臺灣高等法院民事判決 93年度上易字第733號上 訴 人 甲○○
乙○○共 同訴訟代理人 吳啟孝律師複 代理 人 范 惇律師被 上訴 人 丙○○訴訟代理人 徐揆智律師
陳怡如律師上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國93年6月30日臺灣臺北地方法院93年度訴字第752號第一審判決提起上訴，本院於94年11月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人主張：座落台北市○○區○○段○○○號土地面積258 平方公尺，應有部分四分之二，同段51-48地號土地6平方公尺，應有部分四分之二，為訴外人即上訴人之母張冰心所有。而基地上之房屋即建號18535 號，門牌號碼台北市○○○路5 段260 巷1 號3 樓、建號18536 號，門牌號碼台北市○○○路○ 段○○○ 巷○ 號4 樓，分別為上訴人甲○○及乙○○所有，於民國89年9 月22日由張冰心及上訴人將上開基地及房屋出售予被上訴人，並訂有不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。依系爭買賣契約第3 條付款期限及移交不動產方法之約定，訂約日支付新台幣（以下同）125 萬元、第2 次款於交付產權證件時支付125 萬元、第三次款於交屋（地）時支付1,000 萬元，雙方約定於產權過戶完成後20日內支付。詎上訴人迄今未完成土地及房屋過戶手續，被上訴人先後兩次催告上訴人履行，其等均置之不理。系爭買賣契約之土地部分，現遭張冰心之債權人聲請假扣押查封中，顯係履行不能，爰依系爭買賣契約之法律關係，就該房屋部分請求於被上訴人給付1,250,000 元予上訴人及張冰心之同時，上訴人甲○○應將其所有之門牌號碼台北市○○○路○段○○○ 巷○ 號3 樓房屋（建號18535 號）；上訴人乙○○應將其所有之門牌號碼台北市○○○路○ 段○○○ 巷○ 號4 樓房屋（建號18536 號，基地均座落台北市○○區○○段○○○號土地）移轉所有權登記予被上訴人指定登記名義人顏廷宇、顏士淵等語。
二、上訴人則以：系爭買賣契約標的之土地及房屋間顯具有一定依存關係而具不可分之債之關係，張冰心及上訴人對於被上訴人所負擔之系爭買賣契約房地移轉義務為不可分割之連帶債務，被上訴人僅請求上訴人移轉房屋所有權登記者，有違系爭買賣契約之經濟目的。又系爭買賣契約約定雙方至遲須於89年11月15日完成交易，張冰心於簽訂系爭買賣契約後即將產權文件交予代書，嗣因被上訴人惡意拖延，遲不辦理銀行貸款，上訴人迄91年6 月間始向代書領回產權文件，並無遲延給付之情形。且係因被上訴人拒不依約繳納土地增值稅，致使系爭買賣契約標的之土地部分無法過戶，顯已構成債務不履行。另依不動產買賣之經驗法則，買賣價金之支付係約定分期給付，於買受人支付一定價金予出賣人後，雙方始辦理產權過戶之手續，俟登記完成後支付所餘價金，原判決逕將系爭買賣契約第3 條約定中之「交付產權證件」解釋為上訴人應有移轉登記之義務者，顯已違反系爭買賣契約文義等語，資為抗辯。
三、本件經原法院判決被上訴人給付1,250,000 元予上訴人及張冰心之同時上訴人甲○○應將其所有之門牌號碼台北市○○○路○段○○○巷○號3樓房屋（建號18535 號）；上訴人乙○○應將其所有之門牌號碼台北市○○○路○段○○○巷○號4樓房屋（建號18536 號，基地均應座落台北市○○區○○段○○○號土地）移轉所有權登記予被上訴人指定登記名義人顏廷宇、顏士淵。上訴人不服原判決，聲明為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、經查：座落台北市○○區○○段○○○號土地面積258 平方公尺，應有部分四分之二，及同地段51-48 地號土地6 平方公尺，應有部分四分之二，為張冰心所有。而基地上之房屋建號18535 號，門牌號碼台北市○○○路○ 段○○○ 巷○ 號3 樓及建號18536 號，門牌號碼台北市○○○路○ 段○○○ 巷○ 號
