臺灣高等法院民事判決 九十三年度重上字第一五號
上 訴 人即被上訴人 丙○○
丁○○○右二人共同訴訟代理人 范光柱律師被上訴人即上訴人 戊○○
乙○○甲○○右三人共同訴訟代理人 魏早炳律師複代理人 陳恩民律師右三人共同訴訟代理人 李克欣律師
魏翠亭律師當事人間請求損害賠償等事件，兩造對於中華民國九十二年十一月二十一日臺灣新竹地方法院九十年度訴字第二三六號第一審判決各自提起上訴，本院於民國九十三年九月二十一日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事 實
甲、上訴人即被上訴人丙○○、丁○○○方面：
一、聲明：㈠上訴聲明：
⒈本訴部分：
⑴原判決關於上訴人敗訴部分廢棄。
⑵被上訴人應連帶給付上訴人新台幣（下同）玖佰柒拾貳萬貳仟參佰零貳元（其
中肆佰萬壹仟伍佰捌拾肆元為回復原狀費用，伍佰柒拾貳萬零柒佰壹拾捌元為積欠租金）及自民國九十一年三月二十二日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。並自九十年九月一日起至本件房屋回復原狀完成之日止按月連帶給付上訴人租金損害玖拾伍萬參仟肆佰伍拾參元正。
⑶請准提供擔保宣告假執行。
⑷第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
⒉反訴部分：
⑴原判決關於上訴人敗訴部分廢棄。
⑵被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
⑶第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
㈡答辯聲明：上訴駁回。
二、陳述：除引用原審判決所陳部分外，補稱：㈠本訴部分：
⒈系爭租約於九十年八月三十一日前並未合法終止，被上訴人應連帶給付上訴人自九十年三月起至九十年八月止之積欠租金伍佰柒拾貳萬零柒佰壹拾捌元。
⒉被上訴人三人合夥經營惠民醫院，其既無合夥財產以清償債務，上訴人依民法第六百八十一條之規定，請求被上訴人連帶給付，即無不合。
㈡反訴部分：
被上訴人（即反訴原告）迄未就系爭房屋回復原狀及移除雜物傢俱，被上訴人尚欠上訴人（即反訴被告）租金損害等，而被上訴人所以預簽如原判決附表之十六紙支票即係供作支付租金之用，既欠租金又欠租金損害，自不得請求返還系爭十六紙支票。
乙、被上訴人即上訴人戊○○、乙○○及甲○○方面：
一、聲明：㈠上訴聲明：
⒈本訴部分：
⑴原判決不利上訴人部分廢棄。
⑵右廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行聲請均駁回。
⒉反訴部分：
⑴原判決關於駁回後開第二、三項部分廢棄。
⑵被上訴人應共同給付上訴人新台幣二百萬元，及自九十年三月一日起至清償之日止，依照年息百分之五計算之利息。
⑶被上訴人應將如原判決附表編號二、四之支票返還上訴人。
㈡答辯聲明：上訴駁回。
二、陳述：除引用原審判決所陳部分外，補稱：㈠本訴部分：
⒈縱認上訴人三人係合夥經營惠民醫院，惟此乃上訴人三人間之內部關係，其等並
非以惠民醫院或合夥人之名義與被上訴人訂立租賃契約，本件應非合夥債務甚明。是被上訴人主張上訴人三人因合夥之財產已不足清償合夥債務，應連帶負損害賠償責任云云，於法無據。
⒉就原審判命上訴人移除部分：查上訴人曾於原審一再請求自行前往移除，並曾委
請陳恩民律師及包商到場，惟被上訴人竟一再藉詞阻撓，要求上訴人所僱請之包商須有一定證照、或需出具工程計畫書等等，以致包商無法進行移除工程，致不歡而散。相關事實，有陳恩民律師可資證明，故本件縱認上訴人須負移除之責任，惟因被上訴人一再阻撓致無法履行，自不得歸咎於上訴人，被上訴人請求此部分之損害賠償，依法應無可採。
⒊就復原部分：查原審認被上訴人對於上開租賃物之原狀為何之舉證尚有未足，認
除備忘錄所載之項目外，其餘項目均不能舉證以實其說，其請求尚乏所據。至就備忘錄所記載之上開各項之復原費用，拆除中庭落地鋁門及鋁窗四片及門框部分之復原費用為一十二萬一千八百七十元，工期七天；一樓向中華路門面之改修部分之復原費用為二十一萬六千八百元，工期為十二天；洗腎室部分之復原費用為二十八萬六千二百八十七元，工期為十六天，有台灣省土木技師公會九十二年十月二十四日（九二）省土技字第四○八三號函在卷可憑，故備忘錄所載項目之復原費用總計為六十二萬四千九百五十七元，工期為三十五天。據上可知，被上訴人主張復原部分之費用在六十二萬四千九百五十七元範圍內為有理由，逾此範圍之請求，即乏所據。
