臺灣高等法院民事判決 九十三年度上易字第七二四號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 李義忠律師訴訟代理人 廖文隆被 上訴人 高全定即祭祀公業高積淵管理人訴訟代理人 張世興律師複 代理人 游雅鈴律師右當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國九十三年五月二十四日臺灣臺北地方法院九十三年度訴字第五八０號第一審判決提起上訴，經本院於九十三年十一月十七日言詞辯論終結，判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
壹、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用外，補陳略稱：㈠系爭土地商業不發達，不應調高地租：⒈系爭土地周圍三百多公尺內，都是老舊
平房建物，為偏僻地區，都是年年衰退折舊之建物景象，道路也是舊有道路，尤以瀝青拌合廠日夜飄散致病致癌微粒，，散佈於眾多住戶住居一帶，侵襲住民肺部、皮膚，環境惡化，空氣污染，嚴重影響居住品質，附近地租房租只降不升，始與經驗法則無違，原審判決遽提高一倍租金，違背民事訴訟法第四百六十八條規定。⒉兩造於民國（下同）八十八年合意按申報地價百分之三‧五計租，於當時八十六年七月系爭土地公告現值新台幣（下同）九萬五千七百七十九元，八十九年七月公告現值則為九萬零五元，顯見下降，且八十六年公告地價為三萬六零四十二元，八十九年三萬二千一百元，直迄九十三年均屬逐年下降，其公告現值與公告地價於八十六年有二‧六一倍差距，兩造依八十八年合意以申報地價三‧五計租，自係依法辦理，原審卻排除法律明文逕自作成不利上訴人之判決，已違最高法院八十三年台上字第二一一八號判例意旨。⒊上訴人請求依兩造於八十八年合意計租方式，原審不予採納，有違最高法院九十二年台上字第二五五七號判決意旨。
㈡關於被上訴人答辯所為說明：系爭土地地價稅率為按申報地價千分之卅五計算云
云，查原證四台北市稅捐稽徵處函，說明地價稅是依土地稅法第十六條及地價開徵參考資料，適用土地稅法第十六條規定之稅率，按基本稅率累進起點課稅，被上訴人對於原證四怎可視而不見，土地所有權人之地價總額未超過累進起點地價者，其地價稅按基本稅率千分之十課徵，超過累進起點未達五倍者，就其超過部分課徵千分之十五，並非一律按千分之卅五計算，被上訴人所辯自屬無據。
貳、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用外，補陳略稱：㈠上訴人主張系爭土地並無商業發達等情事云云，惟查：⒈原法院現場履勘，可知
系爭土地位於台北市○○街，鄰近環河快速道路、羅斯福路、景中街、景美街、木柵路，除有各路公車行經外，並鄰近景美捷運站（距離約四百九十公尺左右），交通便利，且距景美愛買生活圈約為五百八十五公尺左右，該生活區內有各式商店及康是美、屈臣氏、遠東愛買、燦坤電器、麥當勞、摩斯漢堡及必勝客等知名連鎖店、遠東愛買量販店、漢神百貨公司、景美傳統市場、景興國中，商業發達，生活機能完整。⒉由房地產面觀之，文山區之經濟價值位居台北市各行政區之第三名，僅次於大安及信義區，而系爭土地又位於文山區最繁榮及生活機能最完整之區段，原判決調整按申報地價年息百分之六計算，洵屬合理。⒊至上訴人主張系爭土地周圍為住宅區云云，然查系爭土地原係住家使用，況鄰近上開景美商圈，而可享受商業發達、交通便利及生活機能完整之優點，同時又享有住居寧靜，兼顧生活品質。上訴人執此主張原判決調整租金過高云云，實失厚道。
㈡關於上訴人相關陳述之答辯：⒈與系爭土地相鄰○○○區○○段○○○○號土地
租金，台北地方法院以九十一年度重訴字第二五四二號判決在案，該判決期間為八十五年，當時尚無捷運通車，法院即判決調整租金依申報地價百分之七計算，詎時至今日，景美捷運線通車後，系爭土地因此價值高漲、交通便利，上訴人無視該等客觀事實，仍一昧主張應以申報地價百分之四或五為計算云云，自屬無理。⒉按上訴人固提出上證七號照片，主張附近有瀝青拌合廠導致地價下降云云，惟上訴人所提出之民事上訴理由狀，並未檢附相關證件予被上訴人，致被上訴人無從答辯並求證。且系爭土地公告地價八十九年間每平方公尺為三萬二千一百元，九十三年一月間業已大幅調整為每平方公尺為三萬五千二百元，顯見上訴人所稱與事實不符。⒊上訴人主張系爭土地多為老舊樓房，無人願意出資興建樓房云云，然當地大部分土地均屬公業所有（相鄰二九四、二九五、二九七等土地均為公業所有），公業長年以低價出租予承租人建屋使用，因此承租人多不願搬離，致使該地區樓房均呈老舊景象。縱公業有心加以利用該土地，然因公業如欲收回土地出賣建商興建新大樓，均需支付大筆補償金給承租人或需協商將新建大樓分配予承租人，而事涉眾多承租人及建商意願，暨公業之經濟能力等因素，致使公業無法將該地區土地為都市更新利用。上訴人久居該地，明知事實，仍故意混淆視聽，其主張自屬無理。
