臺灣高等法院民事判決 九十三年度上易字第五三四號
上 訴 人 甲○○○股份有限公司法定代理人 馬玉山訴訟代理人 梁穗昌律師複代理人 李夏菁律師被 上訴人 冠德花園大廈管理委員會法定代理人 林孫宜佩訴訟代理人 李富祥律師右當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國九十三年四月三十日臺灣臺北地方法院九十三年度訴字第三○八號判決提起上訴，經本院於九十三年十月二十日言詞辯論終結，判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人在第一審之訴駁回。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）被上訴人並無權利決定停車管理費收取之標準，其權限與職責依公寓大廈管理條例規定，係在執行住戶大會之決議，並非行使所有權人之權利。而被上訴人所舉規約及停車場管理辦法，均未記載管理費應收金額，其主張請求每車位每月一千元管理費，顯乏依據。
（二）原審認被上訴人未阻止上訴人出售停車位，僅係「提高其困難度」，顯然悖離經驗法則。且被上訴人確有阻撓行為，此有證人陳金龍於原審證述、被上訴人阻撓之決議、被上訴人禁止上訴人租售之來函、被上訴人故意提高管理費至三千元之公告、證人樂順昌於本院證述為證。此外被上訴人有將上訴人所有車位據為己用，其請求上訴人繳交管理費，亦屬違法。
（三）上訴人已舉證證明鄰近車位均已全部出租，並提出鄰近停車場之售價及需求，作為上訴人受有損害之證明，原審猶認上訴人對究竟受有若干損害，無法提出確切資料，洵屬可議。又上訴人於原審請求准依民事訴訟法第二百二十二條第二項規定酌定數額，原審未依職權定其數額，於法有違。
（四）上訴人於原審即具狀表示一個車位新台幣（下同）一千元管理費，包括對車輛之管理、車輛進出之監視、指揮、照顧，並非僅係車位之維護費用，被上訴人未能使上訴人利用，其顯有減省費用，自不得要求上訴人每月繳交之管理費與他人相同，此部分原審未予審酌，顯有未合。
（五）系爭車位每月租金三千五百元，倘管理費用一千元，另由承租人負擔，即每個車位上訴人應有四千五百元收益，自民國（下同）九十二年一月至十二月，上訴人因被上訴人不法阻撓，損失為三百六十一萬八千元，上訴人依法主張抵銷，自屬有據。
（六）被上訴人所提上訴人致函表示願意繳納管理費，係九十一年一月份，與本件無涉。又被上訴人辯稱公告提高管理費為三千元與本案無關，顯然不實。
參、證據：援用第一審所提證據，並聲請訊問證人羅逸初、樂順昌。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：上訴駁回。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）被上訴人係依「冠德花園大廈」公寓大廈管理規約第十條規定：「管理費應經各區分所有權人會議之決議而授權管理委員會訂定並收取之。」，修訂冠德花園大廈停車場管理辦法，並依該辦法第七條規定制定收費標準及收取停車管理費，縱費用之收取必須經過區分所有權人會議或規定訂有規定，然被上訴人收取管理費，均係依規約及區分所有權人會議之決議辦理，自無違反公寓大廈管理條例之規定。而規約係上訴人於八十九年六月十七日以起造人身分，派員擔任主席主導訂定，其自有遵守之義務。況上訴人已依收費標準繳交停車位管理費多時，從未異議，其亦曾致函表示願意依照規定繳付管理費。
（二）被上訴人係於九十二年九月十五日公告調整管理費，對於非社區住戶租購之車位管理費以每位每月收取三千元，住戶及原有車位使用者仍維持每月一千元，而上訴人自九十一年十二月已積欠管理費，被上訴人係起訴請求上訴人給付九十一年十二月起自九十二年八月止之管理費，故本件上訴人欠繳管理費與被上訴人調高收費標準無關。
（三）縱上訴人未使用車位，惟被上訴人仍投注相同管理人力，自不得要求減免支付管理費用。
（四）上訴人應舉證證明被上訴人有阻礙其租售車位之具體事實，致造成損害。本件訴訟繫屬至今，上訴人均未曾證明有車位租售之事實，其主張因車位無法租售受有損害，難以採信。且依被上訴人社區之停車場管理辦法第二條、第三條規定，被上訴人社區允許非社區之住戶依法承購車位辦理停車證，並無阻礙上訴人租售停車位。
