臺灣高等法院民事判決 九十三年度上易字第五○一號
上 訴 人 城市物業股份有限公司法定代理人 江善任訴訟代理人 江庭賢
陳水亮律師右 一 人複 代理人 郭振茂律師被 上訴人 花王（台灣）股份有限公司法定代理人 林錫瑞訴訟代理人 陳長文律師
林之嵐律師右當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國九十三年三月十七日臺灣臺北地方法院九十二年度訴字第三二九四號第一審判決提起上訴，本院於中華民國九十三年九月二十一日言詞辯論終結，判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：兩造於民國（下同）八十九年十月二十四日成立關於辦公室產業租賃訂約機會之報告與媒介服務之居間契約（下稱居間契約），被上訴人公司於九十一年六月二十日簽約進駐江陵矽谷台北大樓十樓辦公室產業，而辦公室產業確係伊於居間契約成立後所推薦者，為此，依居間契約之法律關係，求為判決：被上訴人給付租賃契約（含車位）一個月租金，外加百分之五營業稅，共計新台幣（下同）一百二十一萬四千五百四十三元，及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語。被上訴人則以：兩造間並無系爭居間契約關係存在，上訴人主張系爭居間契約成立時，江陵矽谷大樓尚不存在，伊自不可能於當時委託上訴人仲介承租江陵矽谷大樓第十樓，上訴人所謂之居間契約，亦與伊所承租之第十層間，無相當因果關係存在等語，資為置辯。
二、本件原審對於上訴人之請求，為敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明求為判決：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人一百二十一萬四千五百四十三元及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被上訴人答辯聲明則求為判決駁回上訴。
三、兩造不爭執之事實：㈠上訴人公司趙天民經理、于明仁等人，曾於八十九年十月二十四日與被上訴人公司總務部部長李文察、總務主任鍾世英就租賃辦公室事宜開會。
㈡被上訴人公司鍾世英於九十一年四月十六日曾於原證一文件右下方簽名。
㈢被上訴人公司於九十一年六月二十日承租江陵台北矽谷大樓十樓辦公室。
四、上訴人主張兩造間有系爭居間契約存在，及被上訴人應依約給付仲介費用等情，則為被上訴人否認，並以前揭情詞置辯，茲就兩造爭點分述如下：
㈠按當事人對於契約必要之點意思表示一致，契約始能成立。「稱居間者，謂當事
人約定一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」民法第五百六十五條定有明文，是居間契約分為「居間報告」與「居間媒介」二種契約類型。又「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。
」同法第五百六十八條亦有明文。上訴人主張：與被上訴人間訂有租賃辦公室之仲介契約，兩造間有居間契約關係存在，及被上訴人因其報告訂約之機會而租賃辦公室，被上訴人應依約給付居間報酬等情，為被上訴人否認，自應由上訴人就兩造有居間契約存在，及被上訴人因其報告或媒介而成立租賃契約之事實，負舉證之責。
㈡兩造間是否成立居間契約？上訴人主張兩造間於八十九年十月二十四日會議時，已就居間服務費達成協議。
鍾世英並於九十一年四月十六日代表被上訴人公司與上訴人補簽署居間契約之書面文件。原證一函之製作格式，係就原證一所載三項產業租賃事宜簽訂居間契約，非單純將資料交付鍾世英云云，但為被上訴人所否認，經查：
⒈上訴人公司總經理江廷賢及經理趙天民雖證稱，渠等與被上訴人李文察及鍾世
英於該次會議中有討論被上訴人需求，及上訴人公司收費標準，當時李文察及鍾世英完全同意等語（見原審卷九十二年十一月十四日言詞辯論筆錄第三、六頁）。上訴人公司于明仁亦證稱：八十九年十月時已確定上訴人公司的服務費用（見原審卷九十二年十月十五日言詞辯論筆錄第七頁）。惟被上訴人公司經理鍾世英則證稱，有談及被上訴人公司所需租賃物業之條件，但費用部分好像沒有談到，因為條件都還沒有談好等語（見原審卷九十二年十一月十四日言詞辯論筆錄第八頁）。按證人江廷賢、趙天民及于明仁為上訴人公司總經理、經理或員工，其證言之可信度較低，其等之證詞既與鍾世英之證詞不符，自不能以前開證詞，遽認兩造於會議當天有居間契約（含服務費用等條件）之合意。⒉上訴人起訴狀僅主張居間契約於九十一年四月十六日成立，足證八十九年十月
