臺灣高等法院民事判決 93年度重上更㈠字第129號上 訴 人 太平洋建設股份有限公司法定代理人 章啟光訴訟代理人 楊金順律師複 代理人 曾朝誠律師
何盈蓁被 上訴人 欣祥股份有限公司法定代理人 陳邱貴美訴訟代理人 謝曜焜律師上列當事人間返還支票事件，上訴人對於中華民國92年7月4日臺灣臺北地方法院88年度重訴字第1285號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，本院於94年9月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新台幣參佰玖拾萬捌仟柒佰伍拾貳元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用部分之裁判廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一審、第二審及發回前第三審訴訟費用，由被上訴人負擔五分之四，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張被上訴人於82年8月間以欣祥投資有限公司名義向上訴人購買坐落台北市○○○路太平洋商務中心大樓預售案之13樓至17樓共30戶（含五個車位），並自訴外人陳志祥概括承受17樓之1房地買賣契約之一切權利義務，經上訴人同意，辦理換約。又於83年1月間自訴外人章麗娟概括承受13樓之8房地及其車位買賣契約之一切權利義務，經上訴人同意，並辦理換約。復於85年5月間，被上訴人以變更組織後之名義（欣祥股份有限公司）就先前直接買受之30戶（含五個車位）與上訴人重新換約，原約作廢，並自訴外人陳淑梅概括承受17樓之5房地買賣契約之一切權利義務，經上訴人同意，並辦理換約。是被上訴人計向上訴人購買系爭33戶及6個車位。上訴人於82年7月間推出系爭商務中心大樓預售案後，上訴人之廣告海報及錄影帶內容均標榜本大樓係「國內第一座精銳型全方位商業空間」、「五心級鋼骨帷幕辦公室與商務旅館式管理」，並明列「五心」級（資訊中心、秘書中心、商務會議中心、管理中心、休憩中心）公共設施所具有之各項效用及品質。經兩造見面洽談後，上訴人復交付一份商務中心之功效說明文件，並表示「日後完成之系爭商務中心大樓會有上開文件資料所示之五心級功效，如大量購買做為經營小辦公室出租業務，因承租人可節省聘用秘書人員、總機與小妹之費用及購買事務機器設備之成本，出租率將大為提高，前景大有可為」等語，致使被上訴人萌生購買系爭大樓之意願。上訴人又表明：「本大樓完工後，本公司會負責將商務中心之秘書中心、資訊中心、管理中心、商務會議中心、休憩中心、安全系統設備等之各項功能備齊，併同其它公共設施完成驗收並參酌預購戶之需要，完成開始運作之準備後，移交管理委員會以便可予買方使用」、「①該十一樓之秘書中心係如飯店式之服務櫃台，專司諮詢、出納、郵務、電話代接、留言服務，並代訂機票、飯店及安排會議等，並為秘書中心之連絡中心，至於文書秘書之辦公場所、或設署事務機器供各戶使用之空間，則另有規劃；②本預售案之公共設施比例（12樓至20樓）占35%至（11樓以下）40%，不但空間充裕無虞，而且規劃良好；③本預售案之規劃即參考「國內商務中心名單」（見原證廿二）所示各家之規劃，可資實地前往參觀；④況且，太平洋建設公司為國內外夙著盛譽之優良上市公司，上訴人以其信譽足以保證預購戶之任何權益獲得最好的保障」，兩造合意內容包括「系爭大樓應具有五心級公共設施，且這其中之秘書中心應有足夠之空間，可供足額之秘書人員使用，及可放置足額事務機器設備，俾11樓以上各使用戶得以節省聘用秘書人員、總機及小妹之基本費用及購買設備之費用；惟被上訴人質疑依廣告面積比例，上訴人無法提供上開足夠之面積，然得上訴人說明保證提供足額面積，並交付廣告海報表明以後的秘書中心會有像這樣的空間。兩造就秘書空間之合意，依各銷售海報所載之功效說明為其依據，並以「足供被上訴人經營之「資訊中心」、「會議中心」、「秘書中心」欠缺前述兩造約定所應有之效用及品質；且未具備所約定之五心級公共設施，已構成買賣標的物之瑕疵，且亦構成廣告不實及侵權行為。被上訴人不得已，另將私人購買之九戶辦公室提供作為秘書中心使用，該九戶辦公室作為秘書中心使用之淨面積共為
