臺灣高等法院民事判決 93年度重上字第158號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 路春鴻律師
陳詩文律師被 上訴人 甲○○訴訟代理人 羅秉成律師複 代理人 魏順華律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國93年1月27日臺灣新竹地方法院92年度重訴字第166號第一審判決提起上訴，本院於94年3月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人起訴主張：伊於民國（下同）88年 5月17日向上訴人購買坐落新竹市○○路○○○○號土地，面積1572.27平方公尺內之282.8058坪（下稱系爭土地），並簽訂土地不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定總價為新台幣（下同）13,068,348元（下稱系爭價金），至88年 9月18日止，伊已依約於如附表所示分期給付日付清系爭價金，惟因系爭土地係屬農牧用地，而伊並無自耕能力，系爭買賣復係就特定部分所為之買賣，是系爭買賣契約因違反當時法令，應屬自始無效，被上訴人所受領之系爭價金即屬無法律上原因而受有利益，為此依民法第113條及第179條規定，先位請求上訴人如數返還系爭價金，及依各期給付金額加計按各分期給付日翌日（即如附表所示利息起算日）起算之法定遲延利息；如認系爭買賣契約有效，因上訴人依約負有移轉系爭土地所有權、交付土地及設定12,000,000元抵押權（下稱系爭抵押權）予伊之義務，經伊於92年 6月26日催告上訴人履約未果，爰以92年8月25日民事起訴狀繕本之送達 ，為解除契約之意思表示，並依民法第 259條及系爭買賣契約第10條約定，備位請求上訴人返還系爭價金暨依各期給付金額加計如附表所示利息起算日起算之法定遲延利息等語。原審駁回被上訴人先位部分之請求，就備位部分則為被上訴人全部勝訴之判決，並依兩造聲請分別為准、免假執行之宣告，被上訴人於本院聲明駁回上訴，就其先位敗訴部分則未據聲明不服，惟因系爭買賣契約是否因違反法律強制規定而自始無效，乃法院應依職權審酌事項，本院自仍須為審究，先此敘明。
二、上訴人則以：兩造於簽訂系爭買賣契約時，即約定系爭土地地目變更後，再行移轉登記，是系爭買賣契約自屬有效。而系爭土地現仍屬農牧用地，尚未變更為建地，故伊履行移轉登記義務之條件尚未成就，自無遲延給付之問題。且系爭買賣並非特定部分之買賣，因法令之修正，系爭土地已可用移轉應有部分之方式登記予被上訴人，原約定伊應先設定系爭抵押權以擔保履約之目的即已不存在，縱認伊仍有為被上訴人設定抵押權之義務，伊亦已於接獲被上訴人之催告函後即於92年7月1日去函表示願意配合辦理，乃被上訴人並未為協力義務，其以伊未依約完成設定抵押權為由解除系爭買賣契約，自屬無據，伊自毋庸返還所受領之系爭價金等語，資為抗辯，而聲明廢棄原判決，駁回被上訴人第一審之訴及假執行之聲請。
三、查被上訴人主張伊向上訴人購買系爭土地，訂有系爭買賣契約，伊並依約於如附表所示分期給付日給付上訴人如附表所示金額，業已付清系爭價金；又訂約時伊並無自耕能力，而系爭土地屬農牧用地，依當時土地法第30條及農業發展條例第30條規定，無自耕能力不得承受農地，亦禁止農地細分及移轉為共有；而伊曾於92年6月26日發函催告上訴人於函到5日內依約履行辦理過戶、交付土地及設定系爭抵押權之義務，經上訴人於翌日收受，惟上訴人迄未辦理土地所有權移轉及抵押權設定登記等事實，業據其提出系爭買賣契約、交款備忘錄、系爭土地登記謄本、92年 6月26日新竹英明街郵局第796號存證信函及回執為證 （見原審卷第11至16、20至29頁），復為上訴人所不爭執，堪信被上訴人此部分主張為真正。
四、被上訴人復主張系爭買賣契約乃自始無效，如認有效，上訴人經伊催告後，仍未辦理土地所有權移轉及抵押權設定登記，顯屬給付遲延，爰依法解除契約，上訴人應負回復原狀義務等語，則為上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件所應審究者，核為：系爭買賣契約是否無效？系爭買賣標的是否為特定物？上訴人有無給付遲延？被上訴人之解除契約是否合法？如經合法解除，被上訴人得請求返還之金額為若干？
五、經查：㈠系爭買賣契約非無效：
⒈按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能