惟查：被上訴人於起訴時之主張，既係依租賃契約第七條及第九條，惟查，該二條文均係以未經被上訴人同意而自行改裝致損害原有建築物為前提，然原審所認定之復原項目，又都是備忘錄中經兩造協議所為，與被上訴人之請求權基礎顯然不合，此顯有判決理由互相矛盾，其無可採，可見一般。又縱認有復原之必要，然上述復原之工程，本可同時進行，並無任何妨礙。原審將前開工期分別計算，然後再加總為總工期，顯有違常理，亦有不當。
㈡反訴部分：
上訴人對被上訴人並無任何租金或損害賠償債務存在，已如本訴部分所述，原審判決駁回上訴人部分之反訴，自有不當。
理 由
壹、本訴部分：
一、上訴人丙○○、丁○○○起訴主張兩造於七十八年八月十一日訂立租賃契約書，由上訴人將系爭房屋出租予被上訴人，租期自七十八年九月一日起至九十年八月三十一日止，雖約定租賃期間承租人得提前終止租約，惟被上訴人戊○○單獨一人於九十年二月八日以法院公證處認證函表示，其代表其他承租人乙○○、甲○○通知終止租約，因未附證明其為代表人之文件，依民法第二百五十八條第二項之規定，其終止租約不生效力。被上訴人終止租約既不生效力，兩造間之租賃契約，應自九十年八月三十一日租期屆滿時終止。被上訴人於九十年二月八日擅自終止租約後，雖於同年月二十八日遷出系爭房屋，惟仍留有如鑑定書所載大量之傢俱、醫療設備等並未移除，且逕自改裝系爭房屋之設施，如鑑定書所載應復原之部分尚未回復，上開回復原狀所需之費用，經鑑定結果為四百萬一千五百八十四元，經迭次以存證信函催告被上訴人等限期回復原狀，均未獲置理，為此依上開契約書第七條、第九條、民法第四百三十八條第一項之規定，請求被上訴人給付回復原狀之費用四百萬一千五百八十四元。又上開租約既至九十年八月三十一日始因租期屆滿而終止，被上訴人僅給付至九十年二月之租金，尚有九十年三月至八月之租金，共計五百七十二萬七百一十八元未付，為此依租賃之法律關係請求被上訴人給付上開積欠之租金。另被上訴人未依債務本旨，將系爭房屋回復原狀後交還上訴人，致上訴人受有相當於租金之損害，被上訴人按月給付之租金為九十五萬三千四百五十三元，爰請求被上訴人應自九十年九月一日起至回復原狀止，按月給付租金損害九十五萬三千四百五十三元等語。
二、被上訴人戊○○、乙○○及甲○○則以：對於本件租賃契約及約定內容均不爭執，惟系爭租賃物，經新竹市政府工務局公共安全檢查，認為有違反建築法第七十三條、第七十七條之規定不得繼續使用，經被上訴人通知上訴人改善均未獲置理，始於九十年二月六日發函終止租約，並於同月二十八日搬離系爭房屋，被上訴人既已依法終止租約，上訴人請求給付九十年二月至八月之租金，應屬無理。又上訴人起訴請求回復原狀，惟對於「原狀」為何，並未舉證證明，僅提出系爭建物甫興建完成之平面圖為證，然被上訴人所承租者，係使用多年之建築物，上開平面圖自不得據為系爭建物「原狀」之依據，又本件雖經台灣省土木技師公會鑑定，鑑定報告中所謂之「移除項目」及「復原項目」，均係依上訴人片面主張之「原狀」（即上開平面圖）而為之鑑定，然系爭建物於出租予被上訴人之前，本作為醫院使用多年，土木技師公會持該建物原始建築設計圖為依據，依上訴人主張，未經舉證證明之移除及復原項目為鑑定，其結果自有偏頗，不足採信。上訴人依租賃契約第七條、第九條主張損害賠償，惟該約定均係以未經上訴人同意自行改裝致損害原有建築物為前提，被上訴人否認有未經上訴人同意自行改裝之事實，亦否認有損害原有建築物，上訴人又未舉證以實其說，其訴自無理由。況縱認被上訴人有何傢俱或雜物仍置放於租賃標的物內未搬離，然依兩造所訂立之租賃契約第十一條約定，僅係任憑上訴人視作廢棄物處理，上訴人請求回復原狀或金錢賠償均無理由。再依兩造所簽訂之備忘錄所載，被上訴人等只負於租賃關係消滅後回復原狀之義務，如未回復，經上訴人限期三日仍未發包施工，則聽由上訴人自行發包施工，該工程款應由被上訴人全額負擔而已，上訴人未踐行上開程序，憑空要求巨額賠償，顯依約不合等語，資為抗辯。