130.62坪，始能達成上開效用。而會議中心與秘書中心係屬不同性質之功能空間，自不得將會議中心面積計入秘書中心計算。被上訴人為此依民法第359條關於物之瑕疵減少價金之規定，暨依公平交易法第21條、31條，消費者保護法第22條、民法第184條第2項及民法第179條等規定，應得向上訴人請求減少之價金及損害賠償金額為1億4,686萬5,000元。
被上訴人先部分請求上訴人支付3,000萬元暨法定遲延利息（一部請求）等語。並聲明上訴駁回。
二、上訴人則以被上訴人與上訴人訂立系爭33戶房地及5位停車位之買賣契約時，上訴人未曾交付被上訴人所提出之廣告海報、錄影帶等予被上訴人，更未與被上訴人就其所提出廣告海報、錄影帶等合意納入契約內容，上訴人雖於82年間與欣祥投資有限公司訂立買賣契約（共計30戶），惟至85年間雙方即合意解除契約，另由被上訴人與上訴人訂立新約，買受30戶之房地，上訴人於85年5月間與被上訴人訂立買賣契約時，上訴人未曾持廣告海報、錄影帶向被上訴人解說，更未就上開廣告海報等內容向被上訴人任何保證。蓋斯時系爭大樓早於85年3月20日即已完工並取得使用執照。至於被上訴人另自訴外人陳志洋、章麗娟二人所受讓買受之二戶房地。因訴外人陳志祥、章麗娟二人與上訴人訂立買賣契約時，雙方之權利義務均載明於買賣契約書內，未將廣告海報等納入契約書內，亦未約明上訴人就秘書中心應提供足夠之空間，以供足額之秘書人員使用及放置足額事務機器設備等，被上訴人既係承受訴外人陳志洋、章麗娟關於系爭二戶房地買賣契約之權利義務，自不得依此主張上訴人應依前揭海報、廣告內容履行。縱認上訴人應依海報廣告等內容履行，而被上訴人所提出之廣告海報及錄影帶所標示之資訊中心、秘書中心、商務會議中心、管理中心、休憩中心等上訴人均有施作完工，且各項硬體設備影印機、傳真機、列印機、電腦等均陸續點交予管理委員會統籌管理。至被上訴人陳稱其總經理陳權太與上訴人公司多位高層主管洽談，該高層主管曾向伊表示；「日後完成之系爭大樓會有上開文件資料所示之功效，如大量購買做為經營辦公室出租業務，因承租人可節省聘用秘書人員、總機之費用及辦公桌位空間、購買事務機器設備之成本及放置機器之空間，出租率將大為提高，前景大有可為」、「日後大樓完成後，除11樓外，亦可調配其它樓層之公共設施，做為秘書中心之一部分使用」、「圖內之秘書中心只是如同飯店之服務櫃台而已，秘書中心所需之空間並非僅僅設在11樓，本大樓有約百分之三十五之公共設施，將來大樓完成後，不愁沒有其它空間可以做為秘書人員使用」等語云云，上訴人否認之。被上訴人既明知廣告、海報等平面圖所示空間不敷其使用，又被上訴人本身為有經營商務中心經驗之股份有限公司，雙方在買賣契約中應會訂立特約條款或另立協議，被上訴人僅憑銷售人員口頭承諾逕與上訴人訂立買賣契約，與一般交易常情有違，是本件既無被上訴人所主張之瑕疵存在，被上訴人所為減少價金之主張，即無依據。被上訴人指稱因上訴人所提供之空間不足，故其須另挪出其所有之九戶辦公空間（其室內面積共93.8坪）作為祕書中心使用，今被上訴人既稱其已自力救濟，即表示其認為另行挪用之九戶共93.8坪已足供祕書中心使用，上開空間設有：女更衣室、員工用餐室、男更衣室、秘書辦公室、接待室、OA辦公室、交誼廳、小會議會課桌、儲有滅火器照明燈飲水器等物品，皆非上訴人原廣告所提及之設施，若納入不足面積計算，顯逾契約合意範圍，剔除原非合意範圍後，被上訴人所設置之接待室面積僅有24.8坪（82.51㎡×0.3025=