4 樓，分別為上訴人甲○○、乙○○所有。張冰心及上訴人於89年9 月22日將上開基地及房屋出售予被上訴人；訂約日已付款1,250,000 元等情，有上開地號土地登記謄本、建物登記謄本及系爭買賣契約可憑（見原審卷第8 至19頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第86頁之94年2 月3 日準備程序筆錄），堪信此部分之事實為真正。
五、本件經本院於94年2 月3 日與兩造整理並協議簡化之爭點為：（見本院卷第86頁之準備程序筆錄）
（一）系爭買賣契約之性質為何？
（二）上訴人於履行系爭買賣契約是否有違約情形？
（三）系爭買賣契約第3 條第2 款第2 次付款所謂「交付產權證件」是否包括「產權過戶」？茲分述之如下：
（一）系爭買賣契約之性質為何？
１、上訴人主張：系爭買賣契約係張冰心及上訴人分別出賣其等所有之土地及房屋予被上訴人，由系爭買賣契約之標的及價金約定之方式觀之，張冰心及上訴人對於被上訴人所負擔之系爭買賣契約房地移轉義務為不可分之債務，被上訴人之價金給付義務亦為張冰心及上訴人之不可分債權，土地與房屋間顯具有一定依存關係，屬於不可分之債之關係，倘出賣人中一人不能履行，他部分應同其命運，而無從期待履行。被上訴人僅請求上訴人移轉房屋所有權登記者，有違系爭買賣契約之經濟目的等語。被上訴人辯以：系爭買賣契約，張冰心及上訴人係各自出賣其所有之土地及房屋，各自負擔其等之義務，給付之標的亦不同，並無上訴人所主張之數人負擔同一債務之情形等語。
２、按不可分之債謂以不可分給付為標的，而有多數當事人之債之關係。其特點在於其給付為不可分，而給付之不可分有因給付之標的，在性質上使然者，亦有給付之標的，雖非性質上不可分，惟依當事人之意思表示，定為不可分者，此種原屬可分而依當事人之意思表示定為不可分者，解釋該意思表示時，應依民法第98條規定探求當事人之真意，以判斷是否可分。又不可分之債，因多數當事人，係債權人及債務人之不同，而分為不可分債權及不可分債務。不可分債權乃多數債權人以同一不可分給付為標的之債權。此多數債權人各得為債權人全體請求給付，債務人亦僅得向債權人全體為給付。而不可分債務則係多數債務人以同一不可分給付為標的之債務，因其給付為不可分，故各債務人必須負全部給付之義務，債務人既無從為一部給付，債權人亦無從請求一部給付。次按「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。」、「買受人對於出賣人有交付約定價金及受領標的物之義務」民法第348 條第1 項、第367 條分別定有明文。
３、經查：⑴依系爭不動產買賣契約書第1、2條所載，系爭不動產買賣
之標的為：台北市○○區○○段○○○號、51-48 地號土地及建號18535 號，門牌號碼台北市○○○路○ 段○○○ 巷○號3 樓、建號18536 號，門牌號碼台北市○○○路○ 段○○○ 巷○ 號4 樓，而買賣之總價款為1,250,000 元，有系爭買賣契約可憑（見原審卷第8 至19頁），並為兩造所不爭執，可知，系爭買賣契約之給付標的，即上述之不動產及價金，性質上均屬可分，並無不可分甚明，至兩造間就上述之標的是否有不可分之意思表示，依上開２之說明，應依民法第98條規定探求當事人之真意，以判斷是否可分。
⑵又依系爭不動產買賣契約書第3 條約定：「付款期限及移
交不動產方法」約定：「（一）、本約簽訂時，甲方（即被上訴人）應付給乙方（即上訴人及張冰心）價款之一部計一百二十五萬元正為定款，乙方亦即日親收足訖（不另立據）。餘款則照左列規定給付之（扣除已付訂金二十萬元整，實付一百零五萬元整）。(二)、第二次付款：交付產權證件，支付一百二十五萬元整。(三)、第三次付款：
