臺灣高等法院民事判決 94年度上字第110號上 訴 人 寅○○○
丑○○○甲○○○卯○○○戊○○丁○○癸○○子○○壬○○兼 共 同訴訟代理人 辛○○被上訴人 己○○
庚○○○丙○○上 一 人訴訟代理人 乙○○上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國93年12月31日臺灣新竹地方法院92年度重訴字第36號第一審判決提起上訴，經本院於95年4月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事實及理由
一、本件上訴人聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡確認兩造間就坐落新竹市○○段新興1小段17、19、50、57、59、63、64、73、93及95地號土地（下稱系爭土地）之南新字第145號新竹市私有耕地租約之租賃關係不存在。㈢被上訴人應返還系爭土地內如附圖所示19A、l9B、50A、50B、59A、63A、63D、63F、73B、93A部分土地及同所17地號土地予上訴人。
被上訴人聲明求為判決：上訴駁回。
二、上訴人起訴主張：被上訴人之被繼承人林金城與伊等之被繼承人林金龍於民國（下同）38年6月24日依耕地三七五減租條例之規定，就系爭土地訂有耕地租約（即南區外字第145號耕地租約，嗣改為南新字第145號耕地租約，下稱系爭租約），並依法每6年期滿後續約，其後兩造分別因繼承關係而成為系爭租約之當事人，且均依法登記。然系爭土地已由新竹市政府重劃為都市計畫之住宅區使用，且住宅區內之公共設施亦已施工完竣，早無水利設施可供農耕灌溉之用，故系爭土地已非耕地，而無耕地三七五減租條例之適用，伊等自無於91年12月31日系爭租約期滿後同意與被上訴人續約之義務。況被上訴人並未依系爭租約所定位置及面積耕作，而有與他人交換耕作及未自任耕作之情事，故系爭租約亦屬無效。則兩造間既已無租賃關係存在，被上訴人仍占有系爭土地，即屬無權占有等情，爰求為確認兩造間就系爭土地之系爭租約之租賃關係不存在；並命被上訴人返還系爭土地內如附圖所示19A、l9B、50A、50B、59A、63A、63D、63F、73B、93A部分土地及系爭17地號土地全部之判決。
被上訴人則以：系爭土地原由訴外人林金城、韓萬福及韓民雄共同承租耕作，嗣林金城死亡後，由伊等繼承，韓民雄亦死亡，由韓明德繼承，均已變更租約登記。又系爭土地先後於66年間及71年間實施土地重劃，而於77年11月間重劃後，因重劃後之土地地號、面積及位置均與重劃前不同，而上訴人於土地重劃時並未到場指界並點交土地，致伊等與訴外人韓萬福、韓明德無從知悉就重劃後之土地如何調整承租土地範圍，伊等乃與訴外人韓萬福、韓明德協議仍依土地重劃前原定承租土地範圍繼續耕作，並無交換耕作或不自任耕作情事。又系爭土地雖經變更為住宅區使用，惟依相關規定，上訴人應以土地公告現值三分之一補償承租人，始得終止租約，故兩造間就系爭土地之租賃關係並不因此當然消滅，伊等依系爭租約占有使用系爭土地，自非無權占有，上訴人所為本件請求，實為無理由等語，資為抗辯。
三、經查訴外人林金龍與林金城於38年6月24日，就坐落新竹縣新興段92地號土地（面積0.04甲）全部、95地號土地（面積
0.3018甲）全部、100地號土地面積0.3732甲內0.0960甲部分、101地號土地面積0.0550甲內0.0260甲部分、110地號土地面積0.6030甲內0.1108甲部分土地（承租面積合計0.5746甲）訂立系爭租約，由林金城承租上開土地；林金龍另將上開100地號內其餘面積0.2772甲部分、101地號內其餘面積
0.0290甲部分及110地號內其餘面積0.4922甲部分土地（承租面積合計0.7984甲）出租予訴外人韓魚，亦訂有耕地租約（即南新字第149號耕地租約）。嗣林金城於61年1月1日死亡，由被上訴人丙○○及訴外人林炎村、林攀桂共同繼承；林攀桂亦死亡，由被上訴人庚○○○繼承；林炎村亦死亡，由被上訴人己○○繼承；又訴外人韓魚死亡後，由訴外人韓萬福與韓民雄共同繼承，韓民雄又於86年7月17日死亡，由訴外人韓明德繼承。又系爭土地原出租人林金龍於70年3 月25日死亡後，原由上訴人卯○○○於72年6月16日單獨辦理繼承登記，並於73年10月間與系爭土地之承租人辦理租約變更登記，將出租人變更登記為卯○○○。嗣林金龍之繼承人持原審86年度重訴字第43號民事確定判決將系爭土地回復登記為林金龍所有，並經上訴人共同繼承後，於90年6月5日辦畢分割登記（所有權登記情形詳如附表所示）。又上開95、
