臺灣高等法院民事判決 93年度重上字第467號上 訴 人 財團法人台北市私立景文高級中學法定代理人 丙○訴訟代理人 詹文凱律師被上訴人 丑○○
乙○○○寅○○○子○○丁○○卯○○辛○○壬○○戊○○共 同訴訟代理人 蔡奮鯨律師
徐秀鳳律師被上訴人 癸○
己○○庚○○共 同訴訟代理人 連復淇律師被上訴人 甲○○○訴訟代理人 邱永祥律師上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國93年7月28日臺灣臺北地方法院92年度北重訴字第2號第一審判決提起上訴，本院於94年7月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：被上訴人為坐落臺北市○○區○○路121、123建號房屋及其坐落土地（下合稱系爭房地）之原所有權人（被上訴人就土地部分之應有部分詳如原判決附表二所示），於73年起出租與上訴人，一直續約至89年。88年簽訂之租約（原證一，下稱系爭租約）約定租期自88年1月1日起至89年12月31日止計二年，每月租金為新台幣（下同） 125萬元，押租保證金為 500萬元，於租賃期滿交還房屋時無息返還。
但自89年起，雙方另再約定將押租保證金提高為3500萬元，租金每月降低為20萬元（原證二）。租期屆滿後，上訴人繼續使用系爭房地，被上訴人未為反對之意思而成為不定期租賃，但系爭房地因被上訴人積欠他人債務遭法院查封拍賣，於91年5月1日由上訴人拍定買受，法院於91年5月3日發權利移轉證書予上訴人。故自91年5月3日起，兩造租賃關係消滅，且上訴人因繼受系爭房地之所有權，而使原返還房地義務因混同而消滅。故被上訴人應自次日即91年5月4日起負返還押租保證金3500萬元之義務，依被上訴人88年12月20日領收保證金支票及保證金收據所載，被上訴人應分別將如附表所示之金額返還上訴人。爰上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人下列第二項部分廢棄。㈡被上訴人應分別給付上訴人如附表所示之金額及自91年5月4日起至清償日止按年息5%計算之利息。
二、被上訴人丑○○、乙○○○、寅○○○、子○○、丁○○、卯○○、辛○○、壬○○、戊○○（下稱丑○○等九人）則以：丑○○等九人就系爭房地固曾將各自應有部分出租與上訴人，88年當時係由子○○出面簽訂系爭租約，簽約時租約雖記明押租保證金為 500萬元，但丑○○等九人當時並未收受，而係由另被上訴人庚○○取走，庚○○不僅無權代收，亦未有分毫交付丑○○等九人。就該 500萬元而言，丑○○等九人未曾收受。又89年押租保證金提高為3500萬部分，丑○○等九人更不知情，亦未收受，上訴人所提出租人名冊影本（即原證二）上加註「附註：自八十九年度起，保證金調整為叁仟伍佰萬，租金每月為降低貳拾萬元整。」等語，並非子○○所寫，其上子○○之印文亦非真正，均係他人偽造，應不生效力。又縱須返還押租保證金，丑○○等九人主張以上訴人短付相當於租金之不當得利抵銷等情置辯。
被上訴人癸○、己○○、庚○○（下稱癸○等三人）則以：系爭房地在上訴人於91年5月1日買受前，實際所有權人為簽訂租賃契約當時上訴人之董事長張萬利所有，由張萬利向癸○等三人借名登記為所有權人，且上訴人當時承租系爭房地所支付之押租保證金 500萬元或3500萬元，實際上亦係由實際所有權人張萬利所領取，自應由張萬利負返還押租保證金之義務。縱認癸○等三人應返還押租保證金，惟上訴人董事長張萬利借用癸○等三人名義登記為系爭房地之所有權人，並由癸○等三人簽訂租賃契約，自屬執行職務上之行為，且實際亦由張萬利領取押租保證金，本應由張萬利負返還押租保證金之義務，張萬利未予返還押租保證金，致癸○等三人受有返還押租保證金之損害，上訴人應與張萬利依民法第28條規定對癸○等三人負連帶賠償責任，癸○等三人爰主張抵銷，又癸○等三人亦得以上訴人未付之租金額主張抵銷等語，資為抗辯。
被上訴人甲○○○則以：甲○○○固曾將系爭房地之應有部分出租，並委由子○○與上訴人訂立系爭租約，惟兩造所訂租約固記載押租保證金為 500萬元，然甲○○○未曾收受亦未委任任何人收受上開押租保證金。又提高押租保證金之「附註」為偽造，伊亦未曾收取所提高之3000萬元押租保證金，再者，縱須返還押租保證金，伊亦得主張以上訴人短付之租金或相當於租金之不當得利抵銷等情置辯。
