臺灣高等法院民事判決 九十三年度重上字第四五四號
上 訴 人 甲○○上 訴 人 丙○○共 同訴訟代理人 施純貞律師被 上 訴人 丁○○訴訟代理人 葉海萍律師複 代 理人 謝思賢右當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國九十三年七月二十日台灣板橋地方法院九十三年度重訴字第一四０號第一審判決提起上訴，被上訴人並於本院追加備位聲明，經本院於九十三年十二月二十九日言詞辯論終結，判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決廢棄。
二、被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、如受不利判決，請准上訴人等提供現金或等值之銀行可轉讓定期存單為擔保，免為假執行。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：
一、按依建仁公司之公司登記事項卡顯示，使用土地者建仁公司乃被上訴人之家族企業，被上訴人若不同意建仁公司使用基地，以股東身份自可要求公司給付租金或不當得利，然被上訴人顯然從未為之。再依執行卷內所附之鑑價資料顯示，七十三年四月間建仁公司曾向第一銀行借款，除提供系爭建物供擔保外。被上訴人與蔡福春亦同意提供基地共同設定最高限額六百二十萬元之抵押權，若被上訴人未曾同意建仁公司使用基地，又豈會同意提供基地共同擔保之理？況被上訴人自成為系爭土地共有人迄系爭建物拍定之時間長達二十餘年，均未曾向建仁公司主張任何權利，顯然就原共有人蔡福春將土地提供建仁公司建屋一事予以追認，承認蔡福春有管理土地之權利。換言之，被上訴人即使未明示同意就共有物之使用、收益、管理方法交由蔡春福行使，亦有默示之同意。因此，被上訴人與蔡春福間於成為共有關係之際，已有分管契約存在，雙方已同意由蔡春福管理共有物。
二、按分管契約透過最高法院四十八年度台上字第一０六五號判例及大法官會議第三四九號之解釋，承認於第三人有明知或可得而知之前提下，有物權效力。被上訴人於繼受之時明知系爭建物利用基地之情形，則不論基於分管契約或繼受法則，均應受原使用借貸契約之拘束。另依建仁公司解散登記之相關資料顯示，被上訴人及蔡福春均為公司股東，於八十八年八月股東會決議作成解散之決議，即土地所有人均明知建仁公司已無法繼續經營，然至系爭建物拍定之日時隔三年半，被上訴人仍未曾對建仁公司有任何請求，而房屋性質上無法與土地使用權分離存在，乃眾所週知之事實，故本件借貸之目的應為同意建築物之所有權人於建物之使用年限內繼續使用土地。被上訴人受借貸契約之拘束，本件借貸之目的尚未完畢，被上訴人不得請求返還。
三、縱認兩造間未受分管契約之拘束，本件建築物存在土地上一事，為被上訴人受贈時所明知，二十餘年未曾主張權利，任令其上建築物遭強制執行而易主，其情形與民法第四百二十五條之一所示情形並無二致，基於調和土地及建物之利用關係，本件亦可類推適用民法第四百二十五條之一之規定。
四、又系爭建築物申請建築執照時，雖以廠房之名義申請，然係三層樓房樣式，工程造價高達一百九十五萬二千四百六十八元，已遠超過建仁公司資本額（五十萬元）數倍，且依據建仁公司辦理公司登記所附股東之妻乙○○於七十年十月九日即遷入系爭建物；再參酌上訴人拍定過程中發現建仁公司實際使用僅及於一樓，二樓為住家，隔有二間房間，訴外人蔡朝表示一間房間為其自住，另一間為蔡福春家人居住，且從屋內之物品顯見有長期居住之事實；建仁公司員工亦表示蔡朝及蔡福春之家人確實居住在系爭建物內。則建仁公司雖無租金支出，然土地所有權人使用系爭建築物亦未給付金錢，彼此間即非無對價之無償使用，即建仁公司於起造系爭房屋時，應有與蔡福春交換使用房地之意思，而構成租地建屋情形，依民法第四百二十六條之一規定，上訴人等使用土地並非無權占有。縱認建仁公司使用土地非基於租賃關係，然其究非無償使用，依據有償使用之特性與調和土地與建物之利用關係，亦有類推適用民法第四百二十六條之一之必要。