情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，民法第246條第1項定有明文。是契約訂立時，因法令限制，以不能之給付為契約之標的者，若當事人於訂約時，即預期於不能之情形除去後為給付者，即為法所不禁，難謂係以不能之給付為標的，而認其契約自始無效。
⒉被上訴人主張其於訂立系爭買賣契約時，並不知系爭土地
為農牧用地，誤認系爭土地與前此其所購買，用以興建廠房之相毗鄰同段311地號土地（按即新竹市○○○段517之
4 地號土地之一部分 ，後分割為青草湖段517之76地號，重測後改編為明湖段311地號，為上訴人所自承，並有311地號土地登記謄本可參，見原審卷第17至18、57頁）同為丙種建築用地而向上訴人買受，因違反89年 1月26日修正前土地法第30條及農業發展條例第30條規定，應為無效云云。但查於89年 1月26日修正前之農業發展條例第27條係規定農業用地在依法作農業使用期間，移轉與自行耕作之農民繼續耕作者，免徵土地增值稅，而系爭買賣契約第15條「不動產標示」則約定：「新竹市○○段 ○○○○號零點壹伍柒貳貳柒公頃（內貳捌貳. 捌零伍捌坪）（日後變更建地時，各人負擔各人所承受面積之增值稅）」（原審卷第14頁），是自契約即明載關於變更建地時就增值稅應如何負擔之問題，堪信上訴人抗辯被上訴人於訂約時即知系爭土地為農牧用地，並約定地目變更為建地後再行移轉登記等語非虛，否則自毋庸於契約上就系爭土地變更建地時應如何分擔增值稅乙節另為約定，觀諸上開第15條約定乃另以手書寫為之，被上訴人主張其僅知係關於增值稅約定，並未特別注意云云，即不足取。
⒊又證人即本件代書張沐鐸亦到庭證稱兩造於簽約時均知系
爭土地為農地，並告知待日後可以變更地目或農地可為移轉時才移轉，被上訴人不可能不知系爭土地為農地，蓋當時丙種建地即可分割移轉，伊於訂約時亦明確告知被上訴人系爭土地為農地，暫時無法辦理移轉登記，至於被上訴人於74年向訴外人何瓊華購買新竹市○○○段517之4地號（按即前開311地號）土地，固亦屬農牧用地 ，但係後來變更為丙種建地後才辦理移轉登記等語（見原審卷第61、
62、64頁），並提出上開青草湖段土地之買賣契約為佐（見原審卷第68至69頁），益徵被上訴人應係之前購買 311地號土地業經變更為建地，所以亦預期系爭土地得變更為建地，始購買系爭土地，並約明於變更為建地時，由上訴人將被上訴人所購買之系爭土地移轉登記與被上訴人無訛。被上訴人固否認證人張沐鐸所言，惟參酌證人張沐鐸上開所證核與系爭買賣契約所定之內容相符，其就此部分之證言堪信為真，被上訴人上開主張即不足採信。
⒋再自系爭買賣契約第 2條之「付款期限及移交不動產方法
」，就系爭土地之移交方式均未載明，反於第14條「特約事項」中第一項約定「於第五期款全部付清時，甲方擁有本標的貳捌貳. 捌零伍捌坪之所有權，乙方為壹玖貳. 捌零伍捌坪…」，並於第15條第二項約定優先使用部分等情以觀，亦可證兩造係預期日後地目變更為建地時，再為履行移轉登記義務，始未約定點交事宜。
⒌依系爭買賣契約第 3條：「乙方（即上訴人）應於前條第
伍款付款時交付所有權狀，第伍款付款時交付印鑑證明書、記等有關書表予雙方委辦之代書…」。」（見原審卷第11頁）內容所示，可知本件係被上訴人先給付全部價金後，上訴人始負交付所有權狀等相關產權移轉文件予代書之義務，亦與一般土地買賣移轉後尚有尾款給付之情形有異，顯見被上訴人有俟地目變更後，再行移轉系爭土地之期待，是被上訴人謂其不知係農地，始約定於付清價款時即應辦理過戶，據上開約定主張系爭買賣契約為無效云云，亦難憑信。是本件兩造於訂約時即已明知被上訴人無自耕農身分，且系爭土地為農牧用地，惟亦預期於系爭土地日後變更為建地時，再為移轉登記，顯屬預期於不能之情形除去後再為給付，依民法第246條第1項但書規定，系爭買賣契約自屬有效。
⒍被上訴人另主張系爭買賣為特定部分農地分割買賣，因系
爭土地現仍為農牧用地，須受土地農用及分割面積最少須達 0.25公頃之限制，乃系爭土地面積為僅1527.27平方公尺，尚無法辦理分割，顯屬以不能之給付為標的，契約自屬無效云云。惟系爭買賣契約非以特定部分之農地分割為買賣標的（詳後述），其此部分主張亦不足取。
㈡惟系爭買賣契約亦非以特定部分土地為買賣標的：
⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於
