臺灣高等法院民事判決 94年度上字第146號上 訴 人 乙○○
甲○○丙○○丁○○共 同訴訟代理人 紀亙彥律師被 上訴人 戊○○訴訟代理人 呂傳勝律師上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國93年10月
4 日臺灣桃園地方法院92年度訴字第2014號第一審判決提起上訴，本院於94年4月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人乙○○負擔百分之四十、上訴人甲○○負擔百分之二十九、上訴人丙○○負擔百分之二十，餘由上訴人丁○○負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊等分別承租被上訴人所有桃園市○○○段第548及548之5地號土地（下稱系爭土地） 如附表所示面積以建築房屋使用，兩造間存有不定期之租賃關係，被上訴人與伊等於民國（下同）68年間向原審提起調整租金之訴，經原審以68年度訴字第 535號判決將伊等之租金額調整為每年按系爭土地申報地價之年息7%計算，伊等皆提起上訴，經本院以68年度上字第2147號判決改判伊等之租金額每年按系爭土地申報地價之年息5%計算，嗣先後經最高法院發回更審，及本院69年度上更㈠字第459號判決、 最高法院71年度台上字第2190號民事裁判，維持每年按系爭土地申報地價之年息5%計算伊等之租金額而確定，自此上訴人即依系爭確定判決結果給付系爭土地之租金。 惟土地之申報地價係每3年變動一次，且可能因土地所有權人之個人意思於公告地價上下 20%之範圍內為變動，系爭確定判決將尚未發生價值昇降之未來各年租金一併調整，與民法第442條規定不合， 其判決之效力即有疑義，有再次以定額加以調降之必要。而系爭土地之地價自86年達到頂峰後，至今已下降近二成，加以上訴人之房屋屋齡已達30年以上，大都係自行居住使用，使用系爭土地之利益大不如前，且面對桃園農校整體區域並不繁榮，依系爭土地申報地價年息5％計算之租金額實屬過高， 被上訴人分別於83年、89年間將系爭土地申報地價調高為按公告地價之120%計算， 比一般按公告地價80%計算之申報地價高出四成。為此依民法第442條規定求為判決： 伊等所承租被上訴人所有桃園市○○○段548、548之5 地號土地內如附表所示面積，自起訴狀繕本送達之翌日起調整為如附表所示調整後租金額等語。
二、被上訴人則以：本院以69年度上更㈠字第459號判決， 按系爭土地申報地價之年息5%計算上訴人之租金額，符合土地法第105條及第97條規定， 並無超高情事。又系爭土地位於桃園縣桃園市○○路○段之繁榮市區，於92年度之地價稅係依地價5.5%課徵，已逾上訴人依系爭確定判決給付之租金額，上訴人請求將系爭土地租金調降為按其申報地價之年息4%及3%，顯違情理。而中興鑑定公司為私人公司，其所為之鑑定不合理，且不具公信力。另土地申報地價得為公告地價之120%或80%， 均不違法，地價稅亦係依土地之申報地價課徵等語，資為抗辯。
三、本件原審對於上訴人之請求，為其敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡上訴人所承租被上訴人所有坐落桃園縣桃園市○○○段第 548、548之5地號土地內如附表所示面積，自起訴狀繕本送達之翌日起調整為如附表所示調整後之金額。被上訴人答辯聲明則求為判決駁回上訴。
四、上訴人主張其分別承租被上訴人所有系爭土地如附表所示面積以建築房屋使用，兩造存有不定期之租賃關係，被上訴人於68年間向原審提起調整租金之訴，經原審以68年度訴字第
535 號判決將上訴人之租金額調整為每年按系爭土地申報地價之年息7%計算，上訴人不服提起上訴，經本院以68年度上字第2147號判決改判上訴人之租金額每年按系爭土地申報地價年息5%計算，嗣先後經最高法院發回更審，及本院69年度上更㈠字第459號判決、 最高法院71年度台上字第2190號民事裁判，維持每年按系爭土地申報地價年息5%計算上訴人之租金額而確定，此後上訴人依系爭確定判決結果給付系爭土地之租金額分別如附表現納租金欄所示之事實，業據提出土地登記簿謄本為證，且為被上訴人所不爭執，並有原審68年度訴字第535號、本院68年度上字第2147號、69年度上更㈠字第459號民事判決各一件在卷可稽（見原審卷第132－152頁），上訴人此部分之主張，自堪信為為真實。
