臺灣高等法院民事判決 九十三年度上易字第八０四號
上 訴 人 庚○○被 上訴人 甲○○訴訟代理人 蘇靖雅律師被 上訴人 壬○○
辛○○癸○○乙○○○戊○○(劉新鈿丙○○○(劉新己○○(劉新鈿丁○○(劉新鈿當事人間塗銷所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國九十三年二月二十三日臺灣桃園地方法院八十六年度訴字第四０七號第一審判決提起上訴，經本院於九十三年十一月十六日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面本件被上訴人壬○○、辛○○、癸○○、乙○○○、戊○○、丙○○○、己○○、丁○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、上訴人主張：伊於民國三十四年間，即因繼承而與其他繼承人共同取得桃園縣平鎮市鎮五九五之一地號土地之地上權，上開土地上有其劉氏祖堂及建物坐落其間（即建物建號三五、三六房屋基地），為一完整之三合院建築，並有內埕及外埕，上訴人亦為上開土地及房屋共有人之一，依土地法第一百零四條第一項規定，該土地及房屋出賣時，上訴人不論係本於地上權人亦或係基地所有權人之地位，均有依同樣條件優先購買之權，又所謂「依同樣條件」，當係以其買賣當時之同樣條件為準，而非以現在之時價為準。附表㈠編號㈠㈡之不動產係劉新鈿所有出售於被上訴人甲○○，劉新鈿於原法院訴訟中死亡，由被上訴人戊○○繼承。雖甲○○抗辯上開不動產係劉新鈿出售於劉振傳，伊再向劉振傳購買，非直接向劉新鈿所買，然如以劉振傳與劉新鈿間七十七年六月廿日就附表二不動產所立不動產買賣契約之價金新台幣（下同）三十五萬元為準，認定附表二不動產之價金，則按劉新鈿與甲○○辦理不動產登記時提出之買賣契約附表二編號一不動產之價金為三萬四千零六十二元，附表一編號二、三不動產之價金合計為六千五百一十八元六角，比例計算結果，附表一編號一土地部分，價金為二十九萬三千七百七十八元，附表一編號二建物及編號三地上權部分，價金為五萬六千二百二十二元。計算式如下：350000×34062÷（34062+6518.6）=293778。350000×6518.6 ÷（34062+6518.6）= 56222。甲○○雖抗辯應以劉振傳與甲○○間之契約所立價金為準者，然縱認本件係劉新鈿出售予劉振傳後，劉振傳再出售予甲○○，按土地法第一百零四條規定，劉新鈿出售該等不動產予劉振傳時，上訴人即有依同樣條件優先購買之權，嗣後劉振傳出售予甲○○之契約實與本件優先權之行使無關。附表一編號一土地部分，被上訴人戊○○因上訴人行使優先承買權之結果，負有移轉登記之義務，且被上訴人戊○○及其被繼承人劉新鈿已就上訴人之請求認諾，劉新鈿未通知上訴人而與被上訴人甲○○訂立買賣契約，該契約不得對抗上訴人，被上訴人甲○○應將附表一編號二房屋及編號三地上權移轉登記塗銷，劉新鈿之繼承人即被上訴人戊○○因上訴人行使優先承買權之結果，負有移轉登記之義務。附表二編號二之不動產係劉天梅（已歿，繼承人為被上訴人辛○○、壬○○、癸○○、乙○○○）連同附表二編號一之不動產及平鎮市鎮五九五地號土地（面積○、二八九六公頃，應有部分十八分之二）出售予被上訴人甲○○，以甲○○與劉天梅間七十七年四月九日就附表二不動產及與附表二不動產同地段五九五地號土地劉天梅應有部分十八分之二所立不動產買賣契約為準，認定如訴之聲明應為對待給付之金額，則依劉天梅與甲○○辦理附表二所示不動產移轉登記時提出之買賣契約，附表二編號一土地價金為六萬八千一百二十六元，附表二編號二建物及編號三地上權價金為二萬二千一百三十三元二角，另依其辦理附表二編號一不動產移轉登記時所附之登記清冊記載，其同時以買賣為原因移轉同地段五九五地號土地劉天梅所有權利範圍十八分之二予甲○○，價金為四萬八千二百六十七元，按此比例計算結果，附表二編號一不動產之價金應為四十六萬七千二百零二元，附表二編號二、三不動產價金應為一十五萬一千七百八十八元，計算式如下：950000×68126÷（68126+22133.2+48267）=467202。950 000×22133.2÷（68126+22133.2+48267）= 151788。同前所述，上訴人對該不動產亦有優先購買權。