二十四日之會談，兩造並無成立居間契約之真意；若八十九年十月二十四日已成立居間契約關係，上訴人豈有不於起訴狀主張之理？又何必主張於九十一年四月十六日另簽原證一之所謂書面契約？上訴人無任何證據足證雙方間於八十九年十月二十四日已達成居間契約之協議。
⒊江陵矽谷大樓於八十九年十月初開工，九十一年五月二十三日建築完成，至九
十一年二月始變更為辦公室使用，此經證人鄭光欣證述在卷（見原審卷九十三年一月三十日言詞辯論筆錄第二－五頁），並有建物謄本、使用執照、變更使用執照（見原審被證三、原證四）等件可稽，故於八十九年十月二十四日系爭租賃標的尚不存在，出租人豈有可能於當時向上訴人表示該尚不存在之大樓要出租或是要賣？系爭大樓當時既不存在，上訴人自無可能前往大樓詢問，亦無可能提供任何書面資料予被上訴人。
⒋證人鍾世英證稱：「有談及被上訴人公司所需租賃物業之條件，但費用部份好
像沒有談到，因為條件都還沒有談好。」（見原審卷九十二年十一月十四日言詞辯論筆錄第八頁）既然雙方間價錢等條件均未談好，顯見居間契約未成立。而上訴人所謂依民法第五百六十六條視為允與報酬之規定，亦需雙方就居間契約已經意思合致因而成立後始得適用，並非謂曾經洽談相關事宜，即視為契約成立。證人鍾世英已言及其他尚有條件未談好，可見居間契約尚未因雙方意思表示合致而成立生效，殆無疑義。
⒌證人即上訴人職員趙天民證稱：「十月二十四日會議時，因被上訴人公司表示
現在合約到九十年八月，如果來不及搬遷，可能延一年……因為中間在討論標的時，被上訴人的態度不是很積極，所以我們只是做口頭報告，資料提供等往來聯繫，且租賃契約有可能續約」等語（見原審卷九十二年十一月十四日言詞辯論筆錄第七頁）。顯見被上訴人當時對於租賃之態度並不積極，無意與上訴人成立居間契約。
⒍證人即江陵關係企業總經理特別助理鄭光欣證稱：「江陵矽谷大樓是我們公司
興建的。該大樓是在八十九年十月份開工。該大樓本來是出售，到民國九十一年三、四月份時我們決定要出租，因為銷售狀況不理想，而且有認識的公司說要承租……。」（見原審卷九十三年一月三十日言詞辯論筆錄第二頁），可見系爭江陵矽谷大樓於八十九年十月時尚不存在，上訴人自不可能推薦予被上訴人。
⒎另依上訴人主張，兩造成立居間契約時，尚無符合被上訴人需求條件之特定標
的，惟查被上訴人所需特定條件為何，至少於雙方間仲介契約成立時應有所約定並記載，否則上訴人將如何代為尋找並憑以要求給付服務費用？經查原審原證一文件，並無關於被上訴人所需辦公室條件之記載，且上訴人提供之文件就江陵大樓辦公室樓層亦未特定，故上訴人顯無從推薦租賃標的予被上訴人。況原證一文件僅為一推廣仲介業務之信函而已，就雙方間重要權利義務規範均付之闕如，可見該文件非兩造簽署之居間契約。上訴人主張：前開文件為兩造居間契約之文書云云，自不足採。
⒏上訴人所呈原法院八十八年度訴字第一二三八號上訴人與肯夢國際股份有限公
司（下簡稱「肯夢公司」）間之給付報酬事件判決，該案中肯夢公司董事曾簽收上訴人函件，且在上訴人之居間及陪同下與出租人面晤洽談租賃事宜，嗣並簽立租賃契約，是法院認定肯夢公司與上訴人間應成立居間契約。反觀本件被上訴人公司人員鍾世英非被上訴人公司之董事或法定代理人，其當時係將上訴人原證一文件當做函件收受，業據證人鍾世英證述在卷（見原審卷九十二年十月十五日言詞辯論筆錄第三頁），且上訴人從未參與被上訴人與江陵公司間租賃洽商，此一情形自不得引前開判決做不利被上訴人之解釋。又本院八十八年上易字第一九三號判決所涉之事實與前揭案件相似，故亦不足據以作有利上訴人之認定，理由同前。
⒐上證五即上訴人致聯合利華股份有限公司函，其內容未敘及仲介服務費用約定
等契約必要之點，仲介契約自不得視為成立。至於上證四及上證六，上訴人致英屬維京群島商湯米席爾菲格公司及新世紀資通股份有限公司函，上訴人已分別為該二公司接洽辦公室租賃事宜，並與辦公室物業業主達成相當共識，故要求該等公司給付酬勞，自與本件上訴人與被上訴人間尚未達成任何協議，而上訴人亦尚未為被上訴人之租賃為任何安排或服務之情形絕非相同。
⒑上訴人一再強調證人鍾世英否認其為公關部經理之職稱，係虛偽陳述有利於被