五、上訴人又主張系爭確定判決將尚未發生價值昇降之未來各年租金一併調整，與民法第442條規定不合， 又系爭土地之地價自86年後至今已下降近2成， 且上訴人之房屋屋齡已達30年以上，大都係自行居住使用，其整體區域並不繁榮，依系爭土地申報地價年息5%計算之租金額實屬過高，被上訴人並分別於83、89年間將系爭土地申報地價調高為按公告地價之120%計算，為被上訴人所否認，辯稱：系爭土地之租金額符合土地法第105條及第97條規定， 並無超高情事，且申報地價為公告地價之至120%-80%間均不違法，地價稅亦係依土地之申報地價課徵等語。是本件爭點為上開判決確定後，系爭土地價值之昇降是否達於需調整租金額之程度，經查：
㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。 民法第442條定有明文。而該條所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言（最高法院26年滬上字第4號判例參照）。 參以該條立法理由乃因不定期之租賃，若因租賃物價值昇高時，出租人勢必聲請增加租金，租賃物價值降落時，承租人亦必聲請減少租金，昇降愈繁，糾紛愈甚，始明文規定得向法院聲請增減其租金，而期增減之允當，以免當事人之爭議。可知立法者乃為避免租賃當事人間因租賃物價值之昇降致生租金數額之爭議，始例外明定由法院介入本屬於私法自治及契約自由之當事人之調整租金額事項。故適用該條規定時，自應嚴格限縮於租賃契約成立或租金額調整後，其租賃物之價值有昇降時，租賃當事人始得聲請增減其租金。至於法院准許當事人增減租金之請求時，而決定增減之標準，仍以租賃物本身之交易價值為依據，並應以土地繁榮程度，及與鄰地租金之比較，稅額之增加等情形為衡量基準（最高法院48年12月29日民刑事庭推總會議決議參照）。 是如當事人本不得依民法第442條規定聲請調整租金時，自無從僅因租賃物本身之交易價值、土地繁榮程度、與鄰地租金比較、稅額之增減等衡量基準有變更，即認有依民法第442條規定聲請法院增減租金之必要或權利。
㈡經查系爭土地於57年間之申報地價， 系爭548地號土地每坪
為104元，系爭548之5地號土地每坪為88元； 於67年之申報暨公告地價，系爭548地號土地每平方公尺為4,700元，系爭548之5地號土地每平方公尺為3,800元； 至69年之公告地價，已調整為系爭548地號為每坪44,776.8元， 系爭548之5地號土地每坪為35,236.3元乙節，有本院68年度上字第2147號、69年度上更㈠字第459號民事判決各一件在卷可稽 （見原審卷第132-135、144-151頁）。而系爭548地號土地於92年1月之公告現值為每平方公尺70,688元，於89年度之公告地價為每平方公尺23,936元， 於89年7月間之申報地價為每平方公尺28,723元； 系爭548之5地號土地於92年1月之公告現值為每平方公尺65,551元，於89年度之公告地價為每平方公尺22,847元，於89年7月之申報地價為每平方公尺27416元，亦有提出之地價謄本、桃園縣桃園地政事務所92年10月27日桃第三收字第0018號函一件附卷可參 （見原審卷第12-17頁），足見自被上訴人於68年間對上訴人提起原審68年度訴字第535號調整租金之訴， 及上開確定判決確定後，系爭土地之價值均有顯著提昇，並無價值降低情事，參照前段說明，自不符合民法第442條規定聲請調降系爭土地租金之要件。㈢上訴人主張系爭土地之地價自86年後迄今已下降近二成，且
上訴人之房屋屋齡已達30年以上，使用系爭土地之利益大不如前，且整體區域並不繁榮，另中興鑑定公司之鑑定結果仍比上訴人原繳納之租金額為低云云，惟上訴人上開主張，均屬法院准許當事人增減租金之請求後，決定租金增減時之衡量事項， 而與民法第442條規定調降租金之聲請要件無涉。