24.8），其價值減損至多僅為279萬6,200元（24.8×410000×33/120=0000000）。復依地政事務所建物測量成果圖所繪載，本案提供之設施面積除大廳及接待中心22.42坪，秘書辦公櫃臺10.26坪外，尚設置會議空間三間面積計40.46坪，合計可使用設施面積為73.14坪，依該中華徵信所之專案報告，本件不足面積僅不到20坪（93.12坪－73.14坪＝19.98坪），故其價值減損亦僅為218萬4,480元。鈞院前審囑託中華徵信所鑑定方法未依二種以上之鑑定方法為之，且未依附近大樓契約、面積而為比較等，其所為之鑑定結果，要無可採等語資為抗辯。並聲明㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、被上訴人主張82年8月間被上訴人以欣祥投資有限公司名義購買系爭大樓13樓至17樓共30戶（含5個車位），並自訴外人陳志祥概括承受17樓之一房地買賣契約之一切權利義務，經上訴人同意，並辦理換約，83年1月間，欣祥投資有限公司再自章麗娟概括承受13樓之8房地及其車位買賣契約之一切權利義務，經上訴人同意，並辦理換約。85年5月間，被上訴人以變更組織後之名義就先前直接買受之30戶（含5個車位）與上訴人重新換約，原約作廢。並自訴外人陳淑梅概括承受17樓之5房地買賣契約之一切權利義務，經上訴人同意，並辦理換約乙節，業據其提出買賣契約為證，且為上訴人所不爭執，自堪信此部分主張為真正。
四、被上訴人復主張上訴人之廣告海報及錄影帶內容均標榜本大樓係「國內第一座精銳型全方位商業空間」、「五心級鋼骨帷幕辦公室與商務旅館式管理」，並明列「五心」級（資訊中心、秘書中心、商務會議中心、管理中心、休憩中心）公共設施所具有之各項效用及品質。經兩造見面洽談後，上訴人復交付一份商務中心之功效說明文件，並表示「日後完成之系爭商務中心大樓會有上開文件資料所示之五心級功效，如大量購買做為經營小辦公室出租業務，因承租人可節省聘用秘書人員、總機與小妹之費用及購買事務機器設備之成本，出租率將大為提高，前景大有可為」等語，致使被上訴人萌生購買系爭大樓之意願，惟被上訴人質疑依廣告面積比例，上訴人無法提供上開足夠之面積，然得上訴人說明保證提供足額面積，並交付廣告海報表明以後的秘書中心會有像這樣的空間。兩造就秘書空間之合意，依各銷售海報所載之功效說明為其依據，並以「足供被上訴人經營之「商務中心服務之所需」，為合意內容，詎上訴人未依約履行興建完成之「資訊中心」、「會議中心」、「秘書中心」欠缺前述兩造約定所應有之效用及品質；且未具備所約定之五心級公共設施，已構成買賣標的物之瑕疵，且亦構成廣告不實及侵權行為。被上訴人須另將私人所有之9戶辦公室提供作為秘書中心使用，該九戶辦公室作為秘書中心使用之淨面積共為
130.62坪，受有減少之價金及損害賠償金額為1億4,686萬5,000元，被上訴人先行請求上訴人給付3,000萬元本息等語。上訴人則否認上情，並以前詞置辯，經查：
㈠被上訴人係原欣祥投資有限公司依依公司法第415條規定變
更組織形態，有被上訴人提出之統一編號00000000公司執照在卷足憑。是其法人人格存續不變（大法官會議第168號解釋意旨參照）；況被上訴人並於83年8月5日函知上訴人業經經濟部核准變更公司名稱登記，亦有被上訴人提出之函文在卷足稽，是上訴人於82年8月訂約時，對欣祥投資有限公司所交付之廣告、海報、商務中心簡介，及錄影帶、樣品屋，上訴人公司售屋人員解說、高級主管之承諾等所揭示之內容，上訴人應受其拘束。
㈡按「查上訴人將廣告平面圖放置於售屋現場供人取閱，固屬