100、101及110地號土地於66年間經重測合併編為新竹市○○段○○○○○號（面積12,967平方公尺），上開92地號土地亦經重測編為新竹市○○段○○○○○號（面積388平方公尺）；嗣上開1876地號土地及1855地號土地又於77年11月14日及同年月15日經土地重劃編為系爭土地，面積合計為9750.87平方公尺（各筆土地面積詳如附表所示），新竹市政府乃於77年11月間，將系爭租約及南新字第149號耕地租約內有關租賃土地標示部分，依原約定承租土地面積比例分配重劃後之土地，逕為租約變更登記（詳如附表「登記租賃面積」欄所載）等情，有上開私有耕地租約、私有耕地租約附表、土地登記謄本、新竹市政府77年12月2日77府地權字第89078號函、新竹市東區區公所93年7月16日東民字第0930009851號函暨系爭租約登記彙整表及戶籍謄本可稽（見原審卷㈠第76至
95 、111、112、134至143、143-1、149至152、161、162、
164 、165至188、251頁，原審卷㈡第19至27、49、52、55至80、135、160至175頁，本院卷第82至93頁），且為兩造所不爭執（見原審卷㈡第241、242頁，本院卷第132、133頁），均堪信為真實。
四、上訴人雖主張系爭土地已非耕地，無耕地三七五減租條例之適用，故系爭租約於91年12月31日期滿後，伊等已無義務與被上訴人續訂租約，兩造間就系爭土地之耕地租賃關係即已消滅云云，惟為被上訴人所否認；且查：
㈠按編為某種使用地之土地，於其所定之使用期限前，仍得繼
續為從來之使用，土地法第83條定有明文。是訂有三七五租約之耕地，在租賃關係存續中雖經政府依都市計畫編列為住宅用地，惟在其所定之使用期限前，承租人既仍得繼續為從來之使用，自仍有耕地三七五減租條例之適用（最高法院64年度第2次民庭庭推總會決議參照)。又依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定：「耕地租約在租佃期限未屆滿前，該耕地經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人得終止租約」；又依平均地權條例第76條第1項亦規定：「出租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建築或出售作為建築使用時，得終止租約」，益徵訂有三七五租約之耕地，在租賃關係存續中雖經依法編定或變更為非耕地使用時，亦僅係出租人得終止耕地租約，而非謂該耕地租約因此當然歸於消滅。經查系爭土地之地目均仍為田，原均屬耕地，已因都市計劃改編為住宅區使用（87年11月26日新竹西南地區細部計劃），有土地登記謄本及新竹市政府都市發展局92局都計第2937號簡便行文表可稽（見原審卷㈠第113、165至
188 頁），且為兩造所不爭執。又上訴人自認系爭租約原約定租期至91年12月31日屆滿，依前揭說明，被上訴人於此期間自仍得依從來之使用繼續使用系爭土地，並仍有耕地三七五減租條例之適用。是上訴人主張系爭土地之土地使用分區既經改編為住宅區，即非耕地，已無耕地三七五減租條例之適用云云，自不足取。
㈡次按耕地租約期滿時，有下列情形之一者，出租人不得收回
自耕：⑴出租人不能自任耕作者，⑵出租人所有收益足以維持一家生活者，⑶出租人因收回耕地，致承租人失其家庭生活依據者；出租人為擴大家庭農場經營規模，得收回與其自耕地同一或鄰近地段內之耕地自耕，不受前項第2款規定之限制；又耕地租約於租期屆滿時，除出租人依耕地三七五減租條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，耕地三七五減租條例第19條第1項、第2項及第20條分別定有明文。是耕地租約期滿時，除出租人依上開規定收回自耕外，如承租人請求續租，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅（最高法院51年台上字第1858號判例參照）。