上訴人之證詞云云。然查，一般公司簽署契約時皆係由公司負責人代表公司於書面契約上用印，且簽署用印時，契約文件上除蓋有被上訴人負責人之印章外，應尚蓋有公司印章，始符常情。查本件鍾世英當時係擔任總務主任或公關經理，其簽收被上訴人所交付信件，皆與前述公司簽立契約之慣例不符，足證當時鍾世英僅係出自簽收上訴人信件而非代表公司簽立契約之意思，毫無疑問。再參酌該信函內容與一般契約格式顯不相符，足認非屬雙方所簽居間契約，不因鍾世英當時在被上訴人公司之職位究竟係經理或主任而有所不同。上訴人主張：鍾世英有代理權簽署居間契約，居間契約已經成立云云，亦不足採。
⒒至於上訴人所提出之兩造間和解契約書，可能因兩造間確有八十九年十月二十
四日會議及九十一年四月十六日文件存在，被上訴人為息訟止紛，故簽訂訴訟中之和解契約，此為被上訴人公司處理訴訟之手段，自不能以此推論兩造間有綜上，上訴人公司主張其業已舉證與被上訴人訂有租賃辦公室之仲介契約，兩造間有居間契約云云，顯非可採。
㈢被上訴人得否因上訴人報告或媒介成立租賃契約而得請求報酬？
上訴人主張：其服務乃訂約機會之報告，無需為媒介之服務，被上訴人因上訴人訂約報告而簽訂租約，亦應給付報酬云云。經查：
⒈上訴人起訴狀第三頁載稱：「與鍾世英先生約妥於九十一年四月十六日下午二
時前往被上訴人公司辦公室，正式向被上訴人公司提案供被上訴人選擇，並由鍾世英先生簽署居間契約」等語。可見上訴人於九十一年四月十六日始提出原證一文件及江陵大樓簡介資料，而依證人即江陵公司總經理特別助理鄭光欣證述，被上訴人早在九十年底即與江陵公司聯繫承租事宜（見原審卷九十三年一月三十日言詞辯論筆錄第二頁），足見被上訴人承租系爭租賃物，顯非因上訴人所提供之資訊所促成。
⒉證人高克力證稱：「江陵建設有一位工務方面的人員，他好像現在是副總，與
我們公司的職員謝永山是同學，所以介紹我們去看，看後我們認為不滿意，所以沒簽」；「但有提到尚有一棟大樓興建中，即是江陵台北矽谷大樓，後來蓋好後，我們有調查，確認可以才簽約。」等語（見原審卷九十二年十一月十四日言詞辯論筆錄第十頁），足證江陵矽谷大樓尚在興建中時，被上訴人已與江陵公司洽商租賃，且非透過上訴人之報告或介紹。
⒊觀諸上訴人九十一年四月十六日原證一函，並未指明被上訴人擬委託上訴人仲
介承租江陵矽谷大樓「第十層」，而僅記載：「新店市○○路、民權路、復興路口江陵台北矽谷大樓。」（見原審卷第一三頁），又原證一所附資料文件係江陵公司為台北矽谷而製作之售屋廣告文宣，可能在任何地方散發，或放在銷售現場，如果有人要就給他，業據證人鄭光欣證述在卷（見原審卷九十三年一月三十日言詞辯論筆錄第三頁），足證該售屋資料文宣顯非上訴人所作之「專業分析報告」，故不足證明上訴人與江陵公司有任何關於租屋事宜之聯繫。倘若上訴人只需廣泛提供訂約機會，又無需居間媒介、協商安排，即可獲得高額之服務費用，顯非公允。
⒋依被上訴人所稱：其當時並不認為雙方間有仲介契約，故被上訴人自無需對於
上訴人來函做任何更改，亦無義務告知上訴人被上訴人業已與某出租人公司洽商中。且按「居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」民法第五百六十八條第一項訂有明文。經查被上訴人非因上訴人之報告或媒介而與他人簽訂租賃契約之，被上訴人自無給付報酬之義務。
⒌上訴人既不能證明其有何報告訂約機會或媒介租賃契約之行為，被上訴人公司
亦非因上訴人報告訂約機會或媒介，而承租江陵台北矽谷大樓十樓辦公室，依首揭民法第五百六十八條第一項規定，上訴人自不得向被上訴人請求居間報酬。
五、綜上，上訴人依民法第五百六十五條、第五百六十八條第一項居間契約之規定，請求被上訴人給付居間報酬一百二十一萬四千五百四十三元，及自起訴狀繕本送達時起至清償日止按年息百分之五計算之利息，顯非正當，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，經核並無違誤。上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及其他事證，核與本件判斷不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 十 月 五 日
民事第四庭
審判長法 官 林 敬 修
法 官 劉 清 景法 官 劉 勝 吉右正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十三 年 十 月 六 日
書記官 李 翠 齡