要約之引誘，然被上訴人受此要約之引誘後，已進而與上訴人之售屋小姐洽談買賣，售屋小姐並依據該平面圖向被上訴人解說，進而表示買賣房屋之坪數均按該平面圖所示，被上訴人因該平面圖所說明之坪數而決定簽約訂購……。即足認定上開平面圖所示房屋之私有面積，公共面積及房屋之格局等項，確已成為兩造間合致之意思表示，亦即成為買賣契約之內容，而非單純之要約引誘可比……」，有最高法院83年度台上字第1837號判決可資參照。被上訴人主張上訴人之廣告海報及錄影帶內容均標榜本大樓係「國內第一座精銳型全方位商業空間」、「五心級鋼骨帷幕辦公室與商務旅館式管理」，並明列「五心」級（資訊中心、秘書中心、商務會議中心、管理中心、休憩中心）公共設施所具有之各項效用及品質，有其提出之廣告海報2件（原審卷1第16、17頁）、雜誌廣告2件（原審卷1第160、161頁）、系爭大樓錄影帶旁白文字（原審卷1第162頁）及錄音內容一件在卷（外放證物袋）可按。上訴人對前揭廣告海報、雜誌廣告、系爭大樓錄影帶旁白文字及錄音內容並不爭執，惟辯以其均業已設置，各項硬體亦均已陸續點交管理委員會統籌管理等語。查該廣告海報標榜本大樓係「國內第一座精銳型全方位商業空間」、「五心級鋼骨帷幕辦公室與商務旅館式管理」，並明列「五心」級（資訊中心、秘書中心、商務會議中心、管理中心、休憩中心）公共設施所具有之各項效用及品質。另上訴人製作之錄影帶（其中之旁白內容如原審原證13，見原審卷1第162頁）亦有相同之說明。據上訴人當時負責銷售之小姐田文珠結稱：「（問：有無強調商務中心具備何種功能或設備？）我們是強調地段很好，該具備的功能及設備均如銷售海報所載。」；另上訴人當時之業務部經理沈中洲亦證稱：「有關契約內容都按照平面圖及海報之記載為準。」（見本院重上卷第132頁），足見上訴人所交付之宣傳品及各項解說，即已成為兩造間合致之意思表示。亦即雙方已將海報、錄影帶等宣傳品之內容納入契約內容，兩造確有「系爭大樓應具有五心級公共設施」之效能之合意。惟本件上訴後，就系爭買賣標的物瑕疵之爭點，被上訴人稱僅主張買賣標的物因「秘書中心」之面積及空間不足，致欠缺「秘書中心」所應具備之品質及效用，至於原判決所記載之「資訊中心」、「商務會議中心」、「管理中心」及「休憩中心」等部分，被上訴人不再爭執其瑕疪（參本院重上卷第92頁、192頁），故本院僅就系爭買賣標的物是否欠缺「秘書中心」所應具備之品質及效用為審酌。
㈢被上訴人另主張在簽約前，被上訴人公司總經理陳權太曾持
上訴人印製之平面圖向上訴人經理沈中洲詢問「依11樓平面圖所示之秘書中心，空間甚小，非但不敷足額之秘書人員使用，且更無空間可設置足額事務機器設備，如何發揮？」，上訴人沈中洲經理表示：「圖內秘書中心只是如同飯店之服務櫃台而已，秘書中心之空間並非僅僅在十一樓，本大樓有約百分之三十五之公設面積，將來大樓完成後，不愁沒有其他空間可以做為秘書人員使用」，沈中洲經理又持一份廣告海報表明「以後的秘書中心會有像這樣的空間」等語，被上訴人員工陳哲雄亦證稱當時有詢問秘書中心太小不夠用，而沈中洲經理答稱這只是一個櫃台，會另有配置秘書辦公的地方等語（見原審卷2第122頁背面），且當初上訴人包括沈中洲、田文珠、魯榮鳳都告訴秘書中心絕對夠用等語（見本院重上卷第133頁），上訴人雖否認被上訴人主張，並舉證人沈中洲證稱「…秘書中心之大小就如海報，不可能再增加，且我們未承諾要在別層增加秘書中心，是陳（權太）先生說他自己要再增加…」云云，另銷售人員田文珠亦證稱「我只有說秘書有櫃台，沒有說有另外辦公室處所」、「我有說在十一樓有事務機器及秘書可以使用，我沒有說要他放心足夠用之類的話」云云（見原審卷2第122頁背面、第111頁背面、112頁背面），惟參諸上訴人經理沈中洲證稱陳權太總經理有提到秘書中心面積可能不夠等語（見本院卷上卷第133頁），且系爭大樓依廣告稱係「國內第一座精銳型全方位商業空間」、「五心級鋼骨帷幕辦公室與商務旅館式管理」，並明列「五心」級（資訊中心、秘書中心、商務會議中心、管理中心、休憩中心）公共設施所具有之各項效用及品質，如前所述，且商務中心十一樓以上辦公室共120戶，為兩造所不爭執（見本院更㈠卷2第210頁），則上訴人依廣告圖說提供之秘書中心空間僅15.88坪提供作為120戶辦公室秘書使用明顯不足（詳如下述）。