經查系爭租約原約定租期雖於91年12月31日屆滿，惟被上訴人願意繼續承租（見原審卷㈡第244頁）；而上訴人於上開租期屆滿前即已拒收租金，致被上訴人將各期應繳租金提存於原法院提存所，此亦有提存書及存證信函可證（見原審卷㈡第88至99頁），且上訴人亦主張伊等於91年12月31日原約定租期屆滿後，並無與被上訴人續訂租約之義務，顯見上訴人有於系爭租約期滿時拒絕將系爭土地繼續出租予被上訴人；又上訴人復自認伊等並未終止租約（見原審卷㈡第243頁），而伊等又未舉證證明有合於上開得收回自耕之要件，則依前揭規定及說明，上訴人於原約定租期屆滿後既有與被上訴人續訂租約之義務，系爭租約自不因原約定租期屆滿而當然消滅。是上訴人主張兩造間就系爭土地之耕地租賃關係已於91年12月31日因租期屆滿而消滅云云，亦不足取。
㈢上訴人雖又云依司法院大法官會議釋字第580號解釋，可知
上訴人於系爭租約期滿後，並無義務與被上訴人續訂租約。惟查司法院大法官會議釋字第580號解釋文係謂：「基於個人之人格發展自由，個人得自由決定其生活資源之使用、收益及處分，因而得自由與他人為生活資源之交換，是憲法於第15條保障人民之財產權，於第22條保障人民之契約自由。
惟因個人生活技能強弱有別，可能導致整體社會生活資源分配過度不均，為求資源之合理分配，國家自得於不違反憲法第23 條比例原則之範圍內，以法律限制人民締約之自由，進而限制人民之財產權。憲法第143條第4項扶植自耕農之農地使用政策，以及憲法第153條第1項改良農民生活之基本國策，均係為合理分配農業資源而制定。中華民國40年6月7日制定公布之耕地三七五減租條例（以下稱減租條例），旨在秉承上開憲法意旨，為38年已開始實施之三七五減租政策提供法律依據，並確保實施該政策所獲致之初步成果。其藉由限制地租、嚴格限制耕地出租人終止耕地租約及收回耕地之條件，重新建構耕地承租人與出租人之農業產業關係，俾合理分配農業資源並奠定國家經濟發展方向，立法目的尚屬正當。…減租條例第19條第1項第1款之規定，為實現憲法第143條第4項扶植自耕農之意旨所必要，惟另依憲法第146條及憲法增修條文第10條第1項發展農業工業化及現代化之意旨，所謂出租人之自任耕作，不以人力親自實施耕作為限，為農業科技化及企業化經營之自行耕作或委託代耕者亦屬之。減租條例第19條第1項第2款規定出租人於所有收益足以維持一家生活者不得收回自耕，使租約變相無限期延長，惟立法機關嗣於72年12月23日增訂之第2項，規定為擴大家庭農場經營規模得收回與其自耕地同一或鄰近地段內之耕地自耕，已放寬對於出租人財產權之限制。同條項第3款規定，如出租人收回耕地，承租人將失其家庭生活依據者，亦不得收回耕地，係為貫徹憲法第153條第1項保護農民政策之必要手段；且如出租人亦不能維持其一家生活，尚得申請耕地租佃委員會調處，以兼顧出租人與承租人之實際需要。衡諸憲法第143條第4項扶植自耕農、第146條與憲法增修條文第10條第1項發展農業工業化及現代化，以及憲法第153條第1項改善農民生活之意旨，上開3款限制耕地出租人收回耕地之規定，對於耕地所有權之限制，尚屬必要，與憲法第23條比例原則及第15條保障人民財產權規定之意旨要無不符。72年12月23日增訂之減租條例第17條第2項第3款關於租約期限尚未屆滿而農地因土地編定或變更為非耕地時，應以土地公告現值扣除土地增值稅後餘額之三分之一補償承租人之規定，乃限於依土地法第83條所規定之使用期限前得繼續為從來之使用者，方有其適用。土地法所規定之繼續使用期限，係為保護土地使用人既有之法律地位而設之過渡條款，耕地出租人如欲於期前終止租約，減租條例第17條第2項第3款即賦予補償承租人之義務，乃為平衡雙方權利義務關係，對出租人耕地所有權所為之限制，尚無悖於憲法第15條保障財產權之本旨。