理 由
一、被上訴人主張：坐落台北市○○區○○段二小段二九六地號之系爭土地係屬被上訴人祭祀公業高積淵所有。被上訴人於六十七年將上開土地不定期出租予上訴人，租用面積為一三０平方公尺，租金初以申報地價百分之三計算，嗣於八十八年間雙方合意調整以申報地價年息百分之三．五計算。然本件租金收入尚應課徵百分之五營業稅，被上訴人因出租系爭土地所得收取之租金，不足支付每年所應繳納之稅款及祭祀公業內部之相關人事費用，致公業需承受虧損結果，雙方利益顯已重大失衡，且非訂約當時雙方所得預見。而系爭土地位於台北市○○街○街口即與羅斯福路相接，附近有各式商家、景美夜市、溪口國小、遠東愛買購物中心、環河快速道路、景美捷運站，交通便利，商業繁榮，生活機能完整，經濟價值顯著提昇，符合民法第二百二十七條之二情勢變更原則之法定要件，爰依法請求調整租金自九十二年一月一日起調整為依該土地當年度申報地價年息百分之十計算等語 (原審判決上訴人應給付被上訴人關於承租坐落台北市○○區○○段二小段二九六地號、面積壹參零平方公尺土地之每年租金，自九十二年七月中起調整為按該土地當年度申報地價年息百分之六計算，而駁回被上訴人其餘之請求，上訴人對於其敗訴部分提起上訴，其餘部分未據不服)。
二、上訴人則以：上訴人承租系爭土地自日據時代迄今已近百年，租金從數斤稻米升為新台幣數千元，再隨租稅率變動及地價增高，調升至每年租金十三萬餘元，增加達數十倍，上訴人皆如數繳納。依雙方訂定租賃契約租金以申報地價百分之三計算，被上訴人於八十九年底，在未經協商之下以存證信函通知，擅自提高租金為百分之五．五，幾增一倍，此為弱者的上訴人，能力所無法負擔。祭祀公業高積淵管理委員會雖繳納地價稅，但近二、三年來地價稅率並無更動，租稅率既無更動，近年地價反而下跌，自無以此提高租金之理由。被上訴人所言課徵營業稅乙事，已實施十八年之久，近幾年地價下降，自無以此為提高租金之理由。而溪口國小成立於七十二年，愛買購物中心設立於七十八年，且距離一千公尺以上，環河快速道路於七十九年建立，固有益商家，但空氣污染、噪音無益於居住品質之改善，景美捷運站於八十八年十一月十一日開通，這些建設已存在一、二十年。且近幾年經濟低迷，百業蕭條，房地產大幅滑落，公告地價下降，表示土地價值也降低。被上訴人自無再以此為調高租金之理由等語。
三、兩造不爭執之點：
(一)系爭土地係屬被上訴人所有。被上訴人於六十七年將其所有之系爭土地不定期出租予上訴人，租用面積為一三０平方公尺，租金初以申報地價百分之三計算。
(二)八十八年間雙方合意調整以申報地價年息百分之三．五計算。
四、兩造爭執之點：被上訴人請求調整租金有無理由？
五、按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金；但其租賃定有期限者，不在此限」，民法第四百四十二條定有明文。法院為租金數額之調整時，應斟酌土地本身之價格及位置、工商業繁榮之程度、承租人利用土地之經濟價值及所受利益、鄰地租金現況等情形，而土地價格之上昇或下降，並非斟酌增減租金之惟一考慮之因素。本件被上訴人就系爭土地並未自行申報地價，應依土地法第一百四十八條、平均地權條例第十六條規定，以系爭土地之公告地價百分之八十為其申報地價，而公告地價與土地公告現值有異，此有上訴人提出之系爭土地歷年公告地價影本一份附卷可稽，自堪信為真，故系爭土地價值之斟酌，自不得僅以土地申報地價為認定之基準。本件兩造雖約定以系爭土地申報地價之一定比率計算租金數額，該租金將隨系爭土地申報地價之昇降而更動，然系爭土地倘因前述工商繁榮等因素，致土地價值顯著提高，亦即土地之申報地價與公告現值或市價差距甚大，原約定按申報地價計算之租金比例顯不相當，且當事人對調整租金額之計算比例又有爭執時，本件不定期租賃之出租人即被上訴人自得依民法第四百四十二條規定，訴請調整租金之比例。