被上訴人總經理陳權太既向上訴人詢問空間不足，上訴人沈中洲經理又持一份廣告海報表明「以後的秘書中心會有像這樣的空間」等情，應屬事實，而上開廣告海報係秘書空間部分取景（見原審卷2第175頁），該廣告所顯示之秘書中心空間甚為寬廣，可擺設多張大型辦公室及大型書櫃，而被上訴人係大批購買辦公室，整體規劃為商務中心之經營，其秘書中心空間足敷使用，自屬考量購買之重要因素，且其既指出秘書中心面積不夠使用，則被上訴人主張上訴人提供廣告圖說，並承諾提供足供使用之秘書中心始購買系爭辦公室等語，應屬事實而可採信。而按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。故上訴人抗辯被上訴人本身為有經營商務中心經驗之股份有限公司，雙方在買賣契約中應會訂立特約條款或另立協議，被上訴人僅憑銷售人員口頭承諾逕與上訴人訂立買賣契約，與一般交易常情有違云云，尚非可採。兩造既合意就秘書中心空間須足供使用，如前所述，則依兩造所不爭執之廣告海報（卷附證物編號：原證
1 ）標有秘書中心等文，並註明：「秘書中心—由管理委員會統籌管理，聘學有所長的專業秘書群，司文書工作、電話代接、留言服務，並代訂機票、飯店及安排會議等；另設置事務機器、影印機、電腦、傳真機、列印機、電話自動交換主機……等供各戶使用。」，本件所爭執者，乃秘書中心依約應提供應有多大空間，始符兩造之約定。
㈣系爭大樓12樓以上共120戶為商務辦公套房，均屬小坪數之
商務辦公套房，至於11樓則為無套房之小辦公室，是勢必藉由大樓之秘書中心所屬秘書人員輔助及放置於秘書中心以供各戶使用之一般事務機器設備（譬如：印表機、影印機、傳真機、裁刀機、裝訂機等等），始能發揮「小坪數而有大坪數」之功效，按民法第354條規定之意旨，該秘書中心所應具備之面積，自應達到使系爭商務及辦公室有通常效用之品質，始符公允。
㈤上訴人就系爭大樓提供之秘書中心空間，11樓出電梯處，有
一空間設有櫃臺，櫃臺有4個位置，櫃臺後有一長形置物櫃，櫃臺左側靠走道處設有信箱，信箱旁放有一影印機。出電梯左側擺有一長形沙發（有3個連座），及兩張單座沙發。另有一張方形茶几，有本院勘驗筆錄可按（見本院重上卷第94頁）。該秘書中心之現場佈置情形，則有照片四張附卷可參（見同上卷第106、107頁），至該秘書中心之面積，依原審囑託中華徵信所企業股份有限公司測量結果，共有15.88坪，此有該公司專案報告可稽（原審外放證物，見專案報告第18頁）。被上訴人另以其將私人所有之9戶辦公室提供作為秘書中心使用，該九戶辦公室作為秘書中心使用之淨面積共為130.62坪（參本院重上卷第105頁附表），故主張上訴人提供之秘書中心面積不足130.62坪云云。惟查，上開九戶私有辦公室之使用情形分別為：
⒈17樓之12為女更衣室，擺設衣架及衣櫃。
⒉15樓之12為用餐室，擺設長形桌子數張及餐檯、椅子。
⒊13樓之12為男更衣室，擺設衣架及衣櫃。
⒋11樓（本號）為辦公室，有人在辦公。
⒌11樓之3為接待室，擺設沙發，角落處設有兩個座位，旁邊有一台影印機。
⒍11樓之4擺設8個位置之OA辦公室，目前無人辦公。⒎12樓（本號）門口貼有「會員專屬交誼廳」之壓克力標示，裡面有沙發、小桌子及一台影印機。
⒏6樓之1放置一張小會議桌。
⒐6樓之3裡面堆置滅火器、照明燈及飲水機等雜物。
