臺灣高等法院民事判決 九十三年度上易字第二七二號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 劉純增律師被 上訴人 乙○○訴訟代理人 江育民右當事人間請求減少買賣價金事件，上訴人對於中華民國九十三年二月十二日臺灣桃園地方法院九十二年度訴字第六三八號第一審判決提起上訴，本院於九十三年十一月二十三日言詞辯論終結，判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國九十年十月十日向上訴人購買門牌號碼桃園縣桃園市○○○○街○○○巷○號之透天別墅一戶與坐落基地（下稱系爭房地），及附永久使用權同意書之停車位，總價金為新台幣（下同）五百七十八萬元。上訴人以一百萬元向訴外人即同社區隔鄰二號別墅住戶張欣雅購買其屋旁空地，提供伊作為永久停車位（下稱系爭停車位）使用，並交付張欣雅之同意書。詎其後張欣雅轉賣房地予訴外人陳吉發，陳吉發竟於九十一年八月二十四日將伊使用之車位空地收回禁止伊繼續使用，致伊無處停車，系爭房屋之通常效用及經濟價值自有減損，上訴人應負物之瑕疵擔保責任。系爭停車位使用價值為一百萬元，買賣價金應如數減少，求為命上訴人給付一百萬元，及加計自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決。
二、上訴人則以：伊於簽約時承諾被上訴人另立停車位及交付永久使用權證明書，並於九十一年一月十九日以一百萬元向張欣雅價購系爭停車位之永久使用權同意書，已依約給付，系爭房屋通常效用或經濟價值無減損之情事。且依該同意書內容，張欣雅既承諾系爭停車位永久提供被上訴人停車使用，效力及於雙方之繼受人，倘有違反約定或拒絕提供停車位時，依民法第二百六十九條規定，被上訴人得逕向渠等主張權利，而非向伊起訴請求。至系爭停車位之價格應以五十萬元計算，較為合理等語，資為抗辯。
三、原審判命上訴人應給付被上訴人一百萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十二年四月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。上訴人聲明不服，提起上訴，並於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則於本院答辯聲明：駁回上訴人之上訴。
四、被上訴人主張兩造於九十年十月十日簽定系爭買賣合約書，約定由被上訴人向上訴人購買系爭房地，及附有永久使用權同意書之停車位，總價金為五百七十八萬元。上訴人已交付系爭房地，取得同社區隔鄰二號別墅住戶張欣雅之同意，提供其屋旁空地作為被上訴人永久停車位使用，並交付同意書一紙之事實，業據提出不動產買賣合約書（見原審卷第十七至二三頁）、停車位種類及產權登記說明書（見原審卷第二四至二五頁）、同意書（見原審卷第二六至二八頁）為證，且為上訴人所不爭執，堪信此部分之事實為真正。惟被上訴人主張張欣雅嗣轉賣所有房地予陳吉發，陳吉發於九十一年八月二十四日將其使用之系爭停車位空地收回禁止其繼續使用，其無處停車，減損系爭房屋通常效用、經濟價值，上訴人應負物之瑕疵擔保責任，系爭停車位價值一百萬元，買賣價金應如數減少等情，則為上訴人所否認，並以前開情詞置辯。是以本件兩造爭執之重點厥為：被上訴人請求減少系爭買賣價金一百萬元有無理由？茲詳述於後：
㈠按「物之出賣人，對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於
買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質」，民法第三百五十四條定有明文，所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之，最高法院七十三年台上第一一七三號判例意旨亦可參照。經查，系爭房屋為一獨立透天別墅，所在之社區內每戶房屋均有一獨立停車位，惟因規劃不足，致系爭房屋並無獨立停車位，為使被上訴人購屋後有停車位可用，兩造於訂立系爭房屋買賣契約時，上訴人同意規劃一自行增設停車空間供被上訴人使用，並另立土地永久使用同意書予被上訴人。則兩造既約定上訴人應提供一停車位供被上訴人永久使用，系爭房地之買賣價格並包含停車位之價金在內，足見停車位之存在，為系爭房屋使用上及經濟價值上不可或缺之效用及價值，倘有欠缺，自屬物之瑕疵。次查，張欣雅房地之繼受人陳吉發自九十一年八月二十四日即將系爭停車位空地收回，被上訴人不能使用系爭停車位之事實，為上訴人所不爭執，亦堪信為真實。則系爭房屋之停車位於交屋後遭鄰屋空地所有人陳吉發收回，禁止被上訴人做為停車之用，已足使系爭房屋之效用及經濟價值減少，自屬物之瑕疵，上訴人為系爭房屋之出賣人，依上開規定，應負瑕疵擔保責任。
㈡上訴人雖辯稱其已將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，並交付系爭房屋供被
