謝松峰是否向上訴人購買房屋，謝松峰只有支付差額360,000元給我們公司，至於其他的1,340,000元就用上訴人之前的房屋已繳的價金來折抵」等語（見本院卷第75頁），証人謝松峰在本院証稱「我認識上訴人，我知道上訴人因為購屋與建設公司有爭執，上訴人知道我想要買房屋，願意投資購買該屋，系爭房屋價金1,700,000元是在92年10月與陳經理談的，當時與陳經理談的是尾款部分360,000元付給公司，至於1,340,000元是在辦好貸款後，我開二張支票交給上訴人」、「…系爭房屋要付給公司360,000元，這是公司告訴我的。我知道上訴人已經付給公司1,340,000元的購屋款」等語（見本院卷第67、68 頁），均係就系爭換戶房屋之差價進行商議，嗣後兩造並再訂立減價為1,700,000元之買賣契約，並由訴外人謝松峰出面給付被上訴人差價，據此堪認兩造於82年間所訂之系爭買賣契約已因兩造事後協議換屋而消滅，且被上訴人並未與上訴人達成加倍返還已給付之買賣價金之協議甚明，從而，上訴人本於兩造間之事後協議請求被上訴人給付1,340,000元，即不應准許。
五、綜上所述，上訴人請求被上訴人給付1,340,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為無理由，原審所為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事証已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉証，經本院詳加審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 4 月 6 日
民事第十五庭 審判長法 官 許正順
法 官 鍾任賜法 官 張 蘭正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 94 年 4 月 7 日
書記官 應瑞霞