三、上訴人主張被上訴人於73年起將系爭房地出租予上訴人，一直續約至89年12月31日，88年簽定之系爭租約約定押租保證金為 500萬元，於租賃期滿交還房屋時無息返還，嗣系爭房地因被上訴人積欠他人債務遭法院查封拍賣，至91年5月1日拍定，由上訴人買受，並由法院發給權利移轉證書之事實，業據上訴人提出房屋租賃契約、不動產權利移轉證書各一份為證，被上訴人對於出租系爭房地予上訴人，嗣系爭房地經法院拍賣而由上訴人拍定買受之事實並不爭執，復經原法院依職權調取該院90年度執字第3317號拍賣抵押物強制執行卷宗核閱屬實，此部分自堪信為真實。
四、上訴人就其已依系爭租約交付押租保證金 500萬元予被上訴人，並由庚○○領取之事實，業據提出收據一紙為證，復為庚○○所自承。其餘被上訴人雖辯稱：伊等未實際收受 500萬元之押租保證金等語，惟查系爭租約並未約定上訴人應依應有部分比例支付押租保證金予各被上訴人，且庚○○既為系爭房地共同出租人之一，又係基於系爭租約收取押租保證金之意思受領系爭租約之押租保證金 500萬元，應認係為其餘共同出租人即全體被上訴人而收受，至於庚○○與其餘被上訴人間內部如何分配該押租保證金，要與上開 500萬元押租金契約已因現實交付而生效無涉。況系爭房地自73年起兩造即有租賃關係存在，為兩造所不爭執，但兩造均未能提出歷年之租約以供審酌，依卷附資料僅有原證一號租賃期間自88年1月1日起至89年12月31日止計2年之房屋租賃契約書（即系爭租約）為證而已，至於87年12月31日以前之租約究係一年換約一次或二年換約一次，兩造亦均表示並不清楚（當亦不清楚各該租約所定之押租保證金若干。），亦提不出各該契約為證。惟依社會一般通常情形暨經驗法則，各該租約亦當必有押租保證金之約定，且每年（期）換約之租賃關係，承租人依前約所給付之保證金（押租金），出租人並不會在前約租期屆滿或換訂新約時返還後，再由承租人依新約交付押租保證金，而係逕以前約之押租保證金充當新（後）約之保證金（押租金），如新約提高保證金致不足抵付時，再另外補足。查系爭房地租賃關係長達十餘年，兩造均相安無事，上訴人對於原證一系爭租約（包括出租人名冊）內容真正亦無爭執，而庚○○復承認已領取該 500萬元保證金之事實，堪認上訴人已交付 500萬元押租保證金與被上訴人之事實，為可採信。被上訴人上開未收受 500萬元保證金之辯解，不足採信。
五、上訴人又主張系爭租約自89年起，押租保證金提高為3500萬元，租金則每月為降低20萬元，然為被上訴人所否認。經查：
㈠依前揭四、之說明， 500萬元之押租金契約確已成立，嗣兩
造有無同意將押租保證金調整變更為3500萬元，並將租金每月降低20萬元，則為本件訴訟最主要（最大）之爭點，亦即原證二加註之「附註：自八十九年起，保證金調整為叁仟伍佰萬，租金每月為降低貳拾萬元整。」（下簡稱系爭附註）是否真正？也就是在原證一系爭租約上所載租賃期間內（88年1月1日至89年12月31日）兩造有無另行合意自89年起更改調整保證金數額及每月之租金。上訴人主張「有」，並稱係由子○○代理（或表見代理）其餘被上訴人簽約。被上訴人則俱予否認。是上訴人自應積極證明子○○「有」代理或表見代理其餘被上訴人合意變更押租保證金之事實。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第 277條定有明文。查上訴人所提原證二乃係以原證一所附「出租人名冊」加以影印後，在「影本」上出租人表格欄外「出租人代表子○○」下方加蓋「子○○」之印文，在影印之子○○字跡旁邊則簽有「張萬利」三字，其後再加上「系爭附註」，為上訴人所自認（見本院卷70頁1至3行、76頁2至4行）。茲被上訴人子○○否認原證二上「系爭附註」為其所書寫，亦否認其上「子○○」之印文為真正。揆之首揭說明，上訴人自應負舉證證明該「系爭附註」及「印文」真正之責任，然而上訴人既未能舉證證明「印文」為真正（見本院卷76頁8行，上訴人於93年12月21日準備程序中陳明「另行查證」，然迄94年7月5日言詞辯論時，已歷半年有餘，仍未能舉證證明。）就原證二加註之「系爭附註」亦表示不清楚為何人之筆跡，已無法考究（見同上卷172頁、113頁6行），則原證二所加「系爭附註」，上訴人既不能證明為子○○所書寫或同意而蓋用印文於其上，又不能查悉並證明上開「系爭附註」及子○○之「印文」究係於何時、在何地、於何人面前（有何人在場），由何人書寫或蓋印等情，是上開「系爭附註」及「印文」即無從認為真正，亦即上訴人既然不能證明係「子○○」所為，因而自不能以之作為上訴人有利之證據。