（五）被上訴人社區基於安全管理之考量，乃要求承租車位之非住戶行走樓梯，並非阻礙上訴人租售車位，證人樂順昌於本院證述自不得據為上訴人受有損失之證明。
參、證據：除援用第一審所提證據外，補提規約條款、上訴人寄送存證信函、第一次區分所有權人會議紀錄為證。
理 由
一、被上訴人原法定代理人林詹淑卿，於本院審理中變更為林孫宜佩，有台北市政府九十三年六月八日府工建字第０９３０３７９１６００號函為證，並據其聲明承受訴訟，自應准許。
二、本件被上訴人起訴主張：上訴人所有坐落於被上訴人社區即冠德花園大廈地下一、二層之六十七位停車位，依冠德花園大廈停車場管理辦法（下稱停車場管理辦法）規定，每一車位應按月繳付一千元管理費，共計每月應繳付六萬七千元，詎上訴人自九十一年十二月起至九十二年八月止，連續積停車位管理費九個月共計六十萬三千元，履經催討，迄未清償，為此訴請上訴人給付管理費等語。
三、上訴人則以：伊依法就系爭六十七個停車位享有使用、收益及處分之權，且並無車位不對外銷售之承諾，詎被上訴人竟阻礙伊出租、出售系爭停車位，並指示警衛對外表示不准承租或承購系爭停車位，致伊對六十七個停車位無法使用收益及處分，受有損害，被上訴人應負損害賠償責任，並主張以此抵銷本件管理費云云，資為抗辯。
四、經查，本件兩造均不否認依停車場管理辦法第七條約定，每一停車位每月應繳納管理費一千元，而上訴人於系爭大廈地下一、二層中擁有六十七個停車位，依管理辦法每月負有應繳納六萬七千元管理費之義務，此一事實洵堪認定。本件上訴人拒絕繳納停車場管理費，其主要理由乃被上訴人阻止其將所有之系爭六十七個停車位出租、出售，其乃因此拒絕給付管理費，並以其因此所減少之收入視為損害，主張與被上訴人之請求抵銷，是可知本件兩造爭執之主要重點：
㈠上訴人可否出租、出售其所有之系爭六十七個停車位？㈡倘其可以出租、出售系爭停車位，其因被上訴人阻止行為所生之損害，得否據
為與被上訴人管理費請求互為抵銷之依據？
五、按依公寓大廈管理條例第四條第一項規定，區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部份得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉；又區分所有權人對專有部份之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為，同法第五條亦設有明文。本件上訴人為系爭六十七個停車位所有權人，此為兩造所不爭執，依民法第七百六十五條及上揭法律規定，上訴人應能自由使用、收益、處分其所有之系爭六十七個停車位，殆無疑義。被上訴人指稱上訴人所有系爭車位不得對外出售云云，未見其說明依據，自非可採。雖被上訴人另提出上訴人於銷售系爭大廈房屋時所製作之網頁資訊，上載「內售車位」等語，認為此即表示車位不對外銷售云云。然所謂「內售車位」，究指內有車位出售，或指系爭大廈有室內車位出售，抑指車位不對外出售，並未明確，是否單指「車位不對外出售」，非得僅依此一網頁資訊以為證明。況縱認為係指車位不對外銷售而言，上開文件亦未明示不對外出租，被上訴人遽指上訴人曾允諾車位不對外租售云云，顯屬牽強。況所謂停車位使用之限制，是否不分其種類均一致適用，亦有疑義，蓋停車位依其來源性質之不同而有所謂法定停車位及獎勵停車位等之區別，若謂不論何者均不得對外租售，顯剝奪所有權人之管理處分權（財產權），尤非可採。是本件被上訴人指稱上訴人不得就其所有之系爭六十七個停車位為租售行為，應屬無據。再者，倘被上訴人此說可採，則住戶所購買之停車位若因一時無需使用，可否私下對外出租？若不可對外租售為兩造決議，即應一體適用，不可倚清倚重，不同處遇。