五、如前所述，被上訴人於系爭建物拍定前從未主張其所有權人之權利，而其身為建仁公司股東，自因建仁公司債務減少而直接或間接受有利益，故被上訴人待上訴人以高價承買後方請求拆物還地，其行使權利顯未依誠實信用方式為之而有權利濫用之情，自不應准許。
六、末查上訴人並無無償使用土地之意圖，多次尋求租金之協議，被上訴人備位請求給付租金之金額，於法無據，且系爭建築物一樓原作工廠使用，二樓雖為住家，然並無恰當之配置，上訴人除拆除遺留之工廠設施外，尚須重新規劃購置設備等為必要之支出，被上訴人故不言及成本之支出，而虛列租金收入，已不足信。況承租人是否願意承租，與建物內之設備有絕對之關聯性，而被上訴人對建築物之十元，不僅過高且顯無理由，且土地法第九十七條、第一百零五條對土地租金計算有明文規定，被上訴人之請求已遠超過法律之規定，並無理由。
參、證據：除援用第一審所提證據外，補提土地及建物異動索引表、最高法院裁判要旨、股東名冊、他項權利紀錄表、股東同意書、土地使用同意書、蔡春福年籍資料、公司登記事項卡、建築執照申請書、公司變更登記事項卡、勞資爭議協調會議記錄、最高法院判例要旨各一件及建仁公司七十五年至八十年申報之營利事業所得稅有關租金費用支出之資料、系爭房屋申請建築執照時之申請書及土地權利證明文件，板橋地方法院九十年度執字第一九二一六號強制執行卷宗，及建仁公司之公司登記資料、股東名冊與解散登記申請文件。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：
一、先位聲明：上訴駁回。
二、備位聲明：上訴人應自九十二年二月十三日起至九十五年二月十二日止，按月給付被上訴人九萬一千二百五十元。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：
一、蔡福春與被上訴人就系爭土地應如何分管從未有過任何明示或默示之意思表示合致，上訴人未舉證以實其說，徒以被上訴人長達二十餘年之時間未向建仁公司主張權利，即推論分管契約之存在，應無足採。況被上訴人受讓系爭土地應有部分時，系爭建物早已存在於土地上，上訴人與蔡福春何須再就土地為分管之契約？縱有之，當係指土地而言，而大法官會議第三四九號解釋僅有受讓土地應有部分之第三人應否受分管契約拘束之問題，上訴人並未受讓系爭土地之應有部分自不能主張適用該解釋。
二、上訴人並非系爭土地使用借貸關係之當事人，乃經由法院拍賣而獲得系爭建物所有權之人，自無從承受該借貸關係，是蔡福春與建仁公司間使用借貸之目的實與上訴人無關。又蔡福春當初借貸之目的僅為供建仁公司營業，嗣後該公司既已為解散登記，公司所屬建物亦遭拍賣，其使用目的已達。自無理由會繼續同意取得建物所有權之第三人仍可借用其土地，上訴人主張類推適用民法第四百二十五條之一，應無可採。而上開使用目的既已完成，蔡福春即可對建仁公司要求返還借用物，蔡福春或被上訴人並無必要與該公司終止借貸關係。故上訴人明知系爭建物與土地間並無租賃關係，而為貪圖其拍賣低價及可觀之租金收入而冒險標買，自應承擔風險。
三、上訴人又主張被上訴人事後「追認」土地之使用狀況云云，惟縱可如此推論，被上訴人同意使用借貸之對象亦僅為建仁公司，不會及於任何其他人，蓋使用借貸關係為債之關係，實不及於當事人以外之人。另被上訴人於建仁公司停止營業後，未立即對該公司請求返還土地或給付不當得利，要屬被上訴人消極不行使權利，自不能據以推論被上訴人同意建物所有權人於建物使用年限內繼續使用土地之意思。
四、系爭房屋早在六十八年十二月二十五日即已建築完成，自無適用民法第四百二十六條之一之規定之餘地。又依系爭房屋三層樓建物估算，至遲應於一年前即開始起造，而遍查卷內相關事證，並無資料足證確有租地建屋之意思表示合致之存在，且乙○○係在系爭建物建物起造完竣後之一年九個月後將認建仁公司、蔡福春間，於起造房屋之初，即有互相交換物品使用之意思表示一致存在。是縱上開修正後之規定可適用於發生在修正前之債，於本件仍無適用之餘地，更無類推適用可言。
五、上訴人並未證明其曾支出二千餘萬元改善系爭建物，縱有其事，系爭土地僅公告現值已達一千九百餘萬元，顯有二、三千萬元之市價，而因系爭建物之存在，上訴人不僅無法使用、收益，亦甚難處分。反之，被上訴人如可收回土地，無論重建或出售土地，均有相當之價值，自不能認為係專以損害上訴人為主要目的而為權利濫用。另建仁公司係有限公司，公司股東僅以其出資對外負責，故系爭建物拍定價格之高低洵與公司股東無直接或間接關係。