㈢上訴人主張子○○係代表其餘被上訴人與上訴人簽訂原證二
上之「系爭附註」而提高押租保證金。然而，依前㈢所述之理由，上訴人既不能證明「系爭附註」及子○○「印文」真正，而為子○○所為，即無所謂子○○「代理」其餘被上訴人而為之可言；推而言之，亦無所謂「表見代理」之餘地，「系爭附註」對於其餘被上訴人當亦不生效力。
㈣上訴人提出原證七謂被上訴人子○○等曾於租期屆滿前之89
年11月30日發函通知上訴人屆期不再續租，顯示被上訴人子○○等對租約之內容並無異議，不應於事後否認云云。惟細究原證七之內容，並未提及押租保證金（及提高金額）之情事，充其量僅能證明被上訴人知悉兩造簽定系爭租約（押租保證金為 500萬元）之事實，尚不能以之證明兩造有合意更改租約內容而提高押租保證金（為3500萬元）之事實。上訴人又提出原證五號之明細表主張被上訴人於88年12月20日共再收受3000萬元之押租保證金支票，顯見兩造有合意提高押租保證金，且3000萬元之押租保證金支票均已提示，足見上訴人已給付完畢云云，惟此亦為被上訴人所否認。經查原證五號明細表上所載「張玄男」之人，早於88年1月 13日即已死亡，有戶籍謄本一紙在卷可按（見原審卷54頁），竟仍於88年12月20日蓋用「張玄男」之印文於上開明細表之上，已見上開明細表顯非真實（已死之人怎能蓋用印文）。況上開明細表上面之各印文與所載各支票號碼支票背面之印文，均係訴外人張萬利之女張秀瑛向當時任職上訴人出納組長之潘玲惠取得，交與張萬利之妻張蔡月桂所蓋印，業經潘玲惠、張秀瑛於原法院90年度訴字第1255號刑事案中供證明白（見原審卷二75頁、77頁反面），復為上訴人所不爭執（見本院卷 159頁17行），自不足以證明上開明細表上之印文及支票背面之印文為被上訴人丑○○等九人及甲○○○所蓋用或同意授權他人蓋用。矧上開支票十紙中，除支票號碼 0000000號之支票存入庚○○帳戶、 0000000號之支票存入癸○帳戶外，其餘八紙支票均存入己○○帳戶，有彰化銀行木柵分行函在卷可稽（見原審卷 162頁起）。尤有進者，上訴人於本院受命法官行準備程序中明白表示「原判決所引用刑事案件證人證言無意見」（見本院卷159頁7行），故原判決第10頁第14行(二)段起所載有關：「⒈庚○○在檢察官偵查中所陳：租約自89年起提高押租金為3500萬元…，未經董事會同意，為張萬利片面決定。⒉潘玲惠於原法院偵審中所陳：伊依庚○○製作之支付傳票，開立支票十紙，連同支領押租金清冊（按指上開明細表）交由張秀瑛簽收，清冊（明細表）上之印章非其所蓋用，係交予張秀瑛，張秀瑛拿回去，蓋完章後再拿予潘玲惠等情。⒊張秀瑛於原法院刑事庭審理中亦不否認開予庚○○名義支票後面之庚○○署押為其所為。」之論述，更足證明係訴外人張萬利、庚○○擅將系爭租約之押租保證金予以提高（甚至未經上訴人董事會之同意），而由訴外人潘玲惠開立3000萬元支票（合計十紙）交予訴外人張秀瑛收受，嗣存入庚○○、癸○及己○○之帳戶（嗣由張萬利予以挪用）。是系爭租約之押租保證金提高3000萬元、每月租金降低20萬元，既係訴外人張萬利及庚○○所擅為，未得其他出租人即被上訴人丑○○等九人及癸○、己○○、甲○○○之同意（原法院90年度訴字第1255號刑事判決亦同此認定），從而上訴人主張兩造約定系爭租約自89年起押租保證金提高至3500萬元等情，殊無足採。亦即上開明細表及支票皆為張萬利等人為配合前揭㈠至㈢所述不能證明真正之「系爭附註」（調整押租金約定）而為之措施或動作，俱不能為上訴人有利之證明。