上訴人使用，且於九十一年一月十九日向張欣雅價購車位之永久使用權同意書予被上訴人，關於系爭停車位之占有及使用權利即歸被上訴人，並無減損價值或效用之情事，自非瑕疵。惟按物權行為具有對世之法律上效力，故因物權之移轉而取得所有權者，對於前手之債權行為，如屬善意不知情，自不受該債權行為之拘束，最高法院八十五年度台上字第四二八號判決意旨亦可參照。依被上訴人所提出之同意書載有：「立同意書人張欣雅所有座落桃園市○○段伍陸肆地號土地，地號上建物桃園市○○○○街○○○巷○號（建物建號：桃園市○○段○○○○號），今同意將房屋旁空地（位置如附圖橘色標示範圍）無條件永久提供予桃園市○○○○街○○○巷○號房屋所有權人作停車空間使用屬實，．．．，特立本同意書壹式貳份，立同意書人及被同意使用人各執壹份為證。本同意書之效力及於雙方之合法繼承人、繼受人無訛。此致桃園市○○○○街○○○巷○號房屋所有權人收執（現所有權人乙○○女士）」（見原審卷第二六頁），可見上訴人交付之同意書內容，僅係就該空地提供被上訴人永久無償停車使用之債權債務關係，其雖載明對於繼受人亦有效力，尚不具有如物權般之對世效果，而對任何繼受人均有效。另依證人張欣雅證稱：伊同意將系爭停車位無償供被上訴人使用，但產權仍為伊所有。有簽同意書，伊將同意書交給代書，上訴人亦在場等語（見本院卷第六七頁至七一頁、原審卷第一一四頁），核與被上訴人陳述：簽約後，在九十年十二月二十七日辦妥貸款，點交房屋，約九十一年二月的時候代書交付同意書等語（見本院卷第六九頁）、上訴人陳稱：過戶交屋是委託代書處理，簽妥同意書伊就交給代書等語（見本院卷第六九頁）相符，足見上訴人係先交屋後，再於九十一年二月間透過代書交付系爭同意書，被上訴人固得使用系爭停車位，惟因系爭停車位所屬空地之產權仍屬張欣雅所有，於張欣雅轉售房屋時，同意書約定內容是否對繼受人生效，繼受人是否願繼續提供空地供被上訴人使用，則屬未定。然系爭買賣契約約定，上訴人須規劃停車位空間交付被上訴人使用，且須有永久之停車位使用權，是同意書之交付，尚無足擔保上訴人依系爭買賣契約所負之系爭房屋應有效用、價值，易言之，不足以擔保被上訴人得永久使用停車位，而有潛在性之瑕疵存在。上訴人交付系爭停車位後，即遭陳吉發收回，無法停車，自難謂上訴人交付之系爭房屋無瑕疵。上訴人所辯交付之系爭房屋無瑕疵云云，尚非可採。
㈢上訴人又辯稱其向張欣雅購買系爭停車位空地之永久使用權供被上訴人使用，張
欣雅已承諾該車位無條件永久提供被上訴人作停車空間使用，效力並及於雙方之合法繼承人、繼受人，倘有違反約定或拒絕提供停車位時，依民法第二百六十九條第一項規定，被上訴人應向張欣雅或其繼受人主張權利，要與上訴人無關。惟按以契約訂定向第三人為給付者，要約人得請求債務人向第三人為給付，其第三人對於債務人，亦有直接請求給付之權，民法第二百六十九條第一項定有明文，本件依同意書之約定，被上訴人固得直接請求張欣雅無償提供系爭停車位空地供其永久使用，惟就張欣雅之繼受人而言，是否有拘束力，係屬未定，業如前述。而依系爭買賣契約書之約定，上訴人所提供停車位須供被上訴人永久使用，上訴人應出具永久使用同意書，並擔保系爭房屋具備此效用及價值，上訴人另與張欣雅協議，由張欣雅出具同意書，如第三人張欣雅所為給付有瑕疵，上訴人仍應依買賣契約法律關係負責，上訴人抗辯被上訴人應向張欣雅或其繼受人請求，不得向其請求云云，亦非有據。
㈣再按買賣因物有瑕疵，買受人得依民法第三百五十九條之規定，請求減少價金。
又買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅，同法第三百六十五條第一項定有明文。本件陳吉發於九十一年八月二十四日收回系爭停車位空地，禁止被上訴人使用系爭停車位，致系爭房屋具有物之瑕疵，被上訴人在與陳吉發協調無果後，於同年十月十七日通知上訴人，並於九十二年四月八日提起本訴，請求減少買賣價金，即屬有據。次查被上訴人主張系爭停車位之價值為一百萬元，為上訴人所否認，並辯稱僅值五十萬元。然系爭停車位係上訴人與張欣雅以協議方式，由張欣雅提供空地做為永久停車位，上訴人於原審自認於出售房屋予張欣雅時折價一百萬元，做為讓出停車位之權利金（見原審卷第一０七頁），上訴人嗣翻異前詞，謂系爭停車位價值僅五十萬元，惟未提出任何證據以實其說，自非可採。是被上訴人請求減少系爭買賣價金一百萬元，於法有據。又被上訴人業已付清全部買賣價金，而兩造就系爭房地買賣價金應予減價一百萬元，上訴人受領一百萬元價金部分之法律上原因已不存在，被上訴人請求上訴人給付一百萬元及加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，依法有據，應予准許。
五、綜上所述，被上訴人主張上訴人交付之系爭房屋欠缺應有品質為可採，上訴人所辯均無可取。從而，被上訴人本於瑕疵擔保之法律關係，請求減少買賣價金一百萬元，並依法請求上訴人給付一百萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十二年四月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人如數給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，經逐一審酌，核均與本件判決結果無礙，爰不逐一論述，附予敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 十二 月 七 日
民事第十二庭
審判長法 官 阮 富 枝
法 官 黃 豐 澤法 官 林 麗 玲正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十三 年 十二 月 九 日
書記官 鄭 淑 昀