六、被上訴人否認本件得類推適用民法第四百二十五條之一第一項之規定，如認為得類推適用，該規定之第二項自亦得類推適用，被上訴人自得請求上訴人給付租金。被上訴人於原審主張被上訴人每月可收租金為三十六萬五千元，為其所不爭執，租金應為使用土地及建物之對價，被上訴人擁有該土地一半之所有權，據以計算，上訴人應自其獲得系爭建物所有權之翌日即九十二年二月十三日起按月給付其所收租金之四分之一即九萬一千二百五十元予被上訴人，爰追加備位聲明。
參、證據：除援用第一審所提證據外，補提經濟部查詢公司資料一件為證。
丙、本院依職權向經濟部中區辦公室調閱建仁公司之公司登記資料、股東名冊、辦理解散登記之相關申請文件，並調閱板橋地方法院九十年度執字第一九二一六號強制執行卷宗，及向財政部台灣省北區國稅局新莊稽徵處函查建仁公司尚在保存期限內申報之營利事業所得稅資料中，有無租金費用支出？如有，該支出租金所得為何人？另請台北市政府工務局檢送系爭房屋申請建築執照時之申請書及其所附土地權利證明文件。
理 由
一、本件被上訴人於原審起訴請求上訴人應將原判決附表編號一、二、三所示建物（下稱系爭建物）拆除，並將坐落臺北縣新莊市○○段一二八、一二九地號土地（下稱系爭土地）返還予伊及共有人全體，及自民國九十二年二月十三日起至返還土地之日止按月給付伊新台幣（下同）一萬七千三百零五元。嗣於本院追加備位聲明，請求被上訴人自九十二年二月十三日起按月給付租金伊九萬一千二百五十元，核其請求之基礎事實同一，依民事訴訟法第四百四十六條第一項但書、第二百五十五條第一項第二款之規定並無不合，應予准許，先予說明。
二、被上訴人起訴主張：系爭土地原為訴外人即伊之胞弟蔡福春所有，蔡福春於六十八年間將系爭土地無償借予訴外人建仁製罐有限公司（下稱建仁公司）興建系爭建物，並於六十九年五月十九日就其中如原判決附表編號一、二建物辦理保存登記，編號三部分嗣經測量編為六六一建號，蔡福春於七十年十一月十八日將系爭二筆土地應有部分各二分之一移轉登記為伊所有，餘二分之一於九十一年五月二十一日移轉登記為訴外人乙○○所有。嗣系爭建物於八十九年十一月間因強制執行程序而遭查封拍賣，由上訴人於九十二年一月十五日拍定，取得應有部分各二分之一，惟蔡福春當初借貸土地之目的僅為供建仁公司營業，嗣後該公司既已為解散登記，公司所屬建物亦遭拍賣，建仁公司之使用目的既已完成，伊即可對建仁公司要求返還借用物。蓋使用借貸關係為債之關係，並不及於當事人以外之上訴人。上訴人並無使用系爭土地之合法權限，自屬無權占有。先位聲明：爰依民法第七百六十七條規定及不當得利之法律關係，先位請求上訴人將系爭建物拆除，並將系爭土地返還予伊及全體共有人，及自九十二年二月十三日起至返還土地之日止按月給付一萬七千三百零五元相當於租金之不當得利。又如認本件得類推適用民法第四百二十五條之一第一項之規定，爰類推適用同條第二項規定，追加備位聲明：請求上訴人自九十二年二月十三日起按月給付伊九萬一千二百五十元之租金等語（原審就被上訴人請求每月不當得利超過一萬五千一百四十二元部分為其敗訴之判決，未據聲明不服，已告確定）。
上訴人則以：建仁公司係經系爭土地原所有權人蔡福春之同意在其上興建系爭建物，為有權占有且房屋使用目的尚未完畢，此為被上訴人受讓系爭土地應有部分時所明知，自應繼受其使用借貸之法律關係，且被上訴人二十餘年間均未提出異議，顯與共有人蔡福春間成立分管契約，同意由蔡福春管理系爭土地。即使未成立分管契約，本件亦可類推適用民法第四百二十五條之一之規定推定在房屋使用期限內有租賃關係。又縱認建仁公司使用土地非基於租賃關係，然其究非無償使用，應可類推適用民法第四百二十六條之一基地租賃契約隨同房屋所有權移轉。再依舊建築法第十一條第三項規定，建物須有土地使用權方得合法登記，益徵系爭建物之所有權人非無權占有系爭土地，被上訴人於系爭建物被拍賣後始主張伊為無權占有，顯係權利濫用並有違誠信原則。又系爭土地地處臺北縣新莊市之工業用地，被上訴人主張依申報地價年息百分之八計算其損害，顯屬過高，應核減為年息百分之三，方為適當。又被上訴人以系爭土地二分之之權利，備位聲明要求每月給付租金九萬一千二百五十元，不僅過高且顯無理由等語，資為抗辯。