契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院著有17年上字第1118號判例可參。
⒉查系爭買賣標的為新竹市○○段 ○○○○號0.157227公頃內
之282.8058坪，尚非逕予約定為應有部分之買賣，此觀系爭買賣契約第15條約定甚明，復為兩造所不爭執，惟就該
282.8058坪土地之位置為何，則未據於系爭買賣契約上明定。又被上訴人主張其在與系爭土地毗鄰之同段第 311號土地上興建廠房，因係袋地，無適宜通路通往公路，始向上訴人購買系爭土地其中的一部分，買賣位置即與原購買位置廠房用地相毗鄰部分，即屬特定，上訴人負有將其所購得土地之特定位置及面積，分割移轉與其之義務等語，惟此為上訴人所否認。
⒊依卷附地籍圖謄本、建物複丈成果圖所示（見原審卷第19
、66頁），被上訴人所有廠房坐落之同段 311地號土地（即重測前青草湖段517之76地號土地） 為一袋地，廠房大門面向北方，該土地左側即為系爭土地，堪信被上訴人主張為使其廠房得通往公路，始購買系爭土地等語屬實。
⒋然查系爭買賣契約第15條第 2款係約定：「㈡建物座落：
現有同段311地號現有建物之前 1.5公尺及側1.5公尺之土地，甲方（即被上訴人）有優先使用權」，而被上訴人亦自承訂約當時確未劃定購買位置，只說其廠房前方及兩側為其可使用範圍（見原審卷第59頁），是自契約文字及當事人之意思，足認兩造上開約定，無非係就系爭 312地號土地之使用所訂之分管契約，約定被上訴人就其所有同段311地號現有建物之前1.5公尺及側 1.5公尺之土地，有優先使用權，以利被上訴人使用臨近其廠房之土地，自不足謂兩造間就系爭買賣標的確屬特定部分之買賣。況如兩造間確有約定上訴人應於法令變更或地目變更後負有分割特定位置後移轉土地所有權予被上訴人之意，則參酌系爭價金非低，就此關於兩造重要權利義務之事項，要無僅於訂約文字上記載為「有優先使用權」之字樣，而未加以訂明之理。再參酌被上訴人於訂約時已明知系爭土地為農地，當時尚無從分割或移轉，及上開第 2款約定內容亦足達其購買之目的等情以觀，益見兩造僅就被上訴人得就其廠房前方及兩側有優先使用之分管約定，而非就特定部分所為之買賣，上訴人亦不負有分割特定部分土地並辦理所有權移轉之義務。
⒌系爭買賣契約於第11條固約定：「本契約所訂定之交屋日
（即甲方付清尾款之同時）乙方應確實依約履行，不得藉故拖延或遲延收受尾款及交屋…」（見原審卷第13頁），惟上開約定乃屬坊間制式契約印刷文字，除本件並無所謂交屋日可言外，證人張沐鐸亦到庭證稱因屬制式契約所以未刪除該條約定等語甚明（見本院卷㈠第73頁）；參酌兩造間就系爭312地號土地係訂有分管契約 ，已如前述，則上開約定至多係規範上訴人負有於被上訴人付清尾款時，即應依分管約定交付被上訴人得優先使用部分之義務，尚無從由前開第11條約定而得推認系爭買賣契約乃特定部分之買賣。被上訴人據以主張本件乃特定物之買賣，上訴人應辦理分割過戶云云，即不足採。
㈢上訴人固尚不負移轉登記系爭土地之責，惟就設定系爭抵押權部分則應負遲延給付之責，被上訴人解除契約為合法：
⒈查被上訴人於92年6月26日即發函催告上訴人於函到5日內
依約履行辦理分割過戶、鑑界交付土地及設定系爭抵押權之義務，經上訴人於翌日收受乙節，有92年 6月26日新竹英明街郵局第796號存證信函及回執附卷可參 （見原審卷第20至29頁）。
⒉按兩造於訂約時係預期系爭土地變更為建地後再行移轉登
記乙節，已如前述，89年 1月26日土地法及農業發展條例分別修正後，固將土地法第30條所定無自耕能力不得承受農地、農業發展條例第30條所定禁止耕地分割及移轉為共有之規定刪除，然系爭土地既尚未變更為建地，自難認上訴人應負系爭土地所有權移轉登記之停止條件已成就，本件上訴人就移轉登記義務既未達可得履行之狀態，則被上訴人業以前開92年 6月26日存證信函催告上訴人履行分割系爭土地並移轉登記之義務，顯非依債之本旨所為之催告，上訴人自不因此負有何給付遲延責任。且系爭買賣契約既非就特定部分所為之買賣，被上訴人以上訴人迄未就系爭土地鑑界點交，主張上訴人遲延給付云云，亦難憑採。⒊惟查依系爭買賣契約第14條第 2項另約定：「甲乙雙方同