有本院前審履勘筆錄可按（見本院重上卷第95、96頁）。是依該九戶之實際使用情形觀之，尚不能認均屬秘書中心使用之性質（尤以男、女更衣室、用餐室、會員專屬交誼廳、雜物堆放室等為甚）。而原審囑託中華徵信所之鑑定專案報告意見，其實地訪查台北市地區與本案勘估標的相類似之商務中心，訪問各商務中心服務人員並估計各商務中心之必要設施，算出商務中心平均一出租單位所需之秘書中心空間，認以本件系爭太平洋商務中心共有120戶辦公室計算，其應具備之秘書中心面積應為116點4坪，然實際上太平洋商務中心現有秘書中心之空間僅有15.88坪，尚不足100.52坪（參外放專案報告第16至18頁）。上訴人抗辯中華徵信所鑑定方法未依二種以上之鑑定方法為之，且未依附近商務大樓契約、面積而為比較，則其所為之鑑定結果，要無可採云云，惟按「不動產估價技術規則」，係於本件專案報告鑑定後始公布施行，此為上訴人所不爭執，自與本件專案報告鑑定無涉，故在此不動產估價技術規則實施前，估價師本可應用一種或多種估價方法為之。鑑定人陳玉霖於本審證稱其鑑定方法主要是用市場比較法作推論基礎，本案參酌收益，不參酌成本法及土地開發分析法，且當時作評估時，有參考其他六家商務中心，並蒐集部分廣告，就現有資訊判斷，而商務中心主要為服務品質提升，帶來收益，屬效益型不動產，提供之公共設施面積須考量服務人數、戶數之多寡，而會議空間與秘書中心性質、功能不同，不應將會議空間面積列入秘書中心等語（見本院更㈠卷1第141至145頁），本院認其鑑定專案報告，已比較其他同類效益型商務中心之情形並依市場比較法、斟酌收益等而為估價判斷，尚屬客觀而非不可參酌。茲上訴人就本件商務中心已規劃為資訊中心、秘書中心、商務會議中心、管理中心、休憩中心，則會議室之空間顯應屬商務會議中心，而不屬秘書中心之內，且二者性質不同，不應列入秘書中心面積計算，自不得將會議中心面積列入秘書中心併入計算。本院參酌上開專案報告既係以台北市其他商務中心之設備作為認定本件秘書中心面積之依據，亦即係以一般通常之標準作為本件買賣標的物應具備品質之依據，自屬較為可採。而依前述兩造所不爭執之廣告海報（卷附證物編號：原證1）標有秘書中心等文，並註明：「秘書中心—由管理委員會統籌管理，聘學有所長的專業秘書群，司文書工作、電話代接、留言服務，並代訂機票、飯店及安排會議等；另設置事務機器、影印機、電腦、傳真機、列印機、電話自動交換主機……等供各戶使用。」，則秘書中心既係供秘書作為對內辦公室人員及對外客戶之聯繫服務等工作，應以秘書工作有關之面積始需提供，鑑定專案報告中有關櫃台
15.03坪、秘書辦公區32.24坪、公共事務機器放置區4.78坪，合計52.05坪屬秘書中心應提供之空間面積（見專案報告第3頁），而大廳及接待空間64.35坪，非屬秘書中心必備之功能，上訴人提供秘書中心面積僅15.88坪，故本院認系爭商務中心大樓整體秘書中心面積短少36.17坪應可認定。
五、本件系爭商務中心大樓作為小辦公室使用之房間數共有120戶，被上訴人買受者為其中33戶，此為兩造所不爭執（見本院重上卷第85、96頁）；又買賣之單價，依買賣契約記載總價金為1億6,124萬元，總坪數為397點88坪，換算每坪單價為40萬5,248元（見原審卷第19頁），此並為兩造所不爭執（本院重上卷第123頁）。則以全棟大樓秘書中心短少36.17坪計算，其減損之價值應為1,465萬7,820元（405,248×
36.17＝14,657,820），被上訴人所購買之戶數占全部辦公空間比例為33/120（專案報告誤為32/120），則被上訴人所購買之標的物，其價值減損數額應為390萬8,752元（14,657,820×33/120＝3,908,752）。