三、上訴人主張兩造於七十八年八月十一日簽立店屋租賃契約書，約定由被上訴人向上訴人承租門牌號碼為新竹市○○路○段二百九十四號、第二百九十八號、第三百號一至七樓（含地下室）全棟（中華路二百九十四號、第二百九十八號之住家部分除外），租期自七十八年九月一日起至九十年八月三十一日，租金按約定第十二年（即八十九年九月一日至九十年八月三十一日）每月租金為九十五萬三千四百五十三元，付款方式為每三個月開立支票一張給付，被上訴人於九十年二月五日以經原法院認證之函文通知上訴人終止租約，上訴人已於九十年二月六日收受該函，被上訴人於九十年二月二十八日遷出上開租賃標的物等情，既為兩造所不爭，且提出房屋租賃契約書、認證書各一件為證，自堪信為真實。
四、上訴人另主張被上訴人於九十年二月五日所寄終止租約之通知，雖係於同年月六日收受該通知書，惟係以被上訴人戊○○一人名義所為之意思表示，依民法第二百六十三條準用同法第二百五十八條之規定，不生終止之效力，故本件租約係於租賃期限屆滿，即九十年八月三十一日始終止，被上訴人僅支付租金至九十年二月，尚欠九十年三月至八月之租金五百七十二萬七百一十八元（即該年度每月租金九萬五千三百五十三元，六個月之租金）等情，被上訴人對於上開事實均不爭執，惟抗辯稱：系爭租賃物因新竹市政府工務局執行八十九年度建築物公共安全檢查結果，認使用執照之用途不得作為醫院使用，命被上訴人限期改善，經請求上訴人改善未獲置理，被上訴人為恐遭勒令停業，故始由被上訴人乙○○、甲○○授權被上訴人戊○○發函通知上訴人自九十年二月二十八日起終止租約，上訴人所提供之系爭租賃物不得作為醫院使用，亦即未依租賃契約之本旨，提供合於約定使用之房屋，被上訴人終止租約自有所據，兩造租約於九十年二月二十八日業已終止，自無須支付上開租金等語。茲所應審究者，為被上訴人戊○○一人代表被上訴人乙○○、甲○○所為終止租約之意思表示，是否合於法律之規定？兩造之租約究係於何時終止？㈠按契約當事人一方有數人者，終止契約之意思表示，應由其全體或向其全體為之
；另按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，民法第二百六十三條準用第二百五十八條第二項、第一百零三條第一項分別定有明文。查本件被上訴人戊○○於九十年二月五日所寄發予上訴人二人之終止租賃契約函，其上載有「為特代表全體承租人戊○○、乙○○、甲○○等三人函知台端吾等依契約第六條規定於九十年二月二十八日終止租約」等字樣，有該函文在卷可憑（原審卷第十五頁），上開函文已對上訴人二人為終止租賃契約之意思表示，雖其函文用語為「代表」，惟被上訴人戊○○受被上訴人乙○○、甲○○委託處理其等與上訴人間租賃契約之終止事宜一節，業據被上訴人提出委託書二份在卷可參（原審卷第四三、四四頁），且被上訴人乙○○、甲○○亦明白表示確有委託被上訴人戊○○處理其等與上訴人間就系爭租賃標的物終止租賃契約之事宜，堪認戊○○確有代理被上訴人乙○○、甲○○之權，從而，被上訴人戊○○於代理之權限內代理被上訴人乙○○、甲○○，以承租人全體名義向上訴人即出租人全體為終止租約之意思表示，自符合上開民法第二百六十三條之規定。上訴人雖主張上揭函文係用「代表」之字樣，且上開授權書僅記載「處理惠民醫院院址：新竹市○○路○段○○○號與房東丙○○先生簽立之房屋租賃契約解約事宜」等字樣，顯屬無效云云，惟查被上訴人戊○○並非法律之專業人員，豈能明瞭「代表」及「代理」之區別？揆其真意應係「代理乙○○、甲○○」為終止租約之意思表示，顯不得拘泥於上開函文所用之詞句；且上開委託書雖未將系爭租賃標的物之全部載明，亦漏載另一出租人丁○○○，惟被上訴人戊○○確有權代理被上訴人乙○○、甲○○處理終止本件租賃契約之相關事宜，已如前述，授權書雖未記載全部房屋及另一出租人丁○○○，然被上訴人承租本件租賃房屋全部之目的係為經營惠民醫院之用，當無僅終止部分房屋租賃契約之可能，揆其授權之真意應包括終止全部租賃契約，要屬無疑，上訴人上開主張顯難成立。
㈡被上訴人雖抗辯，其於八十九年十二月二十六日因收受新竹市政府工務局函文（