意，乙方先行抵押新臺幣壹仟貳佰萬元正，甲方再行抵押新臺幣壹仟貳佰萬元正。」，核兩造之所以約定由上訴人先行設定抵押權目的，無非乃因系爭土地為農地，於變更地目前不得為移轉，為保障被上訴人已給付之價金，始有上開約定。乃系爭土地迄未變更為建地，縱上訴人願以移轉應有部分之方式辦理所有權移轉登記予被上訴人，亦難認其給付符合債之本旨，遑論被上訴人迭予否認兩造曾約定於法令變更後移轉應有部分，復亦不同意上訴人以移轉應有部分方式為之（見本院卷㈠第90頁），而系爭土地因現場未有耕作事實，尚無從獲核發農用證明以辦理移轉登記乙節，為兩造所不爭，上訴人抗辯被上訴人得以移轉應有部分取得系爭土地，其原先設定抵押權之目的已不存在云云，自不足採。其復辯稱如設定抵押權，將被催繳利息所得，故兩造同意暫不設定云云，然為被上訴人否認，其復未能就上開有利於己之事實舉證以實其說，亦不足取。故於系爭土地變更為建地而得移轉之前，被上訴人仍有請求設定抵押權以保障其已付價金之實益。
⒋次查上訴人於收受上開92年 6月26日存證信函後，固曾於
92年7月1日以新竹武昌街郵局第 985號存證信函表示「有關設定移轉書類已備齊交至代書處，即時可辦理登記」（見原審卷第 110頁）。惟證人張沐鐸在92年10月30日於原審時係證述：「…抵押部分是因為被告（即上訴人）資料沒有齊全，所以還沒有設定。」等語（見原審卷第63頁），上訴人亦不否認未將印鑑證明、印鑑章及辦理抵押權設定資料交予代書（見原審卷第58、59頁），其抗辯稱關於張沐鐸嗣後於本院證稱農業發展條例修改後，上訴人告知被上訴人有寫存證信函給他，上訴人將證件交給伊，只是兩造未來用印，於原審所稱部分資料未給，係指用印部分，伊有打電話給兩造，但兩造均未到等語（見本院卷第72頁），然此顯與其及上訴人於原審所述不符，所證即屬有疑，容係證人事後迴護上訴人之詞，且縱認其所證為真，惟上訴人迄未積極配合代書辦理用印等設定抵押權相關事宜，殊難執此指摘被上訴人未盡協力義務而謂其無給付確無遲延可言，遑論上訴人儘可先行用印以履行其義務，故上訴人雖以92年7月1日存證信函通知被上訴人表示已提出付，亦即尚未將設定抵押權應備文件交予代書並用印，自難認業已生給付之效力。
⒌按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約，民法第 229條第2項前段、第254條定有明文。查被上訴人係以92年 8月25日起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，該繕本並於92年 9月19日送達上訴人，有起訴狀及送達證書附卷足憑（見原審卷第6、34頁） ，乃上訴人迨至收受被上訴人起訴狀繕本時，就辦理系爭抵押權設定登記之義務，猶未提出相關文件並配合代書指示辦理，顯屬給付遲延，依上開說明，應認系爭買賣契約業經被上訴人於92年 9月19日合法解除。
㈣被上訴人得請求上訴人返還買賣價金範圍及金額：
⒈按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另
有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。…」，民法第259條第1、
2 款定有明文，⒉查被上訴人於系爭買賣契約訂定後，即依約分別於如附表
所示分期給付日給付如附表所示金額，有交款備忘錄在卷可參（見原審卷第15頁），並為上訴人所是認，則系爭買賣契約業經被上訴人依法解除，其依上開規定請求上訴人返還已付價金，暨加計自各分期給付日翌日（即如附表所示利息起算日）起算，至清償日止，按年息5%計算之利息，洵屬有據。
六、綜上所述，上訴人就設定系爭抵押權予被上訴人之義務既給付遲延，則被上訴人據以主張解除契約，自屬合法。是系爭買賣契約既經被上訴人合法解除，從而，其依民法第 259條第1、2款規定，請求上訴人返還系爭價金及附加自各受領翌日起至清償日，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審就備位部分判命上訴人如數給付，其理由雖有不同，惟結論並無二致，本院自仍應予以維持。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，經核對本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 4 月 12 日
民事第十六庭 審判長法 官 黃騰耀
法 官 郭松濤法 官 黃莉雲正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 94 年 4 月 14 日
書記官 秦仲芳附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。