臺灣高等法院民事判決 94年度上字第144號上 訴 人 丙○○
己○○○乙○○丁○○庚○○○甲○○共 同訴訟代理人 林健智律師被 上訴人 戊○○訴訟代理人 黃建福上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國 93年12月29日臺灣宜蘭地方法院93年度訴字第146號第一審判決，提起上訴，本院於中華民國94年8月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及訴訟費用之裁判廢棄。確認上訴人丙○○、己○○○、乙○○、丁○○、庚○○○與被上訴人間就坐落宜蘭縣○○鎮○○○段○○○○號土地面積0.493233公頃之耕地租賃關係不存在。
上訴人甲○○之上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔二分之一；餘由上訴人甲○○負擔。
事實及理由
一、上訴人於原審起訴主張：被上訴人承租上訴人所有坐落宜蘭縣○○鎮○○○段○○○○號土地面積 0.493233公頃（以下簡稱系爭土地）而耕作，兩造間訂有 375租賃契約（以下簡稱系爭租約），惟自民國79年起，被上訴人未按期繳付租金，迄今已達14年，合計積欠租金即稻穀 14028台斤。經上訴人於92年9月22日以存證信函催告被上訴人於 30日內付清，但被上訴人屆期並未給付上開租金，被上訴人積欠之租金已達
2 年以上之總額，依照耕地375減租條例第 17條第1項第3款規定，已符合終止耕地租約之要件，上訴人並於 92年11月3日以存證信函通知被上訴人終止系爭租約，系爭租約既經終止，爰聲明求為判決：確認上訴人與被上訴人間就坐落宜蘭縣○○鎮○○○段○○○○號土地面積 0.493233公頃之耕地租賃關係不存在等語。
二、被上訴人則以：系爭土地於 58年9月間因颱風造成山崩土石流，致水源嚴重破壞，耕作困難，前於60年間經出租人陳黃阿惠等人親到現場勘查後即表示，從 60年起每年第2期稻作免收租金，且自 70年至82年間第1期稻作多次經由耕地租佃委員會核准減免地租，被上訴人亦曾前往上訴人家中表示繳納租金，但遭其家人拒絕，實無上訴人所稱欠繳14年租金之情。如被上訴人自79年起即欠繳租金，何以先前系爭租約每隔 6年之續約，均未見出租人或上訴人異議？又被上訴人收受上訴人催告30日內繳清租金之存證信函後，隨即向頭城鎮公所耕地租佃委員會申請調解，再經宜蘭縣政府耕地租佃委員會調處，被上訴人並於93年5月21日以存證信函寄送未逾5年消滅時效之5年租金，以每100臺斤折合新台幣（下同）1170元計算為 29250元予上訴人，被上訴人並無欠繳租金。況系爭租約依照原始租約書之記載，租金繳納之地點為宜蘭縣頭城鎮梗枋，為承租人之居住地，而非出租人之居住地，系爭租約之出租人及承租人雖有變動，但上開租金繳納地點未見變更，是本件租金繳納應屬往取債務，上訴人未至被上訴人居住地收取租金，構成出租人受領遲延，不可歸責於被上訴人，故上訴人主張欠租達 2年以上總額而終止租約云云，並無理由，求為駁回上訴人之訴等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴判決。上訴人提起上訴，求為將原判決廢棄，改判如其原審訴之聲明。其除引用原審之陳述外，補陳略以：
㈠系爭土地於民國36年7月1日原始總登時所有權人為黃冉、黃
阿惠共有，應有部分各為二分之一，嗣 39年6月27日原始租約書記載出租人僅黃冉一人，該租約雖於出租人黃冉蓋有印文，惟該印文為「林 X氏」之印文，非黃冉之印文，上訴人亦否認該印文為黃冉印文，而 79年5月19日之出租人名義變更，亦未經土地所有權人甲○○、陳阿惠簽章，故上開租約原始之訂立、續訂，均係由頭城鎮公所本於職權，依台灣省耕地租約登記辦法第 2條規定逕為變更，根本未經出租人同意。
㈡據頭城鎮公所於原審函呈之私有耕地租約期滿續訂租約申請書載明：「茲依照耕地 375減租條例第20條規定填具．．．