三、被上訴人主張：坐落臺北縣新莊市○○段一二八、一二九地號之系爭土地原為蔡福春所有，於六十八年間無償借予建仁公司興建系爭建物，並於六十九年五月十九日就原判決附表其中編號一、二建物辦理保存登記，編號三部分嗣經測量編為六六一建號，蔡福春於七十年十一月十八日將系爭土地應有部分各二分之一移轉登記為伊所有，餘二分之一則於九十一年五月二十一日移轉登記為訴外人乙○○所有，系爭建物於八十九年十一月間因強制執行程序遭查封拍賣，由上訴人於九十二年一月十五日拍定，應有部分各二分之一，如原判決附表所示編號一至編號三建物占有系爭土地之面積依序為三百一十點一一平方公尺、二百七十八點二八平方公尺、二十九點六四平方公尺，上訴人占有系爭土地面積共計六百一十八點零三平方公尺等情，業據提出臺北縣新莊市地政事務所土地、建物異動索引資料、土地登記謄本、原審法院民事執行處九十二年一月二十一日九十年度民執明字第一九二一六號通知、臺北縣建物登記謄本、臺北縣新莊地政事務所建物複丈（勘測）結果、建物測量成果圖為證（見一審卷十五頁至三六頁、三九頁至四二頁、一○三頁），且為上訴人所不爭執，自堪信為真實。
四、至被上訴人主張：伊之前手蔡福春當初借貸系爭土地之目的僅為供建仁公司建屋營業之用，嗣後該公司既已為解散登記，公司所屬建物亦遭拍賣，建仁公司之使用目的既已完成，使用借貸關係為債之關係，並不及於當事人以外之上訴人，伊即可對建仁公司要求返還借用物。上訴人並無使用系爭土地之合法權限，自屬無權占有等情，上訴人則以前開情詞置辯。本件經整理兩造之爭點為：
㈠系爭房屋究係租賃關係或使用借貸關係而占有系爭土地？㈡被上訴人於七十一
年十一月十八日成為系爭土地共有人時，有無與蔡春福成立分管契約？㈢被上訴人或蔡春福對建仁公司有無終止使用借貸契約？㈣本件有無類推適用民法第四百二十五條之一之規定，推定在房屋得使用期限內有租賃關係之適用？㈤被上訴人有無民法第一百四十八條權利濫用？
五、按使用借貸，非如租賃之有民法八十八年四月二十一日修正、八十九年五月五日施行前第四百二十五條：「出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」之規定，縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人使用，被上訴人要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利（最高法院五十九年台上字第二四九○號判例意旨參照）。查：系爭土地原為訴外人蔡福春所有，於六十八年間無償借予建仁公司使用興建系爭建物一節，業經本院依上訴人之聲請向財政部台灣省北區國稅局新莊稽徵所函調建仁公司尚在保存期限內之八十六年至八十九年度營利事業所得稅結算申報書顯示，均無列報租金費用之支出等情，有該所九十三年十一月十八日北區國稅新莊一字第○九三一○三○六二三號函暨附件在卷可稽（見本院卷一五三頁），且為上訴人不爭執。則上訴人主張蔡福春與建仁公司就系爭土地所成立者，乃使用借貸契約，應堪認定。嗣蔡福春於七十年十一月十八日、九十一年五月二十一日依序將系爭土地應有部分各二分之一贈與移轉予被上訴人及蔡麗卿共有，依前開修正前民法之規定及最高法院判例意旨，除得被上訴人及蔡麗卿同意繼續使用外，建仁公司不得以前與蔡福春間之使用借貸契約對抗系爭土地現在之所有權人。