六、經查系爭土地係屬建地，位於台北市○○街，鄰近環河快速道路、羅斯福路、景中街、景美街、木柵路，除有各路公車行經外，並鄰近景美捷運站（距離約四百九十公尺左右），交通甚為便利，此有位置圖足稽（見原審原證八）。由上開位置圖，可知系爭土地距景美愛買生活圈約為五百八十五公尺左右，步行即可到達，該生活區內有各式商店及康是美、屈臣氏、遠東愛買、燦坤電器、麥當勞、摩斯漢堡及必勝客等知名連鎖店及漢神百貨公司、景美傳統市場（見原審原證七）、景興國中（見原審原證九），商業發達，生活機能完整。景文街、車前路附近為景美夜市區，系爭土地距離上開商業區亦僅為四、五百公尺左右，步行即可到達，上開地區內有諸多銀樓、銀行、證券公司、商店如寶島眼鏡、愛的世界、曼都美髮、全家超商、統一超商、文山區公所、文山第二分局、景美國中等等，亦屬商業發達、交通便利、生活機能完整之繁榮地區（見原審原證十），有被上訴人提出之文山區街道圖、土地周圍環境介紹現場照片附卷可稽，並經原審履勘現場製有勘驗筆錄附卷可憑。
七、次按如於法律行為成立時，即預見情事將有變更，對於應如何調整給付已有約定者，固無情事變更原則之適用。惟當事人約定以土地申報地價之一定比率計算租金數額，該租金雖將隨土地申報地價之昇降而更動，然土地價值倘於租約訂立後顯著昇降，亦即土地之申報地價與公告現值或市價差距甚大，或有其他情事，非訂立租約當時所得預見，致原約定按申報地價計算之租金比例顯不相當，即屬情事變更，則於當事人對於如何調整租金額之計算比例又有爭執時，自得依前開情事變更原則之規定，請求法院為增減租金給付之判決。而民法第二百二十七條之二，同屬情事變更原則之一般性準據條文，依其規定之要件，自應為同一之解釋。是上訴人以本件係採申報地價之固定比率計租，抗辯不得請求調整租金云云，即不足採信。
八、再查系爭土地地價稅稅率為按申報地價千分之三十五計算，而祭祀公業所有之房屋、土地出租所收取之租金收入，即屬銷售勞務之收入，應依法課徵百分之五營業稅，此有台北市稅捐稽徵處文山分處九十年七月二十三日函及財政部八十五年十一月六日台財稅字第八五一九二二二一０號函釋附原審卷可憑，自堪信為真，上訴人雖於本院言詞辯論期日提出其自行依土地稅法第十六條規定計算之稅額計算表，惟為被上訴人所否認，復未能舉證以實其說，且該計算表非屬公文書，亦非稅捐單位所核算，自難信為真實，則被上訴人主張其就系爭土地以申報地價百分之三．五計算所收之租金，將不敷支付前述每年之地價稅、營業稅及祭祀公業之其他開支，尚非無據。另依系爭土地所在位置及利用現況觀之，系爭土地坐落位置交通便利、居住生活機能完整、商業活動繁榮，核與兩造訂立租約當時之情況顯有高度發展之不同。又查系爭土地於六十七年五月之公告現值及公告地價均為每平方公尺三千三百三十元，嗣公告現值不斷昇高，公告地價維持不變，至七十六年七月之公告現值及公告地價均調升為每平方公尺二萬元，其後兩者均分別上升，至八十六年七月之公告現值為每平方公尺九萬五千七百七十九元、公告地價為三萬六千零四十二元，兩者差距為二點六五倍，再至八十九年七月之公告現值略降為每平方公尺為九萬零五百元，公告地價略降為三萬二千一百元，惟兩者差距為二點八一倍，此有上訴人提出之系爭土地歷年公告地價影本一份附卷可稽，就上情相互以對，足見系爭土地租金隨申報地價之昇降而更動，迄七十六年七月間公告地價與公告現值仍屬相同，惟系爭土地嗣因前述交通改善便利、商業繁榮等因素，致土地價值逐漸提高，公告地價與公告現值間之差距亦逐年擴大，至八十九年七月間已持續差距將近二點八一倍，原約定按申報地價百分之三．五計算之租金比例顯不合土地利用價值之實際現狀。經審酌前述系爭土地所在位置、利用情形暨交通便利、居住生活機能完整、商業活動繁榮等現況，及公告地價與公告現值逐年之差距等一切情狀，認上訴人依民法第四百四十二條規定訴請調整系爭土地租金，以申報地價年息百分之六計算為合理。
九、綜上所述，被上訴人請求上訴人就系爭土地應給付之租金，自九十二年七月中起調整為按每年度之土地申報地價年息百分之六計算，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，即屬無據，不應准許。就被上訴人請求有理由部分，原審為准上訴人調整租金之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與舉證與本件判決結果無涉，毋庸一一審酌，併予敘明。
十一、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 十一 月 三十 日
民事第十六庭
審判長法 官 許 正 順
法 官 陳 邦 豪法 官 魏 麗 娟右正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十三 年 十二 月 一 日
書記官 曾 瓊 安