臺灣高等法院民事判決 九十三年度上易字第五七七號
上 訴 人 甲○○被 上訴人 乙○○右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國九十三年四月二十二日臺灣桃園地方法院九十二年度訴字第一三五○號第一審判決提起上訴，經本院於九十三年十月五日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決廢棄。
二、被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）一百萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、被上訴人應將坐落桃園縣○○鎮○○路○段○○○號房屋（下稱系爭房屋），住戶○○○鎮○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）之鐵捲門遙控器交付予上訴人，及將系爭土地之停車位面積十九˙六九平方公尺點交予上訴人。
四、被上訴人應將系爭房屋前面所搭建之採光罩拆除。
貳、陳述：除與原判決記載相同部分，予以引用外，並補稱略以：
一、上訴人所購買之系爭房地係透天房屋，並非公寓大廈，應無公寓大廈管理條例相關規定之適用。
二、上訴人購買系爭房地後，經實際丈量，發覺系爭房屋之土地面積僅有十七˙二四坪，與當初言明土地坪數為二十一坪不符，其餘五˙九六坪之土地為公設用地，上訴人根本無法使用，卻要繳納地價稅，對上訴人不公平，且對被上訴人而言，亦屬未履行出賣人之義務。又系爭房屋前面採光罩下之土地，係臺灣省石門農田水利會所有之水利用地，該農田水利會雖同意公共通行使用，但與上訴人有無土地所有權係兩回事。
三、上訴人所爭取之權益為系爭房地之土地面積不足及採光罩下之土地為水利用地，怎可能在和解協議過程中未洽商？又被上訴人之所以會減少買賣價金三十萬元，係因系爭房地之土地面積不足。另五˙九六坪之公設用地係供停車之用，被上訴人應點交予上訴人。
四、上訴人所購買者係透天成屋，怎可能會有「因歸責於一方之事由致無法如期完成」之協議，當然係指被上訴人應將五˙九六坪之公設用地點交上訴人及拆除系爭房屋前面之採光罩。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：如主文所示。
貳、陳述：除與原判決記載相同部分，予以引用外，並補稱略以：
一、上訴人在簽約之前曾多次至系爭房地現場勘查，也看過房屋、土地之所有權狀及登記謄本並拿尺跟羅盤實際丈量房地之大小及方位，故上訴人應清楚明瞭系爭房地之面積及範圍包含公共設施用地之應有部分，怎可能有嗣後發覺土地坪數不符之情事？況現今買賣公寓大廈社區之房地，均包含公共設施土地之應有部分乃基本常識，怎可逕將公共設施之土地應有部分扣除後，而謂使用面積不足。
二、被上訴人從未向上訴人表示坐落系爭一六九二地號之公共設施用地，可供上訴人停車使用。
三、上訴人雖曾以系爭房屋前面之採光罩為由，對被上訴人提出刑事詐欺告訴，但未要求被上訴人應將系爭採光罩予以拆除。
理 由
一、本件上訴人起訴主張：伊於民國（下同）八十九年六月三十日，向被上訴人購買坐落桃園縣○○鎮○○段○○○○○○○○號土地所有權全部、同段一六九二地號土地所有權應有部分一○○○分之四三及地上門牌號○○○鎮○○路○段○○○號之房屋（下稱系爭房地），因衍生糾紛，嗣兩造和解簽立協議書；該協議書附件第十條約定：「因歸責於一方之事由致無法如期完成或完成上開房屋之所有權移轉登記，則歸責之一方，應賠償對方一百萬元整之損失」，被上訴人雖已將系爭房地所有權移轉登記與伊，但迄未將系爭房屋所使用之水表、電表用戶名義移轉登記為伊名義，亦未將進入系爭房地公共設施之鐵門鑰匙及鐵捲門遙控器交付與伊，復未將伊按應有部分比例可得使用之公共設施十九˙六九平方公尺點交與伊，致伊無法取得該公共設施用地之使用權，又未將系爭房屋前面占用臺灣省石門農田水利會所有水利用地之採光罩拆除，應屬可歸責於被上訴人之事由致為不完全給付，符合兩造所簽立協議書附件第十條約定之情形，爰依買賣關係及兩造間所訂上開協議書之約定，求為命被上訴人給付一百萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算利息；交付進入系爭一六九二地號土地之鐵捲門遙控器，點交系爭一六九二地號土地之停車位面積十九˙六九平方公尺，及拆除系爭房屋前面搭建之採光罩之判決（上訴人在原審請求被上訴人將系爭房屋所使用之水表、電表用戶名義移轉登記為上訴人部分，經原審判決敗訴，上訴人就該部分未提起上訴，已告確定）。