原審卷第五七頁），以系爭租賃物不得作為醫院使用，要求限期改善，經通知上訴人改善而未獲置理，上訴人提供之租賃物既不符合約定使用收益之狀況，被上訴人自得終止租約云云。惟查，證人即被上訴人所僱請之惠民醫院總務人員牛文才證稱：八十五年間本件租賃物即曾因無使用執照，而經新竹市政府工務局檢查不合格，曾經跟上訴人提過要使用執照，但沒有向上訴人要求具體改善之方法，八十九年十二月這次因與之前相同，而未告知上訴人，該次檢查，工務局有准予備查，但有缺失，有請相關廠商辦理，八十九年這次沒有積極處理，院長知情後並未指示如何處理等語（原審卷三八八至三九二頁）。是依上開證人牛文才所言，八十九年十二月二十六日被上訴人收受上開函文後，並未通知上訴人提出使用執照，或限期改善，則上訴人所提出之系爭租賃物，縱有未合於約定使用之狀態，上訴人僅有負責除去之義務，上訴人既否認知悉上開瑕疵，被上訴人又未通知上訴人改善、除去上開瑕疵，從而，被上訴人主張因系爭租賃物不合於使用、收益之狀態，其已通知上訴人改善而未改善始終止租約云云，顯難以成立。
㈢按「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止租約者，
其終止租約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通知」；「前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之」，民法第四百五十三條、第四百五十條第三項定有明文。上開民法第四百五十條第三項之規定，係列舉規定，故不動產之租金支付期限，超過一個月者，並不類推適用上開條項之規定（最高法院六十七年台上字第二二九三號判例參照），此際仍應依習慣定之，其通知期間不得少於一個月。又上開法律規定須先期通知，目的在使出租人得從容準備出租與他人，以免遭受不測之損害，則祇須終止契約之效果，於通知後經過必要之期間後發生，即足達保護出租人之目的，並無重行定期通知之必要，故通知所定契約終止期不相當者，應解為經過法律所定之相當期間後，發生終止效果。查本件租賃契約第六條約定：契約期間內乙方（即被上訴人）若擬遷移他處時，得通知甲方終止本契約一節，有租賃契約書在卷可參，且為兩造所不爭，則被上訴人依約本得於租賃期滿前終止租賃契約。又被上訴人於九十年二月五日以經原法院所認證之函文通知上訴人終止租約，上開函文已於同年月六日送達於上訴人之事實，除有上開函文可佐外（本院卷第十五頁），又為上訴人所自認（本院卷第三百五十頁），堪信為真實。又依租賃契約第四條第二項約定，本件租金支付期限為每三個月支付一次，故依上舉判例及說明意旨，其通知期限應依習慣定之，且不得少於一個月，本件上訴人並未舉證上開通知期限有何習慣，本院審酌租賃標的物之用途、範圍等認應以一個月為適當。從而，被上訴人應於一個月前為終止租約之意思表示，且應以曆定一個月之末日為契約終止期，其終止租約之意思表示於九十年二月六日到達上訴人，迄今已經過一個月，自應發生終止租約之效力，且於九十年三月三十一日為本件租約之終止期，堪以認定。
㈣綜上可知，本件租約之終止期為九十年三月三十一日，上訴人主張被上訴人僅給
付九十年二月間之租金，尚欠九十年三月間之租金未付，自有理由。其另主張被上訴人應給付自九十年四月至同年八月間之租金云云，因本件租約已於九十年三月三十一日終止，被上訴人已無支付租金之義務，上訴人此部分主張，自乏所據。又九十年三月間之租金依兩造租賃契約之約定為九十五萬三千四百五十三元，惟兩造亦約定被上訴人給付租金時先扣除代繳之租金所得稅百分之十，有租賃契約書、被上訴人為預付九十年三月至五月之租金交付上訴人如原判決附表編號一至四所示之支票可憑，且為兩造所不爭執，從而，上訴人得請求九十年三月份之租金為八十五萬八千一百零八元。【計算式：953453－（000000x10/100）=858108 】。
五、上訴人主張被上訴人等擅自遷離系爭租賃物後，尚留有大量之雜物、傢俱，且被上訴人於七十九年四月間即擅自將房屋改裝，經被上訴人等出具備忘錄表明願回復原狀及賠償損害，被上訴人於九十年二月二十八日擅自遷離後改裝設施者處處皆是，經上訴人於九十年二月十九日、同年三月五日、同年三月二十六日以存證信函催告被上訴人回復原狀，均未獲置理，經提出系爭建物原始設計圖聲請原法院委由台灣省土木技師公會鑑定，依鑑定書所載移除部分之總工程費為一百七十三萬九千三百零四元、復原部分之總工程費為二百二十六萬二千二百八十元，共計四百萬一千五百八十四元，依上開租賃契約書第七條、第九條約定及備忘錄之記載，自得請求被上訴人給付等語。被上訴人則以，除上開備忘錄所記載者外，否認有未經上訴人同意自行改裝之事實，亦否認有損害原有建築，又被上訴人承租系爭建物時，本作為醫院使用多年，上開鑑定係以原始建築設計圖為據，顯不足採，又依兩造租賃契約第十一條約定，上訴人可將上開雜物、傢俱視作廢棄物處理。經查：