六、上訴人復主張：系爭租約之租期屆滿後，上訴人繼續使用系爭房地，被上訴人未為反對之意思，嗣系爭房地因被上訴人之債務遭法院查封拍賣，由上訴人買受，並由法院發給權利移轉證書，故自91年5月3日起，兩造租賃關係消滅，且上訴人因繼受系爭房地所有權，原返還房地義務亦已因混同而消滅，則被上訴人應自次日起負返還押租保證金之義務等語，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠按定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方
面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條件仍為不成就（最高法院47年度臺上字第1820號判例意旨參照）。查被上訴人曾於89年11月10日以臺北仁愛路24支郵局第 988號存證信函通知上訴人系爭房地於89年12月31日租期屆滿後，除另經成立書面協議外，不再續租，有存證信函一份在卷可稽，並為上訴人所不爭執，參諸前揭說明，上訴人雖於89年12月31日系爭房地租賃期間屆滿後繼續使用系爭房地，兩造間亦不成立不定期租賃。是上訴人主張系爭租約租期屆滿後，上訴人繼續使用系爭房地，被上訴人未為反對之意思，兩造間成立不定期租賃等語，不足採取。
㈡按租賃關係終止後，承租人未交還租賃物而繼續使用者，係
無法律上原因受利益，致出租人受損害，應構成不當得利，承租人所應返還其所得之利益，係使用租賃物所應支付之代價，亦即為相當於租金之金額。上訴人向被上訴人承租系爭房地，租賃期間自88年1月1日起至89年12月31日止，有系爭租約在卷可稽，惟上開租賃期間屆滿後，上訴人並未於89年12月31日將系爭房地返還被上訴人，嗣系爭房地因被上訴人積欠他人債務遭法院查封拍賣，由上訴人買受，並於91年 5月 3日由法院發給權利移轉證書，則上訴人自租期屆滿後之90年1月1日起至91年5月2日間，並無任何權源占有使用系爭房地，揆之前揭說明，應已構成不當得利，自應給付被上訴人相當於租金之不當得利之利益，計20,080,645元〔計算式：1,250,000元×16+1,250,000元×2/31=20,080,645元（元以下四捨五入）〕。
㈢按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各
得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。抵銷，應以意思表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅。民法第334條第1項、第335條第1項定有明文。查系爭租約既於89年12月31日租期屆滿而消滅，被上訴人自應返還押租金 500萬元予上訴人（參照前揭理由
四、所述。），而被上訴人以上訴人應給付相當於租金之不當得利主張抵銷，依上開說明亦無不合。因被上訴人主張抵銷之主動債權依前揭理由六、(二)所述，已超過上訴人請求之500萬元及自91年5月4日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，故經抵銷後，上訴人之債權已無餘額。
七、從而，上訴人本於兩造間租賃契約關係（原證一及原證二），訴請被上訴人各返還如附表所示之金額及自91年5月4日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
原法院就此部分為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨仍執陳詞指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經斟酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 7 月 19 日
民事第四庭 審判長法 官 張劍男
法 官 蔡芳齡法 官 彭昭芬正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 94 年 7 月 20 日
書記官 董曼華附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。