故被上訴人壬○○、辛○○、癸○○、乙○○○因上訴人行使優先承買權之結果，亦負有辦理繼承登記後移轉登記與上訴人之義務，附表二編號二房屋及編號三地上權部分，於被上訴人甲○○塗銷登記後，被上訴人壬○○、辛○○、癸○○、乙○○○因上訴人行使優先承買權之結果，負有辦理繼承登記後移轉登記與上訴人之義務。況本件訴訟進行至此，倘依目前價格購買，上訴人根本無須提起本件訴訟，故上訴人另主張依照私契價格行使本件優先承買權。爰依土地法第一百零四條之規定，請求判命㈠被上訴人戊○○於上訴人給付二十九萬三千七百七十八元時，應將附表一編號一不動產移轉登記予上訴人。㈡被上訴人甲○○應將附表一編號二、三不動產登記塗銷，被上訴人戊○○於甲○○塗銷附表一編號二、三不動產登記後，上訴人給付五萬六千二百二十二元時，應將附表一編號二、三不動產移轉登記予上訴人。㈢被上訴人壬○○、辛○○、劉新椿、乙○○○於上訴人給付四十六萬七十二百零二元時，應就附表二編號一不動產辦理繼承登記後移轉登記予上訴人。㈣被上訴人甲○○應將附表二編號二、三不動產登記塗銷，被上訴人壬○○、辛○○、劉新椿、乙○○○於被上訴人甲○○塗銷附表二編號二、三不動產登記後，上訴人給付十五萬一千七百八十八元時，應就附表二編號二、三不動產辦理繼承登記後移轉登記予上訴人之判決（上開請求，原審駁回上訴人之訴，上訴人就此敗訴部分，聲明不服，原審同案被告曾莊惜就其敗訴部分，未據聲明不服，業已確定）。並於本院上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡右廢棄部分判決如原判決上開聲明所載。
二、被上訴人甲○○則以：本件上訴人在原審訴之聲明，更正聲明前係主張依據公證契約書之價格為優先承買之價金，與事實上之買賣價金即非同一，顯無以同一條件優先承買之真意，優先承買權已消滅。又附表一編號二、三之不動產係劉新鈿（訴訟繫屬中已歿，繼承人為戊○○）連同附表一編號一之不動產先以三十五萬元出售予訴外人劉振傳，被上訴人再向訴外人劉振傳購買，惟於辦理登記時，直接由劉新鈿登記予被上訴人，因此，被上訴人與劉新鈿間並無買賣關係，則上訴人當無對此主張優先承買權之餘地，是上訴人主張被上訴人應塗銷附表一編號二、三之不動產所有權人之登記，顯無理由。附表二編號二之不動產則係劉天梅（已歿，繼承人為被上訴人辛○○、壬○○、癸○○、乙○○○）連同附表二編號一之不動產及平鎮市鎮五九五地號土地以九十五萬元出售予被上訴人甲○○，至上訴人所提出之其所謂以「同樣條件」買受之依據，係公定契紙，非實際之交易金額，並不符合土地法第一百零四條「依同樣條件」而優先購買之要件，是以上訴人要求被上訴人甲○○應將附表二編號二、三之不動產為塗銷登記，亦無理由。退萬步言，縱認上訴人有優先承買權，然地上權人之優先承購權，應限於地上權範圍內之基地等語，資為抗辯。至被上訴人戊○○、丙○○○、己○○、丁○○、壬○○、辛○○、劉新椿、乙○○○則未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。被上訴人甲○○並於本院答辯聲明：駁回對造之上訴。
三、查本件上訴人主張其為桃園縣平鎮市鎮五九五之一地號土地之地上權人之一，上開土地上有其劉氏祖堂及建物坐落其間（即建物建號三五、三六房屋基地），為一完整之三合院建築，並有內埕及外埕，上訴人亦為上開土地及房屋共有人之一，被上訴人就系爭不動產有優先購買權業經法院判決確定，被上訴人戊○○於原審（並代理被上訴人丙○○○、己○○、丁○○）同意上訴人之請求等情，業據其提出桃園縣平鎮市鎮五九五之一地號土地登記簿新舊謄本各一份，同段三五、三六建號建物登記簿新舊謄本各二份、本院八十三年度上字第一四八六號塗銷登記事件判決書影本等為證（見原審卷㈠第十四至五二頁，卷㈡第八十至九十頁），復為被上訴人所不爭執，應堪信為真實。是本件所應審究者，厥為：上訴人就附表一、附表二所示不動產所為優先承買之主張，是否正當？茲詳析如后：
㈠上訴人就附表一、附表二不動產，雖經法院確定判決認定具有優先承買權人之資
格，然於該訴訟確定後，並非主張以同一條件優先購買，即已喪失優先承買權，無從因嗣後更正聲明而回復其權利：
⒈按「買賣預約書內，既有買賣雙方關於標的物及價金之約定，其性質即係買賣之
本約，不因其稱為預約而受影響，上訴人主張優先承買上開土地，自應以此實際出賣之價格為準，至上訴人所指之十七萬零六百十元，乃上開土地移轉登記申報土地增值稅時，依土地公告現值所填載之價格，既非實際買賣之價格，上訴人主張以此價格承買，不願按實際價格計算。即非以同一條件為內容，自無優先承買權之可言。」，有最高法院七十年度台上字第八五五號判決意旨可參。