況系爭土地自86年後迄今之公告現值雖有調降，惟於92年間仍有每平方公尺高達6、7萬餘元之公告現值，已如前述，且經原審依職權囑託中興鑑定公司派員鑑定系爭土地於93年 7月1日之市價結果，亦認系爭548地號土地之市價為50,952,000元、系爭548之5地號土地之市價為52,507,400元，有卷附中興鑑定公司估價報告書可稽（見原法院卷第58頁）；而系爭548地號土地面積共690平方公尺，系爭548之5地號土地面積為2240平方公尺，以系爭土地於92年 1月間之公告現值換算結果，系爭548地號土地公告現值為48,774,720元， 系爭548之5地號土地公告現值為51,719,739元，亦有卷附系爭地價謄本在卷足憑（見原審卷第15－16頁），足見系爭土地現行有效之公告現值仍低於其市場交易價值，則系爭土地自86年後之公告現值雖有調降，對系爭土地價值之影響仍不顯著，自難據為調降系爭土地租金之依據。是上訴人持前開事由主張系爭土地租金有調降之必要云云，自不可採。
六、上訴人又主張系爭確定判決將尚未發生價值昇降之未來各年租金一併調整，與民法第442條規定不合， 且被上訴人分別於83、89年間將系爭土地申報地價調高為按公告地價之120%計算，比一般以公告地價80%計算之申報地價高出四成， 故有再次以定額調降系爭土地租金之必要云云。惟按法院確定判決具有確定力、既判力及執行力，並不容許任意排除，僅於情事變更非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，法院始能為變更原判決之給付或其他原有效果。經查上開確定判決結果命上訴人每年應按系爭土地申報地價之年息5%計付租金，且前開確定判決已於理由項下， 論述依民法第442條、土地法第105條、第97條規定， 以系爭土地申報地價之年息5%為調昇後每年各應給付予被上訴人之租金額計算依據，並發生確定力，是本院及兩造均應受上開確定判決效力之拘束，不得為相反之主張，則本院就本件訴訟有無理由之判斷，自不得就上開確定判決是否妥適、合法再為審理。上訴人主張本件並無既判力所及之一事不再理云云，自無可採。況民法第 442條並未限定法院僅能以定額方式調整不動產租賃物之租金，且依土地法第105條及第97條規定， 租用基地建築房屋之基地租金，只要不超過土地申報總價額年息 10%者，均為法之所許，則上開確定判決以系爭土地申報地價之年息5%調整各應付之租金額，尚無不當，上訴人主張上開確定判決違反民法第442條規定， 效力有疑云云，並不足採。
另被上訴人於83、89年間將系爭土地申報地價調高為按公告地價之120%計算乙節，固為被上訴人所不爭執，且有桃園縣桃園地政事務所92年10月27日桃地三收字第0018號函在卷附公告地價表可稽（見原法院卷第18－19頁），惟被上訴人前開自行申報之地價既符合平均地權條例第16條規定，且該申報價額遠低於系爭土地之公告現值及市價甚多，難認其有何不符合實際之處，自為法之所許。況被上訴人並據以繳付系爭土地之地價稅，則被上訴人以前開自行申報之地價計算系爭土地之租金額，自亦無不當之處。故上訴人以被上訴人前開自行申報之地價，比一般以公告地價 %計算之申報地價高出四成，主張有調降系爭土地租金之必要云云，並不可採。
七、綜上，上訴人依民法第 442條規定聲請調降系爭土地租金之要件，自非有據。其請求將承租被上訴人所有系爭土地如附表所示面積，自起訴狀繕本送達之翌日起調整為如附表所示調整後租金額，自無理由，不應准許。原審就上開部分，為上訴人敗訴判決，經核並無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果無影響或非兩造協議之爭點，爰不一一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第85條第1項但書、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 5 月 10 日
民事第三庭審判長法 官 林敬修
法 官 藍文祥法 官 劉勝吉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有 民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 94 年 5 月 11 日
書記官 李翠齡附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。