交屋（地）時，支付壹仟萬元整（甲方以銀行貸款支付，撥款不足之部分，由甲方以現金補足）該次付款經雙方約定於產權過戶完成後二十日內支付，最遲延至八十九年十一月十五日。上述延遲事由若歸責於乙方，則不在此限。」（原審卷第16頁），可知，系爭不動產之買賣價金，係以上述之不動產之總價，分3 次付款，兩造間並無就上述各筆不動產之價金究係各為若干加以約定，亦未就上述之款項被上訴人應給付與上訴人及張冰心各若干加以約明，是就上述買賣價金之給付，解釋上應認被上訴人固應依上述之約定向債權人全體即上訴人及張冰心為給付，惟關於上訴人及張冰心應負移轉不動產所有權部分，依系爭不動產買賣契約書所示，並無上訴人及張冰心必須負全部給付義務，即上訴人及張冰心應共同將上述之不動產全部，一次移轉與被上訴人之約定，此外，上訴人復無其他證據證明兩造間就上述不動產有必須全部一次移轉之意思合致，故被上訴人就系爭不動產之移轉自得請求上訴人或張冰心就其等所有之房屋或土地為先後之移轉，毋庸必須同時移轉。
⑶綜上，系爭買賣契約不動產之移轉登記，其性質上係可分
，且兩造間就上述房屋或土地之移轉亦無不可分之約定，則依上開２之說明，尚難認系爭買賣契約不動產移轉登記係屬不可分之債，故上訴人此部分之主張，自不足採。
（二）上訴人於履行系爭買賣契約是否有違約情形？
１、上訴人主張：依系爭買賣契約第3 條約定，雙方至遲須於89年11月15日完成交易，張冰心於簽訂系爭買賣契約後即將產權文件交予代書，嗣因被上訴人惡意拖延，遲不辦理銀行貸款，上訴人迄91年6 月間始向代書領回產權文件，並無遲延給付之情形。又兩造原約定由被上訴人負責繳納土地增值稅，惟其拒不依約繳納，致銀行假扣押系爭買賣契約標的之土地部分，而無法過戶，顯已構成債務不履行等語。被上訴人辯以：依系爭買賣契約第3 條之約定，買受人即被上訴人須於產權過戶完成後20日內支付第3 期款10,000,000元，所謂「產權過戶」當係指第2 次付款後出賣人即上訴人及張冰心應履行之義務，即於系爭買賣契約標的物土地及房屋過戶完成，且於20日內完成交付，被上訴人始需交付該第3 期款，且依約土地增值稅應由上訴人繳納，本件係因上訴人之事由而遲延過戶，被上訴人並無遲延責任等語。
２、按「……第二次付款：交付產權證件，支付一百二十五萬元整。」、「有關買賣時，發生之土地增值稅歸乙方（即上訴人及張冰心）負擔。」、「經雙方約定於第二次付款時由乙方（即上訴人及張冰心）交付債務清償證明書，交由承辦代書保管，於甲方（即被上訴人）抵押權設定時同時辦理塗銷。」系爭不動產買賣契約第3 條第2 款、第5條第2 款、第6 條第2 款分別約定在卷（原審卷第16至18頁）。
３、經查：系爭不動產之土地因張冰心積欠安泰商業銀行股份有限公司債務，已於89年12月16日被假扣押查封，有土地登記謄本在卷可憑（原審卷第26至29頁），並為兩造所不爭執，足見，張冰心尚未清償上開之銀行貸款，其土地始被查封在案，是上訴人自無法依上述買賣契約之約定交付債務清償證明書，由承辦代書保管甚明，此乃屬於可歸責於上訴人之事由，故被上訴人主張上訴人於履行系爭買賣契約有違約之情形，應堪予認定。至於土地增值稅之繳納，依上開約定應由上訴人及張冰心負擔，上訴人雖主張被上訴人同意代繳並由買賣價款扣除，惟被上訴人辯以：於上訴人未交付債務清償證明書前，為避免血本無歸，其並非無條件同意代繳等語，是上訴人應舉證證明該有利之事實（即被上訴人無條件同意代繳增值稅之事實），上訴人無法舉證以實其說，自難遽信。
（三）系爭買賣契約第3 條第2 款第2 次付款所謂「交付產權證件」是否包括「產權過戶」？