六、承前所述，上訴人既得就其所有系爭六十七個停車位出租或出售，則其可否以被上訴人限制其租售行為致生損害為由主張抵銷？按被上訴人於對住戶之內部文件中已自承無法限制上訴人租售系爭停車位，惟計劃以提高每一停車位之車輛管理費至每月三千元方式（住戶每月一千元），以達間接遏止消費者租、買系爭停車位之目的（見原審卷第十九頁），惟就此一行為尚難認係阻止上訴人租售停車位。至上訴人雖曾舉證人陳金龍到場證稱被上訴人確有阻礙客戶前來查看標的之行為云云，惟查，證人陳金龍身為上訴人公司職員，所述情節不無偏頗之虞，又縱然其所述屬實，惟所謂客戶前來觀看車位，與客戶是否因此願意購買、承租車位仍屬有別，證人僅能證明有人前來，無法證明有人曾下訂購買或承租，是亦無法證明上訴人所受損害若干。至証人樂順昌雖到庭証稱伊想要去買停車位，簽約後將車子停進去，但是管理人說伊不是大樓之住戶，不能使用他們的電梯，只能走車道或樓梯，因為車位在地下三樓不方便，所以才與建設公司說要退掉車位，對於停車位要收多少管理費不清楚，但是一般情形是要收管理費的（見本院卷第九四頁），惟查被上訴人對於非住戶者禁止使用電梯，乃係為全體住戶安全之考量，而管理上之必要措施，尚難認係專門為阻礙上訴人租售停車位而設限，且依証人所言，被上訴人之管制措施早於三、四年前即已實施，當時上訴人尚未拒繳停車管理費，據此亦足認該項限制使用電梯之行為係為整體居住安全之考量而設，則上訴人主張其不能出售或出租停車位之損失與被上訴人之管理行為有因果關係，顯不足採。則上訴人主張因被上訴人之阻礙，使其受損失停車位之租金收入，以每一停車位為四千五百元計算，受有三百六十一萬八千元之租金損失，顯屬無據，則其主張以此租金損失來抵銷其所積欠之管理費，自不足採。
七、至於上訴人主張被上訴人並無權源制定收費標準及收取停車管理費，前開停車場管理辦法不生效力云云，經查，被上訴人係依「冠德花園大廈」公寓大廈管理規約第十條規定：「管理費應經各區分所有權人會議之決議而授權管理委員會訂定並收取之。」，以及冠德花園大廈第一次區分所有權人會議決議，訂定本件之停車場管理辦法，此有前開大廈管理規約、停車場管理辦法及區分所有權人會議紀錄影本各一份在卷可按（見本院卷第七四至八五頁、一二五至一二八頁），核與公寓大廈管理條例第十條之規定並不相違，此部分上訴人之主張，尚不足採，至上訴人否認前開大廈管理規約之效力云云，惟查，該規約乃八十九年六月十七日由上訴人以起造人身分派員擔任主席所主導訂定，依據會議紀錄，當次之區分所有權人會議經由應有區分所有權人三分之二以上出席，其出席區分所有權比例亦達百分之七十五點七四，亦符合公寓大廈管理條例第三十一條之規定，此有第一次區分所有權人會議紀錄可按（見本院卷第一二五至一二八頁），則依該會議決議內容，就各項費用授權管理委員會訂定及收取，上訴人自有遵守之義務，此部分其主張亦不足取。
八、查上訴人就系爭六十七個停車位之管理、使用、收益權固因被上訴人所設立之規則而趨於困難，然因停車位對外出售、出租，本即易使大廈出入人員複雜，對大樓住戶而言自有增生生活上困擾之可能，是以，於考量保護上訴人權利之際，應同時考慮大廈住戶權益，如何取得平衡，乃不可不思慮之事。而參酌公寓大廈管理條例第五條規定意旨，區分所有權人對專有部份之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為，足見區分所有權人共同利益之行為，乃不可忽視之考量因素。本件上訴人既為系爭大廈地下室六十七個停車位之所有權人，依公寓大廈管理條例規定，自應遵守區分所有權人大會之決議內容，倘大會決議對於所有權之行使設有限制，上訴人自應另尋可允許之方式行使權利，非謂因此其本於所有權所得行使之權利即全部遭受剝奪，致生損害。是本件上訴人既無法證明其所受損害，而系爭六十七個停車位復為其所有，縱屬閒置不用，依法及管理委員會決議，均仍須支付管理費，此在其他一般住戶皆然，是上訴人執此作為抵銷抗辯，拒絕給付車位管理費，自屬無稽。從而，被上訴人本於公寓大廈管理條例及冠德花園大廈停車場管理辦法規定訴請上訴人給付積欠之管理費六十萬三千元及依此計算之法定利息，應予准許。原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、本件事証已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉証，經本院逐一審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 十一 月 三 日
民事第九庭
審判長法 官 李 瓊 蔭
法 官 楊 豐 卿法 官 張 蘭正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十三 年 十一 月 三 日
書記官 應 瑞 霞