㈠本件租賃契約第六條約定：房屋有改裝設施之必要時，乙方（即被上訴人）取得甲方（即上訴人）同意後始得自行裝設，但不得損害原有建築物。第九條約定：
甲乙雙方若有違約情事依雙方損失賠償之。又依被上訴人所書立之備忘錄記載：乙方（即被上訴人）因業務需要，徵得甲方（即上訴人）同意改修：①拆除中庭落地鋁門及鋁窗四片及門框。②一樓向中華路之門面改修如附圖所示。③改修三樓洗腎室與三○二病房間之牆壁打洞以安裝玻璃窗及洗腎室，乙方保證租約期滿及不租時，應予回復原狀，將房屋交還甲方，如未回復，經甲方限期三日仍未發包施工，則聽由甲方自行發包施工，乙方對於該項發包施工款項不得異議，應予全額負擔等字樣，有備忘錄在卷可憑（原審卷第十六至二十三頁），復為兩造所不爭執，且上訴人已於九十年二月十九日、三月五日、三月二十六日以存證信函催告被上訴人限期回復原狀，至今未予回復一節，除有存證信函一份可憑外（原審卷第七九頁）亦為兩造所不爭執。則上訴人就上開備忘錄所載應回復原狀之內容，依備忘錄請求被上訴人給付回復所須之工程款，自有理由。又按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第四百五十五條定有明文。本件租賃契約第十一條約定：租賃期滿遷出時，乙方（即被上訴人）所有任何傢俱，雜物或裝璜設施，於屆滿後三個月內若有留置不搬者，應視作廢棄物處理，任憑甲方（即上訴人）處理，乙方決無異議等字樣，是依上開民法第四百五十五條規定意旨觀之，承租人於租賃關係終止後返還租賃物時，本負有將租賃物內之承租人所有之傢俱、雜物等無益於出租人之物清空之義務，且本件租賃契約第十一條之約定「應視作廢棄物處理，任憑甲方（即上訴人）處理」等字樣，揆諸兩造訂約時之真意，僅係被上訴人拋棄其傢俱、雜物、裝璜之意思表示，上訴人尚無將上開物品清除之義務，該約定顯非上開民法第四百五十五條之特別約定，被上訴人抗辯上開約定係兩造之特別約定而無其他法律規定之適用云云，要難成立。從而，依上開民法第四百五十五條規定意旨，上訴人處理上開物品之費用自應由被上訴人等負擔。
㈡復原部分：上訴人主張被上訴人承租其所有之系爭房屋，有改裝之項目如其所提
出之系爭房屋各樓層平面圖應復原部分（原審卷第一四三頁），固據其提出備忘錄二份、原始設計圖一份，並據台灣省土木技師公會鑑定費用總計為二百二十六萬二千二百八十元在案（鑑定書第三冊第四百二十六頁），製有鑑定書三本可憑。被上訴人固不否認上開備忘錄之內容，惟對於其他應復原之項目則均否認。經查：
⒈系爭租賃物，原即由上訴人自己經營醫院使用，嗣於七十六年六月間由上訴人
丙○○與被上訴人戊○○訂約合夥經營醫院，再於七十八年八月十一日，上訴人丙○○之合夥股份讓與被上訴人乙○○、甲○○二人，並於同日兩造簽訂本件租賃契約等情，有合夥草約、同意書、讓渡協議書在卷可佐（原審卷第四五至五四頁），且為兩造所不爭執，是本件上訴人得請求被上訴人回復之原狀，自應係七十八年八月十一日將系爭租賃物出租予被上訴人時之原狀甚明。上訴人提出之原始設計圖係房屋興建時之原狀，且房屋興建後上訴人尚自行經營醫院，及與被上訴人戊○○合夥經營醫院，其主張復原部分，例如地下室之冷氣出口，依理於設立醫院時即須設置，且上訴人丙○○亦自承：七十六年間戊○○與伊合夥時冷氣系統一半以上重新改裝成中央空調系統等語（原審卷第四○二頁），是上開冷氣出口即係七十六年間所挖洞，並非被上訴人於七十八年承租後所為，被上訴人於本件租約終止後自不負回復原狀之義務，是上開建築物原始設計圖，自不得作為出租予被上訴人時房屋原狀之證明。
⒉上訴人另提出照片以證明出租時之原狀，惟為被上訴人所否認，而上開上訴人
所提出之照片（原審卷第二六八至二八六頁）上並無拍攝之日期，亦不得依此即認定此照片即為上訴人出租房屋予被上訴人時之原狀。
⒊再參酌，被上訴人就系爭租賃物於改裝一樓門面、中庭落地鋁門、三樓洗腎室
與三○二病房時，均徵得上訴人同意後始修繕，並均立下備忘錄，已如前述，且上訴人之住處即在上開租賃物之後方，則被上訴人於改裝其他設施時上訴人理應知悉，何以從未異議，亦未要求被上訴人立下備忘錄，此亦顯與常理不符。
⒋綜上可知，上訴人對於上開租賃物之原狀為何之舉證尚有未足，本院認除備忘