⒉經查，系爭土地業經法院判決確認上訴人有優先購買權存在，此有本院八十七年
度上更㈠字第六十四號最高法院八十八年度台上字第八八一號民事裁定最高法院民事第七庭八十八年五月二十日之裁定確定證明書影本一份可證（見原審卷㈠第二二二頁、第二三六至二四○頁），嗣被上訴人甲○○於前揭事件既判力基準時點後，於八十八年六月二日提出答辯狀，附有劉新鈿與劉振傳、甲○○與劉天梅間之買賣契約書影本各一份（見原審卷㈠第一八六至一九○頁），表明附表一、附表二不動產之買賣價格依序為三十五萬元及九十五萬元，並非上訴人所主張欲承購之公契約所載價格，上訴人並自承前揭劉新鈿與劉振傳、甲○○與劉天梅間之買賣契約書價格，並無不合理之處（見原審卷㈢第十五頁筆錄），然至九十年九月十二日言詞辯論期日為止，上訴人仍主張公契約有絕對的效力，而聲明：㈠劉新鈿於甲○○塗銷附表一編號一不動產登記後，上訴人給付三萬四千零六十二元時，應將附表一編號一不動產移轉登記予上訴人。㈡被上訴人甲○○應將附表一編號二、三不動產登記塗銷，劉新鈿於甲○○塗銷附表一編號二、三不動產登記後，上訴人給付六千五百一十八元六角時，應將附表一編號二、三不動產移轉登記予上訴人。㈢被上訴人壬○○、辛○○、劉新椿、乙○○○於甲○○塗銷附表二編號一不動產登記後，上訴人給付六萬八千一百二十六元時，應就附表二編號一不動產辦理繼承登記後移轉登記予上訴人。㈣被上訴人甲○○應將附表二編號二、三不動產登記塗銷，被上訴人壬○○、辛○○、劉新椿、乙○○○於被上訴人甲○○塗銷附表二編號二、三不動產登記後，上訴人給付二萬二千一百三十三元二角時，應就附表三編號二、三不動產辦理繼承登記後移轉登記予上訴人。而拒絕以實際交易金額優先承購。而嗣於九十一年十二月二日方具狀更正聲明，放棄以依土地公告現值所填載之公契約價格承買，參酌前揭最高法院七十年度台上字第八五五號裁判意旨，上訴人既有於前案既判力基準時點後，不願照實際買賣價格承買附表一、附表二不動產之事實，即已喪失優先承買權，並不能因嗣後之更正聲明，而回復優先承買權。
⒊至於上訴人主張被上訴人戊○○於原審認諾上訴人有優先承買權部分，由於被上
訴人戊○○與被上訴人甲○○就本件基於優先承買權而為請求之訴訟標的必須合一確定，被上訴人戊○○之認諾行為不利於共同訴訟之甲○○，對於全體不生效力（民事訴訟法第五十六條第一項第一款參照），故該認諾對本件判決結果不生效力。
㈡綜上所述，本件上訴人基於優先承買權之法則，請求判決如其訴之聲明所載，自
非正當，不應准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，核無違誤，應予維持。上訴意旨，仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
四、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據經予審酌，核與判決結果不生影響，爰不再逐一論述，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 十一 月 三十 日
民事第八庭
審判長法 官 鄭 三 源
法 官 周 美 月法 官 王 淇 梓正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十三 年 十二 月 二 日
書記官 吳 碧 玲附表一：
㈠桃園縣平鎮市鎮五九五之一地號，地目建，面積二、七二五平方公尺，所有權人戊○○，權利範圍十二分之一之土地。
㈡桃園縣平鎮市鎮三五號，一層土造住家用，門牌號碼桃園縣平鎮市平鎮村四
十一號，面積一五四點三二平方公尺，所有權人甲○○，權利範圍六分之一之建物。
㈢桃園縣平鎮市鎮五九五之一地號土地，地目建，面積二、七二五平方公尺，
地上權人甲○○，設定權利範圍二一一點六四平方公尺，權利範圍六分之一之地上權。
附表二：
㈠桃園縣平鎮市鎮五九五之一地號，地目建，面積二、七二五平方公尺，所有權人甲○○，權利範圍一二分之二之土地。
㈡桃園縣平鎮市鎮三五號，一層土造住家用，門牌號碼桃園縣平鎮市平鎮村四
十一號，面積一五四點三二平方公尺，所有權人甲○○，權利範圍三分之一之建物。
㈢桃園縣平鎮市鎮五九五之一地號土地，地目建，面積二、七二五平方公尺，
地上權人曾莊惜，設定權利範圍二一一點六四平方公尺，權利範圍三分之一之地上權。