上訴人辯稱：本件有民法第四百二十五條之一「土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或房屋之所有權讓與他人，推定在房屋使用期限內，有租賃關係」規定之類推適用，及建仁公司股東蔡春福之妻乙○○於七十年十月九日即遷入系爭建物二樓居住，則建仁公司雖無租金支出，然土地所有權人使用系爭建築物亦未給付金錢，彼此間即非無對價之無償使用，即建仁公司於起造系爭房屋時，應有與蔡福春交換使用房地之意思，而構成租地建屋情形，依民法第四百二十六條之一規定，上訴人使用土地並非無權占有，亦有類推適用修正後民法第四百二十六條之一「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人仍繼續存在」規定之適用，被上訴人應受前開使用借貸契約之拘束云云，惟查：系爭土地之所有權人即被上訴人及蔡麗卿既不同意上訴人繼續使用系爭土地，且上訴人亦不得以建仁公司前與蔡福春間之使用借貸契約對抗系爭土地現在之所有權人，已如上述，且建仁公司同意將系爭建物之二樓供蔡福春夫妻居住，係建仁公司與蔡福春間之別一問題，核與建仁公司與蔡福春間之使用借貸關係無涉，自不構成租地建屋情形，又縱被上訴人與蔡麗卿同意建仁公司繼續無償使用系爭土地，亦僅係使用借貸關係，均核與上開修正後民法第四百二十五條之一、第四百二十六條之一規定之要件不合，自均無該法條之適用。上訴人於九十二年一月十五日因強制執行程序拍定後取得系爭建物之所有權，亦非得以建仁公司與被上訴人、蔡麗卿間之使用借貸契約對抗被上訴人甚明。
六、上訴人另以：最高法院四十八年台上字第一四五七號、四十三年台上字第四七九號判例、最高法院八十八年度台上字第二三八二號、八十三年度台上字第二五四四號判決及大法官會議釋字第三四九號解釋資為其有權占有系爭土地之依據，並辯稱：系爭建物經合法登記，復經於原審法院強制執行程序拍賣公告上載明被上訴人同意系爭建物所有權人使用之旨，被上訴人收受送達前開拍賣公告後亦未為反對之意思表示等語，惟查：
㈠最高法院四十八年台上字第一四五七號判例意旨謂：「土地及房屋同屬一人所有
，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權之設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」，乃針對土地及房屋所有權同屬一人之情形，而將土地及房屋分別處分，其房屋承買人始有受特別保護之必要；另最高法院八十八年度台上字第二三八二號判決亦持相同之見解，並明白揭示此情與本件房屋所有權人全無土地共有權，而單純經土地所有權人同意興建房屋之情形不同。至最高法院四十三年台上字第四七九號判例謂：「租地建築房屋除當事人間有禁止轉讓房屋之特約外，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人。」，八十八年四月二十一日民法債編修正即據此增定第四百二十六條之一，明定基地承租人移轉房屋所有權之效力，前開判例已不再援用。惟使用借貸與租賃不同，借用土地興建房屋並無民法第四百二十六條之一規定之適用，已如上述，且本件亦核與前述判例、判決意旨所示情形不同，上訴人以前開判例、判決意旨認應推認被上訴人默許上訴人繼續使用系爭土地云云，容有誤會。
㈡司法院大法官會議於八十三年六月三日作成第三百四十九號解釋意旨略以：「最
高法院四十八年度台上字第一○六五號判例，認為『共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在』，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用。至建築物為區分所有，其法定空地應如何使用，是否共有共用或共有專用，以及該部分讓與之效力如何，應儘速立法加以規範，併此說明。」，最高法院八十三年度台上字第二五四四號判決即本此旨認分管契約成立後惡意受讓應有部分之人，應受該分管契約之拘束，前開大法官會議解釋肯認債權契約相對效力之原則，僅於共有人間訂有分管契約其後轉讓其應有部分之情形，雖分管契約為債權契約，惟倘其應有部分受讓人明知或可得而知該分管契約仍予受讓者，即應受分管契約之拘束，亦即例外地使原屬債權契約之分管契約對第三人發生效力，至於受讓人為善意並無可得而知其分管契約而受讓之際，該受讓人即不受分管契約之拘束，前揭大法官會議解釋並未揭櫫所有債權契約一旦具有公示性即發生對世效力之旨，債權契約相對性為我國民法一大原則，不因第三人知悉與否而受影響，況使用借貸與租賃性質不同，借用人並與為經濟弱勢之承租人同等保護之必要，而無買賣不破租賃原則之適用，已如前述。是上訴人辯稱：系爭建物坐落系爭土地之上，具有公示性，被上訴人明知系爭土地存有使用借貸關係仍受讓之，應受該使用借貸契約之拘束等語，自無可採。