１、上訴人主張：依不動產買賣之經驗法則，買賣價金之支付係約定分期給付，於買受人支付一定價金予出賣人後，雙方始辦理產權過戶手續，並俟登記完成後支付所餘價金，是系爭買賣契約第3 條乃約定總價金12,500,000元，由被上訴人分3 次給付之，分別於簽約時及交付產權證件時各交付1,250,000元，第3次則於產權過戶完成後20日內，交屋地時交付10,000,000元，原判決逕將系爭買賣契約第3條中之「交付產權證件」解釋為上訴人應有移轉登記之義務，顯已違反系爭買賣契約文義等語。被上訴人辯以：系爭買賣契約第3 條約定，買受人即被上訴人須於產權過戶完成後20日內支付第3 期款10,000,000元，所謂「產權過戶」當係指第2 次付款後出賣人（上訴人及張冰心）應履行之義務，即於系爭買賣契約標的物土地及房屋過戶完成，且於20日內完成交付，被上訴人始需交付該第3 期款等語。
２、按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。民法第264 條第1 項定有明文。又被告就原告請求履行因雙務契約所負之債務，在裁判上援用民法第264 條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為對待給付或已提出對待給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不得僅命被告為給付，而置原告之對待給付於不顧（最高法院39年台上字902 號判例意旨參照）。該項情形於原告主動主張願意同時履行時，亦可適用。
３、經查：依上述不動產買賣契約書第3 條約定之文義觀之，系爭不動產買賣總價款為1,250 萬元，分3 次給付買賣價金，第1 次於簽約時給付125 萬元、第2 次付款之文義為「交付產權證件」時支付125 萬元，第3 次則約定「交屋（地）時」支付1,000 萬元，並以銀行貸款支付，撥款不足時再以現金補足。且於第3 次付款項下另註明：「該次付款經雙方約定於產權過戶完成後20日內支付」等語，顯見於支付第3 期款前，須完成產權過戶，是以，第2 次付款關於「交付產權證件」之解釋應包含「產權過戶」，否則，如解釋該第2 次付款不包含「產權過戶」，則產權過戶究於何時辦理，且亦因之無法訂出第3 次付款之時間點。復按一般不動產買賣，於出賣人依約將產權證件交付買受人（或所委任之代書）時，即得憑以辦理「產權過戶」手續。本件上訴人既拒絕交付產權證件與被上訴人憑以辦理產權過戶，顯然係拒絕為所有權之移轉登記。是系爭買賣契約第3 條第2 款第2 次付款所謂「交付產權證件」，在解釋上應包括「產權過戶」，始符系爭不動產買賣契約立約之目的及真意。從而，被上訴人主張給付125 萬元（第2 次付款）與上訴人及張冰心同時，請求本院為上述同時履行之判決，核與前開２之規定相符，應予准許。
六、綜上所述，被上訴人依系爭不動產買賣契約第3 條第2 款之約定，請求其給付第2 期款125 萬元予上訴人及張冰心之同時，上訴人甲○○應將其所有之門牌號碼台北市○○○路○段○○○ 巷○ 號3 樓房屋（建號18535 號）；上訴人乙○○應將其所有之門牌號碼台北市○○○路○ 段○○○ 巷○ 號4 樓房屋（建號18536 號），移轉所有權登記予被上訴人指定登記名義人顏廷宇、顏士淵，為有理由，應予准許。原審判命上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，核與判決結果不生影響，爰毋庸一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1項、第78條、第85條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 12 月 6 日
民事第四庭 審判長法 官 張劍男
法 官 魏麗娟法 官 陳邦豪正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 94 年 12 月 6 日
書記官 張淑芬