錄所載之項目外，其餘項目上訴人均不能舉證以實其說，其請求尚乏所據。至就備忘錄所記載之上開各項之復原費用，拆除中庭落地鋁門及鋁窗四片及門框部分之復原費用為一十二萬一千八百七十元，工期七天；一樓向中華路門面之改修部分之復原費用為二十一萬六千八百元，工期為十二天；洗腎室部分之復原費用為二十八萬六千二百八十七元，工期為十六天，有台灣省土木技師公會九十二年十月二十四日（九二）省土技字第四○八三號函在卷可憑（原審卷第五一三頁），故備忘錄所載項目之復原費用總計為六十二萬四千九百五十七元，工期為三十五天。據上可知，上訴人主張復原部分之費用在六十二萬四千九百五十七元範圍內為有理由，逾此範圍之請求，即乏所據。
㈢移除部分：如前所述，上訴人丙○○於七十八年八月十一日將就惠民醫院之出資
額及基於該出資額所擁有之全部有體及無體財產均讓售予被上訴人乙○○、甲○○，有讓渡協議書及附件資產負債表可參（原審卷第四七頁、一○二至一○三頁），則上訴人就惠民醫院內之所有有體財產均已無所有權，被上訴人主張有部分傢俱係上訴人所有，即難成立。且經原審履勘現場，本件租賃標的物內之物品均標示為惠民醫院所有，有履勘筆錄可憑（原審卷第一○六至一一二頁），益證租賃標的物內所有之物品均為被上訴人所有，從而，上訴人主張就鑑定書所載之移除部分，應由被上訴人負責移除，其移除之費用如鑑定書所載為一百七十三萬九千三百零四元（鑑定書第三冊第四二六頁），自有理由，應予准許。
六、㈠上訴人另主張其於九十年二月十九日、同年三月五日、三月二十六日分別以存證
信函催告被上訴人回復原狀，被上訴人至今未予回復，被上訴人未依債之本旨交還系爭房屋，自受有損害，請求被上訴人自九十年九月一日租約終止之日起至回復原狀之日止按月給付九十五萬三千四百五十三元等語。查被上訴人所簽立之備忘錄記載：租約期滿或終止時，應予回復原狀，將房屋交還甲方（即上訴人），如未回復，經甲方限期五日，仍未發包施工，則聽由甲方自行發包施工，乙方（即被上訴人）對於該項發包工程額不得異議，應予全額負擔外，就施工期間所致甲方之房租損失，並應由乙方予以賠償等字樣，是就上述復原部分之施工期間所致上訴人房租之損失，上訴人依備忘錄請求被上訴人賠償，自屬有據。至移除部分施工期間兩造雖未約定得請求損害賠償，惟上開移除項目之施工期間所造成上訴人之損害，既係可歸責於被上訴人之事由，致債務不履行，上訴人請求賠償亦屬有據。而前揭復原部分之施工期間經土木技師公會技師鑑定為三十五天，已如前述。移除部分之工期為三十天，有鑑定書可憑（第一冊第十頁），總計為六十五天，而依兩造所簽定之租賃契約第四條第一款約定：第十二年（即八十九年至九十年）之月租金為九十五萬三千四百五十三元，是上訴人依此主張上開施工期間，被上訴人應按月給付伊九十五萬三千四百五十三元租金之損害，尚屬相當。從而，上訴人主張於上開回復原狀之施工期間六十五天，應給付上訴人二百零六萬五千八百一十五元【計算式為：（000000x2）+（000000x5 /30）=0000 000（小數點以下四捨五入）】，核屬有據，應予准許，至逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
㈡至被上訴人另辯稱：上訴人於起訴時之主張，既係依租賃契約第七條及第九條，
惟查，該二條文均係以未經被上訴人同意而自行改裝致損害原有建築物為前提，然原審所認定之復原項目，又都是備忘錄中經兩造協議所為，與被上訴人之請求權基礎顯然不合，此顯有判決理由互相矛盾，其無可採，可見一般。又縱認有復原之必要，然上述復原之工程，本可同時進行，並無任何妨礙。原審將前開工期分別計算，然後再加總為總工期，顯有違常理云云。惟查兩造間之法律關係僅為租賃契約之法律關係，兩造於訂立租賃契約後所簽訂之備忘錄性質上係租賃契約之補充規定，該備忘錄之簽訂並未改變兩造間為租賃契約之法律關係，故上訴人於本院另主張依備忘錄一併請求回復原狀（本院卷第一０五頁筆錄），不生訴訟標的追加之問題。又台灣省工木技師公會鑑定報告，認拆除中庭落地鋁門及鋁窗四片及門框之復原工期七天；一樓向中華路門面之復原工期為十二天；洗腎室部分之復原工期為十六天，並未認定上開三項復原工程可以同時合併施工，被上訴人主張上開工程可同時進行，並未舉證以實其說，則此部分復原工期自應以三十五日計算之。