被上訴人則以：系爭房地因上訴人要求降價未果，及拒絕繳納應負擔之契稅及買賣價金餘款，致遲未完成所有權移轉登記，嗣兩造和解簽立協議書，伊同意降價為四百四十萬元，並業已將辦理所有權移轉登記所需一切文件交予上訴人指定之代書，及將系爭房屋之所有鑰匙（含兩只遙控器）交予代書轉交上訴人，當時並未聽聞上訴人抱怨未收到公共設施部分之鑰匙，況公共設施如何使用，應依公寓大廈管理條例之相關規定及社區住戶規約而定，上訴人於買受系爭房地及簽立協議書時，始終未就系爭房屋前面之採光罩有任何意見，顯係為拒絕給付系爭房地尾款五十萬元而編造被上訴人未履行協議書等語，資為抗辯。
二、經查上訴人主張伊向被上訴人購買系爭房地及簽立協議書之事實，業據其提出協議書及系爭房地之所有權狀為證（見原審卷一○至一三、三四、三五、五八頁），為被上訴人所不爭執，固堪信為真實。
三、惟按各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權，民法第八百十八條定有明文。又分別共有之各共有人，按其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權，所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分；各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或一部有自由使用收益之權利（參照最高法院五十七年台上字第二三八七號及六十二年台上字一八○三號判例）。上訴人就系爭一六九二地號土地固有所有權應有部分一○○○分之四三，惟該應有部分係指伊對該共有土地得行使權利之比例，並非指伊對該共有土地之特定部分有單獨使用收益之權利；且兩造間之協議書並未約定被上訴人應將系爭一六九二地號土地之停車位面積十九˙六九平方公尺點交與上訴人及交付進入系爭一六九二地號土地之鐵捲門遙控器，上訴人該部分請求應屬無據。
四、又查被上訴人否認有拆除系爭房屋前面搭建之採光罩之義務，並經證人賴俊睿即被上訴人前所委任參與簽立協議書之律師到場證稱：「第一次協議時，原告（即上訴人）有以採光罩占用水利地要求被告（即被上訴人）減價，之後因在電話中就已經就價格問題達成合意，所以在簽協議書的時候，原告沒有再提採光罩的問題」（見原審卷一一四、一一五頁）；又證人李後政即上訴人前所委任處理系爭房地爭議之律師亦到場證稱上開協議書，係伊事務所之人員張詠智代為草擬，伊有問過張詠智，之前上訴人所提之公設及採光罩等問題為何沒有寫入協議書，張詠智說雙方已經沒有爭議，不用寫這麼多等語（見原審卷一四七、一四八頁）；參諸上訴人在兩造簽立協議書前，曾委請證人即李後政律師發函被上訴人提及要求解決採光罩占用「水利用地」之問題，有該信函可憑（見原審卷一一八、一一
九、一四一、一四二頁，本院卷一八、一九頁），嗣兩造乃進行洽商，被上訴人並因而同意減少買賣價金三十萬元，兩造並因而簽立協議書，若上訴人堅持被上訴人應拆除系爭房屋前面搭建之採光罩，何以未將之列為協議書之內容？上訴人主張被上訴人有拆除系爭房屋前面搭建之採光罩之義務，應屬無據。另上訴人雖聲請訊問證人張詠智，惟此項爭執，已經證人賴俊睿、李後政到場證述明確如上，本院認無再訊問張詠智之必要，附此說明。
五、次查被上訴人既已將系爭房地之所有權移轉登記為上訴人所有，有上訴人提出之所有權狀可憑（見原審卷三四、三五、五八頁）；且上訴人主張被上訴人應將系爭一六九二地號土地之停車位面積十九˙六九平方公尺點交與伊，交付進入系爭一六九二地號土地之鐵捲門遙控器，及拆除系爭房屋前面搭建之採光罩，均屬無據，有如前述；被上訴人自無兩造間所訂協議書附件第十條約定：「因歸責於一方之事由致無法如期完成或完成上開房屋之所有權移轉登記」之情形，從而上訴人主張依該約定請求被上訴人賠償對方一百萬元，亦屬無據。
六、綜上所述，上訴人請求被上訴人給付一百萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；交付進入系爭一六九二地號土地之鐵捲門遙控器，點交系爭一六九二地號土地之停車位面積十九˙六九平方公尺，及拆除系爭房屋前面搭建之採光罩，均屬不應准許。從而原審就上開部分所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨仍執前詞指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。
七、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要。併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 十 月 十九 日
民事第七庭
審判長法 官 王 聖 惠
法 官 梁 玉 芬法 官 鄭 威 莉正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十三 年 十 月 二十 日
書記官 吳 瑞 英