㈢按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果
意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院二十九年上字第七六二號判例參照）。查意思表示有明示及默示之分，前者係以言詞、文字或其他習用方法直接表示其意思之謂，後者乃以其他方法間接的使人推知其意思，且默示之意思表示與單純之沉默有別，單純之沉默除經法律明定視為已有某種意思表示外，不得即認係表示行為。依卷附原審九十一年十二月五日九十年度民執明字第一九二一六號公告附註欄第八點記載：「．．．土地共有人蔡福春、丁○○同意債務人使用土地．．．。」等語，前開公告並於九十一年十二月二十三日寄存送達被上訴人於臺北市○○○路○段○○巷○○號住所，有送達證書附於原審九十年度執字第一九二一六號卷宗可佐，惟被上訴人於前開執行程序始終未曾以書面或言詞為同意之意思表示，業經原審及本院調閱上開執行卷宗核閱無誤，且該公告事項係謂被上訴人同意債務人即建仁公司使用系爭土地，至其同意之法律關係為何，得否為系爭建物之拍定人援引適用，均屬無據。前述公告記載事項後方接續「投標人應自行注意」字樣，促請投標人自行查明斟酌，是被上訴人縱於收受前項拍賣公告後未為異議或有何舉動，亦僅為單純之沉默，尚難遽認有默示受讓系爭建物所有權人繼續使用系爭土地之意思表示。
㈣次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權
者，得請求除去之，民法第七百六十七條前段、中段定有明文。所謂無權占有，係指所有權人行使其物上請求權時，占有人之占有並無正當權利，或其占有權利於斯時已歸消滅而言。建仁公司前基於使用借貸契約使用系爭土地，於六十九年五月十九日就原判決附表編號一、編號二建物辦理保存登記時，雖有使用系爭土地之合法權源，惟系爭土地及系爭建物於前開使用借貸契約成立後所有權均經轉讓，依首揭說明，系爭建物與系爭土地受讓人均已非原使用借貸契約之效力所及，上訴人占有系爭土地是否有正當權源，即與系爭建物有無經合法登記無涉，非謂系爭建物經合法登記後，其所有權人使用系爭土地當然為有權占有。
㈤綜上所述，建仁公司雖與蔡福春就系爭土地有使用借貸契約關係存在，惟使用借
貸與租賃並不相同，而無買賣不破租賃原則及修正後民法第四百二十六條之一規定之適用餘地，此乃使用借貸之借用人係無償使用他人之物，並無受與承租人相同保護必要之故，已如前述。系爭建物原所有權人建仁公司就系爭土地並無任何權利，而係徵得其原所有權人之同意其無償使用者，核與最高法院四十八年台上字第一四五七號判例、八十八年度台上字第二三八二號判決所示情形均不相同，最高法院八十三年度台上字第二五四四號判決及大法官會議釋字第三四九號解釋，亦未以公示性為要件創設使用借貸契約對第三人之效力。此外上訴人亦無法提出其他積極證據足資證明其占有系爭土地之合法權源，自屬無權占有，被上訴人請求上訴人拆除如原判決附表所示建物，並將系爭土地返還被上訴人及共有人，旨在排除其所有權之妨害並回復其物，係正當權利之行使，自與誠信原則無違，且亦無權利濫用之情形。
是上訴人謂：被上訴人於系爭建物拍定前從未主張其所有權人之權利，而其身為建仁公司股東，自因建仁公司債務減少而直接或間接受有利益，故被上訴人待上訴人以高價承買後方請求拆物還地，其行使權利顯未依誠實信用方式為之而有權利濫用之情形云云，亦非可取。
七、至上訴人稱：房屋性質上無法與土地使用權分離存在，故本件使用借貸之目的應為同意建築物之所有權人於建物之使用年限內繼續使用土地。被上訴人受借貸契約之拘束，本件借貸之目的尚未完畢，被上訴人不得請求返還云云，查：建仁公司與蔡福春間之使用借貸為債之關係，依上開說明，上訴人自無從承受該借貸關係，又蔡福春當初借貸之目的係為供建仁公司建屋營業之用，嗣後該公司既已歇業並已為解散登記，公司所屬系爭建物亦遭法院拍賣，其使用目的自已完畢，是上訴人謂本件使用借貸之目的尚未完畢，被上訴人不得請求返還云云，亦無理由。