七、按「上訴人所交被上訴人之三萬元係押租金，而押租金之性質，乃擔保租金之給付，如承租人有欠租情事，固可由出租人主張抵付租金，但不得謂出租人有收取押租金者，即可延長租期。」（最高法院六十五年台上字第二七一四號判例參照）。又「押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題。」（最高法院八十七年度台上字第一六三一號判決參照）。經查：
㈠本件兩造所簽訂之租賃契約第三條雖約定：「乙方（即被上訴人）應于民國八十
年八月三十一日交付甲方（即上訴人）新台幣貳佰萬元正作為押金，本合約期滿或終止時無息無條件全額退還乙方」等字樣，惟兩造所約定由被上訴人給付予上訴人之押金二百萬元，其主要目的理應係擔保承租人即被上訴人履行租賃債務，是探求上開約款兩造當事人之真意，於租約終止後，被上訴人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押金，發生當然抵充之效力，於抵充後猶有餘額，始生無條件返還押租金之問題，方屬合理。否則若就字義解釋，於契約終止時上訴人即應無條件返還上開押金，果爾，則與押金之性質相違背，本件即無給付押金之必要，此顯非兩造當事人立約時之真意，堪以認定。是被上訴人主張上訴人於本件租賃契約終止後，即應無條件返還押金二百萬元，尚難成立，合先敘明。
㈡被上訴人於與上訴人訂立系爭租賃契約後，已於八十年八月三十一日給付二百萬
元押金予上訴人，現尚留存於上訴人處，業據兩造所簽立上開租賃契約書第三條約定所載明，且為兩造所不爭執，堪信為真。又本件兩造間之租賃契約於九十年三月三十一日終止，已如前述，上訴人依上開租賃契約第三條約定於該日即有返還押租金之義務。惟被上訴人尚應給付上訴人九十年三月份之租金八十五萬八千一百零八元，請求回復原狀，移除部分一百七十三萬九千三百零四元，復原部分六十二萬四千九百五十七元，及未依債務本旨返還房屋之損害二百零六萬五千八百一十五元，合計五百二十八萬八千一百八十四元之租金及其他因債務不履行所生之損害賠償，已如前述。從而，依上揭判例及判決意旨，及民法第三百二十二條第二款之規定意旨，上訴人得請求被上訴人應給付上訴人之租金及損害賠償，應抵充上開押金二百萬元，且應以被上訴人獲益較多者即上訴人請求遲延利息部分之本金（即上開租金及回復原狀之費用）儘先抵充。
八、按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第二百七十二條定有明文。本件兩造於簽訂租賃契約時，被上訴人並未明示就其等對於上訴人所負之債務各負全部給付之責任，被上訴人就本件對上訴人所負之債務，非屬連帶債務。又縱認被上訴人三人係合夥經營惠民醫院，惟此乃被上訴人三人間之內部關係，其等並非以惠民醫院或合夥人之名義與上訴人訂立租賃契約，本件被上訴人對上訴人所負之上開債務，應非合夥債務甚明。是上訴人主張被上訴人三人因合夥之財產已不足清償合夥債務，應連帶負損害賠償責任云云，於法無據。
九、綜上論述，上訴人請求被上訴人給付九十年三月份之租金八十五萬八千一百零八元，請求回復原狀，移除部分一百七十三萬九千三百零四元，復原部分部分六十二萬四千九百五十七元，及未依債務本旨返還房屋之損害二百零六萬五千八百一十五元，合計五百二十八萬八千一百八十四元，經抵充押金二百萬元後，得請求三百二十八萬八千一百八十四元，及其中一百二十二萬二千三百六十九元（即不包括未依債務本旨返還房屋之損害二百零六萬五千八百一十五元，且請求遲延利息部分之本金應抵充押金二百萬元）自追加起訴狀繕本送達之翌日即九十一年三月二十二日起（追加起訴狀被上訴人係於九十一年三月二十一日收受，原審卷第一七五頁）至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。原審判命被上訴人戊○○、乙○○及甲○○應給付上訴人丙○○、丁○○○三百二十八萬八千一百八十四元，及其中一百二十二萬二千三百六十九元自民國九十一年三月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並駁回上訴人其餘之訴，於法並無不合。兩造各就其敗訴部分上訴，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，均應予駁回其上訴。
貳、反訴部分：