…減租條例第20條規定租約屆滿時，除法定收回耕地事由外，承租人如有續約意願，出租人即有續約義務，為出租人依法不得收回耕地時，保障承租人續約權利之規定，並未於不得收回耕地之諸種事由之外，另行增加耕地出租人不必要之負擔，與憲法第23條規定之比例原則及第15條保障財產權之規定尚無不符」，足見耕地三七五減租條例第17條、第19條第1項及第20條規定，均無違反憲法之情事；至上開解釋文固亦謂：「72年12月23日增訂之減租條例第19條第3項規定，耕地租約期滿時，出租人為擴大家庭農場經營規模、提升土地利用效率而收回耕地時，準用同條例第17條第2項第3款之規定，…以補償承租人作為收回耕地之附加條件，不當限制耕地出租人之財產權，難謂無悖於憲法第146條與憲法增修條文第10條第1項發展農業之意旨，且與憲法第23條比例原則及第15條保障人民財產權之規定不符，應自本解釋公布日起，至遲於屆滿二年時，失其效力」，惟查本件上訴人並非依據耕地三七五減租條例第19條第2項規定收回自耕，顯與此部分解釋文所指情形不同，是上訴人執此主張伊等於91年12月31日租期屆滿後，已無與被上訴人續訂租約之義務云云，亦不足取。
五、上訴人雖另主張被上訴人就系爭土地並未依系爭租約所約定承租範圍耕作，且有交換耕作及不自任耕作情事，系爭租約應屬無效云云，惟亦為被上訴人所否認，並提出現場照片為證（見原審卷㈠第201至206、244至250頁）；且查：
㈠系爭土地重劃前即由被上訴人與訴外人韓萬福、韓明德共同
承租，已如前述；又被上訴人與訴外人韓萬福、韓明德就系爭土地現實際耕作範圍及面積詳如附表及附圖所示，業經原審赴現場勘驗及囑託新竹市地政事務所實施測量鑑定屬實，有勘驗筆錄及土地複丈成果圖可稽（見原審卷㈠第114至120、155至157、207至209頁），且為兩造所不爭執（見原審卷㈠第240至242頁，原審卷㈡第242頁）。又被上訴人現實際耕作範圍及面積與系爭租約所登記之租賃土地標示固不相符（詳如附表所示），且被上訴人亦自認伊等係與訴外人韓萬福、韓明德協議按照系爭租約原約定承租範圍繼續耕作（見原審卷㈠第71、239頁，卷㈡第115、142、189頁）；然查被上訴人所承租之土地面積原登記為0.5746甲，折合5,573平方公尺，而訴外人韓萬福及韓明德所承租之土地面積原登記為0.7984甲，折合7,744平方公尺，合計為13,317平方公尺（其計算式為：5,573平方公尺＋7,744平方公尺＝13,317平方公尺）；嗣系爭土地於66年間經土地重測合併編為上開1876地號、1855地號後，其土地面積合計為13,355平方公尺（其計算式為：12,967平方公尺＋388平方公尺＝13,355平方公尺）；嗣上開1876地號土地及1855地號土地又於77年11月間經土地重劃編為系爭土地，重劃後之土地面積合計為9750.87平方公尺，已如前述，而依變更登記後之系爭租約附表所示，被上訴人登記之承租土地面積減為為3,447平方公尺，訴外人韓萬福及韓明德登記之承租土地面積減為6,304平方公尺，顯見系爭土地於重劃前、後之地號、面積及所登記承租土地面積均不相同。另被上訴人抗辯上訴人於系爭土地重劃時並未到場指界及點交，而上訴人亦不能證明伊等有到場指界並點交重劃後之土地予被上訴人（見本院卷第47頁），復經參諸系爭租約有關被上訴人租賃土地標示，係由新竹市政府於系爭土地經77年11月間重劃後，逕為租約內容變更登記，亦如前述，即上訴人亦自認系爭土地於77年
11 月間重劃後，因部分土地劃歸公共設施，致土地位置有變動，伊等就被上訴人原承租之土地範圍及重劃後所承租之土地範圍均不清楚（見原審卷㈡第141、142頁，本院卷第
132 頁），足見被上訴人抗辯系爭土地經重劃後，因土地位置與面積均有變動，而上訴人亦未於土地重劃時到場指界及點交，嗣後亦未協同辦理租約變更登記，致伊等與訴外人韓萬福、韓明德無從知悉就重劃後之土地應如何分配及調整承租土地，乃協議依重劃前原約定耕作範圍繼續耕作等語，應屬可取。核其情節，尚難據以認定被上訴人有將所承租之土地與訴外人韓萬福、韓明德所承租之土地交換耕作之情事。㈡次按耕地承租人如有積極的以承租之土地建築房屋居住、或
供其他非耕作之用、或與他人交換耕作、或將之轉租或借與他人使用等情事，固均屬不自任耕作，然若僅係消極的不為耕作而任其荒廢，或於承租耕地遭人占用時，消極的不予排除侵害，尚非屬耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人不自任耕作之情事，而謂原租約已因此而歸於無效（最高法院91年度台上字第1447號判決參照）。經查系爭土地經原審勘驗結果，發現其上大部分均有農作物，僅小部分未種植作物，此有上開勘驗筆錄及土地複丈成果圖可稽（各該土地之農作情形詳如附表所示），雖被上訴人就如附表所示編號