六、至前揭專案報告稱：「欣祥公司因太平洋商務中心大樓之秘書中心空間不足，以致並未具有房屋銷售時所稱之效用及品質，其所造成價值減損為3,879萬8,000元。而上述價值減損3,879萬8,000元，其中評估減損價值並不包含期間之利息損失。」、「上述價值減損3,879萬8,000元中，包含三年的營業損失（亦即因秘書中心空間不足，造成使用價值之減損）合計2,208萬元，若因時間延長，營業損失部份可能繼續擴大：：：」等語，並列出第一年至第六年之累計損失共「6,087萬8,000元。」（詳見該報告摘要報告㈢點）。然本院認上揭專案報告就此部分之意見並無可採，理由如下：
㈠前揭專案報告認秘書中心空間不足，所造成之價值減損為
3,879萬8,000元，其內容係包括兩部分，一為面積短少造成之價值減損1,671萬8,000元（見專案報告第18、27頁），另一為三年內之營業損失金額2,208萬元（見專案報告第27頁）。關於面積短少造成之價值減損，專案報告係以平均公設比推算，再加計其他共同使用部分之面積，求得120戶辦公室空間減損總價值為6,269萬3,965元，然後再依32/120之比例，得出被上訴人買賣標的物價值減損為1,671萬8,000元（見專案報告第十八頁）。惟查：
⒈所謂秘書中心之面積，性質上即為共同使用部分，專案報告
既認定全棟大樓之秘書中心面積短少100.52點坪，即應以該面積計算認定其損害，專案報告認應再按平均公設比加計共同使用部分面積，計算減損金額云云，自非可採。
⒉又被上訴人買受之戶數為33戶，而非32戶，故專案報告以三十二戶按比例計算，亦屬有誤。
⒊再系爭房屋每坪單價為40萬5,248元，已如前述，專案報告以41萬元計算，同屬有誤。
㈡關於營業損失部分，專案報告先算出前三年之營業損失為
2,208萬元，並列出第一年至第六年之累計營業損失達6,087萬8,000元云云（見第4頁），惟查：不動產租金收益多寡影響因素眾多，如不動產所在位置、經營模式、室內裝潢、秘書素質、提供必要設備之優劣以及大環境經濟等情況，而被上訴人所購買者系陽春屋，應自為裝璜並提供服務始能出租營業，而上開專案報告所載，其計算營業損失係因必要性服務設施「面積」有短少所肇致，而該面積短少部分之損失，專案報告認為金額為22,080,000元（見23至25頁），惟營業損失，尚非得逕以面積之減少並乘以月份（扣除租約轉換及空置率）而為計算，專案報告並未斟酌其他情形而為判斷，自不得採用，被上訴人復未能舉證其他，證明因缺少秘書中心空間而營運、客戶減少，致損失上開金額，自難遽認其營業損失與缺少秘書中心空間有因果關係，其請求減少營運損失，非有理由。
㈢綜上，被上訴人得請求之金額為390萬8,752元。
七、綜上所述，被上訴人本於買賣契約請求上訴人給付3,000萬元，及自民國95年5月30日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，於390萬8,752元及其法定遲延利息之部分，為有理由。逾此所為之請求，為無理由，應予駁回。又，上開應准許部分，被上訴人陳明願供擔保為假執行，於法自無不合，至於被上訴人敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為附條件假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，上訴人聲請重新鑑定，要無必要。又兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 10 月 4 日
民事第十四庭審判長法 官 劉靜嫻
法 官 陳昆煇法 官 李錦美正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 94 年 10 月 4 日
書記官 明祖全附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。