對上開租約內承租人地主甲○○、林黃阿惠之耕地請准予依法續訂租約，申請人戊○○」等文件，益證兩造租約之訂立、變更、續訂，均為被上訴人單獨申請，未經上訴人同意。㈢按休耕輔助金應由佃農收取，出租人僅每年收取租金，被上
訴人所稱之休耕輔助金應係租金，依被上訴人於原審93年12月10日筆錄自認其繳納地點乃上訴人住所，故其抗辯本件債務為往取債務，顯非事實等語。
四、被上訴人則請求駁回上訴人之上訴，其除引用原審之陳述外，補陳略以：本件原始租約已經調查局鑑定確認為正確無誤，且本件確屬往取債務，上訴人既從未前來收取租金，被上訴人亦從未至上訴人住處繳納租金，原審93年12月10日筆錄所陳，係指送休耕補助金，並非租金。又兩造租約之登記，係依行政單位通知，確由被上訴人等單方面所為申請。又本件經調解後，被上訴人已給付最近 5年之租金，上訴人並已收取，上訴人稱金額不足，則係因稻穀折合現金，折價波動所致等語。
五、查系爭土地原為黃冉（即林黃冉）、黃阿惠（即陳黃阿惠）所共有，應有部分各二分之一；嗣黃冉於民國78年12月23日，將系爭土地應有部分二分之一移轉登記為上訴人甲○○所有。陳黃阿惠於88年間死亡，其應有部分二分之一分別由上訴人丙○○、己○○○、乙○○、丁○○、庚○○○繼承，應有部分各十分之一，有系爭土地登記簿謄本可稽（見本院卷第24至27頁及第42、43頁）。而系爭土地於重測前原地號為宜蘭縣○○鎮○○段梗枋小段94號土地，原始耕地租約係於 39年1月27日辦理登記，出租人為黃冉，承租人為黃溪木，該原始租約之承租範圍，除系爭土地外，尚包括重測後之宜蘭縣○○鎮○○○段 81、86、110、112、116、117、126、127地號土地，然上述 8筆土地嗣後另行單獨登記375租約（頭梗字第26號）而與系爭租約（頭梗字第17號）分別登記在案，業經原審調閱原審該院 92年度訴字第287號卷宗審核無誤，是系爭租約係由黃冉與被上訴人之被繼承人黃溪木所簽訂，至 61年1月始以被上訴人為承租人，有宜蘭縣政府頭城鎮公所 93年8月17日頭鎮民字第0930010323號函及其所附三七五耕地租約登記簿及上訴人所提出之38年間耕地租約可稽（見原審卷第63、64頁及本院卷第66、73頁），其後多次續約雖有記載出租人陳黃阿惠，惟係被上訴人單方申請，亦為被上訴人所自認（見本院卷第84頁），是上訴人主張系爭租約未經陳黃阿惠同意，對其繼承人即上訴人丙○○、己○○○、乙○○、丁○○、庚○○○不生效力等語，核屬可取。
六、按共有土地之出租，為共有物管理行為，依民法第 820條第
1 項規定，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同為之，如共有人中之一人擅將共有土地出租與他人，對其他共有人應不生效力（最高法院79年第二次民事庭會議決議及92年度台上字第1734號判決參照）。本件系爭土地之出租既未經上訴人丙○○、己○○○、乙○○、丁○○、庚○○○之被繼承人陳黃阿惠同意，有如前述，則對其繼承人應不生效力，是上訴人丙○○、己○○○、乙○○、丁○○、庚○○○上訴主張系爭土地就其等應有部分與被上訴人間之耕地租賃關係不存在，即有可取。
七、次按土地共有人未經其他共有人同意將整筆土地出租，該租約對於其他共有人固不生效力，但該租約於為出租之共有人與承租人間仍然有效，承租人有依約支付租金之義務，是出租人原不限於所有權人，系爭土地雖為上訴人所共有，上訴人甲○○以出租人之地位，向被上訴人表示終止契約，交還土地，固不能指為當事人不適格（最高法院49年台上字第2021號判例參照）。查系爭租約每 6年續約登記，均經宜蘭縣政府核定在案，有前揭系爭租約登記資料，及宜蘭縣頭城鎮公所 93年8月17日頭鎮民字第0930010323號函所附登記資料（原審卷第64頁），可資參照。上訴人甲○○主張被上訴人積欠租金，並於 92年9月22日以存證信函催告被上訴人繳納未繳，上訴人遂於同年 11月3日通知終止租約等語。