3 、6、9號部分土地並未耕作，然觀諸被上訴人與訴外人韓萬福、韓明德就系爭土地實際耕作情形，應係彼等依土地重劃前原約定耕作範圍繼續耕作所致，尚難據此即謂被上訴人就所承租之耕地有消極不為耕作之情事；又依上開說明，縱被上訴人就所承租之部分耕地有消極不為耕作情形，亦非屬不自任耕作。是上訴人執此主張系爭租約歸於無效云云，亦不足取。
㈢上訴人雖云被上訴人於系爭土地重劃後，如認租約內容與實
際情形不符，得單獨申請變更登記，其未申請變更登記，即應依登記內容自行調整。惟按耕地租約之訂立、變更、終止或換訂登記，應由出租人會同承租人於登記原因發生日起30日內，向當地鄉 (鎮、市、區)公所申請；又前項租約登記，出租人或承租人不會同申請時，得由一方敘明理由，檢附相關證明文件，單獨申請登記；又耕地經分割、合併或其他標示變更者，應申請耕地租約變更登記，固為台灣省耕地租約登記辦法第2條第1項、第2項前段及第4條第1項第7款所明定。然查系爭土地於77年11月間經重劃後，其土地地號、位置、面積均有異動，而被上訴人就系爭土地除如附表編號10號土地外，均與訴外人韓萬福、韓明德共同承租，則上訴人於土地重劃時既不到場指界、點交，於重劃後復拒不協同辦理租約變更登記，尚難認被上訴人已得於土地重劃後片面確定其所承租之土地範圍，而得單獨申請租約變更登記及自行調整耕作土地範圍，是上訴人所為此部分之主張，亦不足取。
㈣上訴人雖又云被上訴人於原審勘驗現場後，在如附圖19A所
示土地上搭建房舍，並同意鄰地使用人將大型管路通過如附表編號2號所示土地上，顯未從事耕作；惟被上訴人則抗辯上開建物係伊等用以放置肥料、工具之工寮，並非供人居住之房屋，所舖綠色人造地毯（人工草皮）係為避免雜草叢生，並不影響農作物生長等語。經查依兩造會同至現場所拍攝之現場照片所示（見本院卷第66至69、78頁），上訴人所指上開建物，其內置放雜物，無法供人居住；自該建物門口沿聯外小路上固舖有人工草皮，惟該草皮附近仍植有果樹，是被上訴人所為上開抗辯，應屬可取。至上訴人所指如附表編號2號所示土地上有大型管路通過一節，依上訴人所提出之照片所示（見本院卷第70頁），該大型管路係沿鄰屋牆壁設置，縱有占用部分如附表編號2號所示土地，亦難據此即謂被上訴人未從事耕作。另上訴人所提出如附圖50B所示土地之照片（見本院卷第71頁），固顯示該部分土地滿地枯葉，並無農作物，惟該照片僅係拍攝該土地一小部分，且依上開勘驗筆錄記載，如附圖50B所示土地上種有竹子，間有枯死之竹木（見原審卷㈠第118頁），是亦難僅憑此即認被上訴人確未於該土地上從事耕作。況承租人消極的不為耕作而任土地荒廢，或消極的不排除他人所為為之侵害，均非屬耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人不自任耕作，已如前述，是上訴人據以主張被上訴人有不自任耕作情事，系爭租約應歸於無效云云，亦不足取。
六、綜上所述，兩造間就系爭土地之租賃關係，既非於91年12月31日原約定租期屆滿後當然消滅，且系爭租約亦無上訴人所指無效情事，則兩造間就系爭土地依系爭租約之租賃關係自仍繼續存在。被上訴人基於該租賃關係而占有使用系爭土地內之上開部分土地，應屬具有正當權源，而非屬無權占有。從而，上訴人請求確認兩造間就系爭土地依系爭租約之租賃關係不存在，並請求被上訴人返還所占有系爭土地內之上開部分土地，均屬不應准許。原審所為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴論旨猶執前詞指摘原判決為不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要。附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 4 月 18 日
民事第六庭
審判長法 官 林鄉誠
法 官 楊豐卿法 官 彭昭芬正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 95 年 4 月 18 日
書記官 丁華平附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。