八、末按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，為民法第一百七十九條前段所明定。無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院六十一年台上字第一六九五號判例意旨參照）。又租用基地建築房屋之租金，以不超過土地申報結算額年息百分之十為限，此觀土地法第九十七條、第一百零五條之規定自明，而上開規定所稱申報年息百分之十為限，乃租金之最高限額，尚須斟酌基地及建築物之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地及建築物之經濟價值及所受利益等因素，以為決定。經查：系爭土地自八十九年七月起之申報地價為每平方公尺八千四百元，系爭建物占用系爭土地面積共計六百十八點零三平方公尺，為兩造不爭執之事實，系爭土地地目為建地，坐落臺北縣新莊市○○○路一帶，鄰近三重客運輔大站、輔仁大學校區，附近商店林立，市況尚稱繁榮等情，此有被上訴人所提現場照片及系爭土地位置圖、前揭土地登記謄本足稽（見一審卷三三頁至四二頁），被上訴人主張：上訴人占有系爭土地將其上建物一樓部分出租他人營業使用，二樓以上則分隔為房間出租他人居地之坐落位置、工商業繁榮程度、經濟價值，及上訴人利用系爭土地所受利益等一切情狀，認被上訴人請求按系爭土地申報地價年息百分之八計算相當於租金之不當得利，核屬過高，上訴人辯稱應以年息百分之三計算，亦屬過低，認應以系爭土地申報地價年息百分之七計算，以示公允，故上訴人占有系爭土地所受相當於租金之利益應為每月三萬零二百八十三元【計算式：八、四○○元×六一八．○三平方公尺×七％÷一二＝三○、二八三元（元以下四捨五入）】，以示平允，惟被上訴人就系爭土地之應有部分為二分之一，故其所受損害應為每月一萬五千一百四十二元。
九、綜上所述，被上訴人之前手蔡福春與建仁公司間之使用借貸契約，既非如修正前民法第四百二十五條有買賣不破租賃規定之適用，上訴人自不得再主張其與被上訴人之間上開使用借貸關係繼續存在，已如上述。則上訴人所有系爭建物占有系爭土地已無合法權源，而為無權占有，上訴人並受有相當於租金之不當得利，按系爭土地申報地價年息百分之七計算，其每月所受利益為三萬零二百八十三元，被上訴人就系爭土地之應有部分為二分之一，已如前述，則其所受損害即為上開金額二分之一即一萬五千一百四十二元，又上訴人甲○○、丙○○分別於九十二年一月二十八日、同年月二十九日收受原審法院九十二年一月二十七日板院通民執明字第一九二一六號不動產權利移轉證書，取得系爭建物之所有權，業經原審法院及本院調閱原法院前開執行卷宗所附送達證書查明無訛，且為兩造所不爭。從而，被上訴人先位聲明依民法第七百六十七條物上請求權之規定及不當得利之法律關係，請求上訴人應將系爭建物拆除，並將系爭土地返還被上訴人及全體共有人，並自九十二年二月十三日起至返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人一萬五千一百四十二元，即屬正當，應予准許。被上訴人先位聲明既有理由，即應為其勝訴之判決，其備位聲明已無庸再予審酌，附此說明。原審為被上訴人勝訴之判決並以供擔保為條件為准免假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
十、兩造其餘之攻擊防禦方法暨聲明所用之證據，核與本件判決之結果均不生影響，已無再予論述之必要，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 十二 月 三十一 日
民事第九庭
審判長法 官 楊 豐 卿
法 官 張 蘭法 官 林 金 吾正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十三 年 十二 月 三十一 日
書記官 殷 丹 妮附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。