但系爭租賃契約依耕地 375減租條例規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更。倘主張法律關係具有障礙事由之當事人，須就該障礙事由，負舉證之責任。而此障礙事由之存在，雖非不能以業經證明之間接事實加以推認，但須兩者間具有因果關係存在者，始克當之。苟負舉證責任之一方所證明之間接事實，不足以推認障礙事由之存在，縱不負舉證責任之一方就其主張之事實不能證明或陳述不明、或其舉證尚有疵累，仍難認負舉證責任之一方已盡其舉證之責，自不得為其有利之認定。按耕地出租人以承租人積欠地租達兩年之總額為原因終止租約，應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付，於往取債務，並須於催告期滿，至承租人之住所收取，承租人仍不為支付，出租人始得終止租約（最高法院86年台上字第3324號判例意旨參照）。系爭租約之原始租約登記資料（附於原審法院 92年度訴字第287號卷宗內之證物袋，因該原始租約登記資料老舊易碎裂且黏貼在一起，無法影印附於本卷）顯示，繳納租金之地點係約定在頭城鎮梗枋里，為當時之承租人黃溪木之住所，顯見原始租約係約定由出租人前往承租人住所收取租金，核屬往取債務，業經原審調卷查證明確。上訴人甲○○雖定期催告被上訴人繳納欠繳之租金，然其並未依約前往被上訴人住所收取租金，被上訴人依法不負遲延責任。被上訴人抗辯租金尚未繳納，不可歸責於被上訴人等語，應屬可採。從而，上訴人甲○○之終止系爭租約，於法不合。上訴人甲○○雖主張被上訴人於其答辯狀及原審言詞辯論時，均承認攜款往上訴人代住處，表示要繳納租金云云，固有該答辯狀及原審筆錄可稽，惟被上訴人雖自願赴償繳納租金，但上訴人甲○○並未證明其有變更原租約內容之意思，即將原來約定往取債務變更為赴償債務，是其主張即無可取。
八、綜上所述，上訴人丙○○、己○○○、乙○○、丁○○、庚○○○主張為可採，被上訴人就此部分之抗辯，為無可取。從而，上訴人丙○○、己○○○、乙○○、丁○○、庚○○○本於租賃之法律關係，請求確認其與被上訴人間就坐落宜蘭縣○○鎮○○○段○○○○號土地面積 0.493233公頃之耕地租賃關係不存在，為有理由，應予准許；至於上訴人甲○○之主張，核無可取，從而，其本於租賃契約終止之法律關係，請求確認其與被上訴人間就坐落宜蘭縣○○鎮○○○段○○○○號土地面積 0.493233公頃之耕地租賃關係不存在，為無理由，不應准許。原審就上開應准許部分，為上訴人丙○○、己○○○、乙○○、丁○○、庚○○○敗訴之判決，尚有未洽。丙○○等上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主文第 2項所示。至於上訴人甲○○部分，原審為其敗訴之判決，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求為廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之陳述及其攻擊防禦方法，經審酌核與判決結果不生影響，不再一一論述；上訴人請求鑑定系爭租賃契約上黃冉印章等項，惟上訴人甲○○自始並不否認有租賃關係，核無鑑定必要，併予敘明。
據上論結，本件上訴人丙○○、己○○○、乙○○、丁○○、庚○○○之上訴為有理由；上訴人甲○○之上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 8 月 23 日
民事第九庭 審判長法 官 吳景源
法 官 滕允潔法 官 連正義正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第 466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 94 年 8 月 25 日
書記官 張永中附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。