一、被上訴人戊○○、乙○○及甲○○主張兩造簽訂本契約後，被上訴人於八十年八月三十一日依約交付上訴人丙○○、丁○○○押租金二百萬元，依契約第三條約定，本合約期滿或終止時無息無條件全額退還被上訴人。被上訴人既於九十年二月六日發函終止系爭租約，上訴人依約自應無條件返還系爭押租金二百萬元，及自九十年三月一日（即九十年二月二十八日終止租約之翌日）起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息。另系爭租約第十二年起之租金為每月九十五萬三千四百五十三元，依約付款方式為每三個月開立支票一張，每二年為一期，於每期期初交付上訴人，嗣因上訴人之要求，將每三個月開立支票一張支付之方式，改開為四張，被上訴人即簽發附表編號一至八之支票交由上訴人收受（其中編號一至四為九十年三至五月租金，扣除百分之十之租金所得稅之總和，附表編號五至八為九十年六月至八月之租金），因兩造間之租約於九十年二月二十八日終止，則同年三月至八月止六個月之被上訴人預開立支票予上訴人收受與租金同額之支票，上訴人即成為無法律上之原因而受利益，爰依不當得利之法律關係請求上訴人返還。另兩造另約定增加之租金即原租金之百分之五，每三個月十三萬二千零十七元，由被上訴人簽發如附表編號九至十六之支票予上訴人（其中編號九至十二號為補貼九十年三月至五月，編號十三至十六號為補貼九十年六月至八月者），因兩造租約已終止，上訴人收受上開支票即無法律上之原因，爰依不當得利之法律關係，請求上訴人丙○○、丁○○○返還上開支票等語。
二、上訴人則以：兩造間之租賃契約並未合法終止，被上訴人基於租賃關係終止之法律關係請求返還押租金及預付之支票，顯無理由。況被上訴人並未就系爭租賃標的物回復原狀，致上訴人受有損害，其請求返還押租金亦無理由，資為抗辯。
三、查被上訴人所請求之押租金二百萬元，經與上開上訴人得請求之租金及損害賠償金抵充後，並無餘額，依前述說明意旨，被上訴人此部分請求即屬無據，應予駁回。
四、按租賃契約，依前二條之規定終止時，如終止後始到期之租金，出租人已預先受領者，應返還之，民法第四百五十四條定有明文。查本件被上訴人係依民法第四百五十三條規定終止租約，且本件租約係於九十年三月三十一日終止等情，已如前述，從而，依上開法條規定意旨，被上訴人主張上訴人應返還其預先給付之九十年四月至八月之租金，應屬正當。而本件被上訴人係以三個月之租金，開立四張支票之方式預先交付予上訴人，其中如原判決附表編號一至四為九十年三至五月之租金，附表編號五至八係九十年六月至八月之租金，附表編號九至十六則係兩造約定增加之三至八月之租金部分等情，為兩造所不爭執，應信為真。且本件租約係於九十年三月三十一日終止，被上訴人尚應給付上訴人租金八十五萬八千一百零八元一節（上訴人並未請求該月份嗣後增加部分之租金），已如前述，是上訴人依民法第四百五十四條規定，應返還九十年四月至八月預收之租金，然上開支票並未依每月之應給付之租金金額開立，而就附表編號二、四所示之支票與上開租金金額相同，是上開二紙支票應可認係被上訴人給付予上訴人九十年三月份之租金，被上訴人自不得主張返還。綜上可知，被上訴人主張上訴人應返還如原判決附表編號一、三、五至十六所示之支票共計十四紙，洵屬正當，應予准許，逾此範圍之請求即屬無據，應予駁回。
五、綜上所述，本件被上訴人請求上訴人返還如原判決附表編號一、三、五至十六所示之支票十四紙，即屬有理由，應予准許；至逾該範圍之請求，則屬無據，應予駁回。原審判命上訴人丙○○、丁○○○應將如原判決附表編號一、三、五至十六所示之支票十四紙返還被上訴人戊○○、乙○○及甲○○，而駁回被上訴人其餘之請求，於法並無違誤，兩造就反訴部分分別提起上訴，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
肆、據上論結，本件兩造之上訴均無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 十 月 五 日
民事第一庭
審判長法 官 尤 豐 彥
法 官 湯 美 玉法 官 陳 金 圍右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十三 年 十 月 六 日
書記官 章 大 富附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。